AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.242
Data decisione, Autorità: 05.05.2006, TE
Titolo: Rustico di fatto praticamente inabitabile - applicazione del correttivo di vetustà massimo previsto dalla Lst. (60%) ed esclusione del computo del valore di reddito.
Incarto n. 40.2005.242
Lugano 5 maggio 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Eraldo Pianetti arch. Giancarlo Fumasoli
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 10/14 novembre 2005 da
tutti rappr. da RA 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 13 ottobre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente ai mappali nr. 142 RFD, 1385 e 1386 VM di __________,
esperito il sopralluogo in data 17 marzo 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
CHF 45'077.- per il mapp. no. 142 RFD di __________;
CHF 1'321.- per il mapp. no. 1385 VM di __________;
CHF 195.- per il mapp. no. 1386 VM di __________.
Il reclamo interposto in data 19 luglio 2004 da RA 1 è stato accolto dall’UCS con decisione 13 ottobre 2005.
Per quanto concerne il mapp. no. 142 l’autorità di prima istanza ha ridotto il valore metrico a nuovo dell’edificio principale sub. A da CHF/mc 194.- a CHF/mc 172.-, aumentato il corrispondente correttivo della vetustà dal -42% al -53% e ridotto il valore di reddito capitalizzato da CHF 42'701.- a CHF 41'493.-.
Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 40'077.-.
Per quando riguarda invece il mapp. no. 1385 l’UCS ha ridotto il valore di stima da CHF/mq 0.40 a CHF/mq 0.20 in quanto il terreno, situato fuori dalla zona edificabile, è stato considerato come appartenente alla zona climatica per coltura foraggiera (D5-6) e non alla zona climatica del piano più favorevole all’agricoltura (A6).
Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 660.-.
Infine, per il mapp. no. 1386, l’autorità di prima istanza ha unicamente rettificato la superficie dal mapp. da 979 a 970 mq, con la conseguenza che il valore ufficiale di stima è stato ridotto a CHF 194.-.
Ciò poiché il mappale è caratterizzato da una semplice costruzione risalente al 1919, composta quasi esclusivamente da una stalla vuota e da
un piccolo e modesto appartamento senza elettricità e privo di qualsiasi comodità. Oltre a ciò la proprietà risulta discosta dalla strada.
Il ricorrente lamenta inoltre che, malgrado espressamente richiesto, da parte dell’UCS non si è proceduto all’esperimento di un sopralluogo che avrebbe senz’altro permesso di appurare la reale condizione in cui versa l’edificio.
Il Tribunale ha constatato che l’edificio principale sub. A è sostanzialmente suddiviso in due parti.
A monte si trova una stalla con fienile tuttora nello stato originario, con muratura in pietrame a secco non intonacato e tetto in lamiera.
A valle si trova invece una cascina originaria sia per la struttura sia per le finiture. Non sono visibili tracce di interventi di manutenzione o di miglioria e l’edificio è privo sia di impianti (luce, acqua, gas, ecc.) sia di servizi.
Lo stato di conservazione dell’edificio è molto carente, tanto da apparire di fatto inabitabile.
L’accesso al fondo è unicamente pedonale e la strada più vicina dista ca. 300 metri.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1.
Il Tribunale, ritenuto quanto dichiarato dai ricorrenti in sede di sopralluogo, stralcia il ricorso dal ruolo per desistenza limitatamente ai valori di stima dei mapp. nr. 1385 e 1386 VM di __________, senza prelevare tasse né spese.
7.2.
Per quanto concerne invece il mapp. no. 142 RFD di __________ il ricorso deve essere accolto.
Le risultanze di sopralluogo hanno infatti permesso di appurare chiaramente che in realtà l’edificio sub. A, edificato nel 1919, è un rustico (edificio accessorio) di fatto inabitabile poiché in precario stato di conservazione che si trova ancora nello stato originario ed è privo di servizi e di allacciamenti alla condotta dell’acqua potabile e dell’energia elettrica. Ciò considerato, risulta più adeguato alla fattispecie concreta ritenere un valore metrico a nuovo di CHF/mc 122.-, al quale deve essere applicato il correttivo della vetustà massimo del 60% previsto dalla Lst. (art. 17 cpv. 2 Lst. e art. 9 del Regolamento di applicazione della Lst.).
Lo stato effettivo dell’edificio, unitamente all’assenza di servizi e di infrastrutture, esclude peraltro, con tutta evidenza, la possibilità di computare un qualsiasi valore di reddito.
Questo Tribunale, sulla base della documentazione trasmessagli dall’UCS, non può infine fare a meno di rimarcare che, se é stato veramente esperito un sopralluogo, il medesimo ha avuto luogo senza nemmeno citare i proprietari, senza visionare perlomeno l’interno degli edifici – altrimenti non potevano sfuggire le reali condizioni del sub. A - e senza redigere il benché minimo verbale. Delle lacune sanabili in questa sede, ma gravi, evitabili e quindi particolarmente censurabili, ritenuto che la competenza del Tribunale di espropriazione di giudicare con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.) non è finalizzata a sopperire ad eventuali carenze istruttorie né solleva l’UCS dai suoi obblighi di accertare in modo completo e dettagliato lo stato in cui si trova il fondo oggetto di stima.
7.3.
Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso, stralciato dai ruoli per desistenza limitatamente ai valori ufficiali di stima dei mapp. nr. 1385 e 1386 VM di __________, è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 142 RFD di __________ stabilito in CHF 7'077.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 3 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso, stralciato dai ruoli per desistenza limitatamente ai valori ufficiali di stima dei mapp. nr. 1385 e 1385 VM di __________, è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 142 RFD di __________ stabilito in CHF 7'077.-, come da scheda di calcolo annessa.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
La presente decisione è definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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