AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 11.2005.56
Data decisione, Autorità: 19.06.2006, ICCA
Titolo: Accesso necessario su una strada già esistente
Incarto n. 11.2005.56
Lugano 19 giugno 2006/rgc
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente, Giani e Lardelli
segretario:
Annovazzi, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa OA.2001.47 (servitù) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione del 19 gennaio 2001 da
AA 1 Chiasso (patrocinata dall',)
contro
AP 1 (patrocinato dall' PA 2);
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello del 21 aprile 2005 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa il 16 marzo 2005 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3;
Se dev'essere accolto l'appello adesivo dell'8 giugno 2005 presentato da AA 1 contro la medesima sentenza;
Il giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto: A. Con atto pubblico del 17 marzo 1998, rogato dal notaio __________ di Lugano, AO 1 ha venduto a AP 1 la particella n. 1440 RFD di __________ (prato in declivio). Il fondo non ha accessi pedonali né veicolari, sebbene confini a monte con una strada asfaltata, appartenente allo stesso AP 1 (particella n. 1297), la quale sbocca su una strada comunale (particella n. 176). La particella n. 1440 fruiva invero di un diritto di passo veicolare attraverso le vicine particelle n. 1438 e 1439, lungo una striscia di terreno ancora allo stato naturale, ciò che avrebbe consentito di sboccare su una stradina privata a valle (particella n. 1443), proprietà di terzi (compreso AP 1), collegata a un'altra strada comunale (particella n. 1401). Tale servitù è stata tuttavia cancellata da AP 1, con l'accordo di AA 1, contestualmente alla vendita del fondo.
B. AA 1 ha inoltrato il 3 luglio 1998 una domanda di costruzione al Municipio di __________ per essere autorizzata a edificare sul suo terreno una casa unifamiliare. Il progetto, allestito dall'AP 1, prevedeva l'accesso al fondo lungo la particella n. 1297 (strada asfaltata) e la costruzione dell'edificio a una distanza inferiore a quella prevista dal piano regolatore verso la particella n. 1336, appartenente allo stesso progettista. Con decisione del 19 agosto 1998 il Municipio ha rilasciato la licenza edilizia, che è poi stata rinnovata il 5 settembre 2000. Tale progetto non ha mai trovato attuazione.
C. Il 19 gennaio 2001 AP 1 si è rivolta al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, chiedendo che in favore della sua particella n. 1440 AP 1 fosse tenuto a concedere un diritto di passo pedonale a carico della strada asfaltata costituente la particella n. 1297, così come una servitù di deroga alle distanze legali tale da permettere l'edificazione con aperture sulla sua particella a 1.20 m dalla limitrofa particella n. 1336. Con risposta del 6 giugno 2001 AO 1 ha proposto di respingere la petizione. Nel successivo scambio di atti scritti le parti hanno ribadito le rispettive posizioni, l'attrice specificando che il passo richiesto andava considerato anche veicolare e non solo pedonale.
D. All'udienza preliminare dell'8 ottobre 2001 l'attrice ha chiesto l'assunzione di una perizia sul valore del diritto di passo, annunciando di voler chiedere con le conclusioni ¿ in subordine ¿ un accesso veicolare necessario dietro pagamento di un'indennità. Ultimata l'istruttoria, durante la quale l'arch. __________ è stato incaricato di allestire la perizia giudiziaria, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale, producendo memoriali conclusivi. Nel proprio, del 20 aprile 2004, AA 1 ha confermato le richieste di petizione, rivendicando in subordine un accesso necessario (sempre a carico della particella n. 1297) senza versamento di indennità o, tutt'al più, previa corresponsione di fr. 3500.¿. Nell'allegato del 21 aprile 2004 AO 1 ha ribadito il suo punto di vista, contestando l'ammissibilità della domanda subordinata avanzata dall'attrice nel memoriale conclusivo.
E. Statuendo il 16 marzo 2005, il Pretore ha parzialmente accolto la petizione nella sua domanda subordinata, condannando AP 1 a far iscrivere a carico della sua particella n. 1297 (strada asfaltata) un accesso necessario pedonale e veicolare in favore della particella n. 1440. AA 1 è stata tenuta a versare al convenuto un'indennità di fr. 3500.¿ e ad assumere i costi dell'iscrizione nel registro fondiario. Le spese processuali, con una tassa di giustizia di fr. 1200.¿, sono state poste a carico dell'attrice, con obbligo di rifondere al convenuto fr. 2000.¿ per ripetibili.
