AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 20.2004.3-4
Data decisione, Autorità: 01.03.2006, TE
Titolo: espropriazione formale per opere di sistemazione stradala (indennità per terreni posti in zona R4)
Incarto n. 20.2004.3-4 93/01
Lugano 1 marzo 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Gianfranco Sciarini arch. Bruno Buzzini
segretaria giurista
Paola Carcano
statuendo nella procedura di approvazione dei progetti e di espropriazione presentata da
ISEP 1 RA 1
contro
COES 4
nell'ambito della sistemazione stradale Via I__________ in territorio del Comune di B__________
relativamente al mapp. n. 3787 RFD di B__________
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.Lo ISEP 1 è promotore delle opere di sistemazione e di risanamento completo di Via I__________ lungo il tratto che si estende per ca. 500 ml tra gli incroci con Via G__________l G__________ e Via S__________ V__________ in territorio del Comune di B__________.
Il progetto, che implica l’espropriazione di vari fondi confinanti, prevede tra gli interventi principali la costruzione di due rotonde in corrispondenza con i noti incroci e di un marciapiede su entrambi i lati della carreggiata, l’adeguamento degli imbocchi delle strade comunali che convergono su Via I__________, l’adattamento planimetrico ed altimetrico e delle pendenze del campo stradale, la posa delle infrastrutture (in parte a carico del Comune e degli enti competenti) così come il rifacimento totale della pavimentazione. Il tutto come specificato nella relazione tecnica del 28.6.2001 e risultante dalle planimetrie. Il finanziamento è garantito da un credito di costruzione complessivo stanziato dal Gran Consiglio con risoluzione del 19.9.2000 per l’esecuzione di varie opere di sistemazione e sicurezza delle strade cantonali (FU 76/2000 del 22.9.2000). Gli atti corredati della necessaria documentazione sono stati pubblicati dal 7.1 al 6.2.2002 mentre l’avviso personale porta la data del 3.1.2002.
2.La messa in atto del progetto coinvolge anche il mapp. no. 3787 di B__________ appartenente a COES 10. Il fondo è espropriato definitivamente in ragione di ca. 46 mq ed occupato temporaneamente per ca. 29 mq contro versamento di un’indennità metrica di. fr. 125.-- il mq rispettivamente di fr. 0.50 il mq (cfr. tabella di espropriazione). Con notifica del 15.1.2002 il proprietario non ha sollevato obiezioni al progetto ed all’espropriazione postulando, tuttavia, un risarcimento per il sedime espropriando di fr. 375.- il mq. All’udienza del 4.6.2002 le parti hanno confermato, rispettivamente, l’offerta e la richiesta di indennizzo. Con istanza del 28.8.2002 lo ISEP 1 ha chiesto di essere messo al beneficio dell’anticipata immissione in possesso a far tempo dall’1.10.2002, domanda in merito alla quale l’espropriato non si è pronunciato entro il termine assegnatogli con ordinanza del 30.8.2002 per presentare le proprie osservazioni essendo scaduto infruttuoso. Con sentenze del 1.10.2002, cresciute incontestate in giudicato, il Tribunale di espropriazione ha approvato il progetto definitivo respingendo l’opposizione all’anticipata immissione in possesso.
3.Il mapp. no. 3787 di B__________, ubicato in località F__________, è cosí censito a Registro fondiario:
A) edificio mq 196 NE superficie non edificata
totale mq 815
Di conformazione ampia ed abbastanza regolare, il sedime si presenta pianeggiante. Parzialmente edificato ospita uno stabile abitativo a carattere residenziale, fatta eccezione per il piano terreno dov’è esercitata un’attività commerciale (Solarium –Tropical Sun) mentre la porzione restante è adibita a giardino. Il fondo non è gravato né da servitú né da oneri fondiari. Il vigente PR di B__________ approvato il 24.3.1992 assegna la proprietà alla zona edificabile R4 (cfr. piano delle zone).
