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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.93
Data decisione, Autorità: 10.03.2006, TE
Titolo: Riduzione del valore metrico a nuovo degli edifici e del valore di reddito dell'edificio principale per confronti e in considerazione degli specifici standard qualitativi (rustico - casa di vacanza con impiantistica e comodità ridotte: non paragonabile ad un'abitazione primaria).
Incarto n. 40.2005.93
Lugano 10 marzo 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Claudio Morandi ing. Giorgio Caprara
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 6/8 giugno 2005 da
RI 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 24 maggio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 674 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 15 novembre 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
Il reclamo interposto in data 17 giugno 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 24 maggio 2005.
L’autorità di prima istanza ha riconfermato la decisione ribadendo che tutti gli aspetti negativi elencati dai reclamanti sono già stati considerati nella determinazione del valore di stima.
Con ricorso 6/8 giugno 2005 RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando un’equa riduzione del valore di stima. Ciò per i motivi già elencati in sede di reclamo e soprattutto per confronti con i vicini mappali di proprietà rispettivamente della Signora __________ e del Signor __________ che, a differenza del mappale no. 674, un rustico parzialmente riattato con il piano terreno che si trova tuttora nello stato originario di stalla, sono delle vere e proprie case d’abitazione.
Nel corso del sopralluogo esperito il 15 novembre 2005 il Tribunale ha constatato che l’edificio principale sub. A è composto da un seminterrato che si trova in uno stato originale/grezzo ed è usato come deposito-magazzino, dal primo piano, interamente riattato nel 1985 e suddiviso in un salotto, una cucina abitabile con accesso diretto sulla terrazza sopra il sub. B, un locale doccia e un WC ed infine da un piano mansardato, pure completamente riattato nel 1985, dove sono presenti tre camere.
Le finiture dell’edificio principale sono in stile rustico, il suo stato di conservazione è buono e l’isolazione è presente unicamente nel sottotetto. I locali sono riscaldati per mezzo di stufette elettriche e di una stufa a legna.
L’edificio accessorio sub. B è costituito da un posteggio coperto con una soletta utilizzata come terrazza.
In sede di sopralluogo RI 1 hanno specificato che i confronti da loro proposti riguardano i mapp. nr. 675 e 697.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1.
Il Tribunale accoglie il ricorso poiché l’edificio principale sub. A è stato costruito con degli standard qualitativi di una casa di vacanza, senza le comodità e le finiture normalmente presenti in un’abitazione primaria. Ciò che porta a ridurre nella misura del 20%, portandolo a CHF/mq 288.-, il valore metrico a nuovo di tale edificio, così da ricondurre tale parametro ad un valore più confacente alla situazione concreta constatata in sede di sopralluogo.
Pure il valore metrico a nuovo stabilito dall’UCS per l’edificio secondario sub. B risulta eccessivo, ritenuto che si tratta di una costruzione molto semplice, priva di qualsiasi impiantistica e composta unicamente da muri e da una soletta di copertura. Il valore considerato dall’autorità di prima istanza viene pertanto ridotto del 30% e fissato in CHF/mq 126.-
7.2.
Ritenuto che il Tribunale deve accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa e non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art. 38 cpv. 3 e 4 Lst.), pure il valore di reddito deve essere rapportato a valori più consoni alla fattispecie concreta, ciò per confronti con i mappali vicini e in considerazione delle finiture rustiche dell’edificio, della sua isolazione ridotta e delle modalità di riscaldamento limitate alla presenza di stufette elettriche e di una stufa a legna. Tutto sommato il reddito determinante può essere prudenzialmente fissato in CHF 4'500.- annui.
7.3.
Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
In particolare, a parte il fatto che in sede di sopralluogo non si è percepito alcun odore sgradevole, la presenza di una stalla è tipica dei paesi di montagna è non è tale da giustificare l’applicazione di un qualsiasi correttivo per immissioni moleste.
Del resto, nella determinazione dei valori di base dei terreni presenti nella specifica zona nucleo di villaggio –NV- del PR di __________ già si è tenuto conto di tutti gli altri fattori elencati dai ricorrenti, posto che il valore assegnato a tali terreni è stato fissato in CHF/mq 35.-, valore decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 674 RFD di __________ stabilito in CHF 68'464.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 674 RFD di __________ stabilito in CHF 68'464.-, come da scheda di calcolo annessa.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
La presente decisione è definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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