F. Contro la sentenza appena citata è insorto AP 1 con un appello del 21 aprile 2005 per ottenere che la petizione sia respinta o, quanto meno, che l'indennità per l'iscrizione dell'accesso necessario sia portata a fr. 21 500.¿ e che il giudizio del Pretore sia riformato di conseguenza. Nelle sue osservazioni dell'8 giugno 2005 AA 1 propone di respingere l'appello e con appello adesivo chiede l'accoglimento della petizione nelle due domande principali. Con osservazioni del 30 giugno 2005 AP 1 postula il rigetto dell'appello adesivo.
Considerando
in diritto: 1. Nella petizione l'attrice ha indicato un valore litigioso ¿comunque superiore a fr. 8000.¿¿. Il convenuto non ha mosso obiezioni al riguardo, sicché nulla osta ¿ sotto questo profilo ¿ alla ricevibilità dell'appello (I CCA, sentenza inc. 11.1997.24 del 6 febbraio 1998, consid. 8b con rinvii). Tempestivo, il rimedio in esame può dunque essere vagliato nel merito.
I. Sull'appello principale
L'appellante ribadisce che il Pretore non doveva entrare in argomento sulla richiesta di accesso necessario, l'attrice avendo formulato la relativa domanda solo nel memoriale conclusivo. Inoltre, a suo avviso, l'azione di accesso necessario non poggia sul medesimo complesso di fatti cui si ancorano le domande principali, dedotte dalla stipulazione di un preteso accordo, cioè da un rapporto obbligatorio e non dalla mancanza di un accesso alla proprietà. Il convenuto soggiunge dipoi che il fondo dell'attrice è raggiungibile anche attraverso le particelle 1438 e 1439, il perito essendosi limitato a rilevare un'inaccessibilità momentanea, e rileva che la perizia giudiziaria verteva proprio sull'equivalenza del passo lungo tali fondi e del passo lungo la sua strada asfaltata. Quanto all'indennità, egli ricorda che essa è un requisito imprescindibile per ottenere un accesso. Per di più, l'attrice avendo postulato l'accesso necessario solo con le conclusioni, egli non ha avuto modo di esprimersi al riguardo. L'appellante ritiene inoltre che, comunque sia, non siano dati i presupposti di un accesso necessario, il Pretore avendo escluso l'accesso tramite altri fondi solo in base alle risultanze del sopralluogo. Infine, nell'ipotesi in cui fosse riconosciuto l'accesso necessario, il convenuto chiede che esso sia limitato in larghezza e in portata, sollecitando altresì l'aumento dell'indennità a fr. 21 500.¿.
Per quanto riguarda la domanda subordinata, all'udienza preliminare dell'8 ottobre 2001 l'attrice aveva annunciato che ¿nelle conclusioni di causa¿ avrebbe chiesto, in subordine, un accesso necessario ¿dietro pagamento di un'indennità¿. Il convenuto, che si opponeva alla perizia postulata dall'attrice sul valore del passo rivendicato in via principale, ha dichiarato di prendere atto ¿che verrà introdotta la subordinata, e se così fosse ritira l'opposizione di chiesta perizia¿ (verbale dell'8 ottobre 2001, pag. 3). Non solo quindi il convenuto non si è opposto alla domanda di accesso necessario prospettata in subordine dall'attrice, ma si è impegnato anche a desistere dall'opposizione alla perizia sul valore della domanda principale nel caso in cui la domanda subordinata fosse stata effettivamente introdotta. Nelle condizioni descritte l'attrice poteva legittimamente sentirsi esonerata dal presentare una formale domanda di mutazione dell'azione (art. 76 combinato con l'art. 74 lett. a CPC). Del resto, la subordinata rientrava senza dubbio nella competenza dello stesso giudice, verteva fra le stesse parti e soggiaceva alla stessa procedura della domanda principale, la quale non ne usciva per ciò solo appesantita (sui presupposti dell'art. 74 lett. a CPC: Olgiati, Le norme generali per il procedimento civile nel Canton Ticino, Zurigo 2000, pag. 69 seg. e 87). Per di più, contrariamente all'opinione dell'appellante, la subordinata poggia sul medesimo complesso di fatti della domanda principale, riconducibile all'inaccessibilità della particella n. 1440. Circa l'indennità per accesso necessario, l'ammissibilità della richiesta subordinata comportava l'ammissibilità dell'offerta pecuniaria, fondata a sua volta sul medesimo complesso di fatti (Rep. 1995 pag. 226 consid. c). Infine, per quel che è del contraddittorio, il convenuto medesimo ha rinunciato ¿ pur sapendo che l'attrice avrebbe introdotto una richiesta subordinata ¿ al dibattimento finale. Non può dunque censurare una violazione del suo diritto d'essere sentito. In definitiva, pertanto, a ragione il Pretore ha giudicato ricevibile la domanda subordinata.
