Tredici mappali. Correttivi sui valori metrici a nuovo di alcuni edifici e sui valori metrici di alcuni terreni. Sono ammesse soluzioni schematiche, anche se in tal modo vengono forzatamente tracurate alcune specificità dei singoli casi e non viene perfettamente garantita la parità di trattamento.

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 40.2005.259

Data decisione, Autorità: 14.08.2006, TE

Titolo: Tredici mappali. Correttivi sui valori metrici a nuovo di alcuni edifici e sui valori metrici di alcuni terreni. Sono ammesse soluzioni schematiche, anche se in tal modo vengono forzatamente tracurate alcune specificità dei singoli casi e non viene perfettamente garantita la parità di trattamento.

Incarto n. 40.2005.259

Lugano 14 agosto 2006

Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino

Il Tribunale di espropriazione

composto dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

arch. Bruno Buzzini ing. Argentino Jermini

segretario giurista

Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 2/12 dicembre 2005 da

RI 1,

RI 2,

contro

la decisione su reclamo emessa l'11 novembre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente ai mappali nr. 192, 1179, 3524, 3542, 3549, 3550, 3713, 3714, 3784, 3787, 3796, 4663 e 4666 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 9 giugno 2006,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

I valori di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1. febbraio 2004 sono i seguenti:

CHF 311'686.- per il mapp. no. 192 RFD di __________;

CHF 44’160.- per il mapp. no. 1179 RFD di __________;

CHF 346.- per il mapp. no. 3524 RFD di __________;

CHF 1’982.- per il mapp. no. 3542 RFD di __________;

CHF 1’734.- per il mapp. no. 3549 RFD di __________;

CHF 1’277.- per il mapp. no. 3550 RFD di __________;

CHF 397.- per il mapp. no. 3713 RFD di __________;

CHF 419.- per il mapp. no. 3714 RFD di __________;

CHF 20.- per il mapp. no. 3784 RFD di __________;

CHF 158.- per il mapp. no. 3787 RFD di __________;

CHF 360.- per il mapp. no. 3796 RFD di __________;

CHF 6'993.- per il mapp. no. 4663 RFD di __________;

CHF 4'012.- per il mapp. no. 4666 RFD di __________.

Il reclamo interposto in data 25 agosto 2004 da RI 1 e RI 2, che concerneva pure i mapp. nr. 1144, 1150, 1171, 3773 e 3799 RFD di __________, è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 11 novembre 2005.

Limitatamente ai fondi oggetto del presente ricorso, l’autorità di prima istanza ha però respinto il gravame e confermato tutti i valori ufficiali di stima.

Con ricorso del 2/12 dicembre 2005 RI 1 e RI 2 sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando per tutti i mappali il mantenimento del precedente valore di stima. Ciò per i seguenti motivi:

Mapp. no. 192: l’aumento della stima di un terzo rispetto alla precedente, determinata pochi anni orsono risulta ingiustificato e i valori degli edifici accessori devono essere inglobati nel valore dell’edificio principale sub. A.

Mapp. no. 1179: si tratta di una stalla in disuso e fatiscente che non rispetta più le prescrizioni per poter svolgere l’attività agricola. Sull’edificio gravano delle servitù dovute ai sussidi agricoli concessi per l’azienda ed un utilizzo all’infuori di scopi agricoli risulta attualmente impensabile. Il valore metrico di base del terreno deve pertanto essere ridotto di almeno il 50% e stabilito in CHF/mq 60.-.

Mapp. nr. 3524, 3542, 3549, 3550, 3713, 3714, 3784, 3787 e 3796: si tratta di terreni destinati a pascolo o allo sfalcio che si trovano ad altitudini variabili tra i 1'500 m/sm e i 1'700 m/sm e che hanno uno scarso rendimento. Il valore metrico unitario deve pertanto essere ridotto per confronti con altri terreni posti in zone più favorevoli e stabilito in CHF/mq 0.10 per i mapp. nr. 3524, 3787 e 3796 e in CHF/mq 0.05 per i mappali rimanenti.

Mapp. no 4663: si tratta di un terreno utilizzato come pascolo situato in una zona discosta ad oltre 1'700 m/sm e che non ha alcun accesso carrabile. Il relativo valore metrico unitario di stima, per confronti con altri terreni ben più pregiati ubicati nel piano di __________, deve pertanto essere ridotto a CHF/mq 0.05.

