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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.100
Data decisione, Autorità: 03.01.2006, TE
Titolo: Riduzione del prezzo a nuovo dell'edificio principale e aumento del correttivo della vetustà in base alle risultanze del sopralluogo. Respinte le richieste di riduzione del valore metrico del terreno per immissioni moleste e sfruttamento non razionale.
Incarto n. 40.2005.100
Lugano 3 gennaio 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Alberto Canepa ing. Giorgio Caprara
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 11/15 giugno 2005 da
RI 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 13 maggio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 3156 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 13 ottobre 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
Il reclamo interposto in data 26 giugno 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 13 maggio 2005.
L’autorità di prima istanza ha in sostanza confermato la propria decisione ribadendo che le conseguenze negative derivanti dalle immissioni foniche ed atmosferiche provenienti dall’autostrada, dalla strada cantonale e dal vicino locale pubblico sono già state considerate nella determinazione dei valori di stima proposti per le diverse zone di PR del Comune.
Il fondo si troverebbe poi in una zona geologicamente instabile a causa della vicinanza del riale __________, fonte di possibili frane.
L’accesso alla proprietà è difficoltoso in quanto in prossimità di una curva della strada cantonale. Il terreno, sul quale sorgono alcune piante da frutta e un orto, è in leggera pendenza e sostanzialmente prativo.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.)
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1.
Alla luce delle risultanze della fattispecie concreta il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso riducendo il prezzo a nuovo dell’edificio principale sub. A da 360.- a 331.- CHF/mc, più aderente al tipo di costruzione specifico e al suo reale valore e aumentando il correttivo della vetustà da -28% a -38% in considerazione del fatto che l’edificio, costruito nel 1938, è stato oggetto di un’unica ristrutturazione parziale nel 1980, limitata del resto alla sostituzione dei serramenti e del tetto, nonché al rifacimento delle cucine e dell’impianto di riscaldamento.
7.2.
Come tutte le zone in prossimità del centro cittadino la zona risulta particolarmente trafficata unicamente in orari ben determinati corrispondenti ai normali orari di punta. Il traffico è sì intenso, ma non inusuale per una zona che si ritrova a diretto contatto con un centro urbano di dimensioni importanti. Del resto, nella determinazione dei valori di base dei terreni presenti nella specifica zona residenziale semi-estensiva del PR di __________, già si è tenuto conto di questi fattori, posto che il valore assegnato a tali terreni è stato fissato in CHF/mq 240.-, valore decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
Inoltre, proprio per considerare la vicinanza del fondo con la strada cantonale e l’autostrada, l’autorità di prima istanza, come del resto per tutti i mappali posti nella medesima situazione, ha già proceduto all’applicazione di un correttivo del -10% per carico ambientale su tutta la sua superficie.
Il Tribunale ritiene pertanto che nella fattispecie concreta un’ulteriore riduzione del valore metrico del terreno per immissioni moleste non è giustificata.
Alla luce delle specifiche normative di PR per la zona residenziale semi-estensiva (art. 46 NAPR) e malgrado l’obbligo di rispetto di una distanza minima di ml 4 dal ciglio della strada cantonale (art. 6, punto 1.1. NAPR), il terreno eccedente, di 1'150 mq, risulta interamente sfruttabile in modo razionale.
7.3.
Il gravame deve essere respinto pure in merito alle ulteriori richieste e argomentazioni sollevate da RI 1.
In primo luogo, l’accesso, sostanzialmente simile per tutte le proprietà poste in prossimità del tracciato stradale e che può se del caso essere modificato, non giustifica l’applicazione di alcun correttivo.
La valle soprastante il riale __________ menzionata dalla ricorrente non si trova nelle immediate vicinanze e nemmeno risulta che il mappale sia stato incluso in una zona soggetta a particolari pericoli naturali.
Infine, la presenza di un grotto, oltre che compatibile con quanto previsto dall’ art. 46 punto 1. NAPR di __________, comunque posto in prossimità della strada cantonale e a diversi metri dalla proprietà RI 1, non è tale da intaccare il valore metrico del terreno in modo tale da giustificare l’applicazione di uno specifico correttivo.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 3156 RFD di __________ stabilito in CHF 453'160.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno, ritenuto che le censure relative alla valutazione dell’edificio principale sono state accolte da questo Tribunale, mentre le richieste di riduzione del valore metrico del terreno sono state respinte (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 3156 RFD di __________ stabilito in CHF 453'160.-, come da scheda di calcolo annessa.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione di 1/2 ciascuno.
La presente decisione è definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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