AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 52.2005.161
Data decisione, Autorità: 24.08.2005, TRAM
Titolo: costruzione di un complesso immobiliare
Incarto n. 52.2005.161
Lugano 24 agosto 2005
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi, Matteo Cassina
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso 9 maggio 2005 di
RI 1 patrocinata da: avv. PA 1, ,
contro
la decisione 19 aprile 2005 del Consiglio di Stato (n. 1853) che annulla la licenza edilizia 9 settembre 2004 rilasciata all'insorgente dal municipio di CO 2 per la costruzione di un complesso immobiliare di 33 appartamenti in località __________ (part. 767, 768, 1428 e 1429 RF);
viste le risposte:
19 maggio 2005 del Dipartimento del territorio;
24 maggio 2005 del Consiglio di Stato;
31 maggio 2005 di CO 1;
28 luglio 2005 del municipio di CO 2;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. Il 1° marzo 2004 la ditta RI 1 ha chiesto al municipio di CO 2 il permesso di costruire un complesso immobiliare di 33 appartamenti su un terreno in pendio (part. 767, 768, 1428 e 1429 RF), situato a valle di via Fesciàn (zona residenziale R). Il complesso, stando al progetto, risulterebbe strutturato in due blocchi (A e B), disposti a gradoni e collegati fra loro da un'autorimessa coperta parzialmente interrata. L'accesso veicolare a quest'ultima è previsto attraverso una rampa, parzialmente costruita alcuni anni fa, ma non ancora terminata; manufatto, che, partendo dalla predetta strada comunale, scende lungo il ruscello che delimita il lato nord del terreno.
Alla domanda si sono opposti CO 1, proprietari del fondo (part. 688) situato oltre il ruscello, che hanno contestato il progetto tanto dal profilo della sufficienza dei piani, quanto dal profilo delle distanze dal corso d'acqua, delle altezze e degli indici.
Raccolto il preavviso favorevole del Dipartimento del territorio, il 9 settembre 2004 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta, respingendo l'opposizione dei vicini.
B. Con giudizio 19 aprile 2005 il Consiglio di Stato ha annullato il provvedimento, accogliendo l'impugnativa contro di esso inoltrata dagli opponenti.
Dal profilo formale, il Governo ha anzitutto ritenuto che i piani allegati alla domanda fossero carenti ed in parte incongruenti con le sezioni del terreno allestite dal geometra. Già per questo motivo il ricorso avrebbe dovuto essere accolto.
Nel merito, esso ha invece ritenuto che la rampa d'accesso all'autorimessa non rispettasse la distanza minima dai corsi d'acqua (m 6.00) prescritta dalle NAPR in quanto sorretta da un muro edificato ad appena 5.00 m dal ruscello. Lesiva del diritto sarebbe pure l'altezza dei due blocchi, che supererebbe quella massima ammissibile, dovendosi conteggiare anche l'ingombro verticale costituito dalle opere poste sul tetto. Difformi, seppur di poco, sarebbero infine anche l'indice d'occupazione (i.o.) e quello di sfruttamento (i.s.). Ulteriori censure sollevate dagli opponenti sono state disattese.
C. Contro il predetto giudizio, la ditta soccombente si aggrava davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendone l'annullamento e postulando il ripristino della licenza rilasciatale dal municipio.
L'insorgente nega anzitutto che i piani siano carenti. Prova ne sarebbe che il municipio ed il Consiglio di Stato hanno potuto verificare senza difficoltà l'altezza degli edifici dei due blocchi. Ad eventuali manchevolezze dei piani si sarebbe peraltro potuto ovviare esigendone il completamento.
La rampa d'accesso all'autorimessa, prosegue, è stata autorizzata in precedenza e parzialmente realizzata. Non potrebbe dunque essere rimessa in discussione. Il fatto che verrebbe utilizzata da un numero di utenti maggiore di quello previsto in occasione del rilascio del permesso originario non giustificherebbe il diniego della licenza.
Conforme al diritto sarebbe pure l'altezza degli edifici. Contrariamente a quanto assunto dal Consiglio di Stato, l'altezza del gradone superiore (blocco A) non andrebbe infatti misurata a partire dal sottostante livello del terreno, ma dalla soletta di copertura dell'autorimessa, la cui altezza è già compresa in quella del gradone inferiore (blocco B). L'altezza dei manufatti previsti sul tetto, parificabili a corpi tecnici, non andrebbe invece aggiunta a quella degli edifici su cui insistono.
