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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.157
Data decisione, Autorità: 05.06.2006, TE
Titolo: Riduzione del -10% del valore metrico del terreno per mancanza di un accesso urbanizzato; nessuna ulteriore riduzione per la presenza di una canalizzazione delle acque luride che attraversa la particella.
Incarto n. 40.2005.157
Lugano 5 giugno 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Gianfranco Sciarini arch. Alberto Canepa
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 5/8 agosto 2005 da
RI 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 15 luglio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 146 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 18 maggio 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
Il reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1, che comprendeva pure il valore di stima stabilito per i mapp. nr. 202, 999, 1000 e 1212, è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 15 luglio 2005.
Per quanto riguarda il mapp. no. 146 il reclamo è stato respinto.
Con ricorso 5/8 agosto 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando la riduzione del 50% del valore di stima del terreno poiché attraversato dalla canalizzazione comunale delle acque luride. Ciò comprometterebbe lo sfruttamento ottimale delle potenzialità edificatorie del fondo.
Nel corso del sopralluogo esperito il 18 maggio 2006 il Tribunale ha constatato che il fondo è costituito da un terreno pianeggiante prativo sul quale sorgono una stalla e un laboratorio.
La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1.
In concreto, il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso applicando un correttivo del -10% sul valore metrico del terreno. Ciò per confronti con i mappali vicini e in particolare i mapp. no. 154 e 155, che a differenza del mapp. no. 146 sono direttamente accessibili su ben due lati tramite delle strade.
Il mapp. no. 146 beneficia sì di due diritti di passo a carico dei mapp. nr. 997 e 999, ma la creazione di un accesso, in particolare per quanto riguarda la parte superiore del terreno, comporterebbe necessariamente delle spese non indifferenti che incidono inevitabilmente sul suo valore venale.
7.2.
Di contro la presenza di una canalizzazione comunale per le acque luride che attraversa la particella non costituisce una pregiudiziale poiché non è incompatibile con lo sfruttamento del terreno né influisce sugli indici di edificabilità e tanto meno preclude le eventuali possibilità di miglior uso. Infatti nell’ipotesi di comprovata necessità ed in particolare qualora la canalizzazione fosse d’intralcio ad un progetto edilizio concreto, il proprietario potrebbe chiederne lo spostamento a spese del Comune (art. 693 CC).
Ciò considerato non vi è alcun motivo per ridurre ulteriormente il valore metrico del terreno.
7.3.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 146 RFD di __________ stabilito in CHF 275'168.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 4/5 per il ricorrente, che chiedeva la riduzione del 50% del valore metrico del terreno e del rimanente 1/5 a carico dell’UCS (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 146 RFD di __________ stabilito in CHF 275'168.-, come da scheda di calcolo annessa.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta per 4/5 a carico del ricorrente e per il restante 1/5 a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
La presente decisione è definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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