4.L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all’oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.). L’applicazione del metodo comparativo presuppone, d’altro canto, l’esistenza di un campione di raffronto sufficiente, mentre non è necessario che il bene paragonato sia identico. E’ indispensabile, invece, che i valori riscontrati siano analizzabili tanto da poterne trarre conclusioni ragionevoli circa le tendenze e le evoluzioni del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27). In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89). Lo stesso vale per il prezzo concordato in via amichevole con un ente pubblico a meno che non corrisponda al valore commerciale (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 86; RDAT I-1993 no. 51). Quanto alle stime effettuate ai fini fiscali, è comunemente ammesso e riconosciuto che non influiscono sul prezzo che verrebbe stipulato in una normale e libera contrattazione. Di conseguenza non possono nemmeno condizionare l'indennità espropriativa, che deve corrispondere ai reali valori di mercato (art. 20 LSt; Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 53; TRAM 11.3.1999 SA M. M./Comune di M.).
5.In concreto il dies aestimandi risale al 1.10.2002, data a far tempo dalla quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr.; cfr. sentenza 1.10.2002).
6.Come già indicato l’intervento in oggetto comporta l’espropriazione parziale di un numero cospicuo di terreni disposti lungo l’asse stradale ed assegnati, a dipendenza dell’ubicazione specifica, a diverse zone di utilizzo: i fondi ubicati lungo il tratto che si estende tra la rotonda all’incrocio con via G__________ G__________ ed il mapp. no. 3764 appartengono alla zona R4 mentre quelli successivi tra il mapp. no. 3761 e la rotonda all’incrocio con via S__________ V__________ sono inclusi nelle zone R3 o R2, rispettivamente ZSI. Inevitabilmente, quindi, l’accertamento dei valori ufficiali ai fini dell’estimo ha richiesto un’indagine ad ampio spettro. Per tracciare un profilo completo circa la zona residenziale i risultati sono qui riportati in toto restando ovviamente riservata, in esito all’analisi, l’operazione di adeguamento riferita ad ogni singolo fondo espropriando.
6.1. Il Tribunale di espropriazione ha reperito le seguenti transazioni riferibili alle zone R2, R3 ed R4:
zona R2
1998
Non risultano transazioni.
1999
Frazionamento del mapp. no. 3156 di complessivi 734 mq sito in località P__________:
2000
2001
2002
zona R3
1998
1999
Non risultano transazioni.
2000
Per le seguenti particelle risultanti dal frazionamento del mapp. no. 3632 di complessivi 2’543 mq sito in località F__________:
fr. 226.45 il mq per la nuova particella no. 3632 di complessivi 605 mq (iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1123);
fr. 229.73 il mq per la nuova particella no. 5655 di complessivi 444 mq (iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1124);
fr. 229.73 il mq per la nuova particella no. 5656 di complessivi 444 mq (iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1125);
fr. 229.73 il mq per la nuova particella no. 5657 di complessivi 444 mq (iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1126);
fr. 217.82 il mq per la nuova particella no. 5658 di complessivi 606 mq (iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1127);
fr. 223.21 il mq per il mapp. no. 3288 di 224 mq, loc. C__________ S__________ (iscriz. a RF il 22.12.2000 al d.g. 2796).
2001
2002
Non risultano transazioni.
zona R4
1998
1999
Non risultano transazioni.
2000
2001
Per le seguenti particelle risultanti dal frazionamento del mapp. no. 3623 di complessivi 3’862 mq sito in località F__________:
2002
Non risultano transazioni.
6.2. Fanno da corollario ai dati ufficialmente inventariati, gli accordi stipulati nell’ambito di questa procedura in seguito all’accettazione delle seguenti indennità espropriative:
fr. 250.- il mq (R4) per:
fr. 230.- il mq (R3) per:
fr. 125.- il mq (R4) per:
I corrispondenti procedimenti espropriativi sono stati dichiarati chiusi e stralciati dai ruoli per intervenuta transazione con decreti del 1.10.2002 (art. 43 e 44 cpv. 2 Lespr).
7.7.1. Nelle zone R2, R3 ed R4 vigono i seguenti parametri edilizi (art. 29, 34, 35 e 36 NAPR):
R2 R3 R4
indice di sfruttamento (i.s.) 0.4 0.6 0.8 altezza max. del fabbricato (ml) 7.50 10.50 13.50 altezza min. del fabbricato lungo le linee di allineamento (ml) // // 8.50 distanza minima da confine (ml) 3.00 4.00 5.00
distanza minima tra fabbricati 6.00 8.00 10.00
7.2. B__________, capoluogo del Distretto di , è un ampio borgo pianeggiante situato alla confluenza della Valli di __________ e __________ idealmente marcato da due assi stradali principali – e cioè Via P /Via G__________ da nord verso sud, rispettivamente Via S. G__________ da est verso ovest – ed attraversato diagonalmente dalla ferrovia.
