AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2005.35
Data decisione, Autorità: 06.01.2006, IICCA
Titolo: compravendita immobiliare - sgombero di parti costitutive e di accessori
Incarto n. 12.2005.35
Lugano 6 gennaio 2006/lw
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente, Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa -inc. n. OA.2003.10 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna- promossa con petizione 4 febbraio 2003 da
AO 1 AO 2 entrambi rappr. da RA 1
contro
con cui gli attori hanno chiesto la condanna in solido dei convenuti al pagamento di fr. 18'568.85 (recte: 18'567.85) oltre interessi;
domanda avversata dai convenuti che hanno postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con sentenza 20 gennaio 2005 ha accolto per fr. 16'479.- più interessi;
ed ora sul “reclamo” / “ricorso” (recte: appello) 9 febbraio 2005 del convenuto AP 1, avversato dagli attori con osservazioni 25 marzo 2005;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
Il diritto di compera è stato esercitato in data 10 agosto 2001.
Con la petizione in rassegna AO 1 e AO 2 hanno chiesto la condanna in solido di AP 1 e R__________ al pagamento di fr. 18'567.85 oltre interessi, rilevando che questi ultimi, pur essendo stati informati tempestivamente della data d’inizio dei lavori di ristrutturazione, non avevano provveduto a sgomberare gli oggetti ed i mobili di loro proprietà, tra cui in particolare una cisterna per la nafta. Di qui la loro richiesta di risarcimento del costo dei lavori di sgombero (fr. 17’567.85) e dei maggiori interessi ipotecari da essi pagati a seguito della necessità di procrastinare l’inizio dei lavori in conseguenza dell’inadempienza della controparte (fr. 1'000.-).
I convenuti si sono opposti alla petizione, evidenziando che sin dall’inizio delle trattative era chiaro alle parti che il contenuto prezzo di vendita era proprio dovuto allo stato precario dell’immobile ed al materiale che vi era depositato. Era poi a seguito di un errore imputabile al notaio rogante __________ che le parti avevano inserito nel rogito 22 febbraio 2001 la clausola qui litigiosa, la quale però non rispecchiava la loro volontà, che era quella di sgomberare il solo locale lavanderia. Essi hanno infine contestato che gli attori potessero aver subito i danni da essi vantati e che questi fossero in relazione con una eventuale violazione contrattuale: a loro dire, le fatture versate agli atti, oltretutto eccessive e che essi ipotizzavano potessero essere comprensive di altre prestazioni che nulla avevano a che fare con il presente contenzioso, non erano sufficienti per comprovare il danno; le spese per lo sgombero della cisterna erano in ogni caso contestate, trattandosi di una struttura che era parte integrante dell’immobile, mentre non era stato provato che le inadempienze rimproverate loro avessero causato un ritardo nell’inizio dei lavori. Solo in sede conclusionale essi hanno preteso di non essere vincolati dalla clausola contenuta nel rogito 22 febbraio 2001, adducendo che S__________, segretaria del notaio che aveva firmato l’atto in loro rappresentanza, non era autorizzata a sottoscrivere una clausola di quel genere.
Con la sentenza qui impugnata il Pretore ha innanzitutto ritenuto, in particolare sulla base della testimonianza del notaio rogante, che la clausola litigiosa andava effettivamente intesa, come risultava dal suo tenore letterale, nel senso che i convenuti si erano obbligati a sgomberare tutti i locali dello stabile dal materiale depositato e che nulla permetteva di confermare la tesi dei convenuti, per altro addotta irritualmente solo in sede conclusionale (art. 78 CPC), secondo cui S__________ non sarebbe stata autorizzata a sottoscrivere quella clausola per loro conto. Ciò premesso, ritenuto che gli attori avevano invano chiesto ai convenuti di sgomberare i locali, era evidente che questi erano tenuti a risarcire il danno causato (art. 107 seg. CO). In punto al pregiudizio, rilevato che l’istruttoria aveva confermato che il materiale da sgombrare era notevole, che il lavoro era stato difficoltoso e che lo sgombero non aveva interessato altri oggetti oltre a quelli presenti nei locali, il giudice di prime cure ha ritenuto di poter confermare la veridicità dei rapporti giornalieri alla base della fattura di fr. 14'327.- della ditta __________ (doc. Q). Pure giustificata era la rifusione della fattura di fr. 2'152.- della ditta __________ relativa allo smantellamento del serbatoio per la nafta (doc. V), che, non servendo al riscaldamento dell’immobile acquistato ma a un altro stabile adiacente, non poteva essere parte integrante dell’immobile venduto. Respinta la pretesa relativa ai maggiori interessi ipotecari per il ritardo nell’inizio dei lavori, egli ha in definitiva accolto la petizione per fr. 16'479.- oltre interessi, somma caricata ai convenuti con il vincolo della solidarietà (art. 143 CO).