Nel merito il convenuto avversa gli estremi dell'accesso necessario, sostenendo che l'attrice può raggiungere il suo fondo anche attraverso le particelle n. 1438 e 1439 e che un accesso necessario non si giustifica per mera comodità. Ora, il primo giudice non ha esaminato i requisiti dell'art. 694 CC, sia perché a suo avviso il convenuto non si è mai opposto alla concessione di un passo, sia perché la particella n. 1440 risulta accessibile unicamente per mezzo della strada asfaltata sulla particella n. 1297. In realtà la questione merita più attenta disamina. Certo, il convenuto ha dichiarato di non opporsi al conferimento di un diritto di passo sulla sua particella n. 1297, contenzioso essendo solo l'ammontare della ¿piena indennità¿ (doc. O; memoriale di duplica, pag. 3). Se non che, tale dichiarazione si riferiva al passo convenzionale, non all'accesso necessario. E sull'ammontare dell'indennità per il passo convenzionale non è mai stato raggiunto alcun accordo, tant'è vero che il convenuto ha continuato a insistere per il rigetto della petizione, ripetendo come la proprietà dell'attrice fosse raggiungibile anche attraverso le particelle n. 1438 e 1439, rispettivamente attraverso la contigua particella n. 1422 (risposta, pag. 2; duplica, pag. 2). Accertato ciò, occorre esaminare se ¿ come l'interessato sostiene ¿ la domanda subordinata dell'attrice andasse respinta perché non soccorrono in concreto i presupposti dell'art. 694 CC.
a) Il proprietario che non abbia un accesso sufficiente dal suo fondo a pubblica via può pretendere che i vicini gli consentano il passaggio necessario ¿dietro piena indennità¿ (art. 694 cpv. 1 CC). Se non sussiste, tale accesso va chiesto in primo luogo al vicino ¿dal quale, a causa dello stato preesistente della proprietà e della viabilità, si può più ragionevolmente esigere la concessione del passo¿; in secondo luogo al vicino per il quale il passaggio risulti di minor danno (art. 694 cpv. 2 CC). Nella determinazione del passo necessario, in ogni modo, ¿devesi aver riguardo agli interessi delle due parti¿ (art. 694 cpv. 3 CC), ponderando debitamente le specificità del caso concreto (Rey in: Basler Kommentar, ZGB II, 2ª edizione, n. 11 ad art. 694 CC con rinvii). Per ¿accesso sufficiente¿ va inteso un collegamento alla pubblica via che garantisca, dal punto di vista oggettivo, uno sfruttamento adeguato e razionale del fondo, conforme alla sua destinazione (Steinauer, Les droits réels, vol. II, 3ª edizione, pag. 205, n. 1863; Rey, op. cit., n. 6 ad art. 694 con rimandi). Trattandosi di un terreno edificato che si trovi all'interno di una località, in linea di principio l'accesso non è sufficiente se non è carrozzabile (DTF 110 II 127 consid. 5, 93 II 169 consid. 2; Rep. 1989 pag. 142 consid. 1 con rimandi). Nell'applicazione dell'art. 694 CC, nondimeno, la giurisprudenza è restrittiva in ragione del ragguardevole pregiudizio che la servitù può arrecare al fondo del vicino (casistica e riferimenti in: Steinauer, op. cit., pag. 205, n. 1863a; Meier-Hayoz in: Berner Kommentar, 3ª edizione, note 49 e 54 ad art. 694 CC; DTF 120 II 186 consid. 2a).
