AIUTO RICERCA
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Numero d'incarto: 10.2004.134-2
Data decisione, Autorità: 30.09.2005, TE
Titolo: riconoscimento di varie indennità espropriative (soppressione posto auto, sistemazione accesso, canoni di superficie ecc.)
Incarto n. 10.2004.134-2 458/97
Lugano 30 settembre 2005
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Bruno Buzzini ing. Argentino Jermini
segretaria giurista
Paola Carcano
statuendo nella procedura espropriativa avviata da
ISEP 1 rappr. dal RA 1
contro
MCON 1 , e tutti rappr. dall’ RA 3
nell'ambito dei lavori di realizzazione delle opere di raccordo di Via O__________ alla nuova rotonda stradale di P__________ in territorio del Comune di L__________,
in relazione al mapp. no. 107 RFD di L__________,
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.MCON 3, MCON 2 e MCON 1 sono comproprietari in ragione di 1/3 ciascuno del mapp. no. 107 sito in località Vecchia Darsena sul territorio del Comune di L__________ cosí censito a RF:
totale mq 1'056
Il terreno, di forma rettangolare, è ubicato nei pressi della rotonda di piazza C__________ tra via O__________ a cui accede direttamente (lato N) - e via V__________ (lato E). La particella ospita una palazzina abitativa e commerciale, riattata ed ampliata negli anni 1954-55, sul fronte della quale vi è un ampio piazzale adibito a posteggio privato (lato N), oltre ad alcuni magazzini e autorimesse (lato E). I vani al PT e parzialmente anche quelli al I piano sono locati - unitamente a ca. 150 mq di piazzale (recte parcheggio) - alla ditta C__________. (cfr. prova a futura memoria, fotografie e planimetrie agli atti; ispezione SIFTI 12.08.03; doc. 1; 2; 3 e 9; doc. A).
2.2.1. In data 17.02.1997 ISEP 1 ha chiesto l'approvazione del progetto definitivo e l'avvio della procedura espropriativa in relazione ai lavori di ristrutturazione del primo tratto di via O__________, comprendenti la formazione di due corsie in entrata alla nuova rotonda di Piazza C__________ e di una in uscita, nonché la posa di una barriera metallica su entrambi i lati della strada. Il progetto definitivo ed i piani sono stati pubblicati presso la cancelleria comunale di L__________ nel periodo compreso tra il 24.03 ed il 5.05.1997. La posa della barriera metallica comportava - tra l'altro - la soppressione dell'accesso diretto da via O__________ alla part. no. 107 RFD di L__________, in relazione alla quale la tabella espropriativa 3.02.1997 pubblicata prevedeva:
"l'iscrizione a registro fondiario di una servitú reciproca di passo con ogni veicolo per l'accesso dei fornitori e dei clienti, a favore della particella no. 1695 (superficie colorata in arancione nel piano di espropriazione pubblicato). In compenso ISEP 1 si impegna ad iscrivere sulla particella no. 89, Comune di L__________, un diritto di superficie a favore della particella no. 107 ad uso di no. 9 posteggi (superficie colorata in giallo nel piano di espropriazione pubblicato). ISEP 1 si impegna a sue spese a creare l'accesso per i fornitori e i clienti sul fronte delle particelle no. 1695-107, nonché a procedere alla costruzione dei nuovi posteggi sostitutivi. ISEP 1 si impegna inoltre a sostituire l'attuale rampa per il carico e scarico del negozio di pittura mediante la posa di un montacarichi".
2.2. Con atto 5.05.1997 gli espropriati, contestando tra l'altro una mancanza di chiarezza negli atti pubblicati, hanno chiesto la modifica del progetto stradale, chiedendo fr. 1'500 il mq per titolo di espropriazione materiale del fondo asseritamente riconducibile alla sottrazione di posteggi, fr. 350'000.-- per la soppressione dei posteggi e fr. 330'000.-- per il deprezzamento degli appartamenti ed il pregiudizio economico per la diminuzione del canone locatizio.
Preso atto delle richieste degli espropriati, con scritto 16.9.1997 ISEP 1 ha dichiarato di rinunciare alla predetta espropriazione; nell’annesso piano di espropriazione sostitutivo, depennato il diritto di passo reciproco, è rimasta nondimeno la ringhiera metallica, già prevista dal piano originario, su entrambi i lati della strada ed in particolare lungo tutto il fronte della part. no. 107 su via O__________ (cfr. piani di espropriazione originario e sostitutivo 3-2176/369C).
2.3. All’udienza del 7.10.1997 i proprietari hanno integralmente confermato la pretesa risarcitoria. Le successive trattative intavolate dalle parti in vista di una conciliazione sono fallite per cui, esperito un sopralluogo in data 18.11.1998 e preso atto del ritiro dell’opposizione all’udienza del 19.1.1999, con decreto dello stesso giorno il Tribunale di espropriazione sopracenerino ha formalmente approvato il progetto.
2.4. Ottenuto dal Municipio di L__________ l'accordo di massima per la costituzione in loro favore di un diritto di superficie a carico della part. no. 89 per la realizzazione di no. 8 posteggi in sostituzione a quelli persi sul fronte di via O__________, con memoria 16.2.1999 i proprietari - peraltro abbandonando la tesi dell'espropriazione materiale - hanno riformulato la pretesa risarcitoria, quantificandola in complessivi fr. 538'800.-- (rispettivamente fr. 702'800.-- .- qualora il Consiglio comunale non avesse ratificato il diritto di superficie) e chiedendo inoltre un acconto di fr. 75'800.--. Con osservazioni 6.4.1999 ISEP 1 ha contestato ogni singola pretesa, ribadendo tuttavia la disponibilità a transare la vertenza con il versamento della quota proporzionale dell’interessenza dei proprietari all’importo di fr. 96'000.- quale partecipazione alle spese di costruzione di una nuova pista d’accesso da via V__________ – strada al mapp. no. 89 – a loro completa tacitazione.
