AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 11.2004.1
Data decisione, Autorità: 11.04.2006, ICCA
Titolo: Introduzione del registro fondiario definitivo: contestazioni su diritti reali limitati.
Incarti n. 11.2004.1 11.2004.2
Lugano, 11 aprile 2006/rgc
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente, Giani e Lardelli
segretaria:
Verda, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa DI.2002.404 (appuramento del registro fondiario) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con istanza del 10 giugno 2002 da
AP 1 (patrocinata dall'avv. RA 2 )
contro
AP 1, , e AP 2, (patrocinati dall' , )
e nella causa DI.2002.405 della medesima Pretura promossa con istanza del 20 giugno 2002 dai convenuti nei confronti dell'attrice;
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti di questione: 1. Se devono essere accolti gli appelli del 5 gennaio 2004 presentati da AP 1 e AP 2 contro le sentenze emesse il 22 dicembre 2003, in luogo e vece del Pretore, dal Segretario assessore del Distretto di Lugano, sezione 3;
Ritenuto
in fatto: A. AP 1 e AP 2 sono proprietari in comune della particella n. 30 RFD di __________, che confina a monte con la particella n. 32, proprietà di AO 1. Sui fondi, situati nel vecchio nucleo del paese, sorgono due case contigue. Quella di AO 1 consta di un piano cantina, di un piano terreno e di un piano superiore. Fino al 1974 il piano superiore, munito di entrata propria, era accessibile solo passando da una scala in granito posta nello stabile dei fratelli __________; da allora esso è raggiungibile anche per mezzo di una scala in legno, ancorché più angusta, creata all'interno dell'edificio.
B. Nell'ambito della procedura volta all'introduzione del registro fondiario definitivo a __________, AO 1 ha notificato un diritto di passo pedonale tra il piano terreno e il piano superiore della sua casa lungo la scala posta nello stabile di AP 1 e AP 2. Costoro si sono opposti all'iscrizione della servitù. Con decisione dell'8 maggio 2002 la Sezione del registro fondiario e di commercio ha accolto la notifica ¿ai sensi dei considerandi¿, ordinando l'iscrizione di un diritto di passo ¿limitato¿ ¿ come risulta dai motivi della decisione ¿ ¿a determinati bisogni particolari del fondo dominante a titolo integrativo del ricordato accesso interno, segnatamente trasporti, traslochi e passaggio di persone con difficoltà motorie¿. L'iscrizione è stata eseguita il 18 giugno 2002.
C. Il 10 giugno 2002 AO 1 ha impugnato la decisione della Sezione del registro fondiario e di commercio con azione giudiziaria davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, postulando l'iscrizione di un diritto di passo pedonale illimitato (inc. DI.2002.404). Il 20 giugno 2002 AP 1 e AP 2 hanno impugnato a loro volta la medesima decisione dinanzi al Pretore, chiedendo di annullarla e di respingere la notifica di servitù (inc. DI.2002.405). Ogni parte ha proposto il rigetto dell'azione avversaria, mantenendo il proprio punto di vista anche alla discussione finale del 30 settembre 2003.
D. Con sentenza del 22 dicembre 2003, emessa in luogo e vece del Pretore, il Segretario assessore ha accolto l'azione di AO 1 e ha ordinato l'iscrizione di una servitù di passo illimitata, riformando in tal senso la decisione dell'Ufficio del registro fondiario e di commercio. La tassa di giustizia di fr. 400.¿ e le spese sono state poste a carico dei fratelli __________ in solido, tenuti a rifondere alla controparte fr. 500.¿ per ripetibili. Con sentenza di quello stesso giorno il Segretario assessore ha respinto l'azione di AP 1 e AP 2, ponendo a loro carico la tassa di giustizia (fr. 400.¿), le spese e un'indennità di fr. 500.¿ per ripetibili in favore della convenuta.
