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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2004.120
Data decisione, Autorità: 12.08.2005, IICCA
Titolo: contratto di locazione per locali commerciali, abuso di diritto nell'invocare la mancanza di conciliazione preventiva alla causa giudiziaria a istruttoria avanzata -
Incarto n. 12.2004.120
Lugano 12 agosto 2005/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente, Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2002.68 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord promossa con petizione 10 giugno 2002 da
AO 1 rappr. da RA 2
contro
AP 1 rappr. da RA 1
per chiedere il versamento di fr. 564'000.- oltre interessi al 5% dal 31 dicembre 2000 e il rigetto dell’opposizione interposta al PE __________ dell’UE di __________, nella quale il Pretore ha respinto con decreto 8 giugno 2004 la domanda di nullità della procedura per carenza della procedura di conciliazione presentata dal convenuto;
appellante il convenuto, il quale con atto di appello del 25 giugno 2004 chiede che in riforma dell’impugnato decreto l’azione sia respinta per carenza del tentativo di conciliazione, obbligatorio in materia di locazione;
mentre l’attore ha postulato la reiezione dell’appello, previa ammissione al beneficio dell’assistenza giudiziaria, con le osservazioni del 12 agosto 2004;
letti ed esaminati gli atti di causa,
considerato
in fatto: A. Con petizione 10 giugno 2002 AO 1 ha convenuto in causa davanti alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord AP 1, adducendo di aver stipulato con quest’ultimo nel 1994 un contratto di locazione per lo stabile situato in via __________ a , che comprendeva l’esercizio pubblico denominato “”, alcune camere, un appartamento e i posteggi, e un contratto d’opzione per l’acquisto dello stabile, in forza del quale l’attore afferma di aver versato al convenuto fr. 364'000.- a titolo di acconto sul prezzo di acquisto e di aver eseguito nello stabile lavori costati almeno fr. 200'000.- per renderlo conforme all’uso pattuito. In pari tempo AO 1 ha postulato l’ammissione al beneficio dell’assistenza giudiziaria. AP 1 si è opposto all’azione con la risposta del 2 settembre 2002, contestando le pretese dell’attore, fondate su allegazioni e documenti falsi. Nella replica del 20 settembre 2002 e nella duplica del 21 ottobre 2002 le parti si sono confermate nelle rispettive domande di giudizio. Il Pretore ha concesso all’attore il beneficio dell’assistenza giudiziaria con ordinanza 7 novembre 2002.
B. All’udienza preliminare del 12 dicembre 2002 l’attore ha confermato le domande di petizione, alle quali si è opposto il convenuto. Entrambe le parti hanno offerto numerosi mezzi di prova, che il Pretore ha parzialmente accolto con l’ordinanza del 9 maggio 2003. L’istruttoria ha avuto inizio il 23 settembre 2003. Il 7 maggio 2004 il nuovo patrocinatore del convenuto ha presentato una domanda processuale intesa all’accertamento della nullità della petizione e di tutti gli atti successivi per mancanza della preventiva procedura di conciliazione obbligatoria in materia di locazione. L’attore si è opposto il 13 maggio 2004 alla domanda processuale. Con decreto dell’8 giugno 2004 il Pretore ha respinto la domanda processuale e ha posto la tassa di giustizia di fr. 300.- e le spese a carico del convenuto, con l’obbligo di rifondere all’attore fr. 150.- a titolo di ripetibili.
C. AP 1 è insorto contro il giudizio del Pretore con un appello del 25 giugno 2004, con il quale chiede, previa concessione al rimedio dell’effetto sospensivo, la riforma del giudizio impugnato con l’accoglimento della domanda processuale e lo stralcio dai ruoli della causa per irricevibilità della petizione 10 giugno 2002 e nullità di ogni successivo atto processuale, protestando spese e ripetibili. Nelle osservazioni del 12 agosto 2004 AO 1 postula, previa ammissione al beneficio dell’assistenza giudiziaria, la reiezione dell’appello, pure con protesta di spese e di ripetibili. Il Presidente della Camera ha concesso il 1° luglio 2004 effetto sospensivo all’appello.
e ritenuto
in diritto: 1. Nella fattispecie il Pretore ha rilevato che i contratti agli atti e sui quali l’attore fondava le sue pretese si riferivano a un esercizio pubblico e ai locali a esso collegati, da considerare locali commerciali, motivo per il quale la mancanza del preventivo tentativo di conciliazione non comportava l’irricevibilità della petizione e la nullità degli atti processuali successivi, le parti avendo rinunciato per atti concludenti a rivolgersi all’ufficio di conciliazione in materia di locazione, come ammesso dalla giurisprudenza, il convenuto avendo sollevato l’eccezione di nullità un anno e mezzo dopo l’inoltro della petizione.
