AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.130
Data decisione, Autorità: 18.01.2006, TE
Titolo: Ampia superficie in zona edificabile destinata a campeggio; prezzo conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione; uguaglianza di trattamento; valutazione dei fondi nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima.
Incarto n. 40.2005.130
Lugano 18 gennaio 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Argentino Jermini arch. Alberto Canepa
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 5/6 luglio 2005 da
-RI 1, -RI 2, tutti rappr. dall’ RA 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 3 giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente ai mappali nr. 463 e 465 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 9 settembre 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
CHF 66'816.- per il mapp. no. 463 RFD di __________;
CHF 6'155'522.- per il mapp. no. 465 RFD di __________.
Il reclamo interposto in data 18 agosto 2004 da RI 1 e RI 2 è stato respinto dall’UCS con decisione 3 giugno 2005.
L’autorità di prima istanza ha ritenuto che la determinazione del valore di stima dei fondi oggetto di reclamo, che con i mappali nr. 333 e 336 RFD di __________ formano un complesso affittato al TCS Svizzero destinato a campeggio, non può basarsi sul reddito accertato risultante dal contratto di affitto poiché ne risulterebbe un valore non corrispondente alla realtà del mercato immobiliare della zona e non sarebbe rispettato il principio della parità di trattamento.
L’UCS ha inoltre ritenuto che il reddito dichiarato dai reclamanti è manifestamente estraneo ai parametri di locazione per i terreni edificabili e pertanto non attendibile ai fini della determinazione del valore di stima dei singoli mappali. Infatti, nel caso di concessione di un diritto di superficie, una locazione attendibile verrebbe stabilita tenendo in considerazione il reale valore della proprietà e i costi di interesse sul capitale che ne deriverebbero in caso di un eventuale acquisto.
I proprietari chiedono in particolare che venga applicato il reddito accertato di CHF 46'000.- annui per tutta l’area destinata a campeggio, che il Tribunale applichi un adeguato correttivo sul valore metrico del terreno, con specifico riferimento alla superficie considerata eccedente, in quanto non è e non sarà di fatto né edificabile né urbanizzato sino perlomeno alla data di scadenza del contratto di affitto con il TCS, prevista per il 31 dicembre 2012 (doc. E).
RI 1 e RI 2 ritengono inoltre che le conseguenze fiscali derivanti dalla decisione dell’UCS conducano ad un risultato iniquo, tanto che l’onere fiscale supererebbe il reddito lordo effettivamente conseguito, dal quale andrebbero ancora dedotte le spese di manutenzione. Ciò che costringerebbe i proprietari a vendere parte dei loro possedimenti per far fronte al carico fiscale.
Vista la particolarità della fattispecie concreta, dove si è in presenza di un campeggio situato in zona edificabile, ovvero di un unicum per il TCS perlomeno su tutto il territorio elvetico, non sarebbe infine attuabile un’adeguata rivalutazione del canone di affitto.
Con il gravame i proprietari hanno inoltre comunicato al Tribunale che con il 27 dicembre 2004, a seguito di frazionamento e scioglimento di comproprietà, il mapp. no. 465 stato frazionato nei fondi no. 817 di proprietà di RI 1, 818 di proprietà di RI 2 e 465, coattiva, mentre il mapp. no. 463 è divenuto una coattiva alla particella no. 818.
Con decreto 2 settembre 2005 questo Tribunale ha congiunto l’istruttoria di causa con quella relativa ai mapp. nr. 333 e 336 RFD __________ (incarto no. 40.2005.171), ritenuto che il fondamento di fatto è il medesimo e che tutti fondi fanno parte di un medesimo complesso affittato al TCS per essere utilizzato quale campeggio.
Nel corso del sopralluogo esperito il 9 settembre 2005 il Tribunale ha constatato che i mappali nr. 463 e 465 RFD di __________, come del resto i mappali nr. 333 e 336 RFD di __________, sono effettivamente utilizzati dal TCS quale area campeggio.
Il sub. A del mappale no. 465 RFD di __________ è destinato a ristorante, ricezione e deposito.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
7.1.
I fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.).
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
7.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
7.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento, sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto, l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
7.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
8.1.
La fattispecie concreta, trattandosi di un’ampia superficie di 27'586 mq in zona edificabile destinata a campeggio, di cui 25'592 mq sul territorio del Comune di __________ e 1'994 mq sul territorio del Comune di __________, non rispecchia la situazione usuale per i campeggi, normalmente confinati in zone apposite oppure non edificabili.
