AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2005.124
Data decisione, Autorità: 31.01.2006, IICCA
Titolo: Affitto - sfratto
Incarto n. 12.2005.124
Lugano 31 gennaio 2006/rgc
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente, Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2004.35 della Pretura del Distretto di Riviera promossa con istanza di sfratto 26 marzo 2004 da
AO 1 rappresentata dall’ RA 1
contro
AP 1 AP 2 rappresentati dall’ RA 2
che il Pretore ha parzialmente accolto con decreto 20 giugno 2005, ordinando ai convenuti di mettere a libera disposizione dell’istante entro 15 giorni la superficie di mq. 13'844 della particella n. 1780 RFD di __________ che si sviluppa dal confine sud del fondo in direzione nord, fatta eccezione per i primi 2660 mq;
appellanti i convenuti con atto d’appello 28 giugno 2005, con cui chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso che l’istanza di sfratto sia dichiarata irricevibile, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l’istante con osservazioni 29 luglio 2005 postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;
richiamato il decreto 4 luglio 2005 con cui il presidente della scrivente Camera ha concesso all’appello l’effetto sospensivo richiesto;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto:
AP 1 e AP 2 gestiscono a loro volta un’azienda agricola, ubicata in zona “__________” anch’essa nel Comune di __________.
AO 1, e prima di lei la famiglia __________, lavorava tra l’altro le particelle n. 1733, 1738 e 1777 di proprietà del __________ di __________ che le aveva date in affitto agli AP 1, i quali a loro volta occupavano, e occupano tuttora, le particelle n. 1779 e 1780 concesse in affitto dalle __________ a AO 1. Nel mese di aprile del 2002 AP 1 e AP 2 hanno chiesto la restituzione delle particelle n. 1733, 1738 e 1777 a AO 1 la quale, dopo avergliele rese, ha chiesto loro la riconsegna dei fondi n. 1779 e 1780.
Con istanza 23 settembre 2002 AO 1, adducendo l’esistenza di un contratto di comodato da lei regolarmente disdetto, ha chiesto lo sfratto di AP 1 e AP 2 dalla particella no 1779 e dalla superficie di 29'152 mq della particella n. 1780 da essi occupati. Alla domanda si sono opposti i convenuti, contestando l’esistenza di un comodato.
Con giudizio 18 agosto 2003 il Pretore ha dichiarato irricevibile l’istanza rilevando che, i fondi di cui l’istante chiedeva la consegna essendo stati concessi in uso alla controparte ottenendo in cambio da questa il diritto d’uso di altri fondi, la cessione d’uso era da considerare onerosa, ciò che escludeva l’esistenza di un comodato a favore di un contratto d’affitto. Quest’ultimo non essendo però stato disdetto, mancava il presupposto per chiedere lo sfratto.
Con scritto 3 settembre 2003 AO 1 ha pertanto messo in mora la controparte, chiedendole di rimetterle a disposizione le particelle n. 1733, 1738 e 1780 RFD di __________ a valere quale controprestazione per l’uso del proprio fondo. Con ulteriore scritto del 16 marzo 2004, costatato come controparte non aveva fatto fronte a quanto richiesto, AO 1 ha dichiarato di recedere dal contratto di affitto.
Alla domanda si sono opposti i convenuti, contestando innanzitutto la legittimazione dell’istante a chiedere lo sfratto, argomentando che tale legittimazione spettava semmai alle __________, proprietaria del fondo che aveva loro concesso in affitto la controversa superficie di 16'000 mq. I convenuti hanno poi negato di aver stipulato con l’istante o con suoi predecessori un contratto di subaffitto di terreni agricoli: non relativamente alla particella n. 1780, ma neppure in merito ai fondi a loro affittati dal __________ di __________ la cui occupazione da parte dei signori __________ prima e dell’istante poi sarebbe stata abusiva.
