AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.194
Data decisione, Autorità: 16.02.2006, TE
Titolo: Due mappali. Riduzione del -30% sul valore metrico del terreno eccedente in zona R2 poiché praticamente inaccessibile tramite un accesso carrozzabile. L'altro mappale deve essere invece valutato CHF/mq 0.10, ovvero come un terreno senza destinazione specifica e non come un terreno agricolo.
Incarto n. 40.2005.194
Lugano 16 febbraio 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Bruno Buzzini ing. Gianfranco Sciarini
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 28/29 settembre 2005
RI 1,
contro
la decisione su reclamo emessa l'8 settembre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente ai mappali nr. 970 RFD e 2480 VM di __________,
esperito il sopralluogo in data 22 novembre 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
CHF 306'025.- per il mapp. no. 970 RFD di __________;
CHF 661.- per il mapp. no. 2480 VM di __________.
Il reclamo interposto in data 20/24 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 2 settembre 2005.
Per quanto concerne il mapp. no. 970 l’autorità di prima istanza ha ridotto da 1'099 a 1'035 mc il volume dell’edificio principale sub. A, modificato la suddivisione tra terreno complementare e terreno eccedente, passati rispettivamente da 490 a 365 mq e da 590 a 715 mq e applicato un non meglio specificato correttivo del -10% sul valore metrico di quest’ultima superficie. Infine, la superficie abitabile dell’edificio principale sub. A è stata modificata da 157 a 117 mq e il valore di reddito ridotto da CHF 205'206.- a CHF 167'304.-
Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 275'750.-
Per quanto riguarda invece il mapp. no. 2480 l’UCS ha suddiviso la superficie del terreno in 1'600 mq considerati in zona agricola e valutati CHF/mq 0.40 sulla base della carta delle idoneità agricole (art. 4 cpv. 1 Reg. di applicazione della Lst.), mentre i rimanenti 54 mq di fiume non sono stati stimati.
Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 640.-
Con ricorso 28/29 settembre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando una congrua riduzione dei valori di stima di entrambi i mappali. Ciò poiché, per quanto riguarda il mapp. no. 970, l’UCS non avrebbe sufficientemente considerato le esalazioni provenienti da una fattoria e i disturbi provenienti da una piazza di atterraggio per gli elicotteri, entrambe vicine all’abitazione, nonché l’uso prettamente agricolo che viene fatto del terreno eccedente. Nella valutazione del mapp. no. 2480 l’autorità di prima istanza non avrebbe invece considerato che in realtà non si è in presenza di un terreno agricolo, bensì di una superficie completamente incolta, rocciosa, boscata e attraversata da un corso d’acqua.
Nel corso del sopralluogo esperito il 22 novembre 2005 il Tribunale ha constatato che la piazza di atterraggio per gli elicotteri e la stalla sono lontani dall’abitazione presente sul mapp. no. 970 e che risulta praticamente impossibile creare un accesso carrozzabile per raggiungere il terreno eccedente che si trova sul retro della casa.
Il mapp. no. 2480 è invece un terreno di forma allungata, scosceso, roccioso e boscato situato in prossimità di un riale a ca. 500-600 metri di altitudine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Giusta l’art. 11 Lst. sono considerati fondi agricoli ai sensi dell’art. 16 LPT e della LDFR quelli idonei oppure adibiti all’utilizzazione agricola o orticola, quelli che, nell’interesse generale, devono essere utilizzati dall’agricoltura ed infine quelli che pur essendo ubicati in zona edificabile sono assoggettati alla LDFR.
I fondi agricoli sono stimati al valore di reddito agricolo (art. 11 cpv. 2 Lst.), determinato in base alla carta delle idoneità agricole (art. 4 cpv. 1 del Regolamento di applicazione della Lst. – Reg. -).
Il valore dei fondi senza destinazione specifica (art. 28 lett. n LALPT) è invece indicato uniformemente per tutto il Cantone ed è stato stabilito in CHF/mq 0.10 (art. 14 Lst. e art. 6 Reg.).
6.3.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1.
Nella fattispecie concreta il ricorso viene accolto per i seguenti motivi:
Mapp. no. 970: il Tribunale, che di principio deve accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa e che non è vincolato dalle domande del ricorrente (art. 38 cpv. 2 e 3 Lst.), applica un correttivo del -30% sul valore metrico del terreno eccedente, che si trova sul retro della casa, ritenuto che risulta di fatto praticamente impossibile accedervi tramite un accesso carrozzabile.
Mapp. no. 2480: il terreno, di forma allungata, scosceso, roccioso e boscato, toccato in minima parte da un riale e posto ad un’altitudine di ca. 500-600 metri non può certamente essere considerato e valutato come un fondo agricolo ai sensi dell’art. 16 LPT e della LDFR, bensì come un fondo senza destinazione specifica e valutato, ad eccezione di 54 mq di fiume, che non soggiacciono alla stima ufficiale, al valore simbolico di CHF/mq 0.10.
7.2.
Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
In particolare, le presunte esalazioni provenienti dalla stalla e i presunti disturbi arrecati dalla piazza di atterraggio per gli elicotteri, già per il solo fatto che entrambe si trovano ad una distanza importante dal fondo di proprietà del ricorrente, non giustificano l’applicazione di alcun correttivo sul valore metrico del terreno. D’altronde, nello stabilire il valore base di zona, di CHF/mq 130.-, valore del resto decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, già si è tenuto conto di tutte le specificità del luogo.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto e i valori ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:
CHF 257'160.- per il mapp. no. 970 RFD di __________;
CHF 160.- per il mapp. no. 2480 VM di __________.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e i valori ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:
CHF 257'160.- per il mapp. no. 970 RFD di __________;
CHF 160.- per il mapp. no. 2480 VM di __________.
La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
La presente decisione è definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
| Informazioni legali | Requisiti minimi | Contatta il webmaster