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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.95
Data decisione, Autorità: 03.01.2006, TE
Titolo: Correttivo del -90% sul valore metrico del terreno, che risulta di fatto praticamente inedificabile.
Incarto n. 40.2005.95
Lugano 3 gennaio 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Alberto Canepa ing. Giorgio Caprara
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 9/13 giugno 2005 da
RI 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 13 maggio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 1890 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 27 settembre 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
Il reclamo interposto in data 30 giugno 2004 da Gabriella Grassi è stato respinto dall’UCS con decisione 13 maggio 2005.
L’autorità di prima istanza ha in sostanza riconfermato la propria decisione ribadendo che l’applicazione di un correttivo del -50% per configurazione non adeguata considera già in modo sufficiente tutti gli aspetti negativi che caratterizzano il terreno.
Con ricorso 9/13 giugno 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando che il mappale venga considerato boschivo e valutato come tale e, comunque e in tutti i casi, che il relativo valore di stima venga ridotto sensibilmente.
Nel corso del sopralluogo esperito il 27 settembre 2005 il Tribunale ha constatato che il terreno presenta numerosi affioramenti di roccia. Sul lato verso la strada sorgono due posteggi coperti con aperture sui lati.
La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria dell’oggetto stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.). Il valore metrico del fondo edificato comprende invece il valore del fabbricato più il valore del terreno. Quest’ultimo può essere ridotto a dipendenza della razionalità del suo sfruttamento (art. 17 cpv. 3 Lst.).
6.2.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1.
Nella fattispecie concreta il Tribunale accoglie il ricorso applicando un correttivo del -90% sul valore metrico di tutto il terreno, che risulta di fatto praticamente inedificabile. Ciò è dato, oltre che dalla presenza di diversi affioramenti di roccia (cfr. fotografie agli atti), dalla configurazione particolare del terreno, stretto e allungato, in combinazione con l’obbligo di osservare una distanza di 10 metri dal limite del bosco in caso di edificazione (art. 6 punto 6 delle NAPR del Comune di __________) e con le prescrizioni di PR generali e specifiche per la zona residenziale estensiva (art. 47, 6 e 39 NAPR).
Nella determinazione dell’entità del correttivo è stato inoltre considerato che su una ristretta porzione di terreno, a confine con la strada, è stata comunque edificata una tettoia che funge da posteggio.
7.2.
Per quanto attiene al valore dell’edificio accessorio sub. C, una semplice tettoia senza alcuna chiusura sui lati destinata a parcheggio, il Tribunale ritiene corretta l’applicazione del solo valore metrico, ritenuto che la costruzione non può essere considerata quale fonte di reddito.
7.3.
Non rientra infine nelle competenze di questo Tribunale determinare se la particella è o meno di natura boschiva: a tal proposito deve essere semmai formulata all’indirizzo del Consiglio di Stato una specifica richiesta di accertamento del limite forestale.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore di stima del mapp. no. 1890 RFD di __________ stabilito in CHF 14'610.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 1890 RFD di __________ stabilito in CHF 14'610.-, come da scheda di calcolo annessa.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
La presente decisione è definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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