Il sorpasso degli indici, conclude l'insorgente, sarebbe minimo. Rientrerebbe nei limiti di una ragionevole tolleranza e potrebbe comunque essere facilmente corretto subordinando la licenza ad opportune clausole accessorie.
D. All'accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, che ne postula il rigetto senza formulare particolari osservazioni.
Il municipio si conferma invece nelle osservazioni presentate in prima istanza.
A favore del diniego della licenza si pronunciano infine gli opponenti, che, riproposte in questa sede anche alcune delle eccezioni sollevate senza successo in prima istanza, contestano in modo estremamente dettagliato le tesi dell'insorgente con argomenti che per quanto necessario verranno discussi nei seguenti considerandi.
Considerato, in diritto
1.2. Il giudizio può essere emanato sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 PAmm). Il sopralluogo chiesto dall'insorgente per constatare la situazione delle opere in parte già realizzate, che servirebbero per accedere all'autorimessa, non appare atto a procurare a questo tribunale la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti per il giudizio. Se l'istanza inferiore ha accertato la fattispecie in modo incompleto, questo tribunale può peraltro annullare la decisione impugnata e rinviarle la causa per nuovo giudizio (art. 65 cpv. 2 PAmm).
2.Abilitazione dell'architetto progettista
2.1. A norma dell'art. 4 cpv. 2 LE, i progetti e i documenti annessi devono essere elaborati e firmati dal un architetto o da un ingegnere, a seconda della natura dell'opera, entrambi iscritti all'albo OTIA.
2.2. La progettista, arch. Isabelle Aichinger, risulta iscritta all'albo OTIA nel gruppo professionale architettura con titolo di 1° livello (REG A; cfr. www.otia.ch/otia/store/albo_310.305.pdf). Cadono quindi nel vuoto le obiezioni sollevate in proposito dai resistenti.
3.Sufficienza dei piani
3.1. I piani devono fornire tutte le indicazioni atte a rendere chiaramente comprensibili la natura e l'estensione delle opere oggetto della domanda (art. 11 cpv. 1 RLE). La norma intende assicurare un accertamento corretto dei fatti rilevanti in modo da consentire all'autorità ed a tutti gli interessati di verificare compiutamente la conformità dell'opera prevista con il diritto materiale concretamente applicabile (Adelio Scolari, Commentario, IIa ed., ad art. 4 LE n. 732 e rimandi). In ossequio al principio di proporzionalità, insufficienze di lieve momento della documentazione prodotta con la domanda di costruzione possono comunque essere sanate nel corso della procedura mediante completamento.
3.2. Nel caso concreto, i piani prodotti dall'insorgente sono relativamente completi. Manca invero la sezione n. 2 della part. 768, allestita dall'ing. __________ e ripetutamente richiesta dai resistenti, che avrebbe verosimilmente permesso di valutare meglio la pendenza del terreno immediatamente antistante alla facciata nord, ma, nel complesso, la documentazione allegata alla domanda di costruzione consente comunque di trarre conclusioni affidabili circa la conformità del progetto con le norme di diritto materiale applicabili al caso.
Le ulteriori obiezioni sollevate dai resistenti con riferimento alla sufficienza dei piani possono rimanere indecise, poiché il ricorso non può comunque essere accolto per i motivi che seguono.
4.Distanza della rampa dal corso d'acqua
4.1. Giusta l'art. 10 cpv. 1 NAPR, la distanza minima delle nuove costruzioni dal filo esterno degli argini o della riva naturale dei corsi d'acqua non corretti è di m 6.00. La norma non prevede la possibilità di concedere deroghe.
4.2. Il controverso progetto prevede in concreto di realizzare l'accesso veicolare all'autorimessa sotterranea, portando a termine la costruzione della rampa, sorretta da un muro distante da 3 a 5 m dal ruscello, di cui si è detto in narrativa, che il municipio avrebbe autorizzato alcuni anni or sono nel quadro di licenze concesse e successivamente rinnovate per la costruzione di case d'abitazione sulla part. 768. Su questo punto, l'istruttoria esperita dal Consiglio di Stato è carente, poiché i piani e le licenze acquisite agli atti non contemplano i manufatti che sono stati sinora effettivamente realizzati almeno allo stato grezzo e che risultano riportati dalla mappa ufficiale.
Non mette tuttavia conto di rinviare gli atti all'istanza inferiore affinché proceda agli accertamenti mancanti, poiché, come detto, il ricorso deve in ogni caso essere respinto.
