AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.54
Data decisione, Autorità: 13.03.2006, TE
Titolo: Edificio secolare e di una certa importanza storica: correttivo della vetustà adeguato alla fattispecie concreta, reddito presunto annuo che considera uno sfruttamento potenziale perlomeno da aprile a settembre compresi.
Incarto n. 40.2005.54
Lugano 13 marzo 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Bruno Buzzini arch. Alberto Canepa
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 28/29 aprile 2005 dalla
MIST 2, tutti rappr. da RA 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 14 marzo 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 108 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 22 novembre 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
Il reclamo interposto nel mese di agosto 2004 da MIST 1 e MIST 2 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 14 marzo 2005.
L’autorità di prima istanza ha modificato sia il volume sia il prezzo unitario a nuovo dell’edificio sub. A, aumentati rispettivamente da 2'456 a 2'843 mc e da 237.- a 266.- CHF/mc, ha applicato un correttivo di classe del -20% sul valore metrico del suddetto edificio e ridotto il correttivo della vetustà dal – 48% al – 42%. Pure la superficie abitabile è stata ridotta da 354 a 320 mq, con la diretta conseguenza che anche il valore di reddito presunto è passato da un valore capitalizzato di CHF 146'326.- ad uno di CHF 125'386.-
Le restanti censure dei reclamanti sono state respinte.
Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 163'135.-
I ricorrenti chiedono in particolare che venga confermato il correttivo di classe del -20% applicato sul valore metrico a nuovo dell’edificio e che il correttivo della vetustà venga aumentato perlomeno dal -42% al -48% in ragione dell’anno di edificazione, dello standard delle finiture e dello stato di conservazione della costruzione, come pure dell’impiantistica vetusta e dei vincoli derivanti dalla sua classificazione quale monumento storico. Inoltre, nella determinazione del valore di reddito l’UCS non avrebbe considerato che, di fatto, vista l’impossibilità di riscaldare convenientemente i locali e le carenze dell’edificio a livello di costruzione e di impiantistica, l’abitazione è abitabile unicamente per 3 o 4 mesi all’anno e, comunque e in tutti i casi, perlomeno non nel periodo che va da ottobre ad aprile.
Infine, MIST 1 e MIST 2 chiedono che nella determinazione del valore di stima venga maggiormente considerato che l’edificio è soggetto a dei precisi vincoli derivanti dalla sua classificazione quale monumento storico.
La struttura dell’edificio e le finiture sono ancora quelle originarie, ad eccezione degli interventi elencati sulla dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza immobiliare –modulo 1, punto 2.5-.
Il Tribunale ha inoltre verificato le altezze inerenti l’edificio che corrispondono a 7 metri dal piano terra alla gronda e a 2.60 metri di media per le cantine.
I ricorrenti hanno ribadito a verbale che perlomeno 1/3 della superficie dell’edificio è di fatto inutilizzabile a causa della presenza di vincoli dettati dalla classificazione della casa quale monumento storico.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1.
Considerata la superficie catastale dell’edificio di 268 mq e viste le misure accertate al sopralluogo - di 7 m dal piano terreno alla gronda e di 2.60 m di media per le cantine, ai quali va aggiunto un supplemento minimo di 1 metro per il tetto - il volume stabilito dall’autorità di prima istanza, pari a 2'843 mc, appare corretto.
7.2.
Il Tribunale ha constatato che sia la struttura sia le finiture dell’edificio, risalente al 1700 circa (cfr. Dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza immobiliare - modulo 1, punto 2.4 -), sono ancora quelle originarie e che negli anni ’70 è stato sostituito il tetto e sono stati rifatti i bagni e la cucina (cfr. Modulo 1, punti 2.4. e 2.5.). Risulta dunque più consono applicare un correttivo della vetustà pari al -53%, ritenuto che gli interventi effettuati sono di tipo puntuale.
Tenuto conto del tipo di costruzione e della sua età le valutazioni effettuate dall’UCS in merito allo standard delle finiture, considerate economiche e allo stato di conservazione, considerato sufficiente, non prestano invece il fianco ad alcuna critica.
7.3.
Trattandosi di un edificio secolare di grande volume e di una certa importanza storica, nella zona non esistono evidentemente altre costruzioni simili o perlomeno paragonabili con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). Di conseguenza, il Tribunale determina il reddito presunto facendo uso del suo potere di apprezzamento.
L’edificio è datato e consta di un volume considerevole oltre che di ampie superfici disponibili. Privo di riscaldamento centralizzato, esso è riscaldato unicamente con un camino e piccoli radiatori elettrici diretti rivelandosi, pertanto, poco confortevole e funzionale durante i mesi invernali. Nondimeno – al di là delle specifiche volontà dei proprietari che, tuttavia, non sono considerabili ai fini dell’estimo (art. 16 cpv. 1 Lst.) – perlomeno da aprile a settembre l’immobile è abitabile e quindi manifestamente sfruttabile; del resto gli stessi ricorrenti definiscono la proprietà come casa di vacanza (cfr. ricorso p. 1).
Di conseguenza il Tribunale reputa adeguato applicare un reddito presunto annuo di CHF 7'200.-.
7.4.
Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
In particolare gli inevitabili inconvenienti riconducibili al tipo di costruzione, quali l’umidità, l’impiantistica datata e la scarsa insolazione, come pure gli elementi sfavorevoli individuati dai ricorrenti nei vincoli cui soggiace l’edificio, sono già stati debitamente considerati con l’applicazione di un correttivo del -20% sul valore metrico a nuovo dell’edificio. Infatti, in linea di principio, il vincolo che colloca un immobile nel novero dei monumenti storici, come pure i provvedimenti specificatamente conservativi riferiti a talune componenti di un edificio non comportano restrizioni gravi ai diritti di proprietà, ritenuto che il proprietario resta libero di trasformare o sistemare gli spazi interni e le volumetrie per migliorarne la redditività e non perde il diritto di alienare, locare o abitare personalmente l’oggetto (DTF 111 Ib 257 c. 4c, 117 Ib 262; Zbl 2006 p. 41).
Ciò considerato non vi è motivo di prendere in considerazione un correttivo maggiore.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 108 RFD di __________ stabilito in CHF137'961.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 4/5 per i ricorrenti, che chiedevano una riduzione del valore ufficiale di stima a CHF 100'000.- e del rimanente 1/5 per l’UCS.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e i valori ufficiali di stima del mappale no. 108 RFD di __________ stabilito in CHF 137'961.-, come da scheda di calcolo annessa.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta per 4/5 a carico dei ricorrenti e per il rimanente 1/5 a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
La presente decisione è definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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