b) L'applicazione dell'art. 694 CC è subordinata ¿ per giurisprudenza ¿ alla condizione generale che il proprietario sprovvisto di accesso sufficiente al proprio fondo non abbia modo di far capo agli istituti offerti dal diritto pubblico, sollecitando l'urbanizzazione del terreno mediante l'esecuzione dei raccordi stradali e degli allacciamenti previsti dall'art. 19 cpv. 2 LPT (DTF 120 II 187 consid. 2c; DTF 121 I 70 consid. 4b). Se il diritto pubblico consente di ottenere un accesso idoneo, per vero, non sussiste uno stato di necessità che giustifichi un passo necessario a mente dell'art. 694 CC. Prima di invocare quest'ultima norma, in altri termini, il proprietario deve dimostrare di avere intrapreso tutto il possibile per ottenere la creazione di un accesso adeguato con gli strumenti che il diritto pubblico mette a disposizione, sempre che l'accesso richiesto sia indispensabile per un uso conforme alla destinazione del fondo (RDAT II-2001 pag. 149, consid. 3a con rinvii; v. anche RDAT I-2000 pag. 424). Nella fattispecie il terreno dell'attrice non è ancora edificato, ma si trova in una zona urbanizzata ed è compreso tra due strade comunali. Mal si intravede perciò come in quel comparto il piano regolatore comunale possa prevedere la formazione di altre vie. Da questo punto di vista il diritto pubblico non consta offrire mezzi all'attrice per ottenere un accesso veicolare al proprio fondo. L'art. 694 CC è pertanto applicabile.
c) Che la particella n. 1440 non sia raggiungibile dalla pubblica via se non passando attraverso fondi limitrofi è pacifico. Che tale stato di cose pregiudichi l'uso razionale ed economico di un terreno edificabile (si rammenti che l'attrice ha ottenuto a suo tempo la licenza edilizia per l'edificazione di una casa unifamiliare: doc. H) è altrettanto chiaro. Ora, alla particella n. 1440 vi sono tre possibilità di accesso:
¿ la prima consiste nel seguire la pubblica via a monte (particella n. 176), percorrendo poi la strada asfaltata del convenuto (particella n. 1297) fino alla particella n. 1440;
¿ la seconda consiste nel seguire la pubblica via a valle (particella n. 1401), passando sulla particella n. 1443 (proprietà di insieme e di una comunione ereditaria cui appartiene anche AP 1) e poi sulle particelle n. 1439 e 1440 (proprietà di __________);
¿ la terza consiste nel seguire, una volta ancora, la pubblica via a valle, attraversando poi la particella n. 1422 (proprietà di terzi).
Il primo tracciato già esiste: è la strada asfaltata larga 4.20 m (verbale di sopralluogo del 28 novembre 2003) e lunga un centinaio di metri (perizia, pag. 6 seg.) su cui chiede di passare l'attrice. Gli altri due andrebbero costruiti. Il problema è di sapere quale dei tre debba prevalere. Al riguardo giovi rammentare che un accesso necessario va chiesto in primo luogo al vicino ¿dal quale, a causa dello stato preesistente della proprietà e della viabilità, si può più ragionevolmente esigere la concessione del passo¿, in secondo luogo al vicino per il quale il passaggio risulti di minor danno e che in ogni modo ¿devesi aver riguardo agli interessi delle due parti¿ (sopra, consid. a).
d) Dagli atti risulta che nel 1997 i proprietari dell'originaria particella n. 1296 (di complessivi 2972 m²) hanno frazionato il fondo per formare, tra l'altro, le particelle n. 1438, 1439, 1440 e 1443 (doc. C). Simultaneamente essi hanno costituito in favore della particella n. 1440 una servitù di passo veicolare a carico delle particelle n. 1338 e 1339 (doc. B). Il 17 marzo 1998, diventato unico proprietario di tali i fondi, il convenuto ha venduto all'attrice la particella n. 1440 e ha fatto cancellare, con l'accordo della compratrice, la citata servitù di passo (doc. A, clausola n. 4). Ora, come si è appena ricordato, un accesso necessario deve gravare anzitutto il fondo che, per intervenute modifiche (ad esempio l'alienazione di uno o più terreni da parte di uno stesso proprietario), ha sottratto alla particella in questione la possibilità di accesso alla pubblica via, possibilità che prima era data in virtù di un diritto reale o obbligatorio (Meier-Hayoz, op. cit., n. 30 ad art. 694 CC; Rey, op. cit., n. 15 ad art. 694; Steinauer, op. cit., pag. 207 n. 1865a). Nella fattispecie, fino al 17 marzo 1998 la particella n. 1440 beneficiava di un diritto di passo veicolare a carico delle particelle n. 1338 e 1339. Di per sé, dunque, spetterebbe prioritariamente alle particelle n. 1338 e 1339 concedere l'accesso necessario (Rep. 1989 pag. 143). Che nel frattempo i fondi siano stati venduti a terzi o che la cancellazione della servitù sia da imputare agli attuali o al precedente proprietario del terreno poco importa.
