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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.161
Data decisione, Autorità: 05.06.2006, TE
Titolo: Riduzione del valore di reddito per confronti con dei mappali vicini; nessuna disparità di trattamento per rapporto a fondi situati in una regione/zona completamente diversa.
Incarto n. 40.2005.161
Lugano 5 giugno 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Gianfranco Sciarini arch. Alberto Canepa
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 10/11 agosto 2005 da
RI 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 15 luglio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no 101 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 18 maggio 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
Il reclamo interposto in data 1. settembre 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 15 luglio 2005.
L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che il valore di stima indicato non può in realtà essere paragonato con quello relativo ad un altro fondo situato nel Comune di __________, dove i valori del terreno e di reddito sono più elevati.
Con ricorso 10/11 agosto 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando una riduzione del valore di stima che tenga conto in maniera adeguata delle particolarità geografiche e climatiche di __________ e della realtà del mercato immobiliare di tale zona.
Nel corso del sopralluogo esperito il 18 maggio 2006 il Tribunale ha constatato che l’edificio principale è composto da un primo piano con cantina, locale tecnico, sottoscala, cucina non attrezzata, una camera, un locale disponibile e un WC-doccia, da un secondo piano, dove sono presenti un locale destinato ad ufficio, un soggiorno-cucina, due camere e un servizio e infine da un piano mansardato con una camera e una galleria.
Le finiture e lo stato di conservazione rientrano nella norma, ad eccezione dello stato di conservazione del secondo piano, che deve essere considerato come buono (ristrutturazione nel 1990).
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1.
Il Tribunale, per confronti con i redditi presunti considerati per i mappali vicini, in particolare i fondi nr. 1532, 1135 e 4403, accoglie il ricorso applicando un reddito presunto di CHF 13'800.- (ovvero CHF 1'150.- mensili), che meglio si addice alla caratteristiche specifiche dell’abitazione.
7.2.
La disparità di trattamento lamentata dal ricorrente, che porta come termine di paragone la valutazione effettuata per il mapp. no. 94 RFD di __________, non è realisticamente proponibile in quanto si tratterebbe di confrontare regioni e zone completamente diverse per le loro intrinseche caratteristiche e possibilità di sfruttamento, un’operazione che, per questi motivi, si rivela inattuabile alla luce di quanto disposto dagli art. 17 cpv. 1 e 18 cpv. 2 Lst.
7.3.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 101 RFD di __________ stabilito in CHF 225’718.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 101 RFD di __________ stabilito in CHF 225’718.-, come da scheda di calcolo annessa.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
La presente decisione è definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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