AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 52.2005.348
Data decisione, Autorità: 01.02.2006, TRAM
Titolo: Licenza per la realizzazione di un piano di quartiere
Incarto n. 52.2005.348 52.2005.351
Lugano 1° febbraio 2006
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi, Matteo Cassina
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sui ricorsi 24 ottobre 2005 di
a)
b)
C__________, ,
E__________, , patr. dall' avv. A__________, ,
contro
la decisione 4 ottobre 2005 del Consiglio di Stato (n. 4717) che annulla la decisione 18 maggio 2005 con cui il municipio di Paradiso rilascia alla E__________ la licenza edilizia per la realizzazione di un piano di quartiere e l'edificazione di un complesso residenziale e commerciale sulla part. 132 RF;
viste le risposte:
8 novembre 2005 della E__________;
8 novembre 2005 di H__________;
8 novembre 2005 della B__________;
8 novembre 2005 del Consiglio di Stato;
10 novembre 2005 di M__________;
11 novembre 2005 di E__________;
11 novembre 2005 di O__________;
19 novembre 2005 di C__________;
22 novembre 2005 dell'assemblea dei condomini del condominio E__________;
22 novembre 2005 dell'assemblea dei condomini del condominio C__________;
25 novembre 2005 di E__________;
25 novembre 2005 di E__________;
30 novembre 2005 del Dipartimento del territorio;
al ricorso sub a);
8 novembre 2005 di H__________;
8 novembre 2005 della B__________;
9 novembre 2005 di M__________;
14 novembre 2005 del Consiglio di Stato;
11 novembre 2005 di E__________;
11 novembre 2005 di O__________;
19 novembre 2005 di C__________;
30 novembre 2005 del Dipartimento del territorio;
7 dicembre 2005 dell'assemblea dei condomini del condominio E__________;
7 dicembre 2005 dell'assemblea dei condomini del condominio C__________;
7 dicembre 2005 di E__________;
7 dicembre 2005 di E__________;
al ricorso sub b);
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. Il 16 novembre 2005 la E__________ ha chiesto al municipio di Paradiso di rilasciarle la licenza edilizia per un piano di quartiere destinato ad edificare un complesso residenziale, amministrativo e commerciale sul terreno dell'ex-birreria (part. 132), situato sul lato sudest di via B__________, in un comparto della zona residenziale intensiva RI7, soggetto a vincolo di piano di quartiere. Il complesso risulterebbe costituito da sei elementi principali, strutturati su otto livelli ad uso prevalentemente abitativo e collegati fra loro, ai quali si aggiungerebbe, nell'angolo che si affaccia su via B__________, un ulteriore corpo avanzato, leggermente più basso, a pianta semicircolare. I corpi edilizi principali verrebbero a sorgere lungo un asse orientato da nordovest a sudest su un basamento più ampio, che sul fronte rivolto verso il lago, sporgerebbe dal terreno per un'altezza di m 6.30. Questo basamento si articolerebbe su tre piani: quello superiore seminterrato e destinato a negozi, gli altri due interrati ed adibiti invece ad autorimessa, l'una aperta al pubblico (1° piano interrato: 100 posti), l'altra riservata ai residenti (2° piano interrato).
B. Alla domanda si sono opposti numerosi vicini, fra cui i resistenti, contestando l'intervento dal profilo delle altezze, degli indici, della compatibilità ambientale, dell'inserimento estetico e per altri motivi, che hanno successivamente ripreso e sviluppato davanti alle istanze di ricorso. Al rilascio della licenza si è inoltre opposto il Dipartimento del territorio, rilevando che l'altezza degli edifici superava quella massima (22.00 m), fissata dall'art. 34 cpv. 2 NAPR nella versione approvata dal Consiglio di Stato e che il numero di posteggi previsti (256) non era conforme al piano di risanamento dell'aria del luganese (PRAL). Al massimo se ne sarebbero potuti autorizzare 212.
