AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 52.2005.361
Data decisione, Autorità: 07.12.2005, TRAM
Titolo: Computo della superficie di una terrazza coperta nel calcolo dell'indice di sfruttamento
Incarto n. 52.2005.361 52.2005.371
Lugano 7 dicembre 2005
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi, Matteo Cassina
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sui ricorsi (a) 31 ottobre 2005 e (b) 14 novembre 2005 di
a)
b)
N__________, , patr. da: avv. N__________, , A__________, , patr. da: avv. G__________, ,
contro
la decisione 12 ottobre 2005 del Consiglio di Stato (n. 4837) che respinge le impugnative presentate dagli insorgenti avverso la licenza edilizia 23 giugno 2005, rilasciata dal municipio di Collina d'Oro a D__________ per la costruzione di uno stabile d'appartamenti (part. __________);
viste le risposte:
15 novembre 2005 del Consiglio di Stato;
17 novembre 2005 del municipio di Collina d'Oro;
17 novembre 2005 di D__________;
al ricorso sub a)
17 novembre 2005 di D__________;
22 novembre 2005 del Consiglio di Stato;
1° dicembre 2005 del municipio di Collina d'Oro;
al ricorso sub b)
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. Il 22 febbraio 2005 la resistente D__________ ha chiesto al municipio di Collina d'Oro il permesso di costruire uno stabile d'appartamenti a Montagnola in località Laghetto, su un fondo (part. __________), compreso nella zona RUV.
Alla domanda si sono opposti tre vicini, fra cui i ricorrenti, obiettando, in particolare, che la superficie dell'ampia terrazza coperta del piano attico andrebbe computata nel calcolo dell'indice di sfruttamento, che risulterebbe superato e che la costruzione metterebbe in pericolo un faggio protetto a causa dell'eccessiva vicinanza.
Raccolto il preavviso del Dipartimento del territorio, il 23 giugno 2005 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta, respingendo le opposizioni dei vicini.
B. Con giudizio 12 ottobre 2005, il Consiglio di Stato ha respinto le impugnative presentate da due dei vicini opponenti, confermando in sostanza la licenza, che ha unicamente subordinato ad alcune condizioni supplementari, volte a meglio tutelare il faggio durante i lavori di costruzione.
Il Governo ha in sintesi escluso che la superficie della terrazza coperta del piano attico fosse da computare nella SUL. Fra le perizie discordanti inoltrate dalle parti, l'Esecutivo cantonale ha inoltre condiviso quella fatta allestire dalla beneficiaria della controversa licenza.
Il giudizio è stato notificato ai ricorrenti B__________ il 14 ottobre 2005. Ai ricorrenti P__________ è invece stato intimato soltanto il 7 novembre 2005.
C. Con distinti ricorsi, entrambi i soccombenti hanno impugnato il predetto giudizio davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che sia annullato assieme alla controversa licenza.
Censurata l'insufficienza degli accertamenti esperiti dal Consiglio di Stato, con analoghe considerazioni, gli insorgenti riprendono e sviluppano in questa sede le censure sollevate senza successo in prima istanza in merito al conteggio della SUL ed alla protezione del faggio.
D. All'accoglimento dei ricorsi si oppone il Consiglio di Stato senza formulare osservazioni.
Ad identica conclusione pervengono il municipio e la beneficiaria del permesso, che contestano in dettaglio le tesi degli insorgenti con argomenti che per quanto necessario saranno discussi qui appresso.
Considerato, in diritto
1.1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. La legittimazione attiva degli insorgenti, già opponenti e proprietari di fondi vicini, è certa (art. 43 PAmm). I ricorsi, entrambi tempestivi (art. 46 PAmm), sono dunque ricevibili in ordine.
1.2. Avendo il medesimo oggetto, le impugnative possono essere evase con un unico giudizio sulla base degli atti (art. 51 PAmm), senza istruttoria (art. 18 PAmm). Le carenze istruttorie lamentate dagli insorgenti, se fondate, daranno semmai luogo all'annullamento del giudizio censurato, con conseguente rinvio all'istanza inferiore (art. 65 cpv. 2 PAmm), affinché siano emendate.
2.Sufficienza dei piani
2.1. Secondo l'art. 11 cpv. 1 RLE, i progetti devono fornire tutte le indicazioni atte a rendere chiaramente comprensibili la natura e l'estensione delle opere oggetto della domanda.
2.2. In concreto, i piani rendono chiaramente comprensibili le caratteristiche dell'edificio che la resistente intende realizzare sul suo terreno. I piani level 0, level 1 e level 2 permettono in particolare di capire perfettamente quale sarà l'estensione degli spazi effettivamente abitabili e quella delle terrazze o dei balconi coperti. Le pareti che separano la superficie ad uso residenziale da quella degli spazi esterni sono raffigurate in modo distinto ed inequivocabile.