E. Contro le sentenze appena menzionate AP 1 e AP 2 sono insorti con due appelli del 5 gennaio 2004 per ottenere che ¿ conferito ai ricorsi effetto sospensivo ¿ l'azione di AO 1 sia respinta, le loro azioni accolte e la decisione presa dalla Sezione dell'Ufficio del registro fondiario e di commercio annullata. In subordine essi chiedono il rinvio degli atti al Pretore ¿per decidere sull'applicazione dell'art. 736 CC¿. Con decreto del 13 gennaio 2004 il presidente della Camera ha accolto le richieste di effetto sospensivo. Nelle sue osservazioni del 23 febbraio 2004 AO 1 propone di respingere gli appelli.
Considerando
in diritto: 1. Le due sentenze impugnate oppongono le stesse parti, vertono sul medesimo oggetto e sono testualmente identiche. I due appelli e le osservazioni agli appelli sono uguali nella motivazione e pervengono a conclusioni comuni. Per economia processuale è opportuno quindi congiungere le due cause ed emanare un giudizio unico.
L'art. 105 del regolamento concernente la legge sul registro fondiario (RL 4.1.3.1.1) stabilisce che le decisioni dell'autorità di vigilanza relative a contestazioni su diritti reali limitati da iscrivere nel registro fondiario definitivo possono essere impugnate ¿mediante azione giudiziaria davanti al Pretore, entro 30 giorni dall'intimazione¿ (cpv. 1). La procedura è quella contenziosa di camera di consiglio (il cpv. 2 rinvia espressamente all'art. 361 CPC). La sentenza del Pretore è poi appellabile nel termine di dieci giorni (art. 370 cpv. 2 CPC), senza riguardo al valore litigioso (I CCA, sentenza n. 35/91 del 26 settembre 1991, consid. 6). Tempestivi, sotto questo profilo i ricorsi in esame sono dunque ricevibili.
La giurisprudenza ha già avuto modo di domandarsi se il rinvio alla procedura di camera di consiglio previsto dall'art. 103o cpv. 2 vLGRF, identico all'odierno art. 105 cpv. 1 del regolamento concernente la legge sul registro fondiario, sia pertinente (I CCA, sentenza inc. 11.1999.83 del 4 settembre 2000, consid. 3b). Le cause sull'esistenza e il contenuto di diritti reali, sia pure intentate nell'ambito di una procedura volta all'introduzione del registro fondiario definitivo, non si risolvono infatti con giudizi di mera apparenza, ma comportano giudizi finali di merito (cfr. Schmid in: Basler Kommentar, ZGB II, 2ª edizione, n. 22 in fine e n. 28 in principio ad art. 43 tit. fin. CC). Se in casi del genere la procedura cantonale prescrive nondimeno il rito sommario, ciò non dispensa il giudice dal trattare la causa con pieno potere cognitivo, senza limitarsi a statuire sulla base di fatti resi semplicemente verosimili e senza restringere l'assunzione delle prove (DTF 120 II 355 consid. 2a).
Nel precedente appena evocato (I CCA, sentenza inc. 11.1999.83 del 4 settembre 2000, loc. cit.) questa Camera aveva constatato che, nonostante l'applicazione della procedura sommaria, il Pretore non aveva circoscritto il giudizio a un sindacato di verosimiglianza e nemmeno aveva rifiutato prove, ritenendole inconciliabili con un sindacato di mera apparenza (art. 366 CPC). Sostanzialmente il giudizio impugnato era dunque conforme ai requisiti del diritto federale. Altrettanto può dirsi in concreto, ove il Segretario assessore ha rispettato sì le forme della camera di consiglio (art. 361 segg. CPC), ma per finire ha emanato una sentenza con pieno potere di cognizione in fatto e in diritto, senza limitare la portata dell'istruttoria. L'applicazione degli art. 361 segg. CPC non avendo recato alcun pregiudizio ai diritti delle parti, nulla osta di conseguenza all'esame degli appelli.
