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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.173
Data decisione, Autorità: 10.04.2006, TE
Titolo: Criteri per la determinazione del valore di stima di un terreno che non é posto in zona edificabile, é attualmente destinato a prato e indicato a PR come strada.
Incarto n. 40.2005.173
Lugano 10 aprile 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Eraldo Pianetti arch. Claudio Morandi
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 31 agosto/2 settembre 2005 da
RI 1, rappr. dallo RA 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 29 luglio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 713 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 8 febbraio 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
Il reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 29 luglio 2005.
L’autorità di prima istanza, rimarcando che le stime immobiliari non servono per la determinazione dei valori espropriativi, ha confermato la propria decisione ribadendo in sostanza la valutazione di CHF/mq 0.40. Ciò poiché il mappale, che non è situato in zona edificabile, è inserito come strada nel piano viario previsto dal piano regolatore di __________.
Il ricorrente, che si duole del fatto che l’UCS non abbia elaborato una scheda di calcolo dettagliata con i criteri di estimo adottati, sostiene inoltre che la part. no. 713 è in realtà un terreno prativo che non può essere indicato e valutato come strada.
Nel corso del sopralluogo esperito l’8 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato che il mapp. no. 703 è un terreno prativo prevalentemente pianeggiante che da accesso al mapp. no. 301, anch’esso di proprietà del ricorrente.
La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).
Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).
6.2.
Giusta l’art. 11 Lst. sono considerati fondi agricoli ai sensi dell’art. 16 LPT e della LDFR quelli idonei oppure adibiti all’utilizzazione agricola o orticola, quelli che, nell’interesse generale, devono essere utilizzati dall’agricoltura ed infine quelli che pur essendo ubicati in zona edificabile sono assoggettati alla LDFR.
I fondi agricoli sono stimati al valore di reddito agricolo (art. 11 cpv. 2 Lst.), determinato in base alla carta delle idoneità agricole (art. 4 cpv. 1 del Regolamento di applicazione della Lst.).
6.3.
I fondi sono valutati nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità; esse non servono in particolare per la determinazione dei valori espropriativi, per la quale è prevista la relativa procedura secondo la Legge di espropriazione (art. 20 Lst.).
7.1.
In concreto, il Tribunale, che deve accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa e non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art. 38 cpv. 3 e 4 Lst.), respinge il ricorso ritenendo che il valore di stima ufficiale stabilito per il mapp. no. 703 sia prudenziale e sostanzialmente corretto. Ciò per i motivi che seguono:
il piano regolatore di __________ attualmente in vigore non situa il mapp. no. 703 in zona edificabile. Da accertamenti effettuati dal Tribunale risulta inoltre che nel piano regolatore del __________ il terreno oggetto di ricorso era già stato indicato come strada. Di conseguenza, trattandosi in concreto di un fondo perlomeno idoneo all’utilizzazione agricola o orticola ai sensi dell’art. 11 Lst. che non è mai stato inserito in zona edificabile, il relativo valore di stima deve essere determinato sulla base della carta delle idoneità agricole (art. 11 cpv. 2 Lst. e 4 cpv. 2 del Regolamento di applicazione della Lst.), che situa il terreno nella zona climatica A6, ovvero in una zona del piano favorevole all’agricoltura posta tra 0 e 400 m di quota, per la quale è stato fissato a livello cantonale un valore prudenziale unitario di CHF/mq 0.40.
Il fatto che il mapp. no. 703 assicuri al ricorrente un accesso dal basso al mapp. no. 301 e che sarebbe pertanto essenziale per attribuire un effettivo valore venale al medesimo è chiaramente una circostanza eccezionale e personale che può sì influire sulla singola contrattazione, ma che non può essere considerata dal Tribunale (art. 16 cpv. 1 Lst.). Tanto più che, per stessa ammissione del ricorrente, il fondo risulta accessibile anche dall’alto (reclamo, pag. 3 e 4 in relazione con il ricorso, punto 4., pag. 4).
Anche se il mappale risulta attualmente destinato a prato, nel piano regolatore è chiaramente indicato come strada. Ritenuto che il fondo deve essere valutato nello stato di fatto e di diritto in cui si trova nel momento della stima (art. 5), dei futuri possibili scenari non devono entrare in linea di conto.
L’art. 32 cpv. 2 Lst. prevede espressamente ed unicamente che le decisioni di stima dei fondi non edificabili e non edificati sono depositate presso la Cancelleria comunale durante il periodo di pubblicazione previsto per gli altri fondi, senza perciò imporre l’elaborazione di una scheda circa i criteri di estimo adottati, che del resto sono indicati nella Lst. e nel relativo regolamento di applicazione.
7.2.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
In particolare, le stime immobiliari non servono per la determinazione dei valori espropriativi, per la quale è prevista espressamente l’applicazione della procedura secondo la Legge di espropriazione (art. 20 cpv. 2 Lst.).
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 703 RFD di __________ confermato in CHF 334.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico del ricorrente, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 703 RFD di __________ confermato in CHF 334.-, come da scheda di calcolo annessa.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico del ricorrente.
La presente decisione è definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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