5.1. Giusta l'art. 40 cpv. 1 LE, l'altezza di un edificio è misurata dal terreno sistemato al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda o del parapetto. Determinanti sono quindi gli ingombri verticali compresi tra i due punti di misurazione indicati dalla legge. Per principio, il punto superiore di misurazione (filo del cornicione di gronda o parapetto) si situa in corrispondenza del perimetro esterno delle costruzioni (facciate); riferimento, quest'ultimo, al quale viene fatto capo anche per misurare le distanze.
Per edifici contigui, soggiunge l'art. 40 cpv. 2 LE, l'altezza è misurata per ogni singolo edificio. Questa prescrizione si limita a sottolineare che tutte le componenti di un edificio strutturato in singoli corpi contigui, disposti orizzontalmente sul terreno, sono tenute a rispettare i limiti d'altezza. Analogamente, dispone ancora la stessa norma, si procede per costruzioni in pendio, articolate sulla verticale, a condizione che si verifichi tra corpi situati a quote diverse una rientranza di almeno 12 m. Questa singolare disposizione è stata concepita soprattutto in funzione dell'esigenza di limitare la costruzione di edifici a gradoni su terreni in pendio. Essa mira essenzialmente ad impedire uno sfruttamento inadeguato delle possibilità edificatorie date dalla configurazione del suolo, limitando lo sviluppo verticale di queste costruzioni attraverso l'imposizione di un particolare criterio di misurazione dell'altezza, che cumula le altezze dei singoli corpi previsti senza rispettare un arretramento fra loro di almeno 12 m (STA 28.10.03 in re H.).
L'altezza dei singoli gradoni va misurata conformemente all'art. 40 cpv. 1 LE, ovvero a partire dal livello del terreno sistemato su cui insiste la facciata sino al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda o del parapetto. Per la facciata rivolta verso valle del gradone più basso e per le facciate laterali torna applicabile la facilitazione prevista dall'art. 41 LE, che permette di sistemare il terreno con terrapieni non computabili sull'altezza nella misura in cui non sono più alti di m 1.50 ad una distanza di 3.00 m dal piede della facciata. Per le facciate orientate verso valle dei gradoni superiori fa invece stato il livello del terreno sistemato ai piedi degli spigoli laterali.
Contrariamente a quanto sostiene la ricorrente, l'altezza di questi gradoni non è misurata a partire dalla soletta di copertura del gradone sottostante. Lo esclude chiaramente il testo dell'art. 40 cpv. 1 LE, che impone di misurare l'altezza a partire dal terreno sistemato. Accreditando la tesi della ricorrente, questi gradoni, in corrispondenza degli spigoli, presenterebbero altrimenti due altezze diverse: una (H1) per la facciata laterale, misurata a partire dal terreno sistemato su quel versante ed un'altra (H2) per la facciata a valle, misurata invece a partire dalla soletta di copertura del gradone sottostante. Dal fatto che l'altezza della parte di facciata coperta dal gradone sottostante sia già stata computata nel quadro della determinazione dell'altezza di questo corpo edilizio non discende affatto che non se ne debba tener conto nell'ambito della misurazione dell'altezza del gradone sovrastante.
H1 H2
5.2. Giusta l'art. 12 cpv. 1 NAPR, l'altezza massima delle nuove costruzioni è di m 8.00. Quando la pendenza media del terreno supera il 30%, soggiunge la norma (cpv. 2), l'altezza massima delle nuove costruzioni è di m 10.00. Determinante, ai fini della concessione dell'abbuono, è la pendenza della porzione di terreno compresa tra la facciata a monte e la facciata a valle (STA 23.12.94 in re B.). Per facciata va considerato il limite esterno della superficie edificata, ovvero dell'ingombro. Se la facciata a valle è dotata di balconi larghi più di m 1.10 o lunghi più di un terzo del suo sviluppo fa pertanto stato il filo esterno di questi manufatti (art. 41 cpv. 1 RLE).
5.3. Il controverso complesso immobiliare si configura come una costruzione a due gradoni. Quello a monte (blocco A) è strutturato su tre piani abitabili ed un quarto seminterrato adibito ad autorimessa. Quello a valle (blocco B) è invece disposto su due livelli, entrambi abitabili e comprende anche la parte di autorimessa che sporge oltre la facciata a valle del gradone superiore.
blocco B blocco A
m 16.50
terreno naturale
5.3.1. La facciata ovest del blocco B, misurata in base alla sezione trasversale (piano 10) a partire dal terreno sistemato mediante formazione di un terrapieno sino al filo superiore della soletta di copertura dell'edificio, è alta al massimo m 5.63. Il terrapieno, a 3.00 m dal piede della facciata, è alto m 3.50. L'altezza del blocco B, determinata conformemente agli art. 40 e 41 LE, è quindi di m 7.63. Rispetta dunque l'altezza massima (m 8.00) prescritta dall'art. 12 cpv. 1 NAPR.