L’appellante rimprovera al Pretore di aver seguito una giurisprudenza del Tribunale federale emanata nel 1996, che non trova conforto nella dottrina e di fatto smentita da altre sentenze del medesimo alto Tribunale, che ha sempre ribadito l’obbligatorietà del preventivo tentativo di conciliazione in vertenze di locazione, pena la nullità della procedura giudiziaria. Egli ribadisce che un processo in materia di locazione avviato in assenza di un previo tentativo di conciliazione davanti alla competente autorità è nullo e che il vizio non può essere sanato successivamente, come più volte affermato dalla giurisprudenza cantonale e federale.
A norma dell’art. 274a CO, ogni contestazione riguardante contratti di locazione di locali d’abitazione e commerciali deve obbligatoriamente essere sottoposta al competente ufficio di conciliazione prima di poter adire il giudice civile (DTF 118 II 307 consid. 3b/bb e cc, DTF 124 III 21 consid. 2b pag. 23; Cocchi/Trezzini, CPC–TI, Lugano 2000, m. 1 segg. ad art. 404). Si tratta di una norma imperativa di competenza stabilita dal diritto federale. Una causa giudiziaria avviata in mancanza del presupposto della tentata conciliazione davanti all’Ufficio di conciliazione è nulla per l’irricevibilità della petizione, senza che la nullità – assoluta – possa essere sanata in virtù del principio dell’economia processuale, palesemente inefficace a fronte di una sanzione prevista dal diritto federale (Cocchi/Trezzini, CPC-TI appendice 2002-2004, m. 22 ad art. 404).
Il Tribunale federale ritiene che nelle vertenze relative alla locazione di locali commerciali il diritto federale non vieta alle parti di rinunciare alla procedura di conciliazione, per convenzione o per atti concludenti (sentenza 4C.255/1995 del 4 gennaio 1996 consid. 2e, pubblicata in Rep. 1996 n. 10, tradotta in Droit du bail 1998 n. 24 pag. 27 e in Mietrechtspraxis 1997 pag. 175). Tale giurisprudenza, resa in un caso ticinese, è stata confermata ancora con sentenza 4C.17/2004 del 2 giugno 2004 (citata da Cocchi/Trezzini, CPC-TI App m. 20 ad art. 404), nonostante le critiche mosse alla sentenza del 1996 (cfr. Rep. 1996 pag. 27).
In concreto è pacifico che la causa giudiziaria è stata introdotta il 10 giugno 2002 senza essere stata sottoposta alla procedura preventiva di conciliazione prevista dall’art. 274a CO. La vertenza trae origine da un contratto relativo a un esercizio pubblico e ai locali annessi, che rientrano nella nozione di locali commerciali. Come rilevato con pertinenza dal Pretore, il convenuto si è costituito in giudizio senza eccepire il vizio formale della petizione, ha presentato la risposta e la duplica, ha partecipato all’udienza preliminare e alle prime fasi dell’istruttoria, per poi chiedere di constatare la nullità della procedura il 7 maggio 2004, dopo aver cambiato il proprio patrocinatore. In siffatte circostanze si deve ritenere che le parti hanno accettato con atti concludenti di rinunciare alla preventiva procedura di conciliazione. La circostanza di prevalersi di un vizio formale dopo un anno e mezzo di procedura, a istruttoria avanzata, costituisce una violazione della buona fede processuale (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 21 ad art. 404). Ne deriva che a giusta ragione il Pretore ha respinto la domanda processuale del 7 maggio 2004. L’appello deve dunque essere respinto.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC). La domanda di assistenza giudiziaria presentata nella procedura di appello dall’attore può essere accolta. L’esistenza del requisito dell’indigenza (art. 14 lett. b Lag) è attestata dal certificato municipale prodotto e dai numerosi attestati di carenza di beni, mentre la sua resistenza all’appello presentava probabilità di esito favorevole (art. 14 lett. a Lag).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
L’appello 25 giugno 2004 di AP 1 è respinto.
L’istanza di ammissione al beneficio dell’assistenza giudiziaria per la procedura di appello presentata da AO 1 è accolta, con il gratuito patrocinio dell’avv. RA 2.
Le spese della procedura di appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 250.-
b) spese fr. 50.-
totale fr. 300.-
da anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere alla parte appellata fr. 400.- per ripetibili.
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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