Nel merito il Segretario assessore ha accertato l'esistenza della servitù litigiosa dopo avere constatato che la scala in granito nello stabile dei fratelli __________ risale per lo meno al primo Novecento, che una mappa comunale della seconda metà del XIX secolo raffigura una situazione planimetrica dei due edifici contigui praticamente identica a quella odierna e che la conformazione dei vani nella casa di AO 1, invariata come minimo dal 1880, lascia presumere un uso della scala durato almeno trent'anni già prima che entrasse in vigore il Codice civile svizzero. Donde una servitù acquisita per prescrizione in forza degli art. 227 del Codice civile ticinese del 1837 e 341 del Codice civile ticinese del 1882 (art. 210 LAC e 21 tit. fin. CC). Il problema di sapere se il passo abbia perduto ¿ in tutto o in parte ¿ la sua importanza in seguito alla costruzione, nel 1974, di una scala interna fra il piano terreno e il piano superiore nell'edificio di AO 1 (art. 736 CC) è stato lasciato irrisolto dal Segretario assessore, stando al quale la questione sarebbe stata da esaminare ¿nell'ambito di una causa ordinaria separata¿.
Gli appellanti contestano che la scala in legno nell'edificio di AO 1 esista solo dal 1974, contestano che la scala in granito situata nella loro casa risalga a prima del 1903, contestano che questa servisse per accedere al piano superiore dello stabile attiguo, contestano a maggior ragione ch'essa sia stata usata durante un trentennio prima dell'entrata in vigore del Codice civile svizzero e contestano che il passo conservi ancora qualche importanza per l'abitazione di AO
A loro modo di vedere ¿ in sintesi ¿ nulla conforta l'esistenza di una servitù acquisita per usucapione, mentre il fatto che il Segretario assessore abbia rinviato ad separatum il giudizio sull'utilità residua del passaggio dopo la costruzione della scala interna nel fabbricato di AO 1 risulta ¿ essi sottolineano ¿ ¿in contrasto con la giurisprudenza della Camera civile di appello per casi come questo¿.
I requisiti che governavano l'acquisto di servitù per prescrizione prima che entrasse in vigore il Codice civile svizzero sono già stati riassunti dal Segretario assessore. Al proposito basti ricordare che un diritto di passo (servitù ¿affermativa¿ e ¿discontinua¿, secondo il diritto civile cantonale) poteva essere acquisito ¿ se apparente (manifestato cioè da segni esterni) ¿ in trent'anni di uso pacifico, non clandestino né precario (Rep. 1993 pag. 180 consid. 5a con richiami). Nella fattispecie la questione è dunque di sapere, anzitutto, se la scala in granito (¿segni esterni¿) nello stabile dei fratelli __________ (particella n.
a) Il Segretario assessore è giunto alla conclusione che la scala in questione risale al 1880 per il fatto che ¿ come si è visto ¿essa esiste pacificamente almeno dal primo Novecento e che la vecchia mappa comunale (del 1880 appunto) riporta, per quanto attiene al ¿corpo scale¿, una situazione planimetrica ¿sostanzialmente identica¿ a quella odierna (doc. C, pag. 3 nel mezzo dell'inc. DI.2002.404 = doc. 2, pag. 3 nel mezzo dell'inc. DI.2002.405). Gli appellanti sostengono che ciò non basta per far risalire l'esistenza della scala al 1880, ma non spiegano perché la vecchia mappa comunale sarebbe inattendibile. Si limitano a pretendere che ¿la situazione nel 1880 non risulta da nessuna parte¿ (appelli, pag. 4 in basso), dimenticando manifestamente di avere preso atto il 18 aprile 2002, firmando un verbale in sede di conciliazione davanti all'Ufficio del registro fondiario federale, che ¿una ricerca effettuata dall'Ufficio d'impianto permette di desumere come a far capo almeno dal 1880 (vedasi vecchia mappa comunale) la situazione sia rimasta sostanzialmente identica¿ (loc. cit.). Sprovvisti di serio fondamento, al riguardo gli appelli mancano di consistenza.