In questo contesto Via I__________ si situa a sud del nucleo ed a partire dalla cintura della stazione serve un vasto comprensorio densamente abitato; con Via S__________ V__________ costituisce inoltre un accesso importante alla zona industriale nel settore meridionale del Comune. Tra le località menzionate nell’elenco delle transazioni l’unica ad essere direttamente affacciata su Via I__________ è T__________ de G__________ cui seguono, verso nord, le adiacenti A__________ e F__________ che si sviluppano fino a toccare la linea ferroviaria. Nella fascia tra quest’ultima e Via S. G__________ è ubicata invece C__________ S__________. Le restanti località citate si estendono tutte oltre Via S. G__________: P__________, F__________, C__________ T__________ e S__________ sono ubicate nel territorio occidentale lungo il fiume __________ che segna il confine con il Comune di P__________ mentre appartengono al comparto orientale, ad est di Via P__________, B__________, P__________ e P__________. Tra le località poc’anzi dette P__________ è l’unica che si trova in leggera posizione collinare ai piedi della zona montana della Valle di __________ sul versante meridionale della cosiddetta “B__________” di B__________. Essa inoltre appare particolarmente attrattiva in un’ottica prettamente residenziale poiché beneficia di eccellenti qualità di vita proprio in quanto discosta sia dalle arterie cantonali maggiormente trafficate sia dalla ferrovia che notoriamente costituiscono importanti fonti di immissioni foniche e gassose. Viceversa tutte le altre località menzionate appaiono morfologicamente similari in quanto pianeggianti. Esse sono sostanzialmente costituite in unità abitative residenziali che si trovano piú o meno discoste rispetto al nucleo ed alla zona industriale del Paese. Infine, dev’essere pure specificatamente rilevato che le località site sul fronte meridionale di via S. G__________ ed appartenenti al comparto oggetto della presente procedura formano di fatto un quartiere quasi a sé stante rispetto a quelle che si estendono sul versante settentrionale ritenuto che, pur essendo discoste dal nucleo, offrono ai residenti tutti i servizi indispensabili: oltre ad essere convenientemente urbanizzate e servite dai mezzi pubblici tanto da poter essere facilmente raggiunte, ospitano nelle immediate vicinanze della stazione FSS un ufficio postale ed un ampio centro commerciale (“Grandi Magazzini __________”).
7.3. A titolo di premessa generale sembra doveroso osservare che i dati accertati testimoniano un certo appiattimento dei valori ritenuto che, salvo qualche punta minima e massima, non si rinvengono scarti eclatanti riconducibili all’appartenenza dei fondi all’una o all’altra zona edificabile. Ciò potrebbe dimostrare che, in linea generale, i prezzi non sono necessariamente in rapporto con le possibilità di sfruttamento rispettivamente che si tratta di un Comune nel quale il mercato immobiliare non è particolarmente fiorente e nel quale le qualità di vita mediamente si equivalgono nelle varie zone.
Zona R4
Per quanto riguarda la zona R4 che qui interessa e prescindendo dalla transazione riguardante il mapp. no. 5320 che coinvolge non tutto il terreno bensì soltanto uno scorporo modesto, sono due le compravendite che si distinguono poiché non vi è motivo di credere che siano state influenzate da fattori soggettivi particolari e sono riferibili a fondi che, tutto sommato, presentano buone caratteristiche di sfruttabilità. Esse concernono i mapp. no. 2836 e 5659 che sono entrambi pianeggianti, hanno una conformazione planimetrica regolare, dimensioni discrete e buone infrastrutture di urbanizzazione; il mapp. no. 2836 ha inoltre il vantaggio di essere più vicino al nucleo. Liberi, quindi, da condizionamenti tecnici o architettonici questi terreni si prestano ad un edificazione razionale secondo i parametri di zona, ed in effetti lo sono. Ciò considerato ed a fronte di un mercato che non è indicativo di oscillazioni particolari ma sembra piuttosto stagnante, nel periodo tra il 2001 ed 2002 il valore commerciale medio per terreni R4 può essere fissato in fr. 250.-/260.- il mq. Una maggiorazione mediamente di ca. il 50 % rispetto al prezzo di fr. 170.- il mq soluto per le part. no. 5670, 5672 e 5671 pare in effetti del tutto giustificata ritenuto che queste ultime, a parità di indici, sono tuttavia fortemente esposte alle immissioni foniche indotte dalla vicina linea ferroviaria.