2.5. Sospesa temporaneamente la procedura all’udienza del 21.7.1999 e ratificato dal legislativo cittadino il noto diritto di superficie a carico del mapp. no. 89 ed a favore delle part. no. 1695 e 107, i proprietari con scritto 21.07.2000 hanno nuovamente riformulato la pretesa risarcitoria, quantificandola in complessivi fr. 360'800.--. Le parti hanno infine rinunciato a comparire all’udienza finale ribadendo tuttavia con scritti del 31.8 e dell’11.9.2000 le rispettive tesi e domande e contestando quelle avverse.
2.6. Costituito il nuovo collegio giudicante in seguito all’unificazione dei Tribunali di espropriazione con decreto 16.09.2003, i proprietari con scritto 30.09.2003 hanno precisato la richiesta di indennizzo, quantificandola in complessivi fr. 373'639.50, così composti:
fr. 42'039.50 quale quota parte per la creazione dell'accesso;
fr. 44'600.-- per la sostituzione della rampa con sollevatore;
fr. 15'000.-- per l’indicizzazione del canone di superficie;
fr. 50'000.-- quale indennità aggiuntiva per mancato rinnovo del diritto di superficie alla scadenza dei trent'anni di durata previsti dal contratto di costituzione;
fr. 40'000.-- quale indennità per la perdita di un posteggio;
fr. 102'000.-- quale indennità aggiuntiva per perdita aziendale arrotondata;
fr. 20'000.-- a rimborso delle spese inconvenienti sostenute nel corso della procedura e delle ripetibili (onorario ad valorem).
Infine, è stato ripetuto il dibattimento finale e contestualmente un sopralluogo in data 5.11.2003, permettendo alle parti di riconfermarsi integralmente.
3.ISEP 1 ha contestato l'ordinanza del 16.09.2003 di citazione al sopralluogo ed al dibattimento finale e contestuale richiamo di documentazione, siccome proceduralmente irrita (cfr. scritto 19.09.2003 e verbale udienza 5.11.2003). Il nuovo collegio giudicante ha proceduto agli incombenti nello stato in cui la causa si trovava, ossia invitando le parti al dibattimento finale, conformemente all’art. 74 LOG ed al principio risultante dall’art. 29 cpv. 2 Cost. fed. secondo cui le parti hanno il diritto di essere udite dal giudice stesso della lite (Rep. 1981, 199). Per consentire ai nuovi membri del Tribunale di prendere atto immediatamente della situazione concreta è stato esperito contestualmente (per motivi di economica processuale) un secondo sopralluogo in contraddittorio. In considerazione del fatto poi che anche l'ammontare di un'eventuale indennità per asseriti danni contestati ISEP 1 è litigioso, è stato disposto conformemente all’art. 47 Lespr. il richiamo delle pezze giustificative, versate agli atti il 30.09.2003. All'udienza finale l'ente espropriante ha avuto ampio modo di pronunciarsi su tutte le prove esperite - e quindi anche sui nuovi documenti assunti - durante la fase istruttoria che, per inciso, è stata chiusa il 5.11.2003. Il fatto poi che si sia integralmente riconfermato nelle precedenti argomentazioni, rinunciando a produrre un allegato conclusivo ed a prendere invero posizione sulla nuova documentazione acquisita, è ininfluente. Là dove, infatti, la procedura espropriativa è retta dal principio della massima ufficiale ed il diritto di essere sentito è stato sempre e comunque abbondantemente garantito, non è ravvisabile alcuna violazione procedurale.
4.4.1. MCON 3, MCON 2 e MCON 1, inizialmente coinvolti nella procedura espropriativa, ne sono poi stati estromessi per semplice rinuncia dell’ente espropriante. Nondimeno essi pretendono di aver subito un pregiudizio essenzialmente a causa della preclusione dell'accesso diretto da via O__________ da ricondursi alla posa della barriera metallica lungo tutto il fronte stradale della proprietà.
Quest'ultima non compromette né vanifica lo sfruttamento edilizio attuale o futuro del fondo nella misura in cui la particella resta edificabile oltre che a tutt'oggi accessibile veicolarmente da via V__________, strada di servizio al mapp. no. 89, su quel lato dello stabile attraverso il mappale no. 1695 grazie ad un diritto di passo pedonale e veicolare reciproco stipulato con il confinante proprietario (cfr. verbale di udienza 5.11.2003; documentazione fotografica agli atti; doc. 16 ed ispezione SIFTI 1.09.05). Teoricamente il fondo potrebbe essere accessibile veicolarmente anche da Via V__________ (senso unico) seppur esclusivamente attraverso manovre in retromacia (cfr. verbale di udienza 5.11.2003 e documentazione fotografica agli atti). D’altro canto la soppressione di un varco diretto su via O__________ ha comportato l'inevitabile scomparsa di no. 9 posteggi, perdita che peró è stata compensata – seppur parzialmente – grazie al diritto di superficie stipulato con il Comune di L__________ finalizzato alla realizzazione di no. 8 posti-auto sul vicino mapp. no. 89. Il fatto che la situazione, in un'ottica meramente soggettiva, non appaia ottimale non è decisivo poiché la garanzia della proprietà non offre al suo titolare la facoltà di sfruttare il bene secondo criteri ideali per trarne il massimo vantaggio, bensì riconosce unicamente quello che è definito come lo sfruttamento razionale del fondo e che non appare, per l’appunto, pregiudicato.