b) Per quanto si riferisce all'uso trentennale, pacifico, non clandestino né precario della scala, il Segretario assessore l'ha ravvisato nella configurazione dello stabile appartenente a AO 1. Egli ha constatato che l'abitazione di quest'ultima è disposta su due livelli e ha un'entrata propria anche al piano superiore (in origine si trattava di due abitazioni distinte), ingresso che è raggiungibile solo percorrendo la scala posta nello stabile dei fratelli __________. E siccome il passaggio interno nella casa di AO 1 esiste solo dal 1974, fra il 1882 e il 1912 l'accesso al piano superiore della casa dev'essere avvenuto necessariamente per mezzo della scala in granito. È vero che la motivazione del Segretario non è un modello di chiarezza (sentenza, pag. 4, frase unica dalla 3ª alla 17ª riga), ma invano si cercherebbe di sapere dagli appellanti perché il ragionamento sarebbe erroneo o anche solo criticabile. Costoro reputano non provato che la scala interna nella casa della vicina sia stata costruita solo nel 1974, ma scordano di avere loro stessi addotto tale circostanza (istanza del 20 giugno 2002, pag. 3 in alto, nell'inc. DI.2002.405). Quanto all'uso pacifico, non clandestino né precario, esso non è mai stato revocato in dubbio. Ne segue che l'opinione del Segretario assessore, stando al quale la servitù rivendicata da AO 1 è stata acquisita per prescrizione anteriormente al 1° gennaio 1912, resiste alla critica. Ciò rende superfluo indagare se ¿ come AO 1 asserisce (osservazioni agli appelli, pag 4 a metà) ¿ la servitù sia sorta in ogni modo per stato di fatto immemorabile (sulla nozione: Rep. 1993 pag. 179 consid. 4c).
a) Il Segretario assessore ritiene che nella procedura volta all'impianto del registro fondiario definitivo si debba accertare unicamente se una determinata servitù sia stata validamente acquisita, mentre la questione di sapere se il diritto conservi un interesse effettivo, concreto e attuale per il proprietario del fondo dominante va esaminata nel quadro di ¿una causa ordinaria separata¿ (sentenza, pag. 4 in fondo). Simile punto di vista sembra ancorarsi ¿ implicitamente ¿ a una sentenza emessa il 7 settembre 1976 da questa Camera, pubblicata in Rep. 1978 pag. 93 (con particolare riferimento a pag. 96 in fine). Se non che, tale sentenza è stata duramente criticata da Liver, secondo cui ogni procedura di appuramento catastale (compresa quella che presiede all'introduzione del registro fondiario definitivo) serve anche ¿ se non soprattutto ¿ per evitare che nel registro si abbiano a iscrivere servitù ormai prive d'interesse (Rep. 1978 pag. 93, nota a piè di pagina). Identico orientamento ha confermato lo stesso autore nel 1980 (Zürcher Kommentar, 2ª edizione, n. 89 ad art. 730 e n. 95 ad art. 736 CC).
b) Questa Camera si è ritrovata a esaminare la questione nel novembre del 1995. Essa si è domandata allora se il criterio del rinvio ad separatum espresso nella citata sentenza del 1978 fosse ancora sostenibile, ma per finire ha lasciato il quesito irrisolto poiché non determinante ai fini del giudizio (Rep. 1995 pag. 179 consid. 4). Ha condiviso nondimeno l'assunto di Liver, stando al quale servitù caduche non debbano solo essere cancellate dal registro fondiario, ma non vadano neppure iscritte (Rep. 1995 pag. 180 consid. 5a). Mal si comprende in effetti quale senso abbia, nell'ambito di una procedura volta all'introduzione del registro fondiario definitivo, iscrivere una servitù per poi cancellarla nel caso in cui si rivelasse priva d'interesse. Tanto meno si capisce quale senso abbia rinviare chi avversa l'iscrizione di una servitù nel registro fondiario definitivo a promuovere un'azione di cancellazione (art. 736 CC) quando l'iscrizione potrebbe semplicemente essere evitata. E che il giudice chiamato a statuire in via d'azione su una decisione della Sezione del registro fondiario e di commercio abbia pieno potere cognitivo in fatto e in diritto è già stato ricordato (consid. 3).
