AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 15.2004.151
Data decisione, Autorità: 09.12.2004, CEF
Titolo: Spese amministrazione immobile. Spese di massa. Anticipo spese.
Incarto n. 15.2004.151
Lugano
CJ/sc/dp
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici:
Chiesa, presidente, Pellegrini e Walser
segretario:
Jaques
statuendo sul ricorso 6 agosto 2004 di
RI 1 rappr. dall' RA 1
contro
l’operato dell’CO 1 e meglio contro il provvedimento 23 agosto 2004 in materia di tasse e spese emesso nella procedura n. __________ promossa dalla ricorrente contro
PI 1
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto
in fatto: A. Il 5 giugno 2002, su domanda della ricorrente, l'CO 1 ha fatto notificare a PI 1 il precetto esecutivo n. __________ tendente alla realizzazione di una cartella ipotecaria di fr. 1'000'000.-- gravante la part. __________ RFD di __________, per l'incasso di fr. 1'000'000.-- (doc. F).
B. Avendo la procedente chiesto l'amministrazione coatta del fondo, adibito a esercizio pubblico, l'Ufficio, il 6 agosto 2002, le ha richiesto un anticipo spese di fr. 5'000.--, poi effettivamente versato. Il 9 ottobre 2002, la società conduttrice, S.A., è stata diffidata di pagare le pigioni scadute dopo il 1. luglio 2002 all'Ufficio.
C. Il 10 dicembre 2002, l'Ufficio ha conferito all'avv. __________ __________ l'incarico d'incassare le pigioni arretrate dal 1. luglio 2002, osservando come presso la Pretura , fosse già pendente una causa per l'incasso degli affitti relativi ad un periodo anteriore. Il 23 febbraio 2003, l'avv. __________ ha accettato l'incarico, precisando che la propria tariffa oraria era di fr. 200.--/ora, e ha comunicato di aver formulato una domanda di esecuzione contro __________ S.A. per l’incasso di fr. 69'600.-- pari all’importo delle pigioni impagate per il periodo dal 1° luglio 2002 al 28 febbraio 2003. Il 16 luglio 2003, l’avv. __________ ha ottenuto il rigetto in via provvisoria dell’opposizione interposta da __________ S.A. (sentenza 16 luglio 2003 della Pretura __________ [inc. EF.]).
D. L'11 giugno 2003, l'avv. __________ ha informato l'Ufficio dell'avvio di una causa di sfratto e il 3 luglio 2003 gli ha comunicato la citazione all'udienza di discussione fissata per il 21 luglio 2003. Il 18 luglio 2003, la banca procedente ha chiesto all'Ufficio il rinvio dell'udienza all'inizio di settembre, riferendo di trattative con __________ e una terza società per la vendita del fondo. Il 22 luglio 2003, l'avv. __________ ha comunicato direttamente alla procedente che l'udienza era stata rinviata al 15 settembre 2003 e che, salvo indicazioni contrarie, egli avrebbe sospeso l'esecuzione per l'incasso degli affitti (nel frattempo pervenuta allo stadio del rigetto provvisorio dell'opposizione) fino alla nuova trattativa. Il 12 settembre 2003, la banca procedente, adducendo il medesimo motivo, ha chiesto all'Ufficio un nuovo rinvio dell'udienza alla fine di ottobre 2003. L'8 ottobre 2003, l'avv. __________ ha confermato alla ricorrente il differimento alla data del 20 novembre 2004 e la sospensione dell'azione di disconoscimento di debito promossa da __________ Il 3 dicembre 2003, la banca ha chiesto un terzo rinvio, che è stato concesso per il 26 febbraio 2004. Con scritti 5 gennaio, 19 gennaio, 27 febbraio, 27 maggio, 4 giugno, 12 luglio e 28 luglio 2004, l'avv. __________ ha informato la ricorrente su fatti riguardanti l'amministrazione, l'ultimo essendo l'accoglimento dell'istanza di sfratto (sentenza 27 luglio 2004 della Pretura __________, inc. __________).
E. Nel frattempo, l'esecuzione contro PI 1 è proseguita fino alla pubblicazione dell'avviso d'incanto, avvenuta sul Foglio ufficiale cantonale __________, e alla comunicazione agli interessati dell'elenco oneri (scritto 8 giugno 2004, doc. G).
F. Il 3 agosto 2004, 3 giorni prima dell'asta, è stato pronunciato il fallimento della società escussa. Con decisione 5 agosto 2004, l'CO 1 ha annullato l'incanto (doc. H).