Previa modifica, sollecitata dalla CBN, del corpo arrotondato, di cui si è detto sopra, il 18 maggio 2005 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta, subordinandola ad una serie di condizioni, delle quali va ricordata unicamente quella relativa all'impegno assunto dalla promotrice dell'operazione immobiliare di cedere gratuitamente al comune 50 posteggi.
C. Con giudizio 4 ottobre 2005 il Consiglio di Stato ha annullato il provvedimento, accogliendo dieci dei ricorsi contro di esso inoltrati dagli opponenti. Il ricorso presentato da M__________ è stato invece dichiarato irricevibile per mancanza d'opposizione.
Respinte alcune censure di natura formale sollevate dagli insorgenti, il Governo ha anzitutto ritenuto che soltanto il fondo dedotto in edificazione fosse soggetto all'obbligo di piano di quartiere. Il tenore letterale dell'art. 34 NAPR, che subordina soltanto questo fondo all'obbligo di piano di quartiere, prevarrebbe sulla rappresentazione cartografica, che include invece anche altri quattro fondi vicini nel comparto assoggettato a tale obbligo.
Ferma questa premessa, il Consiglio di Stato ha poi ritenuto che l'altezza massima della zona RI7 non fosse di m 23.50, come erroneamente ritenuto dal municipio, ma soltanto di 22.00 m, come risulta dalle risoluzioni di approvazione del PR e delle successive varianti. Gli edifici non costituirebbero inoltre una costruzione a gradoni, perché in alcuni punti la distanza tra gradone e gradone è inferiore al minimo prescritto dall'art. 40 cpv. 2 LE. L'altezza degli edifici non andrebbe dunque misurata a partire dal basamento, ma dal terreno sottostante. Il basamento non rispetterebbe infine l'altezza minima di m 17.50, prescritta dall'art. 34 NAPR per la zona RI7. Già per questi motivi i ricorsi andrebbero accolti.
Respinte le ulteriori censure sollevate dai ricorrenti con riferimento agli indici, all'area verde, all'inserimento estetico ed alle distanze da confine, l'Esecutivo cantonale ha comunque anche accolto le contestazioni sollevate dagli insorgenti in relazione ai posteggi, agli aspetti ambientali ed alla distanza del basamento da via B__________. Dopo aver ricordato che in sede di adozione del PR l'autorità cantonale si era opposta alla creazione di un posteggio pubblico sul fondo, il Governo ha in particolare ritenuto inammissibile la cessione di 50 posteggi. Il numero di posteggi (256) sarebbe comunque eccessivo. Al massimo se ne potrebbero realizzare 212, come calcolato dai competenti servizi del Dipartimento del territorio.
D. Contro il predetto giudizio governativo insorgono davanti al Tribunale cantonale amministrativo il comune e la beneficiaria della licenza annullata.
a. Il comune contesta anzitutto che l'altezza massima della zona sia soltanto di 22.00 m. Per il comparto soggetto a piano di quartiere non sarebbe fissata alcuna altezza massima. Comunque varrebbe quella della zona RI7, che ammonta a m 23.50.
I 50 posteggi sotterranei ceduti al comune servirebbero a sopprimerne altrettanti in superficie. Il basamento rispetterebbe infine la distanza di 3.00 m da via B__________.
b. Analoghe censure sono sollevate dalla E__________, che contesta anzitutto la legittimazione attiva delle assemblee dei due condominî, quella degli opponenti H__________ e B__________ e quella del Dipartimento del territorio, che eccepisce l'applicazione del diritto comunale.
La costruzione, contrariamente a quanto ritiene il Consiglio di Stato, sarebbe a gradoni. L'altezza massima andrebbe dunque misurata separatamente per ogni singolo gradone. Il comparto soggetto a piano di quartiere non apparterrebbe d'altro canto alla zona RI7. L'altezza massima prescritta per questa zona dall'art. 34 NAPR non sarebbe pertanto applicabile. Essa non sarebbe comunque di 22.00 m, ma di m 23.50.