Con l’appello che qui ci occupa, avversato dagli attori, il solo AP 1 ha impugnato la sentenza pretorile. In estrema sintesi, egli contesta le argomentazioni giuridiche esposte dal primo giudice ed il valore probatorio di alcune prove, ribadisce che S__________ e il notaio rogante non erano autorizzati ad inserire nel rogito 22 febbraio 2001 la nota clausola, ripropone l’infondatezza del calcolo relativo alla pretesa di fr. 1'000.- e censura il giudizio con cui il Pretore ha ritenuto che la cisterna non costituiva una parte integrante dell’immobile venduto.
Il gravame deve senz’altro essere dichiarato irricevibile già in applicazione dell’art. 309 cpv. 5 CPC, disposizione secondo cui la dichiarazione di appello è nulla se mancano le formalità di cui alle lett. a, b, c, d, e, f di quell’articolo. In effetti, nonostante occorra mostrare una certa indulgenza nei confronti di una parte non rappresentata da un legale e non cognita giuridicamente (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 1 ad art. 307), è incontestabile che nel caso concreto l’appello in parola, oltre a non contenere né l’indicazione dell’autorità cui è diretto (lett. a), né l’indicazione esatta delle parti e del loro domicilio (lett. b), né la dichiarazione di appellare con l’indicazione precisa dei punti della sentenza appellata che si intendono dedurre dinanzi alla seconda istanza (lett. d), nemmeno e soprattutto contiene le domande di giudizio (lett. e), non potendo costituire una valida domanda ai sensi della norma, siccome non indica come il primo giudizio debba essere modificato, la sola contestazione “in modo completo” del risultato finale del Pretore e la conseguente richiesta indirizzata all’autorità preposta di voler “controllare in modo puntiglioso” le motivazioni addotte nell’impugnativa, o ancora quella con cui si chiede di tener “conto di tutti gli elementi” riportati.
Ma, a prescindere da quanto precede, le censure sollevate nell’appello avrebbero in ogni caso dovuto essere disattese per tutta una serie di altri motivi d’ordine e di merito.
a) La contestazione in merito alla veridicità della testimonianza del notaio rogante (appello pt. 5, 11 e in parte 10 e 13) è stata eccepita per la prima volta solo in questa sede ed è proceduralmente irricevibile (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC), sicché è a ragione che il primo giudice ha fondato il suo giudizio anche sulle dichiarazioni rilasciate da quest’ultimo.
b) Contrariamente a quanto addotto nel gravame (appello pt. 1 e 2), il notaio era legittimato ad inserire nel rogito 22 febbraio 2001 una clausola come quella litigiosa, se, come è chiaramente risultato dalla sua testimonianza e dal fatto che i convenuti non l’hanno in seguito contestata quando è stata rilasciata loro una copia dell’atto, essa corrispondeva alle intenzioni delle parti.
c) La censura in merito al diritto di S__________ di rappresentare i convenuti in occasione della sottoscrizione del rogito 22 febbraio 2001 (appello pt. 3 e in parte 13) è irricevibile siccome è stata addotta solo in questa sede (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC), mentre quella con cui le si rimprovera la facoltà di sottoscrivere per loro conto la clausola litigiosa (appello pt. 4) lo è in quanto sollevata per la prima volta solo con le conclusioni (art. 78 CPC).
d) La contestazione dei bollettini relativi ai lavori di sgombero (doc. T), che non sarebbero originali ma sarebbero stati rifatti (appello pt. 8 e in parte 10), è a sua volta irrita ai sensi dell’art. 321 cpv. 1 lett. b CPC.
