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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2005.71
Data decisione, Autorità: 10.11.2005, IICCA
Titolo: locazione - disdetta per gravi motivi - risarcimento del danno - perdita di pigioni
Incarto n. 12.2005.71
Lugano 10 novembre 2005/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente, Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. LA.2002.42 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 13 marzo 2002 da
e AP 1 rappr. dall’ RA 1
contro
AO 1 rappr. dall’ RA 2
in materia di locazione (disconoscimento di debito da pigione e restituzione di pigione) che il Pretore, con decisione 8 marzo 2005, ha parzialmente accolto rigettando, in via definitiva, l’opposizione a diversi PE limitatamente all’importo di Fr. 10'100.- oltre interessi al 5% dal 20 dicembre 2001 e respingendo ogni altra pretesa degli istanti.
Appellanti gli istanti i quali, con appello 21 marzo 2005, chiedono la riforma del primo giudizio nel senso di disconoscere integralmente i crediti di cui ai PE e di condannare la convenuta al pagamento dell’importo di Fr. 22'326.- oltre interessi al 5% dal 13 marzo 2002, mentre la controparte, con osservazioni 14 aprile 2005, postula la reiezione dell’appello.
Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di causa
considerato
in fatto ed in diritto
Con scritto a mano di stessa data (doc. I) le parti hanno pattuito quanto segue:
“Concerne AO 1 / sig. AP 1
Facendo riferimento al contratto di locazione sottoscritto il 17.3.99, con la presente si conviene quanto segue
il contratto viene sottoscritto a Fr. 3'300.-/mese
l’anticipo triennale pari a Fr. 31'200.- forfettario viene soluto come segue:
Fr. 11'200.- alla firma odierna del contratto 17.3.99
Fr. 20'000.- alla consegna delle chiavi prevista entro il 1.6.99”.
Nel frattempo, con modulo ufficiale 2 ottobre 2001, la AO 1, dopo averli diffidati al pagamento della pigione per il mese di agosto, notificava singolarmente ai signori AP 1 la disdetta della locazione per mora nel pagamento della pigione per il 30 novembre 2001 (doc. 5 e 6).
Con la causa che ci occupa, dopo aver adito l’ufficio di conciliazione in materia di locazione, i locatari chiedono il disconoscimento dei debiti di cui alle citate esecuzioni (Fr. 13'152.-) e la condanna della locatrice a versare loro l’importo di Fr. 22'326.-, poiché la somma per pigioni e spese accessorie effettivamente dovute sarebbe di Fr. 8'874.- (pari alle mensilità di agosto e settembre ed ai 2/3 di quella di ottobre) già coperta dall’importo versato inizialmente di Fr. 31'000.- da restituire per la differenza.
In sede di udienza di discussione la locatrice ha contestato che controparte potesse legittimamente disdire straordinariamente il contratto; che la pigione mensile da corrispondere sino a fine novembre 2001, per effetto della disdetta per mora, era quello indicata in Fr. 3'330.- nello scritto in relazione al contratto di locazione; che era legittimata, sia in virtù dell’art. 266g CO che in virtù degli art. 97 e seg. CO, ad ottenere il pagamento della pigione sino a fine febbraio 2002 avendo potuto locare l’appartamento solo a partire dall’inizio di marzo 2002 e che fatti tutti i calcoli e tenuto conto dell’anticipo sulla pigione di Fr. 31'200.- gli istanti dovevano ancora Fr. 11'175.- aumentati per la riparazione dei danni riscontrati nell’appartamento, con la conseguenza che le domande avversarie dovevano essere integralmente respinte.
Il Pretore, con la sentenza impugnata, ha accolto parzialmente la domanda di disconoscimento del debito, rigettando in via definitiva le opposizioni ai vari precetti limitatamente all’importo di Fr. 10'100.- e respingendo la domanda di condanna al pagamento. Il primo giudice ha ritenuto che la pigione mensile dovuta fosse quella di Fr. 3'300.- e che l’importo di Fr. 31'300.- versato inizialmente, rappresentava il pagamento anticipato per quattro anni della differenza tra questo canone e quello indicato nel contratto, versamento eseguito per finanziare, come comprovato dall’istruttoria, metà delle spese necessarie per trasformare l’ente locato da ufficio in appartamento. Non ha considerata valida la disdetta per gravi motivi, tale non potendo essere considerata la mancata concessione del permesso di dimora, ed ha ritenuto sciolto il contratto di locazione per il 31 novembre 2001 con obbligo per gli istanti di risarcire il danno per la mancata successiva locazione sino a fine febbraio 2002. Non ha riconosciuto le pretese per danni all’ente locato.