e) È vero che, stando al perito, attualmente ¿il mappale 1440 non è accessibile tramite i mappali 1438 e 1439¿ (referto, pag. 9). Il quesito è di sapere che cosa intenda il perito per ¿non accessibile¿, giacché l'art. 694 CC non garantisce né un accesso ideale né l'accesso più conveniente (Rep. 1997 pag. 150). Conferisce bensì il diritto di accedere in automobile a un fondo edificato, ma non per forza sin davanti alla porta di casa (DTF 93 II 167 consid. 2). Il proprietario del fondo ha, in altri termini, il diritto di ottenere un accesso sufficiente: a lui incombe poi di accomodarsene, senza poter pretendere un passaggio di maggior scapito ai vicini solo per raggiungere un determinato punto del suo fondo (Rep. 1989 pag. 143), se non in caso di costi sproporzionati (sentenza del Tribunale federale 5C.327/2001 del 21 marzo 2002, consid. 3d). Che l'accesso dalla parte inferiore della particella n. 1440 obblighi l'attrice a modificare il progetto edilizio della casa unifamiliare o implichi la costruzione di un ascensore (o di altri impianti) non è quindi determinante, tranne ¿ appunto ¿ in caso di costi sproporzionati, di cui però in concreto tutto si ignora.
f) Rimane il fatto che, comunque sia, nella determinazione del passo necessario ¿devesi aver riguardo agli interessi delle due parti¿ e ponderare debitamente le particolarità del caso specifico (sopra, consid. a). Il deprezzamento arrecato al fondo serviente dall'accesso necessario non deve quindi eccedere il maggior valore ridondante al proprietario del fondo beneficiario (Rep. 1981 pag. 337 consid. 4.1 con rimandi). In concreto l'aggravio del tracciato litigioso, già disponibile, non risulta comportare inconvenienti o disagi particolari per il convenuto o per gli altri beneficiari di servitù analoghe, né consta implicare limitazioni di carattere pianificatorio per il fondo serviente (complemento di perizia, pag. 3). Nemmeno esso può dirsi arrecare una svalutazione sproporzionata del fondo serviente (una strada asfaltata), già gravato d'oneri di passo in favore di almeno una decina di fondi, tra cui le particelle n. 1438 e n. 1439 (estratti dell'Ufficio del registro fondiario: richiamo II) per rapporto ai vantaggi che deriveranno all'attrice.
Per converso, la creazione di un accesso necessario attraverso le particelle n. 1338 e 1339 presenterebbe serie difficoltà tecniche già per la pendenza dei fondi, dovendosi in tal caso sbancare il terreno e formare muri di sostegno (si vedano anche le risultanze del sopralluogo 28 novembre 2003 e la fotografia n. 3 allegata alla perizia). E i relativi costi sarebbero a carico dell'attrice, beneficiaria del passo (art. 741 cpv. 1 CC applicabile per analogia: Liver, Zürcher Kommentar, 2ª edizione, n. 28 ad art. 741 CC; Steinauer, op. cit., pag. 390, n. 2283; Schmid/Hürlimann-Kaup, Sachenrecht, 2ª edizione Zurigo 2003, pag. 279, n. 1290), le particelle n. 1438 e 1439 avendo già un accesso proprio lungo la nota strada asfaltata. A prescindere dal fatto poi che occorrerebbe gravare del passo anche la particella n. 1443 (apparentemente dimenticata), la formazione di un accesso attraverso le particelle n. 1438 e 1439 recherebbe soprattutto a quest'ultimo fondo svantaggi considerevoli, la prospettata strada percorrendolo da parte a parte.