Con decisione 20 giugno 2005 il Pretore ha parzialmente accolto l’istanza, ordinando ai convenuti di mettere a libera disposizione dell’istante, entro 15 giorni, la superficie di mq. 13'844 della particella n. 1780 RFD di __________ che si sviluppa dal confine sud del fondo in direzione nord, fatta eccezione per i primi 2660 mq. Il primo giudice ha dapprima accertato che la particella n. 1780 di __________ era stata concessa in affitto dalle __________ all’istante, ad eccezione di una porzione di 2660 mq nella parte sud del fondo, affittata ai convenuti. Ha poi rilevato che questi ultimi non occupano solo la porzione di fondo di loro spettanza, bensì un’area di circa 16'000 mq, senza beneficiare di un valido titolo giuridico. Ha poi rilevato come l’uso di tale porzione del fondo era sorretta da un accordo tra la AO 1 e gli AP 1, che confermava un precedente accordo tra AP 1 e i __________ e in virtù del quale questi ultimi - ai quali è poi subentrata AO 1 - lavoravano le particelle n. 1733, 1738 e 1777 di proprietà del __________ di __________ e in affitto agli AP 1, mentre gli AP 1 lavoravano la parte sud del fondo n. 1780. Ha quindi ritenuto che tale scambio nell’uso dei fondi configurasse un contratto d’affitto, disdetto dall’istante dopo che i convenuti avevano chiesto la restituzione delle particelle del __________.
Con appello 28 giugno 2005, di cui con osservazioni 29 luglio 2005 parte appellata postula la reiezione, i convenuti chiedono la riforma del giudizio impugnato nel senso di dichiarare irricevibile l’istanza di sfratto.
Considerato
in diritto:
5.1. In sede di risposta gli appellanti avevano sostenuto che la superficie di 16'000 mq della particella n. 1780 da essi occupata era stata data loro in affitto dalle __________.
Per quanto concerne i contratti di locazione in essere tra le __________, proprietarie del terreno, e le parti in causa, va dato atto che, in particolare a dipendenza delle modifiche intervenute nella designazione dei fondi nell’ambito della procedura di RT e a causa dei cambiamenti dei fittavoli, la documentazione versata agli atti non è certo un esempio di chiarezza. Nondimeno, unitamente alle prove testimoniali essa permette di stabilire che - come pertinentemente accertato dal Pretore e non più contestato in questa sede
5.2. La circostanza che gli appellanti occupano la porzione di terreno di pertinenza dell’appellata non è, da sola, sufficiente per dedurne che ciò sia da ricondurre ad un contratto di affitto tra le parti. Stante le contestazioni in essere, l’onere di dimostrare l’esistenza di siffatto contratto tocca all’istante, la quale fonda la propria domanda di sfratto sulla disdetta di tale negozio.
Va qui avantutto rilevato che gli appellanti medesimi hanno indicato quale causale del loro possesso un contratto di locazione, seppure concluso con le __________ e non con l’istante. Già si è visto che con quel contratto gli appellanti hanno però ricevuto in affitto solo una superficie di 2'660 mq, ma non la porzione eccedente. La mancata dimostrazione della loro tesi non implica invero automaticamente che si debbano ritenere dimostrati i fatti addotti da controparte, in particolare l’esistenza del preteso contratto di subaffitto. Va nondimeno rilevato che, il contratto da essi invocato non costituendo base per il loro possesso, gli appellanti non hanno alcun valido titolo per l’occupazione della superficie che le __________ hanno data in affitto all’appellata.
5.3. A mente degli appellanti, dalle tavole processuali non risulterebbe l’esistenza della necessaria volontà contrattuale.
Per quanto riguarda le particelle n. 1733, 1738 e 1777, è ammesso che le stesse sono state date in affitto agli appellanti dal __________ di __________. Pure pacifico è che fino al 2002, quando AP 1 e AP 2 ne hanno chiesto la restituzione, esse erano in possesso dell’appellata e, ancor prima di lei della famiglia __________. Certo, gli appellanti sostengono che l’occupazione da parte dell’istante e dei di lei predecessori sarebbe stata abusiva. Tale affermazione è però rimasta allo stadio di puro parlato e non trova riscontro nell’istruttoria. Neppure la testimonianza di __________ (verbale 17 ottobre 2002, inc. DI.2002.81) supporta tale assunto, poiché egli si limita a riferire che AP 2 avrebbe chiesto a __________ di liberare un terreno a fianco della strada, ottenendone un rifiuto. Da questa testimonianza si evince poi che i __________ occupavano tale terreno sicuramente dagli anni ’80, senza che gli appellanti abbiano mai intrapreso alcunché per porre termine a quella che oggi definiscono occupazione abusiva di oltre un ettaro di terreno, continuando invece a versare il relativo canone d’affitto al __________.
