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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.14
Data decisione, Autorità: 14.08.2006, TE
Titolo: Per uno dei due mappali aumento del correttivo della vetustà e valore di reddito riportato su soli 8 mesi; per l'altro valore di reddito riportato su 1 solo mese.
Incarto n. 40.2005.14
Lugano 14 agosto 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Bruno Buzzini ing. Gianfranco Sciarini
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 2/3 marzo 2005 da
RI 1, rappr. dall’ RA 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 3 febbraio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente ai mappali n. 291 e 735 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 28 luglio 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
CHF 46'363.- per il mapp. no. 291 RFD di __________;
CHF 6'700.- per il mapp. no. 735 RFD di __________.
Il reclamo interposto in data 1. settembre 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 3 febbraio 2005.
Dapprima l’autorità di prima istanza ha in sostanza confermato la propria decisione per quanto attiene al mapp. no. 291, considerato quale edificio utilizzato unicamente a scopi agricoli accessori (vigna) e pertanto non al beneficio della riduzione del 75% accordata in caso di coltivazione diretta.
Successivamente il reclamo è stato accolto in merito al valore di stima del mapp. no. 735, il cui valore di reddito presunto è stato riportato su due mesi in luogo di tre, riducendo il valore di reddito capitalizzato da CHF 5'880.- a CHF 3'920.-.
Il valore ufficiale di stima del mapp. no. 735 è stato pertanto stabilito in CHF 5'700.-.
L’edificio presente sul mapp. no. 291 è adibito e utilizzato unicamente a scopi agricoli e non come abitazione primaria o secondaria;
Il rustico presente sul mapp. no. 735, raggiungibile esclusivamente in due ore e mezza di cammino, si trova essenzialmente nello stato originario, è parzialmente interrato e privo di isolazione, nonché di elettricità, di riscaldamento e di servizi igienici, mentre l’acqua viene captata tramite una condotta a cielo aperto. Non può pertanto essere considerato alcun valore di reddito. Oltre a ciò sia la cubatura, che non supera la metà di quanto stabilito dall’UCS, sia la superficie abitabile non corrispondono alla realtà.
Sul mapp. no. 735 è invece presente un rustico riattato all’inizio degli anni ’80, strutturato su due livelli. Al piano inferiore, interrato verso monte e sul lato ovest, è presente un unico locale soggiorno con un lavandino, mentre il piano superiore è un mansardato con altezza al colmo di 2.20/2.30 m e punto più basso di 80 cm. L’acqua è captata in superficie e non è potabile. Non sono presenti servizi igienici.
L’edificio è raggiungibile unicamente tramite un sentiero in ca. 2 ore e 30 minuti di cammino.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1.
In concreto, il Tribunale accoglie il ricorso in merito ad entrambi i mappali e più precisamente:
Mapp. no. 291: il correttivo della vetustà deve essere aumentato dal -30% al -37%, considerato che il rustico è stato riattato nel corso degli anni 1965-1970. Oltre a ciò, trattandosi di un edificio rustico senza riscaldamento e con vetri semplici, che non può pertanto essere abitato nel corso dei mesi invernali, il valore di reddito deve essere riportato su soli 8 mesi.
Mapp. no. 735: ritenute le caratteristiche costruttive del rustico, la mancanza delle più elementari infrastrutture quali per esempio l’approvvigionamento di acqua potabile e i servizi igienici, nonché il fatto che la località è raggiungibile unicamente tramite un sentiero in ca. 2 ore e 30 minuti di cammino, il valore di reddito deve essere riportato su un periodo di tempo massimo di un mese.
7.2.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto e i valori ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:
CHF 29'893.- per il mapp. no. 291 RFD di __________;
CHF 2'700.- per il mapp. no. 735 RFD di __________.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.), con l’obbligo di rifondere al ricorrente CHF 600.- a titolo di ripetibili.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e i valori ufficiali di stima stabiliti in CHF 29'893.- per il mapp. no. 291 RFD di __________ e in CHF 2'700.- per il mapp. no. 735 RFD di __________, come da schede di calcolo annesse.
La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima, con l’obbligo di rifondere al ricorrente CHF 600.- a titolo di ripetibili.
La presente decisione è definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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