Nella misura in cui non sono da ricondurre a mere esigenze di causa, le censure sollevate dagli insorgenti in merito alla sufficienza dei piani sono dunque da attribuire ad una cattiva lettura degli stessi.
3.1. Secondo l'art. 38 cpv. 1 LE, quale superficie utile lorda (SUL) si considera la somma della superficie dei piani sopra e sotto terra degli edifici, incluse le superfici dei muri e delle pareti nella loro sezione orizzontale. Non vengono computate, soggiunge la norma, tutte le superfici non utilizzate o non utilizzabili per l'abitazione o il lavoro come: le cantine, i solai, gli essiccatoi e le lavanderie delle abitazioni; i locali per il riscaldamento, per il combustibile, per i serbatoi; i locali per i macchinari degli ascensori, della ventilazione o della climatizzazione; i locali comuni per lo svago nelle abitazioni plurifamiliari; i vani destinati al deposito di biciclette e carrozzine per bambini, al posteggio anche sotterraneo di veicoli a motore, ecc.; i corridoi, le scale e gli ascensori che servono unicamente all'accesso di locali non calcolabili nella superficie utile lorda; i porticati aperti, le terrazze dei tetti coperte, ma non chiuse lateralmente, i balconi e le logge aperte che non servono come ballatoi.
Criterio decisivo ai fini del computo di una determinata superficie quale SUL è la possibilità di utilizzarla per l'abitazione od il lavoro (Adelio Scolari, Commentario, IIa ed., ad art. 38 LE n. 1120 seg.). Per principio, sono quindi computabili soltanto le superfici degli spazi chiusi, che oggettivamente si prestano ad essere utilizzati per il soggiorno di persone a scopo residenziale o lavorativo. La semplice presenza di una superficie coperta, configurata come piano di un edificio, non basta per giustificarne il computo nella SUL. La superficie è da conteggiare solo se appartiene ad un vano chiuso, che può essere utilizzato per l'abitazione od il lavoro. Non sono quindi da computare nella SUL le superfici di spazi aperti, che non sono configurati come locali di edifici. Le superfici di portici, di pensiline o di tettoie aperte lateralmente sono quindi escluse dal computo della SUL (cfr. STA 9.7.2004 in re A. M. perfettamente nota ad entrambi i patrocinatori dei ricorrenti).
3.2. In concreto, i ricorrenti pretendono che sia computata come SUL anche la superficie dell'ampia terrazza coperta prevista al piano definito "attico". L'obiezione è infondata.
È ben vero che la terrazza è parzialmente chiusa sui lati, ma questa circostanza non permette di certo di considerarla abitabile. Pur essendo al riparo delle precipitazioni atmosferiche, lo spazio della terrazza rimane in effetti esposto al vento ed al freddo. Non si presta dunque ad essere utilizzato per il soggiorno di persone a scopo residenziale. Conforme al diritto appare di conseguenza la decisione dell'autorità comunale di escluderla dal computo della SUL.
Il fatto che lo spessore dei muri perimetrali della terrazza sia uguale a quello dei muri degli appartamenti sottostanti non permette di giungere a diversa conclusione. L'isolamento dei muri non basta a rendere abitabile la terrazza. Né permette di accreditare le tesi degli insorgenti la prospettiva che tali spazi in futuro possano essere chiusi e resi abitabili. Decisiva, ai fini dell'esclusione dal computo della SUL, è la circostanza che così come sono progettati non si prestano oggettivamente ad essere utilizzati a scopo residenziale, ossia al soggiorno di persone.
Parimenti da escludere dal computo della SUL è la superficie dei balconi chiusi lateralmente, ma aperti in facciata, previsti ai piani inferiori. Nemmeno queste superfici, protette dalle precipitazioni, ma comunque esposte alle altre intemperie, si prestano in effetti ad essere utilizzate a scopi abitativi.
4.1. Giusta l'art. 29 lett. b NAPR di Montagnola, i due faggi centenari che si ergono sulla part. 625 sono considerati alberi protetti, ossia meritevoli di essere salvaguardati. La protezione assicurata dalla norma esclude qualsiasi intervento suscettibile di menomarne l'integrità, di pregiudicarne la salute o metterne a repentaglio la sopravvivenza.
4.2. In concreto, i ricorrenti e la resistente hanno prodotto due perizie di parte, che giungono a conclusioni diametralmente opposte in merito al pregiudizio che la controversa costruzione può arrecare al faggio protetto.
La perizia dell'ing. G__________, prodotta dalla resistente, rileva anzitutto che l'edificio si avvicina sino a m 9.64 dal centro del fusto del faggio. Esclude tuttavia che l'edificazione comprometta l'ap-parato radicale desunto in base all'estensione della corona dell'albero. Andrebbe soltanto contenuto il terrapieno previsto sul lato nord della costruzione. Nemmeno l'ombreggiamento prodotto dall'edificio inciderebbe negativamente sullo sviluppo del faggio. La perizia propone tuttavia una serie di misure di protezione da osservare durante i lavori, che il Consiglio di Stato ha fatto proprie nel suo giudizio.