Gli istanti, con tempestivo appello, contestano la pronuncia del primo giudice, insistendo sulla preminenza dell’importo della pigione indicato nel contratto rispetto a quello riportato nello scritto a mano e sulla fine della locazione al 19 ottobre 2001 a seguito della rescissione per gravi motivi che non potrebbe nemmeno comportare indennizzi patrimoniali dal momento che la controparte non ne ha fatto valere. Chiede quindi la riforma del primo giudizio e l’accoglimento delle sue pretese sia in tema di disconoscimento del debito che in quello creditorio.
Con le osservazioni all’appello la controparte ne chiede la reiezione e la conferma del giudizio di primo grado.
Nemmeno può essere tenuta in considerazione la precisazione del loro patrocinatore del 22 novembre 2001 (doc. N) che afferma che quello era il motivo indicato perché così proprio non era. Questo scritto non può nemmeno rappresentare una nuova disdetta per il preteso motivo grave del rifiuto della dimora, che del resto avrebbe portato la fine della locazione al 22 febbraio 2002 (art. 266g cpv. 2 CO), poiché la disdetta straordinaria va notificata immediatamente dopo il verificarsi del grave motivo (Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 266g N. 59), il che avrebbe reso inefficace anche la disdetta del 19 luglio 2001 se fosse stato indicato, con schiettezza, il motivo poi cavalcato in causa.
7.1. Secondo unanime dottrina e giurisprudenza, il conduttore che ha provocato la rescissione anticipata del contratto di locazione deve risarcire al locatore il danno che gli ha cagionato (DTF 127 III 548 consid. 5 pag. 552 e rif. citati; Cahiers du bail 1996 pag. 44; RJN 2001 pag. 70). Le opinioni non sono invece concordi sul quesito di sapere se il locatore ha diritto al risarcimento dell’interesse positivo o dell’interesse negativo. In una sentenza del 1991 la Camera civile del Tribunale d’appello aveva stabilito che il risarcimento consisteva nell’interesse negativo al contratto (Rep. 1991 pag. 449). In una recente sentenza il Tribunale federale ha invece riconosciuto al locatore il diritto al risarcimento dei canoni di locazione non incassati a causa della rescissione anticipata del contratto fino al momento in cui la cosa può oggettivamente essere rilocata, al più tardi fino alla scadenza contrattualmente prevista (DTF 127 III 458 consid. 5 pag. 552). Agli effetti della colpa contrattuale sono applicabili per analogia le disposizioni sulla misura della responsabilità per atti illeciti (art. 99 cpv. 3 CO), e il locatore deve quindi fornire la prova del danno (art. 42 cpv. 1 CO) e deve sforzarsi di ridurre il danno pari alla perdita locativa cercando attivamente un nuovo conduttore (art. 44 cpv. 1 CO; Lachat, Commentaire Romand, n. 12 ad art. 257d; Wessner in RJN 2001 pag. 74).
7.2. Il Pretore ha ritenuto che la locatrice si è tempestivamente attivata alfine di trovare un nuovo inquilino, tanto è vero che a fronte della riconsegna dell’appartamento all’inizio di dicembre, a ridosso delle festività natalizie, ha potuto rilocarlo già al 1 marzo successivo, ancor prima delle ordinarie scadenze locative secondo l’uso locale nel Luganese. Questa valutazione può senz’altro essere condivisa da questa autorità di ricorso con l’aggiunta di altra pertinente considerazione, ossia che l’appartamento in questione non è sicuramente di quelli più facilmente locabili stante la sua superficie di oltre 200 mq, con terrazzo di 70 mq, ed il corrispettivo attorno ai tremila franchi mensili.