I 50 posteggi ceduti al comune non sarebbero computabili perché servono a sopprimere posteggi in superficie. Il numero di posteggi (212) calcolato dall'autorità cantonale non terrebbe inoltre abbastanza conto delle necessità dei residenti e del genere di commerci previsto. La valutazione degli aspetti ambientali operata dal Dipartimento del territorio sarebbe infine completa ed approfondita.
E. All'accoglimento dei ricorsi si oppone il Consiglio di Stato, che non formula particolari osservazioni. Ad identica conclusione pervengono i numerosi opponenti, che contestano in dettaglio le tesi degli insorgenti con argomenti che per quanto necessario saranno discussi nei seguenti considerandi.
La E__________ condivide l'impugnativa del comune.
Considerato, in diritto
1.La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. La legittimazione attiva del comune e della beneficiaria della licenza annullata è certa. I ricorsi, tempestivi, sono dunque ricevibili in ordine.
Avendo il medesimo oggetto, le impugnative possono essere decise con un unico giudizio (art. 51 PAmm) sulla base degli atti (art. 18 PAmm). La situazione dei luoghi e dell'oggetto della contestazione emerge chiaramente dagli atti. L'esperimento di una visita in luogo non appare dunque atta a procurare a questo tribunale la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti per il giudizio.
2.1. Il diritto di ricorrere al Consiglio di Stato contro una licenza edilizia presuppone che l'insorgente si sia tempestivamente opposto alla domanda di costruzione ed abbia un interesse degno di protezione all'accoglimento del ricorso. In generale, la qualità per agire in via di ricorso presuppone che l'insorgente appartenga a quella limitata e qualificata cerchia di persone, che per situazione sono legate all'oggetto del provvedimento impugnato da un rapporto più stretto ed intenso di quello che intercorre con gli altri membri della comunità. L'insorgente deve inoltre essere portatore di un interesse personale, diretto, attuale e concreto a dolersi del provvedimento censurato per il pregiudizio effettivo che questo gli arreca e che l'impugnativa intende rimuovere.
La legittimazione del Dipartimento del territorio ad impugnare davanti al Consiglio di Stato le decisioni del municipio è invece data dall'art. 21 cpv. 2 LE.
2.2. In concreto, l'opposizione del Dipartimento del territorio si fondava in parte sull'applicazione del diritto comunale (altezza massima degli edifici) ed in parte sull'applicazione della legislazione ambientale (limitazione del numero di posteggi). Nella misura in cui censurava la decisione del municipio di rilasciare la licenza in contrasto con il preavviso riguardante l'applicazione della legislazione ambientale, rimessogli per l'applicazione, la legittimazione attiva dell'autorità cantonale è innegabile. Se fosse data anche per censurare la decisione del municipio in quanto fondata sul diritto comunale è invece questione che può rimanere indecisa. Si può comunque rilevare che l'art. 21 cpv. 2 LE non limita il diritto di ricorso del Dipartimento del territorio all'applicazione del diritto federale o cantonale.
La legittimazione attiva delle comunioni dei proprietari in PPP dei condomini qui resistenti, situati nelle immediate vicinanze del fondo dedotto in edificazione e già opponenti, è innegabile. Entrambe le insorgenti hanno peraltro trasmesso al Servizio dei ricorsi copia del verbale delle assemblee in cui è stato deciso di opporsi all'edificazione in oggetto.
Incontestabile è pure la potestà ricorsuale dei qui resistenti H__________ ed O__________, entrambi residenti in via gen. G__________, in un condominio situato di fronte all'accesso veicolare alle autorimesse e quindi rientranti nella cerchia delle persone che per situazione sono legate all'oggetto del provvedimento censurato da un rapporto più stretto ed intenso di quello che intercorre con gli altri membri della collettività.