Sostanzialmente uguale appare la situazione per quanto riguarda la parte del fondo oggetto del presente contendere che gli appellanti hanno occupata pacificamente e occupano tutt’ora benché il proprietario l’abbia concessa in affitto all’appellata la quale ne paga il canone. Le parti erano a conoscenza di tale situazione, la questione essendo stata nuovamente così definita in occasione di un sopralluogo nel mese di aprile del 2000 (teste __________, verbale 17 ottobre 2002, inc. DI.2002.81). La reciproca occupazione non risulta aver mai dato problemi di sorta, fino a quando gli appellanti hanno chiesto di rientrare in possesso dei terreni occupati dalla controparte, provocando la domanda di restituzione che qui ci occupa. Non è comprensibile, né gli appellanti lo spiegano, per quale ragione, stante la primordiale importanza che i terreni rivestono per un’azienda agricola, essi avrebbero rinunciato a lavorare una parte del terreno la cui superficie totale corrisponde circa all’8% della superficie totale della masseria presa in affitto dal __________, senza contropartita e continuando a pagarne essi stessi il canone. L’unica spiegazione plausibile è quella invocata dall’istante e fatta propria da Pretore, che tale rinuncia sia da ricondurre ad un accordo intervenuto a suo tempo tra gli appellanti e la famiglia __________
L’impossibilità di stabilire quando esattamente l’accordo sia stato concluso non impedisce, stante la situazione, di ritenere l’esistenza di un contratto d’uso, poiché la volontà reciproca e concorde risulta comunque dall’agire concludente delle parti espresso per un lungo periodo di tempo.
Resta da determinare la natura di tale accordo. Il Pretore, a ragione, lo ha qualificato quale affitto. Ciascuna parte ha in effetti concesso all’altra l’uso di superfici agricole e tali prestazioni sono in rapporto sinallagmatico, l’una essendo la controprestazione dell’altra e viceversa. Il fatto che le parti non si siano accordate in merito all’ammontare del fitto omettendo di stabilire un compenso in denaro non è rilevante, considerato che ciò non è necessario per la conclusione del contratto, essendo sufficiente che sia stabilita la natura onerosa del diritto d’uso (Higi, Zürcher Kommentar, n. 53 ad art. 275 CO), onerosità che in concreto appare evidente stante il rapporto di reciprocità delle rispettive prestazioni. Siffatti contratti di scambio (cosiddetti Pachttauschverträge) costituiscono una forma particolare di subaffitto (Studer, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 3. ed., n. 4 ad art 292 CO).
Gli appellanti si dolgono che il Pretore non abbia considerato che il contratto di affitto da essi stipulato con il __________ di __________ vieta esplicitamente il subaffitto.
L’art. 291 CO prevede invero che il subaffitto della cosa necessita del consenso del locatore, il quale può negarlo solo a precise condizioni (art. 291 cpv. 2 CO). Ciononostante il divieto di subaffitto contenuto nel contratto d’affitto è considerato valido (Higi, op. cit., n. 16 ad art. 291 CO). L’inosservanza degli obblighi legali e contrattuali relativi al subaffitto costituisce certo una violazione contrattuale, che tuttavia non influisce sulla validità del contratto di subaffitto, che esplica i propri effetti tra gli stipulanti (Higi, op. cit., n. 15 ad art. 291 CO).
È poi vero, come rilevato dagli appellanti, che l’istante non aveva mai addotto in precedenza l’esistenza di un contratto di affitto, invocando nella precedente procedura di sfratto il comodato. Ciò però non esclude l’esistenza del contratto d’affitto e non nuoce all’appellata. Non va infatti dimenticato che la qualifica del contratto quale comodato è stato il frutto di una sua erronea interpretazione giuridica della fattispecie, avendo essa omesso di considerare che, essendovi due cessioni d’uso dipendenti una dall’altra, l’una andava considerata quale controprestazione dell’altra, ciò che rendeva onerosa la cessione d’uso, escludendo quindi il comodato.
Di conseguenza, l’appello dev’essere respinto e la sentenza impugnata confermata. Le spese seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
dichiara e pronuncia:
L’appello 28 giugno 2005 di AP 1 e AP 2 è respinto.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 150.-
b) spese fr. 50.-
Totale fr. 200.-
sono poste a carico degli appellanti che rifonderanno a controparte fr. 600.- di ripetibili.
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Riviera.
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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