AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.115
Data decisione, Autorità: 15.02.2006, TE
Titolo: Quando determinabile deve trovare applicazione il valore di reddito accertato e non il valore di reddito presunto; aumento del correttivo della vetustà; riduzione del -10% sul valore metrico del terreno per configurazione non ottimale.
Incarto n. 40.2005.115
Lugano 15 febbraio 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Alberto Canepa ing. Giorgio Caprara
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 25/28 giugno 2005 da
RI 2, tutti rappr. da RA 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 1. giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente ai mappali nr. 418 e 426 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 27 settembre 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
CHF 1'388'701.- per il mapp. no. 418 RFD di __________;
CHF 1'035'816.- per il mapp. no. 426 RFD di __________.
Il reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 e RI 2 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 1. giugno 2005.
A seguito di un sopralluogo l’autorità di prima istanza ha corretto diversi valori relativi ad entrambi i mappali.
Per il mapp. no. 418 il volume è stato diminuito da 2'770 a 2'570 mc, la superficie delle parti di terreno definite complementare ed eccedente rispettivamente aumentata da 700 a 1'100 mq e diminuita da 1'931 a 1'531 mq ed infine il reddito del sub. A ridotto da 810'980.- a 806'235.- CHF.
Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 1'273'427.-
Per il mapp. no. 426 il valore metrico a nuovo del sub. A è stato ridotto da 331.- a 309.- CHF/mc, la superficie del sub. C ridotta da 1’822 a 1'700 mc unitamente al relativo correttivo della vetustà, ridotto dal -37% al -32%, i valori parziali del sub. F sono stati interamente corretti, tanto che il corrispondente valore metrico è stato aumentato da 5'610.- a 39'461.68 CHF, il sub. E è stato valutato considerando il solo valore del sedime ed infine è stato modificato pure il valore di reddito di tutti gli edifici principali (sub. A, C ed F) diminuendo così il reddito complessivo della proprietà da 982'624.- a 805'012.- CHF .
Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 858'126.-
Con ricorso 25/28 giugno 2005, completato in data 8 luglio 2005, RI 1 e RI 2 sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando l’applicazione di un correttivo del -12/-15%, poi ulteriormente corretto al -20% con l’allegato di completazione, sul valore metrico del terreno relativo al mapp. no. 418, giustificato con la difficoltà di accesso e di evacuazione delle acque luride, nonché una sensibile riduzione del valore di stima del mapp. 426. Per quest’ultimo i ricorrenti postulano in particolare che il sub. F, ritenuto non abitativo, venga valutato considerando il solo valore del sedime, che il volume del sub. C venga ridotto da 1'770 a 1'608 mc, che il correttivo della vetustà per i sub. A e C venga aumentato al -47% e che il valore metrico del terreno venga ridotto del 50% in quanto la superficie rimanente risulta di fatto inedificabile. I ricorrenti sostengono infine che i sub. R, F e G del mapp. no. 426 non esisterebbero più.
Nel corso del sopralluogo esperito il 27 settembre 2005 il Tribunale ha verificato e constatato che:
Il mapp. no. 418 è accessibile tramite una strada di proprietà comunale (mapp. no. 424).
Per quanto attiene al mapp. no. 426, la volumetria dell’edificio principale sub. C corrisponde a 1'620 mc, mentre il sub. F è tuttora esistente e risulta annesso alla costruzione presente sul mapp. no. 4011 di proprietà del padre dei ricorrenti.
Oltre agli interventi risultanti dalla dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza immobiliare (modulo 1), è stato appurato che nel 2005 il sub. A è stato oggetto di diversi interventi di miglioria.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1.