3.1. Giusta l'art. 40 cpv. 1 LE, l'altezza di un edificio è misurata dal terreno sistemato al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda o del parapetto. Determinanti sono quindi gli ingombri verticali compresi tra i due punti di misurazione indicati dalla legge. Per principio, il punto superiore di misurazione (filo del cornicione di gronda o parapetto) si situa in corrispondenza del perimetro esterno delle costruzioni (facciate); riferimento, quest'ultimo, al quale viene fatto capo anche per misurare le distanze.
Per edifici contigui, soggiunge l'art. 40 cpv. 2 LE, l'altezza è misurata per ogni singolo edificio. Questa prescrizione si limita a sottolineare che tutte le componenti di un edificio strutturato in singoli corpi contigui, disposti orizzontalmente sul terreno, sono tenute a rispettare i limiti d'altezza. Analogamente, dispone ancora la stessa norma, si procede per costruzioni in pendio, articolate sulla verticale, a condizione che si verifichi tra corpi situati a quote diverse una rientranza di almeno 12 m. Questa singolare disposizione è stata concepita soprattutto in funzione dell'esigenza di limitare la costruzione di edifici a gradoni su terreni in pendio. Essa mira essenzialmente ad impedire uno sfruttamento inadeguato delle possibilità edificatorie date dalla configurazione del suolo, limitando lo sviluppo verticale di queste costruzioni attraverso l'imposizione di un particolare criterio di misurazione dell'altezza, che cumula le altezze dei singoli corpi ove non sia rispettato un arretramento fra loro di almeno 12 m (STA 24.8.05 in re PIT; 28.10.03 in re H.).
L'altezza dei singoli gradoni va misurata conformemente all'art. 40 cpv. 1 LE, ovvero a partire dal livello del terreno sistemato su cui insiste la facciata sino al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda o del parapetto. Per la facciata rivolta verso valle del gradone più basso e per le facciate laterali torna applicabile la facilitazione prevista dall'art. 41 LE, che permette di sistemare il terreno con terrapieni non computabili sull'altezza nella misura in cui non sono più alti di m 1.50 ad una distanza di 3.00 m dal piede della facciata. Per le facciate orientate verso valle dei gradoni superiori fa invece stato il livello del terreno sistemato ai piedi degli spigoli laterali.
Contrariamente a quanto sostiene la E__________, l'altezza di questi gradoni non è misurata a partire dalla soletta di copertura del gradone sottostante. Lo esclude chiaramente il testo dell'art. 40 cpv. 1 LE, che impone di misurare l'altezza a partire dal terreno sistemato. Accreditando la tesi della ricorrente, questi gradoni, in corrispondenza degli spigoli, presenterebbero altrimenti due altezze diverse: una (H1) per la facciata laterale, misurata a partire dal terreno sistemato su quel versante ed un'altra (H2) per la facciata a valle, misurata invece a partire dalla soletta di copertura del gradone sottostante. Dal fatto che l'altezza della parte di facciata coperta dal gradone sottostante sia già stata computata nel quadro della determinazione dell'altezza di questo corpo edilizio non discende affatto che non se ne debba tener conto nell'ambito della misurazione dell'altezza del gradone sovrastante.
H1 H2
Il criterio di misurazione prospettato dall'insorgente permetterebbe peraltro di costruire edifici a gradoni, simili a ziggurat, che nella misura in cui rispettassero la rientranza minima di 12 m tra gradone e gradone non sarebbero soggetti ad alcun altro limite d'altezza all'infuori di quello riferito allo sviluppo verticale di ogni singolo gradone, misurato da quello sottostante.
3.2. Nel caso concreto, il fondo dedotto in edificazione (part. 132 RF) è chiaramente compreso nella zona residenziale intensiva RI7. Il fatto che sia anche incluso in un comparto assoggettato a vincoli di piano di quartiere non esclude affatto che appartenga alla zona in questione. Il comparto soggetto a tali vincoli non costituisce una zona a sé stante, distinta dalla zona RI7. L'art. 32 cpv. 3 NAPR non annovera invero questo comparto fra le cinque zone in cui è suddiviso il territorio comunale.
