Applicazione di un correttivo del -80% sul valore metrico dei terreni, situati in zona edificabile di interesse comunale e sottoposti a diversi vincoli che li rendono difficilmente commerciabili ed edificabili.

AIUTO RICERCA

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Numero d'incarto: 40.2005.198

Data decisione, Autorità: 10.07.2006, TE

Titolo: Applicazione di un correttivo del -80% sul valore metrico dei terreni, situati in zona edificabile di interesse comunale e sottoposti a diversi vincoli che li rendono difficilmente commerciabili ed edificabili.

Incarto n. 40.2005.198

Lugano 10 luglio 2006

Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino

Il Tribunale di espropriazione

composto dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

arch. Dario Medici ing. Argentino Jermini

segretario giurista

Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 5/6 ottobre 2005 dalla

RI 1 rappr. dall’ RA 1,

contro

la decisione su reclamo emessa il 2 settembre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente ai mappali nr. 664, 665, 666, 667, 668, 669, 670, 672, 673, 674, 675, 676, 677 e 938 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 16 maggio 2006,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

I valori di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1. febbraio 2004 sono i seguenti:

CHF 176'880.- per il mapp. no. 664 RFD di __________;

CHF 94'920.- per il mapp. no. 665 RFD di __________;

CHF 41'760.- per il mapp. no. 666 RFD di __________;

CHF 97'320.- per il mapp. no. 667 RFD di __________;

CHF 155'160.- per il mapp. no. 668 RFD di __________;

CHF 88'800.- per il mapp. no. 669 RFD di __________;

CHF 113'640.- per il mapp. no. 670 RFD di __________;

CHF 87'480.- per il mapp. no. 672 RFD di __________;

CHF 53'400.- per il mapp. no. 673 RFD di __________;

CHF 53'880.- per il mapp. no. 674 RFD di __________;

CHF 69'480.- per il mapp. no. 575 RFD di __________;

CHF 78'120.- per il mapp. no. 676 RFD di __________;

CHF 150'720.- per il mapp. no. 677 RFD di __________;

CHF 47'952.- per il mapp. no. 938 RFD di __________.

Il reclamo interposto in data 1. settembre 2004 dalla RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 2 settembre 2005.

L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che il valore medio unitario di CHF/mq 120.- stabilito per l’insieme dei terreni ad eccezione del mapp. no. 938, valutato CHF/mq 72.-, tiene già sufficientemente conto delle particolarità della zona edificabile di interesse comunale (ZIC), delle transazioni immobiliari avvenute negli ultimi anni e delle caratteristiche specifiche di ciascun fondo, quali la superficie, la configurazione, l’ubicazione, l’accesso e la topografia.

Con ricorso 5/6 ottobre 2005 la RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando che per tutti i fondi oggetto di ricorso venga applicato un correttivo minimo dell’80% e, alternativamente, che i medesimi vengano stimati al massimo CHF/mq 20.-.

Ciò poiché tali terreni, trovandosi in una zona di piano regolatore dove al proprietario non è permessa l’edificazione, sono di fatto invendibili e, pur tenendo conto della loro buona posizione e della possibilità di acquisto fondato sulla mera aspettativa di una modifica del piano regolatore, devono pertanto essere trattati alla stregua di un terreno agricolo e non certamente come i fondi nr. 671, 678 e 679 RFD di __________, anch’essi di proprietà della ricorrente, ma situati in zona R2b. Altrimenti, trattandosi di situazioni diverse trattate nel medesimo modo, verrebbe violato il principio di uguaglianza ex art. 8 Cost.

Nel corso del sopralluogo esperito il 16 maggio 2006, assente il legale della ricorrente che, contattato telefonicamente ha rinunciato a presenziare, il Tribunale ha constatato che i fondi oggetto di ricorso costituiscono un insieme di terreni prativi destinati a pascolo formanti un promontorio con la parte orientata a sud-ovest terrazzata.
La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame della RI 1, proprietaria dei terreni stimati e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

I fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

Le stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.1.

In concreto, il Tribunale accoglie il ricorso applicando un correttivo medio dell’80% sul valore metrico di tutti mappali poiché è vero che i terreni si trovano in zona edificabile di interesse comunale (ZIC) e sono pertanto per definizione edificabili, ma è altrettanto vero che sono sottoposti a vincoli tali da renderli attualmente difficilmente commerciabili e di fatto praticamente inedificabili sia per la proprietaria sia per i terzi, compreso, per assurdo, il Comune, poiché l’apposito regolamento comunale di cui all’art. 28 quater ch. 3 delle NAPR non è in realtà mai stato adottato (cfr. scritto 9 maggio 2006 del __________) .

Detto ciò, i fondi mantengono evidentemente un certo valore commerciale dovuto al fatto che comunque sono edificabili, che potranno semmai essere acquisiti dal Comune e che il Municipio ha inoltre già deciso di avviare una procedura per l’abbandono del vincolo di zona di interesse comunale (cfr. scritto 9 maggio 2006 del __________).

Resta evidentemente sottinteso che in caso di variante di PR o di adozione del regolamento comunale previsto dall’art. 28 quater ch. 3 delle NAPR che chiarisca nei dettagli la natura e le particolarità specifiche della zona, previa segnalazione del Municipio all’UCS, si dovrà procedere ad un aggiornamento particolare dei valori ufficiali di stima, come del resto espressamente previsto dall’art. 8 Lst.

7.2.

Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

In particolare, l’ulteriore correttivo del -40% sul valore metrico del mapp. no. 938 risulta certamente giustificato dalla sua particolare configurazione.

8.1.

Di conseguenza il ricorso è accolto e i valori ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:

CHF 35'376.- per il mapp. no. 664 RFD di __________;

CHF 18'984.- per il mapp. no. 665 RFD di __________;

CHF 8'352.- per il mapp. no. 666 RFD di __________;

CHF 19'464.- per il mapp. no. 667 RFD di __________;

CHF 31'032.- per il mapp. no. 668 RFD di __________;

CHF 17'760.- per il mapp. no. 669 RFD di __________;

CHF 22'728.- per il mapp. no. 670 RFD di __________;

CHF 17'496.- per il mapp. no. 672 RFD di __________;

CHF 10'680.- per il mapp. no. 673 RFD di __________;

CHF 10'776.- per il mapp. no. 674 RFD di __________;

CHF 13'896.- per il mapp. no. 675 RFD di __________;

CHF 15'624.- per il mapp. no. 676 RFD di __________;

CHF 30'144.- per il mapp. no. 677 RFD di __________;

CHF 9'590.- per il mapp. no. 938 RFD di __________.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 650.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.), con l’obbligo di rifondere alla ricorrente l’importo di CHF 700.- a titolo di ripetibili.

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e i valori ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse: