AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 20.2004.5-4
Data decisione, Autorità: 10.03.2006, TE
Titolo: espropriazione formale per opere di sistemazione stradale (indennità per terreni posti in zona R2)
Incarto n. 20.2004.5-4 18/02
Lugano 10 marzo 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Eraldo Pianetti arch. Ferruccio Robbiani
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo nella procedura di espropriazione avviata da
ISEP 1 rappr. dal __________, RA 1
contro
COES 3 rappr. da RA 2
nell'ambito dei lavori di sistemazione stradale e di formazione di un marciapiede tra le rotonde di S__________ e S__________ nel territorio del Comune di M__________
relativamente al mapp. n. 542 di M__________,
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.1.1. Lo ISEP 1 è promotore delle opere di sistemazione di Via C__________ nel Comune di M__________, strada già esistente che collega le rotonde di S__________ e di S__________. L’opera, che implica espropriazioni varie, porta il tratto stradale lungo circa 280 ml ad una sezione carreggiabile uniforme di 6 ml e prevede sia la costruzione di un nuovo marciapiede sul lato a valle di ml 1.50, sia la posa di misure di moderazione del traffico mediante una pavimentazione diversificata ed un’isola spartitraffico. Il progetto e gli atti di esproprio sono stati pubblicati dal 20.3 al 19.4.2002. 1.2. La messa in esecuzione del progetto coinvolge il mapp. no. 542, appartenente alla società indicata in ingresso. Secondo la tabella pubblicata il fondo è espropriato in ragione di mq 55 ed occupato temporaneamente per mq 39 contro versamento di un’indennità di fr. 150.- il mq rispettivamente di fr. 0.50 il mq; la tabella include pure un’indennizzo di fr. 888.- per l’estirpazione di piante esistenti tuttavia condizionato ad un danno effettivo. Con memoria 16.4.2002 l’espropriata ha chiesto una modifica dei piani riferita alla rampa d’accesso al cortile interno ed ha sollecitato le seguenti indennità espropriative:
All’udienza dell’8.10.2002 l’ente espropriante ha presentato una proposta di adeguamento della rampa che la proprietaria ha tuttavia respinto con successivo scritto del 19.10.2002; per il resto le pretese sono state confermate.
1.3. Il Tribunale di espropriazione ha approvato il progetto stradale con sentenza del 17.4.2003; contestualmente ha però ordinato una modifica dei piani riguardante il solo mapp. no. 542 intesa a mantenere la pendenza del 14% della rampa di accesso al cortile. La sentenza è cresciuta incontestata in giudicato. L’immissione in possesso è stata accordata a far tempo dal 14.6.2004 (cfr. decreto 18.6.2004).
1.4. All’udienza del 1°.2.2006, indetta dopo il termine dei lavori, di comune accordo le parti hanno disposto un’indennità di fr. 600.- per l’inutilizzabilità dei posteggi esterni durante il periodo di occupazione temporanea e di fr. 400.- a corpo per la soppressione di vegetali. Inoltre, considerato che i posteggi esterni sono stati ripristinati a spese dell’espropriata, questa ha rinunciato alle relative indennità (fr. 18'000.- e fr. 4'000.-) così come ha abbandonato la pretesa riferita all’uso della rampa, sempre durante l’occupazione temporanea (fr. 8'000.-).
2.L’intesa raggiunta dalle parti all’udienza del 1°.2.2006 si configura come accordo espropriativo che ha forza di decisione (art. 43 e 44 Lespr.) e, pertanto, solleva questo Tribunale dall’obbligo di statuire nel merito. Litigiose e quindi da valutare restano, di conseguenza, l’indennità per il sedime espropriato e per la pretesa svalutazione del cortile e dell’immobile.
3.Il mapp. no. 542 è ubicato in località B__________, a valle di Via C__________ ed è così censito a RF:
sub. c)piazzale mq 400 sub. e) accesso mq 62 sub. f) giardino mq 279 sub. A) fabbrica mq 684 totale mq 1425
Si tratta di un terreno di forma regolare edificato con una costruzione già adibita ad azienda tessile, ed oggi parzialmente occupata dagli uffici comunali. Secondo l’espropriata, verosimilmente, sarà destinata all’abitazione (cfr. verbale di udienza dell’8.10.2002). L’edificio consta di tre corpi uno dei quali è contiguo nel lato settentrionale alla casa di abitazione posta sul confinante mapp. no. 964. Il cortile interno è accessibile dalla strada attraverso una rampa. Prescindendo da un onere riferibile ad un pozzetto, il fondo è libero da servitù ed è attribuito dal vigente PR alla zona edificabile R2.
4.4.1. L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritto e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.). L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27). In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
4.2 Posta l’anticipata immissione in possesso al 14.6.2004, l’estimo si fonda sui prezzi risultanti dalle transazioni immobiliari stipulate nei pochi anni precedenti (cfr. art. 19 Lespr.) e riguardanti terreni liberi siti a M__________ in zona R2. Le indagini effettuate a tal fine presso i pubblici registri risalgono fino al 2000 ed offrono i seguenti risultati:
nel 2004
nel 2003
nel 2002
nel 2001
nel 2000
4.3. Nel complesso il mapp. no. 542 è un buon terreno edilizio per forma, estensione e stato di urbanizzazione; l’edificio esistente in origine era destinato ad azienda tessile ed è oggi parzialmente occupato da uffici comunali.
Secondo il registro comunale la costruzione non solo ha completamente esaurito l’indice di sfruttamento di zona dello 0.4 (art. 34 NAPR), ma per di più il fondo risulta sovraedificato: considerata la superficie utile lorda utilizzabile (mq 570) e quella effettiva (mq 1'304.75), lo è addirittura in ragione del 228% ossia più del doppio rispetto a quanto consentito dal PR. Stando a questa situazione il valore del terreno andrebbe quindi aumentato (cfr. RDAT II-1998 no. 27 c. 2.4. e rinvii). L’incremento, tuttavia, non può avvenire in proporzione all’eccedenza poiché non esiste un rapporto tra lo sfruttamento attuale e le reali possibilità di utilizzo dell’edificio, ritenuto che la sovraedificazione crea dei vincoli o delle limitazioni d’uso. Infatti se l’edificio fosse destinato ad un’attività artigianale non molesta – ammessa dal PR nella zona R2 – il fondo sarebbe penalizzato perché privo di convenienti aeree di carico e scarico e di un accesso adeguato anche a mezzi pesanti. Per altro verso, se fosse trasformato in abitazione, mancherebbe di quello spazio verde e di respiro di riconosciuta importanza nelle zone tipicamente residenziali. Il maggior valore non può quindi che restare legato allo statuto di terreno R2 sancito dal PR e, per ripagare lo sfruttamento effettivo, raggiungere la quotazione massima accertata in zona (ca. 470.- fr. il mq), in sostanza parificando la sovraedificazione alle prerogative dei terreni che, per altre ragioni, sono i più pregiati. Sennonché, per effetto della stessa sovraedificazione, la poca superficie libera rimanente non è altro che terreno complementare – non computabile, cioè, a fini edilizi – al quale, per prassi acquisita, è riconosciuto un valore inferiore rispetto a quello di un’area ancora pienamente utilizzabile (RDAT 1981 no. 65, 1986 no. 75, II-1998 no. 27 c. 2.4.). Per quanto concerne il mapp. no. 542 lo sfruttamento particolarmente intensivo giustifica una riduzione del 50% e pertanto l’indennità espropriativa è fissata in fr. 230.- il mq.
5.1. Per titolo di deprezzamento l’espropriata vanta una pretesa risarcitoria complessiva di fr. 34'200.-. L’importo si compone di fr. 33'000.- ascritti alle maggiori immissioni stradali cui verrebbe esposto l’immobile e di fr. 1'200.- (fr. 100.- il mq) per 12 mq del cortile interno che non sarebbero più utilizzabili a causa dell’arretramento della rampa di accesso.
5.2. Generalmente, nell’ipotesi di espropriazione parziale, la diminuzione delle possibilità d’uso del terreno restante, quale conseguenza dell’esproprio, è compensata con l’indennizzo al valore edilizio pieno della superficie avulsa. Nondimeno l’art. 11 let. b Lespr. ammette come risarcibile l’espropriazione che provocasse un deprezzamento della frazione residua purché sussista un nesso di causalità. L’ipotesi si concretizza, in particolare, qualora il terreno fosse ridotto o deformato al punto da non poter più essere sfruttato razionalmente, oppure qualora una costruzione esistente fosse privata di un’importante area di sfogo o di uno schermo protettivo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 183-185; RDAT 1989 no. 75, II-1994 no. 63 c. 5.5, II-1998 no. 27 c. 3.1; TRAM 2.9.2002 N. 50.2001.00022).
5.3. Per quanto concerne lo sfruttamento il ragionamento non può prescindere dal fatto che il fondo è già interamente edificato e che di conseguenza le possibilità d’uso sono condizionate non tanto dall’espropriazione bensì, semmai, dalla costruzione esistente. Posto che l’espropriazione è quantitativamente contenuta, oltre che limitata ad una striscia lungo il fronte stradale, lo sfruttamento della particella certamente non è compromesso. Un intervento di riattazione tecnicamente ed architettonicamente curato potrebbe rivelarsi pagante. Sotto il profilo edilizio l’intervento espropriativo non penalizza quindi in modo significativo, in un’ottica finanziaria e di destinazione, quello sfruttamento razionale cui si attiene concettualmente la prassi invalsa nel tema delle potenzialità edificatorie di un fondo (Kommentar zum RPG, Riva ad art. 5 no. 165-166; Knapp, Précis de droit administratif, 4e ed., no. 2251; DTF 112 Ib 263 c. 4 p. 267). Nemmeno il cortile interno è pregiudicato. L’unica novità, rispetto al passato, è il cordolo di sostegno sulla parte terminale della rampa che però non muta in alcun modo le condizioni del piazzale. Infatti, grazie alle misure adottate durante la fase esecutiva, la nuova rampa, ripristinata con una pendenza del 14%, è stata raccordata a quella precedente ml 2.97 prima del punto di raccordo preesistente (cfr. piano no. 154.005 E/027 del 31.1.2006 prodotto all’udienza del 1°.2.2006). Di conseguenza nulla impedisce che il piazzale sia utilizzato come già lo era in passato.
5.4. Secondo la proprietaria l’espropriazione avvicinerebbe la strada alla proprietà e quindi esporrebbe maggiormente lo stabile ai rumori ed ai gas di scarico. L’argomento, per la verità, è poco coerente considerato che il fronte stradale parzialmente espropriato sul quale si affacciano alcune finestre è utilizzato come posteggio e quindi già è fonte, di per sé stesso, di quelle immissioni di cui la proprietaria si lamenta. Detto questo non è trascurabile che la superficie esproprianda è destinata alla costruzione di un marciapiede, prima inesistente, per cui l’effettiva distanza tra la proprietà e la carreggiata rimane pressoché immutata. In ogni caso il pregiudizio indotto dalle immissioni andrebbe attribuito, semmai, non all’intervento espropriativo bensì ai flussi di traffico e si produrrebbe anche se il fondo non fosse colpito da espropriazione; manca, perciò, l’imprescindibile nesso causale tra l’asserito danno e l’espropriazione.
5.5. Ciò considerato il fondo non è penalizzato dall’intervento espropriativo al punto da risultarne svalutato per cui le richieste di risarcimento per tale titolo sono da respingere.
L’indennità espropriativa è completata con gli interessi a decorrere dal 14.6.2004, data dell’anticipata in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), al saggio usuale del 3.5% fissato dal Tribunale federale.
Considerato che l’espropriata non si è avvalsa della consulenza di un legale non si assegnano ripetibili.
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia: 1. Per l’espropriazione formale di ca. mq 55 del mapp. no. 542 l’ente espropriante verserà all’espropriata un’indennità di fr. 230.- il mq oltre interessi al saggio usuale del 3.5% a decorrere dal 14.6.2004.
Le pretese di indennizzo per titolo di svalutazione sono respinte.
La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.- sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.
Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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