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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.249
Data decisione, Autorità: 10.07.2006, TE
Titolo: Riduzione del valore metrico a nuovo dell'edificio; stralcio del correttivo di classe applicato sul valore metrico dell'edificio; riduzione della superficie abitabile determinante; applicazione del valore di reddito accertato in luogo di quello presunto.
Incarto n. 40.2005.249
Lugano 10 luglio 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Bruno Buzzini ing. Gianfranco Sciarini
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 21/22 novembre 2005 da
MIST 2,
contro
la decisione su reclamo emessa il 28 ottobre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 161 RT di __________,
esperito il sopralluogo in data 31 maggio 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
Il reclamo interposto in data 2 agosto 2004 da __________ e __________, precedenti proprietari del fondo, è stato respinto dall’UCS con decisione 28 ottobre 2005.
L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che il valore di stima delle proprietà per piani viene determinato sul complesso immobiliare e successivamente ripartito sulla base delle singole quote, ma che non rientra nelle sue competenze né l’intavolazione a registro fondiario né l’attribuzione di valore alle singole quote.
I ricorrenti sostengono infine che anche per rapporto ad altri mappali presenti nella zona il valore di stima risulta eccessivo.
Il piano terreno ha un’entrata esterna che da accesso ad un gabinetto-doccia con lavabo e ad un ripostiglio. Sul lato opposto si trova ancora una vecchia stalla.
Il primo piano è composto da una cucina abitabile non attrezzata con camino dalla quale si accede ad una camera. Sul retro della camera, sopra la stalla, è presente un deposito-legnaia.
Infine, nel sottotetto, verso la strada, si trova un solaio-ripostiglio.
L’abitazione, come confermato dai proprietari il giorno del sopralluogo, è locata per CHF 375.- mensili.
I confronti proposti dai ricorrenti riguardano i valori stabiliti per i mapp. nr. 168 e 139 RT di __________.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1.
In concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande del ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), accoglie parzialmente il ricorso. I motivi sono i seguenti::
L’edificio è solo parzialmente abitabile, ritenuto che per metà è ancora una stalla nello stato originario e per l’altra è costituito da un piccolo appartamento vetusto disposto su due piani, con finiture economiche e uno stato di conservazione carente. Gli interventi di ristrutturazione e di manutenzione, che hanno interessato unicamente l’appartamento, sono stati manifestamente limitati al minimo indispensabile, tanto che l’edificio si trova essenzialmente nello stato originario. Tutto ciò conduce il Tribunale a ridurre il valore metrico a nuovo del rustico da CHF/mc 360.- a CHF/mc 97.- e, ritenuta l’edificazione anteriore al 1919, ad applicare il correttivo della vetustà massimo previsto dalla Lst., ovvero il 60% (art. 9 del Regolamento di applicazione della Lst.). Il Tribunale non ritiene invece giustificato il correttivo di classe del -15% applicato dall’UCS sul valore metrico a nuovo dell’edificio principale. Ciò poiché, oltre a non essere stato minimamente argomentato dall’autorità di prima istanza e a risultare ingiustificato per rapporto alle caratteristiche specifiche della casa constatate nel corso del sopralluogo, non appare nemmeno ancorato nella Lst., che definisce il valore metrico di un fabbricato come il valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà secondo i criteri definiti dal regolamento (art. 17 cpv. 2 Lst.) e prevede dei correttivi unicamente sul valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst. in unione con la nota marginale dell’art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Al di là di questo aspetto, che può anche rimanere indeciso, il correttivo deve essere stralciato d’ufficio siccome comunque e in tutti i casi ingiustificato e non sostanziato.
La superficie abitabile, per le ragioni suesposte, deve essere considerata unicamente per metà edificio, ad esclusione della stalla.
Il Tribunale, in applicazione dei disposti di legge di cui all’art. 38 cpv. 2 e 3 Lst. e alla luce dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst., ritiene applicabili, laddove determinabili, i redditi accertati, considerato che l’estimo deve corrispondere al principio basilare secondo cui un bene immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19). Nella fattispecie concreta il reddito di CHF 375.- mensili (CHF 4'500.- annui) dichiarato dai ricorrenti in sede di sopralluogo è sicuramente attendibile e deve pertanto trovare applicazione.
7.2.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
In particolare, nella determinazione del valore di base dei terreni presenti nella specifica zona XR2 già si è tenuto conto della loro posizione e delle loro particolarità, posto che il valore assegnato a tali terreni, decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per oggetti analoghi in una libera contrattazione, è stato fissato in CHF/mq 80.-.
Nella fattispecie concreta non sussistono inoltre elementi negativi tali da giustificare un’ulteriore riduzione del valore metrico del terreno, ritenuto che il medesimo risulta di fatto già interamente sfruttato a fini edificatori.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 161 RT di __________ stabilito in CHF 55'067.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 3/4 per l’UCS e del rimanente 1/4 per i ricorrenti (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 161 RT di __________ stabilito in CHF 55'067.-, come da scheda di calcolo annessa.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta per 3/4 a carico dell’Ufficio cantonale di stima e per il rimanente 1/4 in solido a carico dei ricorrenti.
La presente decisione è definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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