Del resto l’unica censura degli appellanti al proposito risiede nell’affermazione che, vista la disdetta del 19 luglio 2001, la locatrice avrebbe potuto acquisirne il pieno possesso anticipatamente anche se concordano che è stato messo a disposizione solo ad inizio dicembre 2001, dimenticando che l’hanno però occupato fino a quel momento (cfr. replica ad B allegata al verbale d’udienza di continuazione della discussione del 11 luglio 2002) percui il loro atteggiamento, a fronte di una pretesa disdetta già per la fine di luglio 2001, è senz’altro censurabile ed in contrasto con l’attuale rimprovero strumentale alla locatrice di non averli, in definitiva, sfrattati.
8.1. Il Pretore ha concluso che la vera pigione pattuita tra le parti era quella di Fr. 3'300.- mensili, ritenuto che questo importo comprendeva una somma di Fr. 650.- superiore a quella della pigione indicata nel contratto di locazione che i locatari avevano già anticipato, per un periodo di quattro anni, con il versamento dei Fr. 31'200.- alla locatrice, per permettere la trasformazione dell’ente locato in appartamento. Deduce questa situazione di fatto dalla deposizione testimoniale di __________ che, per la AO 1, aveva sottoscritto il contratto di locazione e l’impegno manoscritto.
Gli appellanti ritengono la deposizione di __________ inattendibile perché egli, all’epoca dei fatti, era azionista della AO 1, teneva i contatti con l’amministrazione della stessa società ed era stata la persona ad incassare l’importo da loro versato percui i suoi interessi collimavano con quelli della convenuta.
A parte il fatto che la presunta inattendibilità del testimone è stata evocata, per la prima volta, e dunque irritualmente (art. 321 cpv. 1 litt. b) CPC), solo in questa sede, le affermazioni del teste __________ sono confermate da altro teste, il signor __________ che ha partecipato alla riunione durante la quale fu steso il documento manoscritto e che ha affermato ancora di non saper dire se l’importo di Fr. 31'200.- era stato versato “come anticipo sulla pigione pattuita oppure a fondo perso, mi sembra però che in origine fu pattuito a fondo perso quale partecipazione alle spese di trasformazione”. Quindi nessuna discordanza della versione riferita da __________ rispetto al contenuto dell’altra prova testimoniale (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, ad art. 90 m. 34) che appare persino più penalizzante per gli istanti e che questi non tacciano di inattendibile.
Anche l’altra argomentazione degli appellanti è inconferente perché non è dato sapere, a fronte degli avvenimenti così come arguibili dall’istruttoria, perché debba semplicemente aver più forza il contratto di locazione siccome stipulato dopo l’impegno manoscritto quando la reale volontà delle parti appare quella riferita ad una pigione di Fr. 3'300.- di cui Fr. 650.- (la differenza rispetto a quella indicata nel contratto di locazione) anticipati immediatamente per più anni. Del resto gli istanti indicano, nell’istanza 13 marzo 2002, l’importo di Fr. 31'200.- quale “anticipo dell’affitto” (evidenziando in grassetto tale locuzione) senza spiegare perché mai avendo già anticipato la pigione fino a quell’importo hanno sempre corrisposto, dal giugno 1999 al luglio 2001, il corrispettivo mensile di Fr. 2'650.-. E che l’importo capitale fosse un anticipo della locazione lo ripetono nelle conclusioni per poi, in appello, mutare rotta e ritenerlo una garanzia per il pagamento delle future pigioni senza nessuna spiegazione che non sia quella di una totale incoerenza.
8.2. La conclusione del Pretore al proposito della reale pigione dovuta in Fr. 3'300.- mensili non può quindi che essere confermata così come i conteggi, in sè non contestati, che portano al risultato finale della sua decisione.
Per i quali motivi
dichiara e pronuncia
L’appello 21 marzo 2005 di AP 1 è respinto.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giudizio Fr. 500.-
b) spese Fr. 50.-
totale Fr. 550.-
sono a carico degli appellanti che inoltre rifonderanno alla controparte Fr. 1'200.- per ripetibili d’appello.
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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