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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.178
Data decisione, Autorità: 14.02.2006, TE
Titolo: Il Tribunale accerta di principio d'ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa e non é vincolato dalle domande della ricorrente. Abitazione occupata esclusivamente dai proprietari: applicazione del reddito presunto; correttivo del -25% sul valore metrico del terreno eccedente.
Incarto n. 40.2005.178
Lugano 14 febbraio 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Bruno Buzzini ing. Gianfranco Sciarini
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 5/6 settembre 2005 da
RI 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 5 agosto 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 291 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 22 novembre 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
Il reclamo interposto in data 1. settembre 2004 da RI 1 è stato accolto dall’UCS con decisione 5 agosto 2005.
L’autorità di prima istanza, senza invero motivare la propria decisione, ha in sostanza aumentato da 1'262 a 1'302 mc il volume dell’edificio principale sub. A, modificato la suddivisione tra terreno complementare e terreno eccedente, passati rispettivamente da 650 a 643 mq e da 489 a 496 mq ed infine ridotto il valore di reddito dell’edificio principale sub. A da CHF 291'580.- a CHF 254'074.-
Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 316'640.-
Con ricorso 5/6 settembre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando un’ulteriore riduzione del valore di stima. Ciò per confronti con dei mappali vicini che presenterebbero caratteristiche simili (nr. 274, 273, 285, 286, 293, 301 e 303) e poiché uno dei due appartamenti di cui è composta l’abitazione è completamente interrato.
Nel corso del sopralluogo esperito il 22 novembre 2005 il Tribunale ha constatato che la casa è abitata unicamente dalla proprietaria e dalla figlia, i quali hanno specificato che il reddito dichiarato con il modulo 1 non corrisponde alla realtà ed è frutto di un palese errore.
Il piano terreno, occupato dalla proprietaria, è composto da un locale soggiorno-pranzo-cucina, tre camere, un giardino d’inverno, un gabinetto, una sala da bagno, una lavanderia e un garage.
Il piano interrato è invece abitato dalla figlia ed è costituito da un locale soggiorno-pranzo-cucina, una camera, un locale studio, un bagno e una camera indipendente con rifugio.
Il terreno considerato eccedente, vista l’ubicazione centrale dell’edificio sub. A, risulta di fatto praticamente inedificabile.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1.
Nella fattispecie concreta, pur essendoci un reddito dichiarato di CHF 24'650.- annui risultante dal punto 3.2.1 della Dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza immobiliare –modulo 1-, il Tribunale, che deve accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa e non è vincolato dalle domande della ricorrente (art. 38 cpv. 2 e 3 Lst.), ha costatato che l’abitazione è occupata unicamente dalla proprietaria e dalla sua famiglia e che il reddito indicato non corrisponde alla realtà.
Non essendo possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte della proprietaria, il Tribunale ritiene che il valore di reddito presunto preso in considerazione dall’UCS, di CHF18’522.- annui, ovvero CHF 1'543.50 mensili, oltre ad essere alquanto prudenziale non si discosti da quanto stabilito in casi analoghi sulla base di redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). È pertanto tale valore che deve essere computato, ritenuto inoltre che i mappali presi a paragone dalla ricorrente, in parte addirittura situati in una differente zona di PR (mapp. nr. 301 e 303), non presentano manifestamente le medesime caratteristiche determinanti per il calcolo della stima (anno di costruzione dell’edificio, volume e superficie abitabile, tipo di costruzione, stato di conservazione, superficie e caratteristiche del terreno, ecc.).
7.2.
Il Tribunale, pure in applicazione degli art. 38 cpv. 2 e 3 Lst., apporta però un correttivo del -25% sul valore metrico del solo terreno eccedente poiché l’abitazione è posizionata in modo tale da rendere di fatto inedificabile tale superficie, di 496 mq.
7.3.
Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 291 RFD di __________ stabilito in CHF 307'960.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 291 RFD di __________ stabilito in CHF 307'960.-, come da scheda di calcolo annessa.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione di 1/2 ciascuno.
La presente decisione è definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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