Zona R3
Per quanto riguarda la zona R3 che qui interessa va detto innanzitutto che le compravendite dei mapp. no. 3288 e 2518 sono da valutare con una certa prudenza poiché il primo è tra tutti il più piccolo con soli 224 mq mentre il secondo è il più discosto dal nucleo ma è anche ubicato in posizione più tranquilla ciò che dal profilo meramente residenziale può giustificare il prezzo sensibilmente incrementato. Per altro verso occorre prescindere dalle transazioni riguardanti i mapp. no. 5010 e 2213 poiché non coinvolgono interamente i terreni bensì soltanto scorpori modesti ed oltretutto certificano i valori minimo (fr. 120.- il mq) e massimo (fr. 315.- il mq) in assoluto che notoriamente non hanno valenza decisiva. Di contro un valido campione di raffronto è dato dal frazionamento del mapp. no. 3632 poiché non vi è motivo di credere che le relative transazioni siano state influenzate da fattori soggettivi particolari e poiché sono riferibili a fondi che, tutto sommato, presentano buone caratteristiche di sfruttabilità. Infatti, tutte le particelle sono pianeggianti, hanno una conformazione planimetrica regolare, dimensioni discrete e buone infrastrutture di urbanizzazione. Liberi, quindi, da condizionamenti tecnici o architettonici i terreni si prestano ad un edificazione razionale secondo i parametri di zona. Complessivamente i valori appaiono piuttosto costanti e riguardano la località F__________ che è attigua alla zona servita da Via I__________ la quale costituisce pure un accesso ai terreni presi a modello. Da ciò la constatazione che la ferrovia non costituisce una pregiudiziale per la zona R3 posta a sud anche perché tra le due si interpongono le zone R2 ed R4 edificate che offrono una sorta di schermatura contro le immissioni. Di conseguenza ed a fronte di un mercato che non è indicativo di oscillazioni particolari ma sembra piuttosto stagnante, nel periodo tra il 2001 ed 2002 il valore commerciale medio per terreni R3 può essere fissato in fr. 230.-/240.- il mq.
Zona R2
Per quanto riguarda la zona R2 che qui interessa non tutte le compravendite reperite offrono risultati soddisfacenti ai fini dell’estimo. Non sono indicative, innanzitutto, le transazioni che coinvolgono semplici scorpori ossia quelle riguardanti i mapp. no. 3153 e 3155, dipendenti dal frazionamento del mapp. no. 3156, nonché i mapp. no. 3554, 5006, 2212, 2208 e 2746 e nell’ambito delle quali, oltretutto, si situano il prezzo metrico massimo (fr. 300.-/mapp. no. 2212 e 2208) rispettivamente quello metrico minimo (fr. 74.07/mapp. no. 5006) che notoriamente non hanno valenza decisiva. All’elenco vanno aggiunte le compravendite del mapp. no. 2378 vuoi per il prezzo irrisorio, vuoi perché il terreno appartiene solo parzialmente alla zona R2 e del mapp. no. 2749 perché riconducibile ad un raggruppamento. Poco significativa è, infine, pure la transazione inerente il mapp. no. 5549 poiché, trattandosi di una modesta striscia di terreno, v’è da supporre che il prezzo sia stato influenzato da fattori soggettivi. Come già rilevato, inoltre, il comparto in esame forma un quartiere abbastanza eterogeneo e quasi a sé stante. Per le sue caratteristiche mal si presta, quindi, ad un confronto con le zone R2 poste a nord di Via S. G__________, specie con le località P__________ e F__________ dove sono state compravendute le part. no. 5006/5358. Restano dunque i mapp. no. 5432, 5433, 5434 e 5435 che sono tutti stati alienati nel 2002 ad un prezzo medio di circa 190.- fr. il mq e che constano della superficie essenziale sfruttabile secondo i parametri di zona con una rimanenza modesta destinabile a giardino. Privi di pregi particolari, i terreni sono esposti alle immissioni dirette della linea ferrovia e ciò non può che ripercuotersi negativamente sul loro valore. Di contro per il mapp. no. 5641, che è ubicato più a sud ed ha una dimensione di poco superiore, è stato soluto un prezzo di circa 236.- fr. il mq, ossia maggiore di ca. il 25 %. Quest’ultima transazione, per quanto isolata, non è trascurabile poiché non vi è motivo di credere che sia stata influenzata da fattori soggettivi particolari e poiché è riferibile ad un fondo che, tutto sommato, presenta buone caratteristiche di sfruttabilità essendo pianeggiante ed avendo una conformazione planimetrica regolare oltre che buone infrastrutture di urbanizzazione. Libero, quindi, da condizionamenti tecnici o architettonici il terreno si presta ad un edificazione razionale secondo i parametri di zona. Ciò considerato ed a fronte di un mercato che non è indicativo di oscillazioni particolari ma sembra piuttosto stagnante, nel periodo tra il 2001 ed il 2002 valore commerciale medio per terreni R2 può essere fissato in fr. 220.-/230.- il mq.