Nel caso precipuo non va trascurato infine, ponderando i contrapposti interessi, un altro elemento di peso, riconducibile all'origine stessa della controversia, ovvero al fatto che il convenuto medesimo ha venduto all'attrice un fondo privo d'accesso. L'attrice ha sì consentito alla cancellazione del vecchio passo a carico delle particella n. 1338 e 1339 (doc. A: clausola n. 4), ma come essa avrebbe poi potuto raggiungere la sua proprietà se non si fosse giunti a un accordo il convenuto non spiega. Chi si preclude un accesso non può ¿ è vero ¿ valersi dell'art. 694 CC. Nulla induce a ritenere tuttavia che l'attrice abbia rinunciato alla vecchia servitù in malafede, tanto meno ove si pensi che il progetto edilizio allestito dallo stesso convenuto prevedeva l'accesso al fondo dell'attrice proprio lungo la strada asfaltata (doc. Q). Se ne conclude, tutto ben ponderato, che l'accesso necessario rivendicato dall'attrice lungo la particella n. 1297 è quello meno pregiudizievole, oltre che il più ragionevole dal profilo tecnico, e l'unico che non penalizzi proprietari estranei all'insorgere del litigio.
g) L'appellante chiede che nel caso in cui si conceda all'attrice l'accesso necessario si limiti a 3.5 t il peso e a 2.1 m la larghezza dei veicoli abilitati a transitare sulla strada, come indica un cartello già posato al confine con la pubblica via sulla scorta di una perizia. V'è da domandarsi se la richiesta, formulata per la prima volta in appello, sia proponibile (art. 321 cpv. 1 lett. a CPC). Sta di fatto che nulla dimostra la portata della strada in questione, l'interessato avendo omesso di produrre elementi utili. Sia come sia, per la sua natura di restrizione legale della proprietà, un accesso necessario va esercitato con ogni riguardo (Steinauer, op. cit., pag. 389, n. 2280 segg.; cfr. anche l'art. 737 cpv. 2 CC). Verificandosi eccessi o abusi, il proprietario del fondo serviente potrà sempre rivolgersi al giudice, chiedendo l'emanazione di provvedimenti o ingiunzioni nei confronti dei responsabili.
II. Sull'appello adesivo
In concreto è assodato che al momento in cui il convenuto ha fatto cancellare, con l'assenso dell'attrice, la servitù di passo veicolare a carico delle particelle 1438 e 1439 (doc. A) sussisteva tra le parti un accordo di massima circa la costituzione di un analogo diritto sulla particella n. 1297 (interrogatorio formale del convenuto del 29 maggio 2001, risposte n. 4, 5 e 6). Non è chiaro tuttavia a che condizioni ciò dovesse avvenire. Secondo l'attrice l'iscrizione era dovuta senza ulteriore corrispettivo, avendo essa già rinunciato al vecchio diritto di passo. Secondo il convenuto invece l'accordo era subordinato al fatto che l'attrice non solo lo incaricasse di progettare, dirigere i lavori e costruire sulla particella n. 1440 la nota casa unifamiliare, ma gli versasse anche un'indennità e partecipasse alle spese di manutenzione. In circostanze del genere, l'attrice ha bensì dimostrato l'esistenza di un accordo di principio ma non le condizioni per la concessione di una servitù. Ora, chi vuole dedurre un diritto da una circostanza di fatto da lui asserita, o chiede il riconoscimento di un diritto, deve fornirne la prova (art. 8 CC e 183 CPC). L'attrice rivendicando in concreto il passo convenzionale, a lei spettava di dimostrare gli estremi per ottenerlo.
Come ha rilevato il Pretore, il solo fatto che la rinuncia al vecchio diritto di passo non abbia comportato uno sconto sul prezzo d'acquisto del fondo, che il progetto edile allestito dal convenuto prevedesse l'accesso alla particella n. 1440 lungo la particella n. 1297 e che nell'atto di compravendita non si prevedessero clausole d'imprenditore ancora non significa che l'attrice abbia diritto al passo convenzionale senza ulteriori prestazioni. L'incertezza rimane. E, dandosi incertezza sulle condizioni per l'ottenimento di un diritto, ovvero sugli elementi essenziali del contratto di servitù, non rimane spazio per esaminare se sussista una promessa di contrattare (art. 22 CO). Per di più, quand'anche non fosse dovuta altra prestazione, la validità di tale promessa richiedeva un atto pubblico (art. 22 cpv. 2 e 243 cpv. 2 CO) o ¿ la questione essendo controversa in dottrina (cfr. Steinauer, op. cit., pag. 368 n. 2232) ¿ almeno la forma scritta (art. 732 CC; Steinauer, loc. cit.), il semplice inoltro della domanda di costruzione non essendo sufficiente. Né la posizione del convenuto appare abusiva, il suo rifiuto di dar seguito all'accordo essendo dovuto al litigio sulle condizioni dell'accordo e non a un preteso vizio di forma. In proposito l'appello adesivo è destinato quindi all'insuccesso.