Alla luce delle risultanze il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso per i seguenti motivi:
Mapp. no. 418: a differenza di quanto sostenuto dai ricorrenti il mappale è chiaramente accessibile tramite la strada comunale mapp. no. 424 e si trova inoltre nella zona residenziale semi-intensiva (C) prevista dal PR di __________: è pertanto indiscutibilmente edificabile e, in quanto predisposto a ricevere tutti i servizi e le infrastrutture pubbliche, è manifestamente urbanizzato ai sensi dell’art. 19 cpv. 1 della Legge sulla pianificazione del territorio (LPT). Le presunte difficoltà di raccordo per l’evacuazione delle acque luride non sono d’altronde state né circostanziate né comprovate dai ricorrenti. La fattispecie concreta non comporta pertanto elementi tali da giustificare l’applicazione di un correttivo sul valore metrico del terreno.
Mapp. no. 426: la volumetria dell’edificio principale sub.C viene corretta in 1'620 mc come da risultanze del sopralluogo, mentre il correttivo della vetustà, del -32%, è ritenuto giustificato poiché l’edificio, costruito prima del 1919, è stato oggetto di una riattazione totale nel 1991 (punto 2.5 del modulo 1). Per quanto attiene invece al sub. A, ritenuto che anche questo edificio è stato costruito prima del 1919 e che è stato oggetto di un’unica riattazione parziale nel 1975, che ha comportato la sostituzione dei serramenti, il rifacimento dei bagni e dell’impianto di riscaldamento, risulta più adeguato alla fattispecie concreta riconoscere un correttivo della vetustà del -50%. Come constatato in sede di sopralluogo il sub. F è inoltre tuttora presente.
Il terreno, di 1'477 mq, appare di configurazione non ottimale e non permette uno sfruttamento razionale: ciò che giustifica una riduzione del -10% sul valore metrico di tutta la sua superficie.
Il Tribunale, in applicazione dei disposti di legge di cui all’art. 38 cpv. 2 e 3 Lst. e alla luce dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst., ritiene di dover applicare, laddove determinabili, i redditi accertati, ritenuto che l’estimo deve corrispondere al principio basilare secondo cui un bene immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).
Ora, nella fattispecie concreta il Tribunale ha constatato che il sub. C del mapp. no. 426 e il sub. A del mapp. no. 418 sono in realtà due parti della medesima costruzione che sorge a cavallo tra i due confini, come del resto risulta sia dai piani sia dal modulo 3 compilato dai proprietari con la precisa indicazione che le pigioni riportate sul modulo 1 inerente il sub. C del mapp. no. 426 includono pure le pigioni della parte di edificio che sorge sul confinante mapp. no. 418, ovvero il sub. A di quest’ultimo.
Ai fini della stima, per il mapp. no. 418 parte del reddito di CHF 73'200.- dichiarato per il complesso dei due subalterni viene riportato sul sub. A, limitatamente al reddito presunto precedentemente stabilito dall’UCS e comprensivo dei parcheggi, di complessivi CHF 57'565.-. Il reddito dichiarato rimanente, di CHF 15'635.-, viene invece riportato sul sub. C del mapp. no. 426.
Per il sub. A di quest’ultimo mappale viene considerato il reddito accertato di 25'440.-, risultante dal punto 3.2.1 del modulo 1, mentre per i parcheggi presenti sul sub. C deve essere considerato il reddito di CHF 2'160.- risultante dal punto 3.2.4 del medesimo modulo.
Infine, per il sub. F del mapp. no. 426, ovvero parte della casa di abitazione che per il resto sorge sul mapp. no. 4011 di proprietà del padre dei ricorrenti e che è abitata dal medesimo e dalla moglie, deve essere preso in considerazione un reddito presunto prudenziale stabilito sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.), che porta al risultato riportato nella scheda di calcolo.
7.2.
Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e i valori ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:
CHF 1'273’428.- per il mapp. no. 418 RFD di __________. Tale valore, pur se di un solo franco, risulta riformato a danno dei ricorrenti (art. 38 cpv. 3 Lst).
CHF 665'680.- per il mapp. no. 426 RFD di __________.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e i valori ufficiali di stima stabiliti in CHF 1'273'428.- per il mapp. no. 418 RFD di __________ e in CHF 665'680.- per il mapp. no. 426 RFD di __________, come da schede di calcolo annesse.
La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico delle parti in ragione di 1/2 ciascuno.
La presente decisione è definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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