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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.143
Data decisione, Autorità: 19.05.2006, TE
Titolo: Stima di una strada privata in zona edificabile (riduzione del 50% sul valore metrico base di zona); terreno di fatto praticamente inedificabile, ma con un certo valore residuo poiché gli indici edificatori possono essere ceduti o trasferiti su altri fondi.
Incarto n. 40.2005.143
Lugano 19 maggio 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Ferruccio Robbiani ing. Giancarlo Rosselli
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 21/22 luglio 2005 dalla
RI 1
contro
la decisione su reclamo emessa il 22 giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente ai mappali nr. 1219 e 1456 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 11 aprile 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3. Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
CHF 72'900.- per il mapp. no. 1219 RFD di __________;
CHF 42'984.- per il mapp. no. 1456 RFD di __________.
Il reclamo interposto in data 27 agosto 2004 dalla RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 22 giugno 2005.
L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che i correttivi del -50% per superficie insufficiente per uno sfruttamento ideale sul valore metrico del terreno di cui al mapp. no. 1219 e del -40% per configurazione non adeguata sul valore metrico del terreno di cui al mapp. no. 1456 considerano già sufficientemente le peculiarità dei due fondi.
Per il mapp. no. 1219, in via principale la riduzione del valore metrico del terreno da CHF/mq 180.- a CHF/mq 12.- e , in via subordinata, il rinvio dell’incarto all’UCS affinché applichi un correttivo di almeno l’80% sul valore metrico del terreno. Ciò poiché il mappale è in realtà una strada gravata da diversi oneri di passo che può essere utilizzata unicamente come tale e che in precedenza era valutata soli CHF/mq 12.-. L’aumento del valore di stima complessivo di addirittura il 1’400% non è assolutamente giustificato in quanto nemmeno riconducibile al valore medio delle transazioni avvenute negli ultimi 10 anni nel comprensorio del Comune di __________. Inoltre, il 30 gennaio 2003, la RI 1 e il Comune hanno sottoscritto una convenzione che prevede la municipalizzazione del fondo.
Per il mapp. no 1456, in via principale il ripristino del precedente valore di stima, di CHF 14'280.- e, in via subordinata, il rinvio dell’incarto all’autorità di prima istanza affinché applichi un correttivo perlomeno pari all’80% sul valore metrico del terreno. Ciò poiché l’aumento del valore di stima rispetto al precedente non è minimamente giustificato dalle transazioni degli ultimi 10 anni nel comprensorio del Comune di __________ e il correttivo del -40% non considera sufficientemente che la superficie stradale può essere utilizzata esclusivamente come tale e che i rimanenti 168 mq, di configurazione lunga e stretta, impediscono di fatto qualsiasi sfruttamento razionale.
Nel corso del sopralluogo esperito l’11 aprile 2006 il Tribunale ha constatato che il mapp. no. 1219 è una strada asfaltata, mentre il mapp. no. 1456 è prevalentemente costituito da una strada con a valle una striscia di terreno potenzialmente edificabile e sostenuta da un muro.
La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. ed il tempestivo gravame della RI 1, proprietaria degli oggetti stimati e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).
Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).
Le stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1.
In concreto il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso limitatamente al valore di stima del mapp. no. 1456. Ciò per i seguenti motivi:
Mapp. no. 1219: è una strada asfaltata di 810 mq che a registro fondiario, malgrado la convenzione 30 gennaio 2003 sottoscritta dalla RI 1 e dal Comune, figura ancora di proprietà della ricorrente e che si trova nella zona residenziale semi-estensiva (RSE) del PR di __________. Il fondo conserva pertanto un certo valore già per il solo fatto che gli indici di edificazione possono essere potenzialmente ceduti ad altri fondi. Non si giustifica pertanto il riconoscimento di un correttivo maggiore rispetto al 50% già riconosciuto dall’UCS, che del resto è il medesimo applicato su tutto il territorio cantonale per le strade private che si trovano in zona edificabile. Diversamente, situazioni di fatto praticamente identiche verrebbero considerate in modo differenziato violando il principio della parità di trattamento.
Mapp. 1456: il fondo, di soli 398 mq, di cui 230 di strada e 168 mq costituiti da una striscia di terreno allungata e stretta sostenuta da un muro, alla luce delle NAPR del Comune di __________ applicabili alla fattispecie concreta risulta di fatto praticamente inedificabile. Rimane però un certo valore residuo, che il Tribunale ritiene pari al 30% del valore base di zona, dovuto al fatto che potenzialmente gli indici edificatori possono essere ceduti e trasferiti su altri fondi.
7.2.
Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e i valori ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:
CHF 72'900.- per il mapp. no. 1219 RFD di __________;
CHF 21'492.- per il mapp. no. 1456 RFD di __________.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e i valori ufficiali di stima stabiliti in CHF 72'900.- per il mapp. no. 1219 RFD di __________ e in CHF 21’492.- per il mapp. no. 1456 RFD di __________, come da schede di calcolo annesse.
La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico delle parti in ragione di 1/2 ciascuno.
La presente decisione è definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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