Contrariamente a quanto ritiene il Consiglio di Stato, l'altezza dei tre corpi in vetro di m 3.20 x 5.22, alti m 2.20, posti a copertura dei tre ingressi sul tetto del blocco B , non va aggiunta a quella dell'edificio sottostante. I manufatti possono in effetti essere assimilati a corpi tecnici rientranti negli ingombri usuali esclusi per prassi dal computo dell'altezza degli edifici (Scolari, op. cit., ad art. 40/41 LE n. 1235).
Se l'altezza di questa facciata, in corrispondenza dell'angolo con la facciata nord, sia superata, come sostengono i resistenti in base al piano 13, è questione che può rimanere indecisa.
5.3.2. L'altezza del blocco A, misurata a partire dal terreno sistemato a lato della facciata sud sino al filo superiore della soletta di copertura, prescindendo dai tre corpi previsti sul tetto, è di 10.00 m. Misurata, come prescrive l'art. 40 cpv. 1 LE, sino al filo superiore del parapetto previsto in posizione arretrata di alcuni metri dalla facciata ovest, risulta invece di 11.00 m. Supera quindi abbondantemente l'altezza massima che può essere autorizzata grazie all'abbuono fissato dall'art. 12 cpv. 2 NAPR. Il sorpasso è ancor più consistente se si tiene conto anche dell'altezza (m 2.80) dei tre manufatti previsti sul tetto di questo blocco, che, non servendo solo per coprire le scale e l'ascensore, ma anche per creare dei vani destinati ripostiglio e delle nicchie ad uso cucina, non possono essere assimilati a corpi tecnici non computabili sull'altezza.
Al gradone superiore (blocco A), peraltro, non può nemmeno essere concesso l'abbuono di 2.00 m, previsto dall'art. 12 cpv. 2 NAPR, sull'altezza massima (m 8.00) altrimenti prescritta per la zona residenziale R. Contrariamente a quanto ritenuto dal municipio e dal Consiglio di Stato, la pendenza del terreno su cui insiste non supera infatti il limite minimo del 30%.
La larghezza di questo gradone va misurata dalla facciata a monte sino al filo esterno dei balconi coperti, che concorrono a definirne l'ingombro, non potendo, a causa della loro estensione, beneficiare della facilitazione prevista dall'art. 41 cpv. 1 RLE. Così misurato, il blocco A è largo m 16.50.
La pendenza del terreno naturale, calcolata in base ai piani fra questi due estremi, è la seguente:
Piano
H monte
H valle
Δ H
Pendenza
n. 10
463.40
458.50
4.90
29.69%
Sez. 3 part. 767 (ing. __________)
464.50
459.20 (?)
5.30
32.21 %
Sez. part. 768 (ing. __________)
462.80
458.50
4.30
26.06 %
n. 13 facciata nord
462.50
458.50
4.00
24.24 %
n. 13 facciata sud
463.00
458.50
4.50
27.27 %
Dalla sezione 2 della part. 767, allestita dall'ing. __________, che la ricorrente, nonostante le reiterate richieste degli opponenti, non ha prodotto, si può inoltre dedurre con sufficiente approssimazione che la pendenza del terreno naturale in prossimità della facciata nord, calcolata tra il punto 4 (situato sulla strada, a quota m 465.39) ed il punto 3 (situato 31.5 m più a valle, a circa m 2.50 dallo spigolo nordovest del gradone A, alla quota di m 459.00), è addirittura leggermente inferiore al 20%.
Dal profilo dell'altezza, il blocco A non può dunque essere autorizzato.
6.1. Nella zona residenziale R l'indice d'occupazione massimo (i.o.) è del 30% (art. 28 NAPR). La superficie edificabile concretamente disponibile è di 7'431 mq. La superficie edificata massima ammissibile ammonta dunque a mq 2'229.30. I calcoli della superficie edificata allestiti dalla ricorrente, dall'ufficio tecnico di __________ e dagli opponenti giungono a risultati discordanti.
Il calcolo, non dettagliato, dell'i.o. annesso alla domanda di costruzione si fonda su una superficie edificabile di 2'278.82 mq (eccedenza: + 49.52 mq). Per l'ufficio tecnico (UT) di __________ la superficie edificabile ammonterebbe invece a 2'281.83 mq (eccedenza: + 52.53 mq, i.o. = 30.07%). Un nuovo calcolo dell'istante in licenza, che deduce una superficie complessiva di 19.21 mq degli atri delle entrate previste sul lato est, fa stato di una superficie edificata di mq 2'240.14 (eccedenza: + 10.84 mq).