Mapp. no. 4666: si tratta di una stalla in una zona discosta e raggiungibile unicamente tramite un sentiero, che un tempo veniva usata per il bestiame e che è priva di qualsiasi infrastruttura (luce, WC, acqua potabile, riscaldamento/boiler, ecc.). Il valore metrico del terreno, gravato da servitù da relazionare con il ricevimento di sussidi agricoli, è sproporzionato per rapporto ad altri terreni ben più pregiati e serviti da accessi carrabili in altre località del Comune. Pertanto il valore metrico unitario di stima deve essere ridotto a CHF 0.05.

Nel corso del sopralluogo esperito il 9 giugno 2006 il Tribunale ha acquisito agli atti la documentazione relativa all’inventario dei rustici presenti nel Comune di __________ e ha constatato quanto segue:

Mapp. no. 192: l’edificio principale sub. A è una stalla di recente costruzione con delle finiture che rientrano nella norma per un simile edificio e uno stato di conservazione pure normale. La carpenteria è in legno, delle parti in facciata, verso nord-ovest, sono in calcestruzzo a vista e la pavimentazione è parzialmente in cemento e parzialmente in terra. La copertura è in eternit. Il sub. B è una sostra, il sub. C una tettoia collegata con l’edificio principale ed utilizzata come deposito per i macchinari e le attrezzature agricole, il sub. D un letamaio definito da una struttura circolare in lastre di cemento, i sub. E ed F sono due sili per il foraggio. I ricorrenti hanno ribadito che il valore del terreno non viene in realtà contestato.

Mapp. no. 1179: i ricorrenti hanno confermato che la contestazione è limitata al solo valore del terreno, ritenuto eccessivo per confronti con i valori dei terreni vicini. Sul fondo è presente un edificio agricolo che sino al 1994/1995 veniva utilizzato come stalla /fienile e che attualmente è adibito a deposito per le attrezzature agricole.

Mapp. nr. 3713, 3714, 3784, 3787, 3796: si tratta di terreni prativi che vengono falciati una sola volta all’anno.

Mapp. nr. 3524, 3542, 3549 e 3550: si tratta di terreni prativi destinati a pascolo.

Mapp. no. 4663: il sub. A è un edificio diroccato, mentre il sub. B è una stalla abbandonata che si trova nello stato originale. Il terreno è prativo e viene utilizzato come pascolo.

Mapp. no. 4666: è presente una stalla in disuso.

La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2, proprietari degli oggetti stimati e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.

6.3.

Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Giusta l’art. 11 Lst. sono considerati fondi agricoli ai sensi dell’art. 16 LPT e della LDFR quelli idonei oppure adibiti all’utilizzazione agricola o orticola, quelli che, nell’interesse generale, devono essere utilizzati dall’agricoltura ed infine quelli che pur essendo ubicati in zona edificabile sono assoggettati alla LDFR.

I fondi agricoli sono stimati al valore di reddito agricolo (art. 11 cpv. 2 Lst.), determinato in base alla carta delle idoneità agricole (art. 4 cpv. 1 del Regolamento di applicazione della Lst.).

6.5.

Le stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.1.

In concreto, il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso per i seguenti motivi:

Mapp. no. 192: premesso che nella valutazione della stima si deve tener conto separatamente di tutti gli accessori (art. 4 Lst.) ad eccezione di quelli di poca importanza, che sono compresi nella valutazione globale del fondo (art. 2 del Regolamento di applicazione della Lst.), alla luce delle risultanze del sopralluogo e in particolare delle caratteristiche specifiche dell’edificio, di recente costruzione -1997- e con finiture e stato di conservazione che rientrano nella norma, il valore di stima viene ritenuto adeguato, ad accezione del valore assegnato al sub. D, un semplice letamaio che non può essere considerato nemmeno come edificio accessorio e deve essere computato con il solo valore del sedime.