4.2. Il giudizio non può tuttavia limitarsi a queste premesse poiché risulterebbe riduttivo ed insoddisfacente. La ragione è data, principalmente, dal fatto che la modifica dei piani e la conseguente rinuncia all’espropriazione parziale del fondo disposta ISEP 1 in corso di procedura si è tradotta in una pura formalità con fini illusori per i proprietari là dove la posa della ringhiera che preclude l’accesso da via O__________ e da lì il parcheggio, era prevista nel piano d’esproprio originario e lo è rimasta anche in quello sostitutivo. Pertanto, la situazione non è per nulla cambiata considerato che per quanto concerne l’accesso ed i posteggi, ad opera ultimata, la particella è nello stesso stato di fatto in cui si sarebbe trovata se ISEP 1 avesse attuato l’espropriazione come inizialmente previsto dalle tabelle pubblicate ossia imponendo una servitù lungo il fronte stradale. In un’ottica pragmatica l’intervento ha quindi inciso sul fondo in maniera assimilabile ad un’espropriazione per il pregiudizio, che nondimeno i proprietari hanno subito e che non può essere ignorato per il solo fatto che ISEP 1 ha abbandonato l’idea di gravare il sedime con un onere.
5.Per l'art. 7 Lespr. l'espropriante puó rinunciare all'espropriazione entro tre mesi dal giudizio definitivo sull'ammontare dell'indennità (cpv. 1). Se lo fa, deve peró rifondere agli interessati un'equa indennità per le spese giustificate sopportate nella procedura espropriativa (cpv. 2). È inoltre riservato il risarcimento del danno derivante dal divieto di atti dispositivi conseguente al bando d'espropriazione giusta gli art. 33 e 34 Lespr (cpv. 5).
La normativa - che rispecchia quella del diritto federale e, meglio, l'art. 14 LFespr (cfr. Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 14 no. 6, 9; Scolari, Diritto Amministrativo, p. te Speciale, 1993, no. 718 e riferimenti ivi citati; Messaggio 9 luglio 1969 del Consiglio di Stato al Gran Consiglio concernente il disegno di una nuova legge di espropriazione, pag. 1, e relativo Rapporto 19 febbraio 1971 della Commissione della Legislazione, pag. 1) - ha peraltro una portata propria, nel senso che costituisce la base legale speciale per un diritto al risarcimento del danno subito indipendentemente dall'attuazione dell'espropriazione (DTF 15.7.2003 inc. 1E 5/2003 in re A. c. Azienda Elettrica Ticinese c. 2.1. pubblicata in www.bger.ch; 109 Ib 268 consid. 2a; Aeschlimann, Enteignungsbann und Verzicht auf die Enteignung - Aspekte zur Enteignungsentschädigung, in SJZ 84/1988, pag. 313 e ss.). In questo caso, nella nozione di danno - che comprende le spese ed i pregiudizi finanziari originati dalla procedura prima della rinuncia - rientrano le spese cagionate dagli atti di opposizione, di notificazione delle pretese, di conciliazione e di stima, come pure il risarcimento delle spese per i provvedimenti presi dall'interessato e oggettivamente giustificati dall'espropriazione. Occorre comunque esaminare nel singolo caso se una determinata misura risulti giustificata dalle circostanze e se i costi che ne derivano costituiscano un danno risarcibile secondo l'art. 14 cpv. 2 LFespr. Questa disposizione, infatti, non conferisce alla parte coinvolta in una procedura espropriativa garanzie analoghe a quelle sancite dagli art. 41 e ss. e 97 e ss. CO, ma mira essenzialmente a porla finanziariamente nella situazione che precede l'avvio dell'esproprio. All'interessato incombe l'onere di provare il danno e l'esistenza, tra quest'ultimo e la prospettata espropriazione, di un nesso di causalità adeguata (DTF 15.7.2003 inc. 1E 5/2003 citata; Aeschlimann, op. cit., pag. 315 e ss. e riferimenti ivi menzionati). I principi esposti - sviluppati da dottrina e giurisprudenza con espresso riferimento all'art. 14 LFespr - valgono mutatis mutandi anche nel tema specifico dell'applicazione dell'art. 7 Lespr.
6.I proprietari hanno chiesto innanzitutto il versamento di fr. 42'039.50 a titolo di quota parte per la creazione di un nuovo accesso al fondo.
6.1. La tutela e la preservazione di un adito alla pubblica via è una prerogativa giuridicamente salvaguardata solo là dove la sua presenza costituisce una condizione imprescindibile per l’esercizio degli stessi diritti di proprietà (DTF 126 I 213 e ss.) ed il suo mantenimento - che non ha valenza di indennizzo espropriativo - puó essere ordinato anche in assenza di esproprio formale (TRAM 6.06.2003 in re Stato del Cantone Ticino/P.). Allorquando, peró, la possibilità di un compenso in natura non è piú data puó esclusivamente entrare in linea di conto - se del caso - una prestazione liquida consistente nella rifusione dei costi sostenuti dall'espropriato per la costruzione di un varco sostitutivo (Wiederkehr, Die Expropriations-entschädigung, 1966, p. 103, 106 e 107).