Il referto peritale dell'ing. B__________, prodotto dai ricorrenti, giunge invece a conclusioni opposte. Esso contesta anzitutto le deduzioni della perizia dell'ing. G__________ circa l'estensione dell'apparato radicale, che non terrebbero debitamente conto di un intervento di sfrondamento eseguito recentemente sul lato rivolto verso l'edi-ficio. Determinanti, obietta, sarebbero gli accertamenti della perizia giudiziale, ordinata dal Consiglio di Stato nel 2004 all'ing. R__________ nell'ambito di un precedente procedimento di ricorso. Stando a questi accertamenti, l'apparato radicale si estenderebbe attorno all'albero con un raggio variabile da 11 a 12 m dall'asse del tronco. La perizia G__________ non terrebbe inoltre conto né dello scavo, che invaderebbe in misura rilevante l'area occupata dalle radici, né del terrapieno previsto verso il faggio, che peserebbe sulle radici, rendendole più profonde e pregiudicandone di riflesso l'approvvigionamento idrico.
Dal confronto fra il piano level 1 della domanda di costruzione (scala 1:100) ed la pianta dei rilievi operati dall'ing. D__________ (scala 1:200), che il Consiglio di Stato sembra aver omesso di consultare, emerge chiaramente che il muro perimetrale rivolto verso nord della controversa costruzione, in prossimità dell'angolo contrassegnato con la lettera A4, verrebbe ad invadere per una profondità di circa 80 cm la chioma e quindi l'apparato radicale del faggio. L'invasione è maggiore se si considera che lo scavo, sebbene poco profondo (cfr. piano della facciata nord), si estenderebbe ulteriormente verso nord.
Di fronte a queste chiare ed inequivocabili risultanze, il Consiglio di Stato non poteva semplicemente affermare di non condividere le obiezioni del perito B__________ circa l'estensione della chioma, perché il recente intervento di potatura non l'aveva menomata. L'estensione delle fronde era stata accertata da una perizia giudiziale ordinata dallo stesso Esecutivo cantonale, nell'ambito di un procedimento di ricorso riguardante l'edificazione dello stesso fondo. Il confronto con questi accertamenti si imponeva dunque come un'esigenza che l'autorità di ricorso di prima istanza non poteva eludere, limitandosi ad affermare che la fattispecie è diversa e che la perizia G__________ esclude scavi in prossimità dell'apparato radicale.
Né potevano essere passate sotto silenzio le obiezioni della perizia B__________ riguardanti l'importante terrapieno previsto sul lato nord della costruzione anche sull'area occupata dalle radici (cfr. piano sezione e piano nord). Tanto meno quando si consideri che lo stesso ing. G__________ aveva rilevato il problema, raccomandando di non alterare il terreno. In queste circostanze, condizionare la licenza al mantenimento delle condizioni edafiche dell'ap-parato radicale senza esigere un'adeguata modifica dei piani appare palesemente insufficiente.
Il profondo contrasto riscontrabile tra le conclusioni dei due referti peritali prodotti dalle parti fa dunque apparire insostenibile la conclusione alla quale è pervenuto il Consiglio di Stato nell'am-bito della valutazione anticipata delle prove circa la necessità di ordinare una perizia neutra.
Da questo limitato profilo, i ricorsi vanno dunque parzialmente accolti, annullando il giudizio censurato e rinviando gli atti all'istanza inferiore, affinché statuisca nuovamente sul ricorso dopo aver completato gli accertamenti con una perizia che stabilisca se ed eventualmente in che misura la controversa edificazione è atta a pregiudicare il faggio protetto.
Per questi motivi,
visti gli art. 21, 38 LE; 29 NAPR di Montagnola; 3, 18, 28, 31, 60, 61, 65 PAmm;
dichiara e pronuncia:
§. Di conseguenza:
1.1. la decisione 12 ottobre 2005 del Consiglio di Stato (n. 4837) è annullata;
1.2. gli atti sono rinviati al Consiglio di Stato, affinché statuisca nuovamente sul ricorso dopo aver completato gli accertamenti con una perizia che stabilisca se ed eventualmente in che misura la controversa edificazione è atta a pregiudicare il faggio protetto.
a tassa di giustizia di fr. 1'500.- è posta a carico della resistente nella misura di fr. 500.-, mentre la differenza è suddivisa in parti uguali fra i ricorrenti B__________ (fr. 500.-) ed i ricorrenti P__________ (fr. 500.-).
Non si assegnano ripetibili.
Intimazione a:
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terzi implicati
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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