Gli opponenti, dal canto loro, pretendono invece di computare nella superficie edificabile anche la superficie delle tre passerelle (3 x 2.50 x 7.50 = 56.25 mq), previste sul lato est per accedere agli appartamenti del piano superiore del blocco A, nonché quella della piscina all'aperto (m 5 x 12), siccome inserita in un terrapieno che verso valle è alto circa 3 m.
Il Consiglio di Stato ha sostanzialmente condiviso il calcolo dell'UT, deducendo soltanto la superficie dei sei balconi di 3.75 mq l'uno (totale: mq 22.50) previsti sulla facciata est, in quanto sporgenti per meno di m 1.10 e lunghi meno di un terzo della stessa (art. 40 cpv. 2 e 41 cpv. 1 RLE). Il sorpasso di indice (30.04%) è stato considerato irrisorio.
La ricorrente non contesta che la costruzione determini un leggero sorpasso della superficie edificabile massima ammissibile. Ritiene tuttavia che l'eccedenza rientri nei limiti di una ragionevole tolleranza, che il Consiglio di Stato, negandolo, abbia violato l'autonomia comunale e che il difetto possa comunque essere facilmente corretto eliminando la parte di autorimessa (31 mq) prevista sul lato nord sporgente dal terreno naturale per un'altezza superiore a m 1.50.
Al riguardo, va anzitutto osservato che - per principio - i limiti di indice vanno applicati senza abbuoni. L'istante in licenza, soprattutto nel caso di nuove costruzioni, non ha diritto alla concessione di un supplemento rientrante nei limiti di una ragionevole tolleranza. Una certa benevolenza può giustificarsi per motivi di proporzionalità soltanto in casi del tutto particolari, che nel caso concreto non sono di certo dati, nulla impedendo alla ricorrente di elaborare un progetto conforme alle prescrizioni. L'esperienza ha invero dimostrato che la tolleranza manifestata dalle autorità nei confronti di domande di costruzione non conformi ha per finire indotto molti richiedenti ad elaborare progetti che non solo sfruttavano le possibilità edificatorie sino all'ultimo centimetro quadrato, ma superavano sistematicamente i limiti di indice di qualche punto percentuale. Già per questo motivo, il sorpasso, per quanto modico possa apparire, non può essere autorizzato.
A ciò si aggiunge, che la superficie edificata eccedente non è di soli 30.03 mq, come ritenuto dal Consiglio di Stato, ma ammonta ad almeno 86.28 mq, dovendosi conteggiare anche la superficie (mq 56.25) delle tre passerelle, che il progetto prevede sul lato est dell'edificio (cfr. STA 27.11.89 in re __________; Scolari, op. cit., ad art. 38 LE, n. 1139).
A torto rimprovera l'insorgente al Consiglio di Stato di aver violato l'autonomia comunale negando al municipio la possibilità di applicare in modo tollerante il limite di indice fissato dall'art. 28 NAPR. Il valore è fissato in termini assoluti, che non lasciano all'autorità comunale alcun margine d'apprezzamento.
6.2. Analoghe considerazioni valgono per l'indice di sfruttamento (i.s.), che l'art. 28 NAPR limita a 0.45. Non sussistono ragioni particolari per autorizzare gli 8 mq di SUL eccedente, calcolati dalla stessa ricorrente con la domanda di costruzione.
Il sorpasso è peraltro più consistente, poiché la superficie dei tre accessi agli appartamenti del blocco B (mq 22.50) non può essere esclusa dal computo della SUL.
Non occorre procedere a verifiche più approfondite, poiché il ricorso non può comunque essere accolto.
La tassa di giustizia, commisurata ai valori in discussione (> 7 mio di fr.) ed al lavoro occasionato dall'impugnativa, va posta a carico della ricorrente.
Non si assegnano ripetibili, poiché i resistenti non sono patrocinati da un legale iscritto al registro degli avvocati e non hanno nemmeno dimostrato di aver dovuto sopportare particolari spese per tutelare adeguatamente i loro interessi.
Per questi motivi,
visti gli art. 21, 38, 40, 41 LE; 12, 28 NAPR di __________; 3, 18, 28, 60, 61 PAmm;
dichiara e pronuncia:
Il ricorso è respinto.
La tassa di giustizia di fr. 5'000.- è posta a carico della ricorrente.
Intimazione a:
; ; ; .
terzi implicati
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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