6.2. In concreto, il progetto definitivo di sistemazione di via O__________ - che nulla prevedeva al riguardo - è stato approvato il 19.01.1999. Poco importa il fatto che i proprietari del fondo abbiano ritirato l'opposizione alla sua approvazione all'udienza 19.1.1999. Ben piú importante appaiono invece le constatazioni che, per un verso, l’accesso veicolare al fronte principale della particella avviene oggi da via V__________ attraverso il mappale no. 1695 grazie al notorio diritto di passo reciproco stipulato con il confinante proprietario (cfr. verbale di udienza 5.11.2003; documentazione fotografica agli atti; doc. 16 ed ispezione SIFTI 1.09.05) e che, per altro verso, l’utilizzo di questa via alternativa ha comportato un sostanziale mutamento della funzione assolta dalla striscia di terreno antistante l'edificio nella misura in cui, anziché a posteggio, è ora adibita a passaggio carrozzabile, con la conseguenza che inevitabilmente si è imposto un intervento di ristrutturazione. A maggior ragione se si considera che quel passaggio è utilizzato, per gli stessi motivi, anche da chi accede alla confinante part. no. 1695. Oggettivamente necessario in ragione del suolo dissestato, l’intervento è conseguenza diretta della posa della barriera e va quindi indennizzato. Gli espropriati hanno prodotto le fatture 13.12.1999 A__________ (fr. 978.25), 12.5.1999 D__________ (fr. 294.--), 31.1.2001 E__________ per lavori eseguiti dal 1.12 al 31.12.2000 (fr. 5'734.95) che il Tribunale sostanzialmente condivide. Lo stesso dicasi per l’importo di fr. 4'000.- per la pavimentazione finale ancora da eseguire. Per quanto invece concerne le opere da capomastro – pure riconosciute – il Tribunale ha ritenuto di valutarle sulla base della posizione no. 41 (fr. 12.790.65 ) del preventivo datato 15.4.1998 versato agli atti dai proprietari poiché le fatture di liquidazione prodotte non descrivono le prestazioni effettivamente eseguite mancando i computi metrici verificati dalla DL. Il tutto con l’aggiunta di una correzione, per un verso, del 1,1 % riconducibile all’aumento dell’IVA e, per altro verso, al rincaro dei prezzi intervenuto in questi ultimi anni nel ramo specifico quantificabile nel 7%. Il risarcimento per le opere in oggetto è, quindi, fissato in fr. 13'850.- arrotondati [(12'790.65.- x 1,1%) x 7%]. Per la sistemazione dell’accesso l’indennizzo è, pertanto, fissato in complessivi fr. 24'857.00 arrotondati.
6.3. I proprietari hanno chiesto altresí il versamento di fr. 11'140.75 (nota architetto O__________ 4.7.1998 per prestazioni - in particolare, "esame vari progetti cantonali, rilievi, progetti, preventivi, allestimento perizie, partecipazione a sopralluoghi e riunioni, ecc." - dal 23.4.1997 al 2.7.1998) oltre a fr. 4'000.-- (per prestazioni architetto O__________ dal 2.7.1998 non ancora fatturate). La scelta degli istanti di affiancare al proprio avvocato un architetto, e quindi di un assistente specialistico – non puó essere condivisa ritenuto che la procedura espropriativa è retta dal principio inquisitorio (art. 47 Lespr.) e che il Tribunale - oltre a non essere vincolato dalle conclusioni delle parti (art. 49 cpv. 1 Lespr.) - è composto da due membri dotati delle necessarie competenze tecniche. Nondimeno appare peró giustificato riconoscere un risarcimento per le spese necessarie riconducibili all’allestimento del preventivo, dei progetti e dei rilievi (compresa la DL) sulla base delle posizioni no. 491 (fr. 5'439.50) e no. 498 (fr. 222.85) del preventivo datato 15.4.1998 versato agli atti dai proprietari che il Tribunale sostanzialmente condivide. Il tutto con l’aggiunta anche in questo caso di una correzione, per un verso, del 1,1 % riconducibile all’aumento dell’IVA e, per altro verso, al rincaro dei prezzi intervenuto in questi ultimi anni nel ramo specifico quantificabile nel 7%. A questo titolo viene, pertanto, riconosciuto un indennizzo complessivo di fr. 6'120.00 arrotondati {[(5'439.50+222.85)x 1,1%] x7%}.
I proprietari hanno chiesto anche il versamento di fr. 44'600.-- per la sostituzione della rampa con sollevatore. Importante appare la constatazione che a tutt'oggi la rampa con sollevatore non è ancora stata sostituita ed il montacarichi presente sul mappale è comunque accessibile da via V__________ attraverso il mapp. 1695 (cfr. verbale di udienza 5.11.2003 e documentazione fotografica agli atti). Di modo che la sua sostituzione si configurerebbe ora alla stregua di un provvedimento oggettivamente superfluo ed i relativi costi non sarebbero pertanto indennizzabili.
I proprietari hanno chiesto altresí il risarcimento del danno connesso alla soppressione di no. 9 posti-auto.
8.1. Anche in questo caso la risarcibilità del danno subito trova giustificazione nell'opportunità di porre finanziariamente gli istanti nella stessa situazione che precedeva l'esproprio a cui ISEP 1 ha rinunciato, assodato come in ogni caso la sostituzione dell'accesso ed il noto mutamento di destinazione della striscia di terreno sul fronte di via O__________ hanno de facto provocato la soppressione del posteggio privato che assolveva inequivocabilmente una funzione accessoria primaria rispetto allo stabile abitativo e commerciale sito sul mappale. Quindi la richiesta avente per oggetto, da un canto, la rifusione delle spese sostenute per gli otto posteggi sostitutivi e, d'altro canto, il risarcimento per il mancato uso dell'unico posto-auto effettivamente soppresso è condivisibile per lo meno nel principio. Sulle singole poste di danno fa stato quanto qui di seguito esposto.
8.2. Richiesta di fr. 60'000.-- per il canone di superficie da versare al Comune di L__________ per il periodo 1.1.2000-31.12.2029 oltre a fr. 15.000.-- per l'indicizzazione.
Il contratto costitutivo della servitú prediale ha una durata trentennale - con possibilità di rinnovo alla scadenza - e prevede all'inizio di ogni anno un aggiornamento del canone di superficie, fissato al 1.1.2000 in fr. 2'000.--, all'evoluzione dell'indice nazionale del costo della vita (indice di riferimento quello del mese di dicembre 1998) (cfr. contratto 10.4.2000 di cui al doc. 15 p.ti 1, 2 e 4). Per tenere debitamente conto della clausola di indicizzazione (variabile indipendente) è opportuno scindere nella determinazione dell'ammontare complessivo dei canoni dovuti dall'istante l'arco temporale "2000-2005" da quello "2006-2029". Nel primo periodo, infatti, i tassi di indicizzazione sono noti ed è, pertanto, possibile applicare una metodologia di calcolo "a posteriori". Il tutto secondo il seguente schema.
Anno
Canone annuale di base
Tasso di indicizzazione (indice con base dicembre 1982 = 100)
Canone annuale indicizzato
2000
fr. 2'000.00
fr. 2'000.00
2001
fr. 2'000.00
103.13 [(148.3 "indice dic. 2000" x 100)/143.8 "indice dic. 1998"]
fr. 2'062.60
2002
fr. 2'062.60
100.33 [(148.8 "indice dic. 2001" x 100)/148.3 "indice dic. 2000"]
fr. 2'069.40
2003
fr. 2'069.40
100.94 [(150.2 "indice dic. 2002" x 100)/148.8 "indice dic. 2001"]
fr. 2'088.85
2004
fr. 2'088.85
100.53 [(151 "indice dic. 2003" x 100)/150.2 "indice dic. 2002"]
fr. 2'099.90
2005
fr. 2'099.90
101.39 [(153.1 "indice dic. 2004" x 100)/151 "indice dic. 2003"]
fr. 2'129.10
Tot.
fr. 12'449.85
Per quanto concerne il secondo periodo, invece, i tassi di indicizzazione sono ignoti per cui al di là che la scelta di un appropriato metodo di computo si rivela cosa assai ardua, quest'ultimo risulterebbe fondato su dati aprioristici. Per tentare di determinare il rincaro futuro dei prezzi potrebbe, ad esempio, essere fatto riferimento all'andamento registrato negli anni 1990-2000 poiché rappresenta un ciclo congiunturale completo recente, a differenza della realtà economica precedente meno affidabile perché obsoleta e priva di pertinenza con il prossimo trentennio. Seguendo questo ragionamento, al tasso di crescita dell'indice nazionale dei prezzi al consumo, con base dicembre 1982=100, registrato nel periodo 1990-2000 e pari al 18.93 % ovvero {[(148.3 indice "2000"/124.7 indice "1990") - 1] x 100}, bisognerebbe applicare la corrispondente crescita media annua ipotetica quale media geometrica pari all'1.34% ovvero {[ - 1] x 100} quale tasso di indicizzazione dal 2006 al 2029. Questo metodo, tuttavia, pur costituendo un modello razionale fondato su premesse ragionevoli, traduce valori soggetti a variazioni poiché subiscono e nel contempo riflettono inevitabilmente l'interazione di molteplici fattori congiunturali e di mercato. Gli stessi istituti congiunturali, d'altronde, non avanzano previsioni sull'indice del costo della vita che vadano oltre un periodo di due o tre anni, semplicemente per il fatto che l'aleatorietà dei fenomeni su periodi lunghi è tale per cui una simile previsione avrebbe un margine di errore troppo ampio. Ne consegue che questa ipotesi di calcolo non è soddisfacente nell'ottica, soprattutto, dei principi su cui è fondata l'indennità espropriativa finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 16 no. 4; Scolari, op. cit., no. 669 e rinvii ivi citati). Infatti, è questo un postulato che implicitamente indica un preciso metodo di valutazione consistente nel raffrontare il patrimonio del soggetto colpito prima e dopo l'espropriazione; operazione che, in concreto, puó essere effettuata solo parzialmente. D’altra parte, peró, è principio espropriativo acquisito che - qualora l'esproprio abbia per oggetto l’estinzione di un diritto di superficie - l’ente pubblico è tenuto al risarcimento del danno subito dal titolare della predetta servitú che, di principio, corrisponde al valore capitalizzato del canone per la durata contrattuale residua al quale è applicato un fattore correttivo giustificato dalla modalità di pagamento anticipato (DTF 112 Ib 514 e ss.; Wiederkehr, op. cit., p. 57; Nägeli, Die Wertberechnung des Baulandes, 1965, p. 110; Nägeli/Hungerbühler, Handbuch des Liegenschaftenschätzer, 1988, pag. 284-285; Stauffer/Schätzli, Barwerttafeln, 2001, pagg. 303, 304, 580 no. 5194 e tav. no. 48). Di conseguenza si è ritenuto di adottare questa metodologia per determinare il pregiudizio subito dall’istante secondo il calcolo seguente:
canone attuale: fr. 2'129.10
durata residua 24 anni
coefficiente: 19.118207 (tav. 48, durata 24 anni, tasso d’interesse 2%)
fattore di correzione 1.009101 (tasso d’interesse 2%, pagam. anticipato)
coefficiente corretto 19.292201 (19.118207 x 1009.101)
danno fr. 41'075.00 (fr. 2’129.10 x 19.292201).
L’indennizzo per il canone di superficie da versare al Comune di L__________ per il periodo 1.1.2000-31.12.2029 è, quindi, fissato in complessivi fr. 53'524.85 (fr. 12'449.85 per il periodo "2000-2005" e fr. 41'075.00 per il periodo "2006-2029"). Sia in ogni caso soggiunto, per inciso ed a titolo abbondanziale, che le parti possono comunque convenire l’assunzione da parte ISEP 1 dell'onere di rifondere annualmente agli istanti per il periodo 2006-2029 i canoni di superficie corrisposti al Comune di L__________, previa presentazione dei relativi cedolini comprovanti gli avvenuti pagamenti.
8.3. Richiesta di fr. 50'000.-- per mancato rinnovo del diritto di superficie alla scadenza del 31.12.2029.
Per dottrina e giurisprudenza il pregiudizio dev'essere determinato concretamente (DTF 103 Ib 293; Hess Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 197 e rinvii ivi citati). Ció è il caso quando avvenimenti dannosi ben precisi vengono dimostrati (DTF 113 II 219; Schnyder in Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Obligationenrecht I, Basilea 1992, no. 1 ad art. 42). Determinante per il calcolo del danno è il momento della sentenza. Un pregiudizio futuro puó eccezionalmente essere preso in considerazione se è sufficientemente liquido al momento in cui il giudice statuisce (Schnyder, loc. cit.).
La stessa ratio legis dell'indennità espropriativa, d'altronde, non consiste nel compensare ipotetici pregiudizi, bensì soltanto i danni preventivabili con certezza o attesi con alta verosimiglianza in un prossimo avvenire. In concreto qualsiasi tentativo di pronostico circa la sorte del diritto di superficie alla sua scadenza si ridurrebbe ad una pura ipotesi astratta. La pretesa non puó quindi essere accolta.
8.4. Richiesta di fr. 40'000.-- indennità per perdita di un posteggio.
È fatto incontestato che, rispetto alla situazione precedente, è venuto a mancare un posteggio (cfr. verbale di udienza 5.11.2003; planimetrie e documentazione fotografica agli atti). Posto come non sia in concreto data la possibilità di un ripristino in natura, occorre valutare in questa sede un'indennità atta a compensare in denaro il mancato uso dello stesso. È principio espropriativo acquisito che, qualora l'esproprio implichi la cessione di un'area da sempre utilizzata quale posteggio, l'ente pubblico è tenuto al risarcimento del danno subito dall'espropriato che corrisponde alla perdita del valore a reddito del posteggio stesso se non è già coperto dall'indennizzo del valore pieno della superficie espropriata (Wiederkehr, op. cit., 1966, p. 29, 39 41; Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 192; Zbl 1972 368 ss). L'indennità d'esproprio si calcola detraendo dal reddito capitalizzato prodotto dalla locazione del posteggio il valore venale della superficie espropriata che accoglie il posteggio stesso e corrisponde all'eventuale differenza positiva così ottenuta (RDAT II-1996 no. 44; 1989 no. 74; TE sott. 9.6.1997 in re Stato/M. confermata dal TRAM 31.7.1998; TRAM 18.8.1998 Stato del Cantone Ticino/G.; TE sott. 5.11.1999 Comune di P./V.). Il tasso di capitalizzazione è del 6% (5% + 1% per spese di manutenzione: Nägeli, Handbuch des Liegenschaftenschatzers, Schultess, Zürich 1980, pag. 103). In concreto il mapp. no. 107 ed il confinante mapp. no. 1695 sono stati gravati, a far tempo dal 30.08.1999 con un diritto di passo pedonale e veicolare reciproco finalizzato a garantire un accesso veicolare ai due fondi (cfr. doc. 16 e ispezione SIFTI 14.01.2004: iscriz. a RF il 8.10.1999 ai d.g. 16491/16492), mentre la barriera è stata posata il 1°10.1999 sul fronte del limitrofo mapp. no. 1695 beneficiario della nota servitú di passo. Ne consegue che a quel momento, al piú tardi, i proprietari hanno dovuto rinunciare ai posteggi sul fronte di via O__________. All'epoca il canone mensile per un posteggio nella zona centrale di Piazza C__________ poteva aggirarsi mediamente sui fr. 120.-- pari ad un reddito capitalizzato al 6% di fr. 24’000.-- a posto-auto. A tanto ammonta quindi l'indennità dovuta ai proprietari per la perdita di 1 posteggio che non hanno potuto recuperare con il diritto di superficie stipulato con il Comune di L__________.
9.I proprietari hanno chiesto altresí fr. 102'000.-- quale risarcimento per la perdita aziendale determinata dalla riduzione del canone di locazione che sono stati tenuti ad accordare alla ditta C__________ a partire dal 1.1.1998.
9.1 In ambito civile il conduttore puó esigere dal locatore una riduzione della pigione allorquando è turbato nell'uso pattuito dell'oggetto locato e/o l'idoneità all'uso a cui quest'ultimo è destinato è pregiudicato o diminuito (combinato disposto art. 259a e 259d CO). Questa normativa trova sostanzialmente riscontro anche in ambito espropriativo, laddove il conduttore - allorquando il contratto di locazione è stato stipulato prima della procedura espropriativa - è legittimato a pretendere dall'ente espropriante una piena indennità qualora, in ragione dell’evento espropriativo, avesse subito un pregiudizio riconducibile all'estinzione anticipata del contratto per effetto dell’espropriazione – ossia per una data precedente a quella contrattuale di scadenza o di disdetta – oppure ad una limitazione, anch’essa dovuta all’espropriazione, che non consenta più l’uso contrattualmente conforme dell’oggetto locato (art. 16 Lespr.; Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 23 no. 17-21; Grisel, traité de droit administratif, 1984, vol. II p. 743-744; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, pag. 60; DTF 106 Ib 223 c. 2 e 241 c. 4a p. 245, 109 Ib 27 c. 6b; 119 Ib 148 c. 1a; RDAT II-1991 no. 53 c. 2). È, pertanto, facoltà del conduttore scegliere se far valere le proprie pretese in ambito civile nei confronti del locatore, rispettivamente in ambito espropriativo nei confronti dell'ente espropriante. Allorquando, peró, la richiesta di indennizzo è fatta valere in ambito civile, il danno patito dal locatore - conseguente alla riduzione del canone che è stato tenuto ad accordare in seguito ad una restrizione dei diritti contrattuali - dev'essergli integralmente risarcito dall'ente espropriante, il quale è tenuto a porlo finanziariamente nella stessa situazione che precedeva l'esproprio (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 16 no. 4; Scolari, op. cit., no. 669 e rinvii ivi citati).
9.2. Il 30.1.1989 E__________ B__________ ha concluso con la ditta C__________ un contratto avente per oggetto la locazione di parte dello stabile presente sul mapp. no. 107 unitamente a ca. 150 mq di posteggio. Esso ha una durata di 10 anni a far tempo dal 1.1.1990 e con scadenza al 31 dicembre 1999 ed è rinnovabile per 2 volte per altri 5 anni previo accordo da convenire almeno 12 mesi prima della scadenza. Il canone è stato fissato al 1.1.1990 in fr. 6'000.-- mensili, annualmente aggiornato all'evoluzione dell'indice nazionale del costo della vita (indice di riferimento quello del mese di settembre 1989): l'entità dell'adeguamento è pari ai 4/5 dell'incremento registrato (doc. 1). Il 1.9.1998 le parti hanno convenuto di ridurre mensilmente la pigione di fr. 1'000.--, fissandola a partire dal 1.1.1998 in fr. 7'500.-- mensili, per un verso, per ovviare al pregiudizio derivante alla conduttrice dalla soppressione dei posteggi e dell'accesso diretto alla cantonale dovuta alla sistemazione di via O__________i e, per altro verso, per compensare la notevole riduzione della cifra d'affari dovuta agli "inconvenienti causati dai lavori di realizzazione della rotonda di piazza castello" (doc. 4, 5, 6, 7 e 8).
9.3. Per principio giurisprudenziale consolidato l'indennizzo copre soltanto i diritti che spetterebbero al conduttore fino alla scadenza contrattuale (DTF 106 Ib 241 c. 4a-b; 109 Ib 27 c. 6b 41; 119 Ib 148), che nel caso concreto coincide con il 31.12.1999 (doc.1). In quest’ottica poco importa, infatti, che il contratto sia stato rinnovato alla sua scadenza, rispettivamente che a partire dal 1.1.2000 siano stati messi a disposizione della conduttrice no. 8 posteggi sostitutivi siti nelle immediate vicinanze dell’esercizio commerciale.
9.4. Ció premesso la diminuzione di pigione accordata dalla locataria a far data dal 1.1.1998 fino al 19.1.1999, data di approvazione del progetto definitivo, non appare giustificata ritenuto come i lavori di realizzazione della rotonda di P.za C__________ non fossero ancora iniziati e, quindi, lo status dei fondi appariva ancora immutato. D’altra parte la diminuzione del canone è stata convenuta anche per sopperire all’asserita notevole riduzione della cifra d’affari dovuta ad inconvenienti vari da ricondurre al cantiere (periodo 20.1.1999-31.12.1999). È principio acquisito che le molestie temporanee provocate da un cantiere stradale (rumore, polvere, ecc.) rientrano normalmente nel corso ordinario degli eventi ed, in particolare, non sono in nesso di causalità adeguato con l’evento espropriativo: in altre parole, trattasi di normali rumori e disagi che devono essere tollerati da tutto il vicinato (anche non espropriato) senza alcuna indennità. L’ipotesi della risarcibilità si limita invero ai casi in cui gli effetti pregiudizievoli fossero, per loro natura intensità e durata, eccezionali e causassero al vicino un danno considerevole (DTF 113 Ia 353 c. 3 p. 357; Bovey, L’expropriation des droits de voisinage, th. 2000, p. 39). L’attività esercitata dal privato, di regola, è ininfluente in proposito (salvo eccezioni, così ad esempio attività particolarmente sensibili alle immissioni moleste, come esercizi alberghieri, attività commerciali particolari, ecc.) (RDAT N. 44/I-1996). È evidente che dev’essere in ogni caso garantito l’accesso all’edificio durante tutta la fase del lavori. Nel caso concreto non risulta dagli atti – e d’altra parte neppure gli insorgenti lo contestano - che le immissioni abbiano ecceduto l’usuale ed il tollerabile nell’ambito di una normale situazione di cantiere. Parimenti incontestato che ISEP 1 si sia premurato di garantire durante i lavori un accesso alla proprietà degli insorgenti e, quindi, anche alla ditta C__________. Il fatto poi che lo stesso potesse essere difficoltoso e disagevole non è certo eccezionale in una normale situazione di cantiere. A ció aggiungasi che la possibilità di parcheggiare a pochi passi dall'entrata della ditta (mapp. no. 98) in un luogo poco distante non è mai stata preclusa. Di conseguenza sono state piuttosto l'impazienza o la fretta, forse anche la pigrizia, a determinare alcuni clienti a rinunciare ai servizi offerti dalla ditta C__________. A lavori ultimati inoltre sono rimaste impregiudicate le possibilità, per un verso, di arrivare in automobile fino alla ditta C__________ e, per altro verso, di usufruire di un accesso decoroso e sicuro. Parimenti salvaguardata la possibilità di parcheggiare a pochi passi dall’entrata della ditta in un luogo poco distante (segnatamente: posteggio privato al mapp. no. 89 e posteggio pubblico al mapp. no. 98).
Di conseguenza a scoraggiare la clientela è stato in ogni caso un inconveniente temporaneo tale da non giustificare in concreto un indennizzo che dev’essere pertanto escluso (cfr. DTF 114 Ib 287 c. 4 in fine; Riva, Kommentar zum RPG, art. 5 no. 176; Riva, op. cit., no. 177 e rinvii; Catenazzi, Rinuncia al vincolo pianificatorio e retrocessione del bene espropriato, in Il Ticino e il diritto, CFPG, 1997, p. 217 no. 5 e rinvii). A fronte di ció vi è peró che a far tempo dal 1.10.1999, e meglio a partire dalla posa della barriera sul fronte del limitrofo mapp. no. 1695 beneficiario della nota servitú di passo (cfr. consid. 8.4), e fino al 31.12.1999 è venuta meno la disponibilità del posteggio “privato” antistante via O__________ facente formalmente oggetto parziale e specifico del contratto di locazione. Pertanto all’interno di questo arco temporale l'uso ed il godimento dell'oggetto locato è stato pregiudicato e la ditta C__________ ha subito una limitazione dei diritti derivanti dal contratto di locazione tale da giustificare una diminuzione di pigione atta a provocare un danno alla locatrice. Orbene una superficie di ca. 150 corrisponde de facto a no. 9 posti-auto che al 1.10.1999 potevano essere ragionevolmente locati a fr. 120.-- cadauno (cfr. consid. 8.4) per un importo complessivo arrotondato di fr. 1'000.--. In quest’ottica appare, pertanto, giustificato riconoscere un’indennità complessiva di fr. 3'000.00 (fr. 1'000.-- x 3 mesi).
I proprietari hanno da ultimo avanzato una pretesa di fr. 20'000.-- quale rimborso delle spese inconvenienti sostenute nel corso della procedura e delle ripetibili (onorario ad valorem). In particolare essi hanno chiesto la rifusione di:
10.1. Per i motivi già esposti sub consid. 6.3, la scelta degli istanti di far allestire un rapporto peritale dall'arch. M__________ R__________ - avente per oggetto la determinazione del valore dei nove posteggi ubicati a lato di via O__________ e del deprezzamento del sedime - e di commissionare una perizia fonica all'Istituto consulente per la fisica della costruzione non puó qui essere condivisa. Lo stesso dicasi per la consulenza prestata dall'ing. M__________ B__________. Non si ritiene pertanto opportuno riconoscere agli istanti il rimborso dei relativi esborsi. D'altro canto, peró, è giustificato il riconoscimento della rifusione dei costi (le spese notarili, della tassa d'iscrizione a registro fondiario, ecc.) sopportati dagli istanti in vista della costituzione della servitú prediale di complessivi fr. 825.20 di cui fr. 325.20 per la nota d'onorario dell'avv. D__________ e fr. 500.-- per la tassa UR.
L'ente espropriante è, inoltre, tenuto a rifondere ai proprietari un'indennità di fr. 2'500.-- a titolo di ripetibili, calcolate conformemente agli ormai noti canoni giurisprudenziali che prescindono dal valore litigioso e tengono conto della tariffa dell’ordine degli avvocati (TOA) soltanto a titolo indicativo (RDAT I-1992 no. 62 c. 3b, II-1992 no. 44 c. 10 e no. 46 c. 3; TRAM 18.8.1999 in re S./Comune di P c. 3.1., 2.2.2000 in re D./P. c. 10 ).
Per completezza dell’esposto va, infine, rilevato che la servitú pedonale e veicolare che grava la fascia di terreno antistante lo stabile - poiché esclusivamente a favore della contigua part. no. 1695 RFD (cfr. ispezione SIFTI 11.07.2003) e non anche della collettività - incide in modo molto esiguo sul valore del sedime in questione. Lo stesso dicasi per l'autorizzazione a transitare con i veicoli di servizio e di pronto intervento (polizia, pompieri, ufficio tecnico, azienda acqua potabile, ecc.) sull'area viaria privata destinata all'accesso fornitori e clienti della particella in oggetto che i signori COCC 1 hanno accordato al Comune di L__________ (cfr. punto 7 doc. 15). Infatti, l'Autorità pubblica da un canto deve poter raggiungere veicolarmente la particella in caso di necessità e d'altro canto trattasi comunque di evenienze che si verificheranno per lo piú di rado.
Gli interessi sulle indennità espropriative decorrono - conformemente ai dettami legislativi (art. 52 cpv. 3 Lespr. e art. 63 Lfespr) - a partire dal 1.10.1999 (cfr. consid. 8.4), secondo lo schema seguente:
del 4% dal 1.10.1999 al 31.12.2000; del 4.5% dal 1.1.2001 al 31.8.2002; del 4% dal 1.9.2002 al 30.4.2003; del 3.5% dal 1.5.2003 in poi.
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia: 1. ISEP 1 rifonderá ai signori MCON 3, MCON 2 e MCON 1, comproprietari del mappale n° 107 RFD di L__________, i seguenti importi:
1.1. fr. 24'857.00 a corpo per le spese di sistemazione dell'accesso esistente per i fornitori, i clienti e gli inquilini dello stabile abitativo commerciale;
1.2. fr. 6'120.00 a corpo a titolo di rifusione della nota di onorario dell’arch. O__________ per l’allestimento del preventivo, dei progetti e dei rilievi (compresa la DL);
1.3. fr. 53'524.85 a corpo per i canoni di superficie per il periodo "2000-2029";
1.4 fr. 825.20 per i costi di costituzione della servitú prediale;
1.5. fr. 24'000.00 per la soppressione di un posto-auto;
1.6. fr. 3'000.00 a corpo per la perdita dovuta alla riduzione del canone di locazione accordata alla conduttrice per il periodo 1.10.1999-31.12.1999.
Le predette indennità sono completate con gli interessi ai seguenti saggi annui:
del 4% dal 1.10.1999 al 31.12.2000; del 4.5% dal 1.1.2001 al 31.8.2002; del 4% dal 1.9.2002 al 30.4.2003; del 3.5% dal 1.5.2003 in poi.
Le altre richieste dei signori COCC 1 sono integralmente respinte.
La tassa di giustizia e le spese in complessivi fr. 1'500.- sono a carico ISEP 1 con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 2'500.-- a titolo di ripetibili.
Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente la segretaria giurista
Margherita De Morpurgo Paola Carcano
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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