Valore della vetustà massimo (60%); riduzione del valore di reddito.
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Numero d'incarto: 40.2006.7
Data decisione, Autorità: 29.08.2006, TE
Titolo: Valore della vetustà massimo (60%); riduzione del valore di reddito.
Incarto n. 40.2006.7
Lugano 29 agosto 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Giorgio Caprara arch. Giancarlo Fumasoli
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 31 dicembre 2005 / 3 gennaio 2006 da
MIST 6, tutti rappr. da RA 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 5 dicembre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 30 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 11 luglio 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
Il reclamo interposto in data 30 agosto 2004 dai comproprietari è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 5 dicembre 2005.
L’autorità di prima istanza ha in sostanza rettificato il volume dell’edificio principale sub. AB da 466 mc a 448 mc, ridotto la corrispondente superficie abitabile da 42 mq a 30 mq nonché il relativo valore di reddito capitalizzato, passato da CHF 42'330.- a CHF 31'548.-.
Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 36'736.-.
Con ricorso 31 dicembre 2005 / 3 gennaio 2006 i proprietari sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando un’ulteriore riduzione del valore di stima da CHF 36'736.- a CHF 33'128.-. Ciò per le ragioni già ampiamente elencate in sede di reclamo, ulteriormente confermate dalle chiusure di importanti servizi delle FFS e dell’esercito, di uno dei più importanti alberghi presenti nel Comune (__________) e dalla continua diminuzione di popolazione.
Nel corso del sopralluogo esperito l’11 luglio 2006 il Tribunale ha constatato che l’edificio è strutturato come segue:
piano terreno composto da una stalla nello stato originale;
primo piano suddiviso per metà in un appartamento di vacanza composto da un salottino con cucina, un atrio e un locale doccia e per l’altra metà in un deposito. Una scala conduce ad un piano rialzato con un’ulteriore camera. La metà destinata ad appartamento è stata riattata nel 1998 e si trova in buono stato, mentre il resto è ancora essenzialmente nello stato originale.
I ricorrenti hanno rilevato che la configurazione e la superficie ridotta del terreno non permettono un suo sfruttamento razionale.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1.
In concreto, il Tribunale accoglie il ricorso per i seguenti motivi:
Dal sopralluogo è emerso che solo una metà del primo piano risulta destinata ad appartamento di vacanza, mentre il resto dell’edificio è costituito in parte da una stalla nello stato originario e in parte da spazi destinati a deposito, pure essi nello stato originario. Ciò, unitamente allo stato di conservazione carente dell’edificio e alla sua struttura precaria, conduce ad aumentare il correttivo della vetustà sino al valore massimo previsto dall’art. 9 del Regolamento di applicazione della Lst., ovvero il -60%, ritenuto che la costruzione risale perlomeno all’inizio del secolo scorso e che nel 1998 è stata riattata unicamente la parte destinata ad appartamento.
Per i medesimi motivi e ritenuta la perdurante situazione di marcata crisi del mercato immobiliare nella zona il reddito presunto stabilito dall’autorità di prima istanza appare elevato e deve essere ridotto a CHF 1'700.-, comprensivo di un reddito di CHF 300.- mensili per al massimo quattro mesi per l’appartamento di vacanza e di un importo forfetario di CHF 500.- annui per gli spazi utilizzabili come deposito.
7.2.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 30 RFD di __________ stabilito in CHF 25'936.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 30 RFD di __________ stabilito in CHF 25'936.-, come da scheda di calcolo annessa.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
La presente decisione è definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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