8.La particella esproprianda è un terreno di conformazione ampia ed abbastanza regolare, che si presenta pianeggiante. Parzialmente edificato ospita uno stabile abitativo a carattere residenziale, fatta eccezione per il piano terreno dov’è esercitata un’attività commerciale (Solarium –Tropical Sun) mentre la porzione restante è adibita a giardino. È convenientemente urbanizzato. Il fondo non è gravato né da servitú né da oneri fondiari. Le immissioni derivanti dal traffico su Via I__________, inoltre, non rappresentano un fattore di disturbo degno di nota tale da incidere sul valore della particella poiché i mezzi pesanti provenienti dall’autostrada Chiasso-Airolo che accedono alla zona industriale usufruiscono, per comodità d’accesso, di via I__________ solamente fino all’incrocio su via S__________ V__________ perchè poi proseguono lungo quest’ultima. A fronte di ció vi è peró che il sedime espropriando, senza risultare sovraedificato, ha esaurito gli indici di edificabilità. In base alle norme di piano regolatore, infatti, beneficia di una superficie utile lorda (SUL) abitabile di 652 mq (815x0.8) e di fatto ha sfruttato una SUL di 652 mq. La superficie esproprianda, pertanto, è terreno complementare. Quest’ultimo ha, di principio, un valore economico inferiore (anche fino al 50%) a quello di un terreno ancora pienamente sfruttabile (sulla nozione di "Vorgarten" cfr. RDAT 1998 II no. 27; 1986 no. 75; 1981, no. 65; 1977 no. 66). In quest’ottica una riduzione apprezzata del 25% ca. appare adeguata. Di conseguenza, ritenuto che nel fissare l’importo dell’indennità il Tribunale di espropriazione non è vincolato dalle conclusioni delle parti (art. 49 cpv. 1 Lespr.), per il sedime scorporato l’indennità espropriativa è fissata in fr. 200.-- il mq.
9.Il danno risarcibile per l’occupazione temporanea di un fondo durante i lavori di esecuzione di un’opera pubblica dev’essere stabilito sulla base della sua utilizzazione attuale, salvo che il proprietario renda attendibile un miglior uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1 Lespr. (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 39; RDAT 1989 no. 76, I-1992 no. 45; DTF 109 Ib 273). Normalmente l’indennità annua per terreni edificabili è di fr. 0.50 il mq. L’indennità offerta dallo Stato di fr. 0.50 il mq risponde nel suo ammontare ai canoni giurisprudenziali e, pertanto, merita conferma.
Le indennità espropriative sono completate con gli interessi a decorrere dal 1.10.2002, data per la quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), ai seguenti saggi fissati dal Tribunale federale:
Trattandosi di una procedura di espropriazione formale, i costi di causa sono da addebitarsi all’ente espropriante. Poiché l’espropriato non si è avvalso della consulenza di un legale, non si assegnano ripetibili (art. 73 cpv. 1 Lespr).
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia: 1. Lo ISEP 1 verserà al proprietario del mapp. no. 3787 di B__________, le seguenti indennità:
1.1. fr. 200.-- il mq per l’espropriazione formale di ca. 46 mq;
1.2. fr. 0.50 il mq annui per l’occupazione temporanea di ca. 29 mq.
2.Sulle predette indennità espropriative sono dovuti gli interessi ai seguenti saggi annui:
3.La tassa di giustizia di fr. 600.-- e le spese sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.
4.Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
5.Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente La segretaria giurista
Margherita De Morpurgo Paola Carcano
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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