c) Ne deriva che a torto il Segretario assessore non è entrato nel merito delle argomentazioni fatte valere dai fratelli __________ circa il decaduto interesse effettivo, concreto e attuale della servitù litigiosa per la controparte. Gli atti devono dunque essergli rinviati perché si pronunci su tal punto, non essendo compito né facoltà di questa Camera statuire come autorità di primo grado ove il Pretore ¿ o, in sua vece, il Segretario assessore ¿ non abbia giudicato (analogamente: I CCA, sentenza inc. 11.1999.64 del 6 giugno 2000, consid. 7). Per economia di procedura giovi tuttavia sgombrare il campo dall'argomentazione, riproposta dagli interessati negli appelli (pag. 5 in alto), secondo cui già nel 1974 la servitù litigiosa non aveva più alcun interesse per le allora proprietarie della particella n. 32, le quali si erano dichiarate disposte a rinunciarvi dietro concessioni da parte dei proprietari del fondo n. 30 (memoriali, pag. 4 in fondo e 5 in alto). A prescindere dal fatto che ciò non comprova l'intervenuta caducità del passo, le controparti rivendicando ¿ appunto ¿ controprestazioni, un asserto del genere non trova riscontro agli atti. Dal carteggio processuale si evince soltanto che nell'ottobre del 1974 le allora proprietarie del fondo n. 32 hanno rinunciato a usare la scala in granito del fondo n. 30 tra il piano cantina e il piano terreno, riservandosi espressamente tuttavia l'uso della scala tra il piano terreno e il primo piano (doc. 6 nell'inc. DI.2002.405). Come gli appellanti possano valersi di un accordo siffatto è difficile capire.
d) In conclusione, il Segretario assessore giudicherà se per AO 1 sussista ancora un interesse oggettivo all'esercizio della servitù e se esso corrisponda allo scopo originario per cui la servitù è stata acquisita. Contrariamente a quanto credono gli appellanti, non si tratta di ritornare gli atti al primo giudice ¿per decidere sull'applicazione dell'art. 736 CC¿ (azione di cancellazione). La servitù non essendo mai stata iscritta nel registro fondiario provvisorio, non può farsi questione di cancellazione. Tutt'al più si può far capo ai criteri dell'art. 736 cpv. 1 CC per analogia, mentre non entra in linea di conto un riscatto del passo (art. 736 cpv. 2 CC), mai chiesto dagli appellanti né proposto da AO 1. Dovesse ravvisare il primo giudice un interesse residuo del passo limitato a determinati scopi, gli incomberà di decidere se mantenere, modificare o sopprimere le restrizioni fissate nella decisione impugnata dalla Sezione del registro fondiario e di commercio (sul caso di una servitù divenuta parzialmente senza interesse v. Steinauer, Les droits réels, vol. II, 3ª edizione, pag. 386 n. 2271a con richiami relativo all'art. 736 CC per analogia).
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia: 1. Gli appelli sono accolti nella loro richiesta subordinata, le sentenze impugnate sono annullate e gli atti delle cause sono rinviati al Segretario assessore per nuovi giudizi nel senso dei considerandi.
a) tassa di giustizia unica fr. 400.¿
b) spese fr. 100.¿
fr. 500.¿
da anticipare dagli appellanti, sono posti per metà a carico degli stessi appellanti in solido e per l'altra metà a carico di AO 1. Le ripetibili sono compensate.
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Comunicazione:
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terzi implicati
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
Il presidente La segretaria
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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