e) Nelle fatture relative ai lavori di sgombero (doc. Q e V), che, contrariamente a quanto preteso nel gravame (appello pt. 7 e in parte 10), sono vere e in ogni caso sono state confermate in sede testimoniale (teste __________), il convenuto ritiene siano confluite sicuramente anche le spese per l’asportazione di tutto quel materiale che si riferisce a porte, finestre, cucine, gabinetti e materiale vario proveniente dagli infissi, dal tetto, da prodotti di sopra e sottostruttura che in qualsiasi costruzione appartengono alla casa (appello pt. 6 e 15). A parte il fatto che il convenuto non ha indicato da quali atti istruttori ha dedotto tali circostanze, sicché le stesse non possono essere prese in considerazione già per motivi d’ordine (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 5 ad art. 183), e che la contestazione in merito a questi oggetti è stata addotta irritualmente solo in sede conclusionale (art. 78 CPC), si osserva che la censura sarebbe comunque infondata anche nel merito: in effetti, mentre non risulta che siano state asportate finestre e cucine e non è dato a sapere a cosa si riferisca il convenuto ancorché parla di “materiale vario proveniente dagli infissi, dal tetto, da prodotti di sopra e sottostruttura”, si osserva che la presenza di un gabinetto (accertata dalla foto doc. Y8) e di porte (accertata dai testi __________ e __________), tra gli oggetti asportati, non esclude che i convenuti siano tenuti a pagarne lo sgombero, visto e considerato che dalla documentazione fotografica (doc. Y8) si evince che il gabinetto in questione era stato depositato in un angolo senza che potesse più costituirne un infisso e che le 4 o 5 porte allontanate non erano quelle relative ai singoli locali -che del resto sarebbero state di gran lunga più numerose- ma quelle, di origine non meglio definita, depositate in cantina e in altri locali (testi __________ e __________). I testimoni hanno per altro smentito che nelle fatture in questione fossero compresi anche altri interventi, ad es. quelli relativi allo smaltimento degli impalcati (teste __________).
f) La contestazione relativa alle spese per lo smaltimento della cisterna per la nafta e dell’impianto di riscaldamento, siti in due locali al pianterreno ed al primo piano (appello pt. 9 e in parte 10), dev’essere respinta già per il fatto che il convenuto non è stato in grado di provare l’infondatezza dell’assunto del primo giudice, del resto confermato da vari testi (__________, __________ e __________), secondo cui l’impianto in questione, che era stato messo fuori uso prima dell’esercizio del diritto di compera, non serviva assolutamente l’immobile venduto, ma un immobile adiacente. Non potendosi così trattare di una parte costituiva dell’immobile venduto, siccome poteva essere separato dallo stesso senza distruggerlo, deteriorarlo o alterarlo (art. 642 cpv. 2 CC), né di un suo accessorio, siccome non lo serviva in modo essenziale e tanto meno durevolmente (art. 644 seg. CC; Steinauer, Les droits réels, Vol. I, 2. ed., n. 1088 segg. e 1091 segg.), è chiaro che lo stesso, come del resto il rimanente materiale presente nell’immobile, per il quale non era stata prevista alcuna clausola particolare nel rogito di costituzione del diritto di compera -tant’è che la clausola secondo cui “il bene immobile sarà ceduto ed accettato nell’attuale stato di fatto e di diritto noto ai beneficiari” si riferiva solo all’immobile, alle sue parti costitutive ed ai suoi accessori-, è rimasto di proprietà dei convenuti (Koller, Der Grundstückkauf, 2. ed., p. 19 seg.; Giger, Berner Kommentar, N. 22 ad art. 187 CO; Steinauer, op. cit., n. 1061 e 1107 e contrario), che dunque avrebbero dovuto provvedere al suo allontanamento anche senza la formalizzazione nel rogito 22 febbraio 2001 della clausola litigiosa: il fatto addotto a più riprese dai convenuti che il prezzo comprendesse anche quel materiale (appello pt. 15) è in effetti rimasto allo stadio di puro parlato.
g) La censura relativa alla pretesa di fr. 1'000.- per perdita di interessi ipotecari (appello pt. 12) è irricevibile per mancanza del necessario gravamen, ovvero del legittimo interesse della parte appellante ad aggravarsi contro quella particolare decisione pretorile (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 6 ad art. 307), visto che in ogni caso la pretesa era già stata respinta.
h) Quanto alle contestazioni in merito alle considerazioni giuridiche esposte dal Pretore circa la mora dei convenuti (appello pt. 14) ed alla solidarietà (appello pt. 16), si osserva infine che le stesse sono del tutto generiche e non sono quindi tali da imporre una modifica del giudizio di prime cure, per altro ineccepibile.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I. L’appello 9 febbraio 2005 di AP 1 è respinto.
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 600.-
b) spese fr. 50.-
Totale fr. 650.-
da anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere agli appellati fr. 1’000.- per ripetibili.
III. Intimazione:
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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