Per le ragioni testé riassunte l'attrice rivendica inoltre la servitù in deroga alle distanze legali a carico della particella n. 1336, che il Pretore ha respinto. Anche al riguardo però la sentenza impugnata va esente da critiche. Se è vero che il progetto allestito dal convenuto prevedeva la costruzione della casa unifamiliare sul fondo dell'attrice a una distanza dalla particella n. 1336 inferiore a quella legale (doc. Q), è altrettanto vero che ¿ una volta ancora ¿ l'attrice non ha dimostrato, a fronte delle contestazioni avversarie, l'esistenza di un accordo senza ulteriori prestazioni da parte sua. Anche sul diritto alla deroga alle distanze legali l'appello adesivo manca perciò di consistenza.
L'appellante adesiva contesta di dovere un'indennità al convenuto per l'accesso necessario, facendo valere una volta ancora di avere già rinunciato alla vecchia servitù di passo sulle particelle n. 1438 e 1439, onde la compensazione delle vicendevoli pretese. Così argomentando, però, essa si limita a ripetere quanto esposto nel memoriale conclusivo, senza confrontarsi con l'argomentazione del Pretore, secondo cui essa non aveva dimostrato i benefici di cui il convenuto avrebbe già usufruito vedendola rinunciare alla citata servitù. Insufficientemente motivato, su questo punto l'appello adesivo va dunque dichiarato irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC combinato con il cpv. 5).
Da ultimo l'attrice censura l'addebito degli oneri processuali e delle ripetibili che il Pretore ha posto a suo carico in virtù dei principi applicabili nel diritto espropriativo. Rileva che in concreto la superficie gravata dall'accesso è già destinata al transito veicolare in favore di altri fondi e che per concedere il passo convenzionale il convenuto pretendeva, in sede di trattative, un'indennità esorbitante di 30 000.¿.
I criteri sulla ripartizione degli oneri processuali e delle ripetibili nelle cause volte all'iscrizione di accessi necessari sono già stati enunciati dal Pretore. Al riguardo giovi ricordare che per principio essi sono a carico del richiedente, salvo che con il suo comportamento questi abbia provocato la lite, abbia preteso un'indennità esorbitante oppure abbia resistito a oltranza (Caroni Rudolf, op. cit., pag. 115 in fondo). Nella fattispecie è vero che il convenuto si è opposto a torto alla concessione dell'accesso, ma non si deve dimenticare che l'attrice si è sempre ostinata a pretendere la servitù convenzionale a titolo gratuito. Quanto all'ammontare dell'indennità, è vero che prima della causa il convenuto esigeva fr. 30 000.¿, ma è anche vero che nell'ambito della presente causa il perito ha valutato il valore del passo lungo la strada asfaltata in fr. 21 500.¿. Che poi il giudice abbia deciso di riconoscere al convenuto solo fr. 3500.¿ non poteva essere previsto in anticipo, tanto meno di fronte alle particolarità del caso specifico. Tutto sommato, non si può dire quindi che, davanti al Pretore, il convenuto abbia ecceduto o abusato dei suoi diritti. Al riguardo giudizio impugnato merita dunque conferma.
III. Sulle spese e le ripetibili
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia: 1. Nella misura in cui è ricevibile, l'appello principale è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
a) tassa di giustizia fr. 1000.¿
b) spese fr. 50.¿
fr. 1050.¿
sono posti a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 2000.¿ per ripetibili.
Nella misura in cui è ricevibile, l'appello adesivo è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
Gli oneri dell'appello adesivo, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 600.¿
b) spese fr. 50.¿
fr. 650.¿
sono posti a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 1500.¿ per ripetibili.
¿; ,.
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.
terzi implicati
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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