Manifestamente prive di fondamento sono pertanto le contestazioni sollevate in proposito dai ricorrenti.
3.3. Secondo il piano delle zone, il comparto soggetto a piano di quartiere comprende anche le part. 143, 147, 148 e 149. L'art. 34 NAPR assoggetta invece all'obbligo di piano di quartiere soltanto il fondo dedotto in edificazione (part. 132). Fondandosi sul rapporto di pianificazione, il Consiglio di Stato ha ritenuto prevalente l'indicazione data dall'art. 34 NAPR. I materiali legislativi non permettono di risolvere in modo inequivocabile la discrepanza risultante tra l'indicazione normativa e quella cartografica. Al legislativo comunale è stata in effetti sottoposta sia la rappresentazione cartografica, sia la norma. Previa pubblicazione, entrambe sono state poi sottoposte al Consiglio di Stato, che le ha approvate senza rilevare l'incongruenza. A favore dell'assoggettamento degli altri quattro fondi all'obbligo di piano di quartiere milita il fatto che nell'insieme i cinque terreni formano un comprensorio chiaramente definito dal profilo territoriale. A questa deduzione si oppone tuttavia l'eterogeneità delle preesistenze che caratterizzano i fondi interessati.
Ai fini del presente giudizio, la questione può comunque rimanere indecisa per i motivi che seguono.
3.4. Per la zona RI7 l'art. 34 cpv. 2 NAPR, nella versione approvata dal Consiglio di Stato con risoluzione 21 gennaio 1998 (n. 244), confermata dalle istanze di ricorso e ribadita nella risoluzione governativa 2 luglio 2002 (n. 3236), l'altezza massima è quella di 22.00 m, fissata dall'art. 30 cpv. 3 lett. NAPR del PR 1979. Nella prima delle due risoluzioni citate il Consiglio di Stato ha testualmente affermato che la modifica dell'altezza massima degli stabili ammessa per la zona dal progetto di revisione del PR non è approvata e resta in vigore il parametro relativo precedente. L'art. 34 NAPR riferito alla zona è pure modificato ai sensi sopraesposti per quanto riguarda l'altezza massima (cfr. consid. 3.1 pag. 3 seg.). Nella risoluzione del 2002, con cui ha approvato alcune varianti di PR, il Governo ha ribadito che la modifica dell'altezza massima a m 23.50 non è approvata e resta in vigore il limite di 22 m (cfr. consid. 3.2.5 variante 8 pag. 7).
Va dunque chiaramente disattesa la tesi dei ricorrenti secondo cui l'altezza massima sarebbe di m 23.50.
3.5. Infondata è pure la pretesa della ricorrente E__________ di edificare sino ad un'altezza di m 23.50 in base alle informazioni datele dal municipio. Il principio della buona fede, al quale essa si richiama, non può prevalere in effetti sul principio di legalità. Esso soccombe, in particolare, di fronte al diritto degli opponenti all'applicazione corretta del diritto oggettivo (Adelio Scolari, Commentario, IIa ed., ad art. 15 LE n. 887 e rimandi).
Parimenti, non giova all'insorgente invocare il principio di parità di trattamento nell'illegalità. Anzitutto perché non è dimostrata l'esistenza di una prassi illegale. In secondo luogo perché l'interesse pubblico e quello dei resistenti alla corretta applicazione del diritto oggettivo, considerate le dimensioni dell'opera, prevalgono sull'interesse della ricorrente E__________ alla parità di trattamento nell'illegalità.
3.6. Nel caso concreto, il Consiglio di Stato ha escluso che il complesso formato dai corpi principali e dal basamento potesse essere configurato come una costruzione a gradoni articolata sulla verticale. La deduzione, fondata sul fatto che il corpo a pianta arrotondata non rispetta la rientranza minima di 12 m tra i singoli gradoni, prescritta dall'art. 40 cpv. 2 LE, è imprecisa. Il mancato rispetto della distanza minima tra i gradoni esclude in effetti soltanto la possibilità di misurarli separatamente.
La questione non deve comunque essere ulteriormente approfondita, poiché anche applicando il criterio di misurazione sancito dalla norma succitata la costruzione supera di gran lunga l'altezza massima di 22.00 m, prescritta dall'art. 34 cpv. 2 NAPR.
3.6.1. Sul versante sudest, il terreno sistemato ai piedi del basamento si situerebbe infatti alla quota di 277.70 m s/m, mentre la facciata dei due corpi sovrastanti, arretrata di 5.00 m dal filo esterno del basamento, si innalzerebbe sino alla quota di 306.50 m s/m. L'altezza risulterebbe dunque pari a m 28.80 (cfr. prospetto est).
3.6.2. Superiore al massimo consentito è pure l'altezza dei corpi principali misurata prescindendo da quella del basamento. In corrispondenza del piede della facciata rivolta verso il lago il terreno si situa infatti alla quota di m 280.30 s/m. Considerato che il tetto è previsto alla quota di m 306.50 s/m, su questo versante, la costruzione presenterebbe di conseguenza uno sviluppo verticale di m 26.20.
3.6.3. Particolarmente evidente è il sorpasso del limite d'altezza sul versante nordovest. Dopo la modifica richiesta dalla C__________, l'altezza del corpo a pianta arrotondata ammonterebbe infatti a m 25.20, pari alla differenza tra il terreno sistemato (m 277.70 s/m) ed il filo superiore del cornicione di gronda del tetto piano, previsto alla quota di m 302.90 s/m. Sul lato verso via B__________, l'altezza sarebbe ancor maggiore, stante che il terreno sistemato ai piedi del primo dei sei elementi che caratterizzano il complesso è situato alla quota di m 278.70 s/m, mentre il tetto di questo elemento si innalzerebbe sino alla quota di m 306.50 s/m (ΔH
3.7. In contrasto con l'altezza minima di m 17.50, prescritta dall'art. 34 cpv. 2 NAPR, appare pure l'altezza del basamento, che pur fungendo da semplice supporto dei corpi sovrastanti, si configura come un vero e proprio edificio sporgente dal terreno sistemato lungo via B__________ per un'altezza di m 6.30 su un fronte di un centinaio di metri.
La tassa di giustizia, commisurata al valore di causa ed al lavoro occasionato dalle impugnative, è posta anche a carico del comune, considerato che è insorto anche in qualità di beneficiario dei 50 posteggi che la ricorrente E__________ si è impegnata a cedergli gratuitamente.
Le ripetibili, commisurate secondo gli stessi criteri, tenendo conto che alcuni resistenti hanno il medesimo patrocinatore, sono suddivise in parti uguali fra i ricorrenti.
Per questi motivi,
visti gli art. 21, 40 LE; 34 NAPR di P__________; 3, 18, 28, 31, 43, 60, 61 PAmm;
dichiara e pronuncia:
2.La tassa di giustizia di fr. 6'000.- è posta a carico del comune di Paradiso nella misura di fr. 1'000.- e della ricorrente E__________ per la differenza.
· fr. 2'000.- ad E__________,
· fr. 1'500.- alla comunione dei comproprietari del condominio E__________,
· fr. 1'500.- ad Emilio Zanetti,
· fr. 1'500.- alla comunione dei comproprietari del condominio C__________,
· fr. 1'500.- a O__________,
· fr. 1'500.- ad Eugenio Foglia,
· fr. 2'000.- a H__________,
· fr. 2'000.- alla B__________,
· fr. 2'000.- a C__________,
· fr. 2'000.- a M__________.
terzi implicati
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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