Per quanto attiene invece al valore del terreno in una recente decisione (Sentenza del 14 luglio 2006 della II Corte di diritto pubblico in re Comunione ereditaria fu __________ contro Ufficio di stima del Cantone Ticino e Tribunale di espropriazione del Cantone Ticino) riguardante una fattispecie analoga il Tribunale Federale ha avuto modo di ribadire che così come la giurisprudenza riconosce ad esempio che è impossibile stabilire in ogni singolo caso il valore locativo in ragione di una ben precisa percentuale del valore venale (DTF 125 I 65 consid. 3c), è parimenti escluso di poter fissare il valore di reddito con una precisione dell’ordine dei centesimi. Il ricorso a determinati parametri forfetari è pertanto imprescindibile, considerato che la stima ufficiale degli immobili viene determinata nel quadro di una procedura su larga scala, in cui occorre tener conto anche di aspetti di praticabilità e di economicità dell’attività amministrativa. In questo senso, per semplificare il procedimento, sono ammesse soluzione schematiche, anche se in tal modo vengono forzatamente trascurate alcune specificità dei singoli casi e non viene perfettamente garantita la parità di trattamento (DTF 131 I 291 consid. 3.2.1 e 3.2.2; 128 I 240 consid. 2.3; 125 I 65 consid. 3c; sentenza 2P.36/1999 del 3 novembre 2000, in: Pra 2001 n. 98, consid. 2c). Ne consegue che le modalità di valutazione adottate dal legislatore, che differiscono in modo marcato da quelle che stavano alla base della vecchia Lst. e non possono essere realmente paragonate, reggono di principio alle censure formulate dai ricorrenti. In merito a questo specifico punto, il ricorso deve pertanto essere rigettato.

Mapp. no. 1179: se è vero che i vincoli dovuti ai sussidi agricoli non incidono né sul valore del terreno né sulle sue potenzialità edificatorie è altrettanto vero che la superficie ridotta del fondo, di soli 268 mq, non permette uno sfruttamento ideale secondo i parametri di PR previsti per la zona residenziale semi-intensiva, 3 piani (R3). Deve essere pertanto applicato un correttivo del -30% sul valore metrico del terreno, ritenuto che lo stesso, oltre che di superficie maggiore rispetto al mapp. no. 1171, posto come termine di paragone, risulta comunque già ampiamente edificato.

Mapp. nr. 3713, 3714, 3784, 3787, 3796: per quanto attiene il valore di base dei terreni, che deve essere confermato, vale quanto già esposto per il mapp. no. 192. Purtuttavia, nella fattispecie concreta il Tribunale applica un correttivo del -35% sul valore metrico di ciascun terreno in considerazione del fatto che i medesimi, vista l’ubicazione discosta ad un altitudine di ca. 1'500 m/sm, sono utilizzati unicamente per un’unica falciatura sull’arco di un anno e non sono destinati a pascolo.

Mapp. nr. 3524, 3542, 3549 e 3550: anche in questo caso, per quanto riguarda il valore di base dei terreni, che deve essere confermato, vale quanto già esposto per il mapp. no. 192. Nella fattispecie concreta, ritenuto che i ricorrenti medesimi sostengono che si tratta di terreni prativi destinati esclusivamente a pascolo, non sussistono motivi tali da giustificare l’applicazione di un correttivo sul valore metrico di riferimento. I rispettivi valori ufficiali di stima vengono pertanto confermati.

Mapp. 4663 e 4666: i due fondi, situati in località __________, presentano dei rustici in stato precario con finiture semplici ed economiche che nel corso degli anni non sono stati oggetto di manutenzioni particolari. Inoltre, oltre a trovarsi in una zona soggetta a pericolo naturale e ad essere raggiungibili unicamente tramite un sentiero, gli edifici sono privi di sistemi di approvvigionamento d’acqua potabile e di qualsiasi altra infrastruttura. Ritenute le loro caratteristiche specifiche i rispettivi valori metrici a nuovo devono essere ridotti da CHF/mc 122.- a CHF/mc 86.-, valore che meglio si addice alle fattispecie concrete. Per quanto attiene invece al valore base dei terreni, utilizzati come pascolo, vale quanto esposto sopra.

7.2.

Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.1.

Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e i valori ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:

CHF 307'686.- per il mapp. no. 192 RFD di __________;

CHF 34’512.- per il mapp. no. 1179 RFD di __________;

CHF 258.05.- per il mapp. no. 3713 RFD di __________;

CHF 272.35.- per il mapp. no. 3714 RFD di __________;

CHF 13.- per il mapp. no. 3784 RFD di __________;

CHF 102.70.- per il mapp. no. 3787 RFD di __________;

CHF 234.- per il mapp. no. 3796 RFD di __________;

CHF 346.- per il mapp. no. 3524 RFD di __________ (valore confermato);

CHF 1’982.- per il mapp. no. 3542 RFD di __________ (valore confermato);

CHF 1’734.- per il mapp. no. 3549 RFD di __________ (valore confermato);

CHF 1’277.- per il mapp. no. 3550 RFD di __________ (valore confermato);

CHF 5’933.- per il mapp. no. 4663 RFD di __________;

CHF 2'012.- per il mapp. no. 4666 RFD di __________.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 1'000.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e i valori ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse: