AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.5
Data decisione, Autorità: 08.06.2005, TE
Titolo: ricorso stime
Incarto n. 40.2005.5
Lugano 8 giugno 2005
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Gianfranco Sciarini arch. Alberto Canepa
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 23/24 febbraio 2005 da
RI 1 rappr. da RA 1
contro
la decisione su reclamo emessa il 16 febbraio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 964 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 25 maggio 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996, entrata in vigore il
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
Il reclamo interposto in data 20 luglio 2004 da RI 1, che verteva pure sul valore di stima fissato per il mapp. no. 436 RFD di __________ __________, è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 16 febbraio 2005.
In sostanza è stato ridotto il valore a nuovo dell’ edificio principale da CHF/mc 360.- a CHF/mc 331.- e aumentato il correttivo percentuale di vetustà dal 25% al 39%, portando così il valore ufficiale di stima della part. no. 964 RFD di __________ a CHF 318'279.-
Le argomentazioni poste a fondamento di tale richiesta sono che l’ edificio principale è stato costruito nel 1898 con i criteri, le tecniche e i materiali di allora, è privo di riscaldamento centrale, presenta ancora le travi originarie in legno e gli impianti elettrici sopra muro ed è privo di ascensore o montacarichi. A mente del ricorrente l’ UCS avrebbe inoltre sopravvalutato la portata delle migliorie apportate nel tempo allo stabile e avrebbe disatteso di adeguare la vetustà con i medesimi parametri di quanto considerato per l’ annesso garage, costruito negli anni 60’, al quale è stata applicata una percentuale di vetustà del 59%.
La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. ed il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario dell’ oggetto stimato nonché destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Giusta l’art. 15 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione e devono essere valutati come unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso.
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo. Il reddito lordo per vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
Nel locale bar – ristorante è stato costruito un impianto di ventilazione. Nel dicembre 2004 è stata aggiunta una veranda chiusa (quindi successivamente al 1. gennaio 2003, data determinante per la base catastale di riferimento) e sono stati cambiati tutti i serramenti, nel 1978 – 79 al piano terreno e nel 1988 al piano superiore.
Il giardino è in parte riservato ad uso del bar – ristorante e nell’area davanti all’ edificio è stato costruito un sagomato in cemento con pergolato e tavoli in granito.
Il garage è stato costruito nel 1960 ca., è destinato ad accogliere una sola autovettura e non è mai stato oggetto di interventi di miglioria o di manutenzione.
La percentuale di vetustà, tenendo conto di un massimo del 60% stabilito dal Regolamento sulla stima ufficiale (art. 9), del tipo di costruzione, degli interventi di miglioria apportati e della destinazione del fabbricato, in parte riservato ad uso bar – ristorante, deve inoltre essere portata al 44%.
Ritenuti i correttivi apportati, pure il valore di reddito diminuisce di conseguenza da CHF 298'899.- a CHF 278'954.-
Il ricorso deve pertanto essere accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 964 RFD di __________ stabilito in CHF 294'766.-
La scheda di calcolo è quindi aggiornata di conseguenza.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 ed il relativo Regolamento
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 964 RFD di __________ è di conseguenza stabilito in CHF 294'766.-, come da scheda di calcolo annessa.
La tassa di giustizia, di CHF 650.-, è posta a carico dell’ UCS, Bellinzona, con l’ obbligo di rifondere al ricorrente CHF 300.- a titolo di ripetibili.
La presente decisione e definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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