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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.195
Data decisione, Autorità: 15.02.2006, TE
Titolo: Decisione annullata e incarto rinviato all'UCS per nuovo giudizio. L'autorità di prima istanza non ha determinato e non ha applicato a torto i valori metrici e di reddito degli edifici benché questi siano divenuti a tutti gli effetti di proprietà del Beneficio Prepositurale.
Incarto n. 40.2005.195
Lugano 15 febbraio 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Argentino Jermini arch. Alberto Canepa
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 3/4 ottobre 2005 dal
RI 1, rappr. dal Presidente __________ e dal Segretario __________, rappr. del Beneficio Prepositurale di __________ __________
contro
la decisione su reclamo emessa il 13 settembre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente ai mappali nr. 133 e 139 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 23 novembre 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
CHF 1'435.- per il mapp. no. 133 RFD di __________;
CHF 1'152.- per il mapp. no. 139 RFD di __________.
Il reclamo interposto in data 16 agosto 2004 dal RI 1, che comprendeva pure i mappali nr. 60 e 195 RFD di __________, è stato parzialmente accolto dall’UCS, limitatamente al mapp. no. 195, con decisione 13 settembre 2005.
Malgrado i due mappali si trovino tuttora in zona per attrezzature pubbliche (AP), il ricorrente chiede inoltre che il valore dei terreni venga riconsiderato, adeguato a quello delle particelle vicine e ponderato con i valori degli edifici.
A seguito di una puntuale richiesta, il Tribunale ha assegnato al ricorrente un termine scadente il 31 dicembre 2005 per determinarsi in merito ad un eventuale ritiro del gravame, che poi, con scritto 21 dicembre 2005, è stato integralmente confermato specificando che le due proprietà sono tuttora affittate al Comune di __________ per l’importo mensile di CHF 8'930.-
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
Il valore di reddito si ottiene invece mediante la capitalizzazione del reddito lordo, ritenuto che, ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto, l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 1 e 3 Lst.).
6.3.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
A fronte dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst. e del fatto dal 1. gennaio 2001 pure gli edifici costruiti a suo tempo dal Comune di __________, allora beneficiario di un diritto di superficie su entrambi i mappali, sono divenuti a tutti gli effetti di proprietà del Beneficio Prepositurale di __________, l’omissione appare del tutto inspiegabile oltre che errata ed è a giusta ragione che il ricorrente se ne lamenta (cfr. punto 3. del contratto 11 ottobre 1990 di costituzione di un diritto di superficie a favore del Comune di __________, nonché lo scritto 24 novembre 2004 del Municipio del Comune di __________ al Consiglio Parrocchiale).
Ora, anche se il Tribunale di espropriazione giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è sanabile in questa sede, ritenuto che l’UCS ha completamente tralasciato di valutare gli edifici costruiti sui due fondi e che, in caso contrario, il ricorrente si vedrebbe ingiustamente preclusa un’istanza di giudizio.
Ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in virtù del rinvio generale contenuto all’art. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che l’autorità di prima istanza ha accertato la fattispecie in modo palesemente incompleto, la causa deve esserle rinviata per nuovo giudizio.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e l’incarto viene rinviato all’UCS affinché, effettuati i necessari accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio che tenga conto pure della presenza degli edifici.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto.
Di conseguenza, la decisione 13 settembre 2005 dell’Ufficio cantonale di stima è annullata e l’incarto è rinviato all’Ufficio cantonale di stima affinché, esperiti i dovuti accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
La presente decisione è definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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