Per quanto attiene specificatamente ai mappali oggetto del presente ricorso è da rilevare infatti che il mapp. no. 463 si trova interamente in zona residenziale estensiva (R2), mentre la superficie del mapp. no. 465 si trova per 9'400 mq in zona residenziale estensiva (R2), per 14'471 mq in zona mista (ZM) e per i restanti 1'373 mq in zona boschiva.
8.2.
È esatto che l’art. 16 cpv. 2 Lst. prevede che il valore venale di un fondo è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello di reddito secondo la media ponderata definita dall’art. 7 del Regolamento di applicazione della legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, ma è altrettanto vero che l’ art. 16 cpv. 1 Lst. considera che il valore venale di un fondo è il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate.
Ora, applicando proporzionalmente alla superficie dei diversi terreni il valore di reddito accertato di CHF 46'000.- annui, il risultato che ne deriverebbe sarebbe manifestamente iniquo e contrario al principio dell’uguaglianza di trattamento. Infatti, il valore assegnato a ciascun fondo si discosterebbe in modo assai netto dal prezzo conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione nonché dalla valutazione effettuata per tutti gli altri mappali non destinati a campeggio situati nelle zone R2 e ZM previste dal piano regolatore del Comune di __________.
Nella fattispecie concreta non sussistono pertanto motivi tali da giustificare una diversa valutazione di fondi presenti nella medesima zona di PR unicamente per l’uso che ne viene fatto dai rispettivi proprietari.
È inoltre a giusta ragione che l’UCS ha ritenuto che il reddito dichiarato da RI 1 e RI 2 è manifestamente estraneo ai parametri di locazione per i terreni edificabili e pertanto non attendibile ai fini della determinazione del valore di stima dei singoli mappali (art. 18 cpv. 3 Lst.). Infatti, nel caso di concessione di un diritto di superficie, una locazione attendibile verrebbe stabilita tenendo in considerazione il reale valore della proprietà e dei costi di interesse sul capitale che ne deriverebbero in caso di eventuale acquisto. Tutto ciò senza ignorare che, con tutta evidenza, i valori base di zona stabiliti per i fondi situati nelle zone R2 e ZM del Comune di __________, di rispettivi CHF/mq 250.- e 270.-, appaiono già di per se stessi decisamente prudenziali.
La presenza di tutte le infrastrutture del campeggio sul mapp. no. 465, in particolare del ristorante (sub. A), giustifica, in mancanza di dati accertati sul relativo reddito effettivo, la presa in considerazione di un reddito presunto prudenziale perlomeno per tale subalterno, stabilito sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.).
8.3.
L’argomentazione di RI 1 e RI 2 secondo la quale i fondi non sarebbero né edificabili né urbanizzati perlomeno sino alla fine dell’anno 2012, ovvero quando giungerà a scadenza il contratto di affitto stipulato con il TCS, non corrisponde alle risultanze concrete della fattispecie.
I mappali oggetto di ricorso, fatta eccezione per la superficie boschiva di mq 1'373 della part. no. 465, si trovano infatti o nella zona R2 o nella zona ZM previste dal PR di __________ e pertanto sono indiscutibilmente edificabili. Entrambi i fondi, in quanto predisposti a ricevere tutti i servizi e le infrastrutture pubbliche, sono manifestamente urbanizzati ai sensi dell’art. 19 cpv. 1 della Legge sulla pianificazione del territorio (LPT), ciò malgrado l’ampia superficie dei terreni costituenti l’area destinata attualmente a campeggio.
8.4.
Al Tribunale di espropriazione compete per legge la valutazione in seconda istanza del valore di stima assegnato alla sostanza immobiliare e non di valutare l’equità o meno delle conseguenze che tale valore può avere sul prelievo dei pubblici tributi, di esclusiva competenza delle preposte autorità fiscali.
8.5.
Ritenuto infine come i fondi devono essere valutati nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.), questo Tribunale non può considerare ai fini del giudizio i possibili scenari futuri preconizzati dai ricorrenti.
8.6.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
La nuova situazione catastale dovrà essere oggetto di un aggiornamento dei valori ufficiali di stima da parte dell’autorità di prima istanza.
9.1.
Di conseguenza, il ricorso è respinto e i valori ufficiali di stima confermati in CHF 66'816.- per il mapp. no. 463 e in CHF 6'155'522.- per il mapp. no. 465, come da schede di calcolo annesse.
9.2.
La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta in solido a carico di RI 1 e RI 2, parti soccombenti (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e i valori ufficiali di stima confermati in CHF 66'816.- per il mapp. no. 463 RFD di __________ e in CHF 6'155'522.- per il mapp. no. 465 RFD di __________, come da schede di calcolo annesse.
La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta in solido a carico di RI 1 e RI 2.
La presente decisione è definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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