G. Il 23 agosto 2004, l'CO 1 ha ritornato alla ricorrente la sua domanda di vendita 24 marzo 2003 e le ha chiesto il pagamento di fr. 13'000.-- a titolo di spese e competenze, oltre all’anticipo di fr. 5'000.-- già versato il 16 settembre 2002. Il conto delle tasse e delle spese allegato contempla tasse per un importo complessivo di fr. 1'906,35, spese di porto per fr. 145.-- e "sborsi Ufficio" pari a fr. 15'948,65 (cfr. doc. I). Dagli estratti dei conti interni dell'Ufficio n. __________ e __________ relativi all'escussa, pure allegati allo scritto 23 agosto 2004, si evince che l'Ufficio ha portato in conto, quali passivi, i seguenti importi:
Data
Descrizione
Importo
Conto __________
30.6.03
a Avv. __________ / reso ant. inc. affitti
2'000.--
13.8.03
a Pretura __________
250.--
20.8.03
a Avv. __________ - saldo nota 14.8.03
2'251.--
23.8.04
a avv. __________ saldo nota 13.08.04
2'325,90
23.8.04
A Pretura __________
1'100.--
Conto __________
20.12.02
A UR per estratti
13.--
25.7.03
A Arch. __________ - nota perizia
1'830.--
18.5.04
a __________, __________ / premio
5'965,70
28.5.04
nota FUC - avviso incanto
118,15
17.6.04
a UEF __________
36.--
per un totale complessivo di fr. 15'947,85, di cui fr. 6'576,90 a favore dell'avv. __________. Sono inoltre stati annessi i documenti giustificativi riferiti a tali passivi.
H. La banca ricorrente si aggrava contro il provvedimento 23 agosto 2004, lamentando la mancata indicazione dell'esatta base legale invocata, la poca chiarezza dei conteggi presentati, la carente corrispondenza degli importi indicati quali "sborsi d'ufficio" con l'estratto conto e i giustificativi consegnati alla creditrice, la violazione del precetto dell'art. 27 OTLEF, che fissa la tassa per l'amministrazione di fondi al 5% delle pigioni o dei fitti riscossi o da riscuotere durante l'amministrazione, così come il fatto di non essere mai stata direttamente interpellata circa l'amministrazione del fondo. La ricorrente ritiene inoltre che i costi dell'amministrazione coatta vadano accollati alla fallita, denuncia una violazione dell'art. 36 RFF in quanto l'importo delle spese non è stato indicato nell'elenco oneri e contesta la proporzionalità e l'adeguatezza dell'importo di fr. 15'948,65, che non concernerebbe per nulla la procedente.
I. Nelle sue osservazioni, l'Ufficio si è limitato a confermare la correttezza del proprio operato.
L. Dando seguito alla richiesta 16 novembre 2004 di questa Camera, l’CO 1 ha trasmesso in data 19 novembre 2004 un conteggio particolareggiato delle tasse e spese ai sensi dell’art. 3 OTLEF, con l’indicazione per ogni posta della norma della OTLEF applicata. Sulle allegazioni 29 novembre 2004 della la ricorrente si dirà, per quanto necessario ai fini del presente giudizio, nei seguenti considerandi.
considerando
in diritto: 1. La ricorrente ritiene che i costi dell'amministrazione coatta vadano accollati alla fallita, senza però citare nessuna norma legale a sostegno della propria censura. Che comunque non esiste.
1.1. Sia le spese di massa che i debiti di massa hanno quali caratteristiche comuni il fatto che traggono origine da una circostanza posteriore all'apertura del fallimento (DTF 120 III 156, cons. 2b, con rif.), costitutiva di un impegno della massa e non del fallito a titolo personale (cfr. Amonn/Walther, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 7a ed., Berna 2003, n. 2 ad § 48). Anche se i commentatori (cfr. M. Staehelin, Basler Kommentar zum SchKG, vol. III, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n. 10 ad art. 262; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. III, Losanna 2001, n. 21 ad art. 262) sembrano limitare ai soli debiti di massa il presupposto dell'origine posteriore all'apertura del fallimento, questo vale anche per le spese di massa, siccome esse sono generate dall'attività dell'amministrazione del fallimento, per definizione successiva alla dichiarazione di fallimento. Le poche eccezioni a questo principio richiedono una base legale esplicita (ad. es. art. 310 cpv. 2 LEF). L'art. 199 cpv. 1 LEF, che prevede che sono pure devoluti alla massa i beni pignorati non ancora realizzati al momento della dichiarazione di fallimento, non prescrive che le spese di amministrazione di tali beni siano da considerare quali debiti di massa: sono al contrario debiti dell'escusso (e futuro fallito), in quanto sorti prima dell'apertura del fallimento, che devono essere anticipati dal procedente (art. 68 cpv. 1 LEF) il quale può insinuarli nel fallimento e chiederne l'iscrizione nella graduatoria (cfr. art. 244 ss. LEF). Va lasciata aperta la questione – che non compete a questa Camera risolvere – di sapere se queste spese sono da collocare in terza classe o se sono garantite dal diritto di pegno legale previsto all’art. 818 cpv. 1 n. 2 CC.
1.2. Le spese di cui alla decisione impugnata, eccettuate quelle relative ai premi dell’assicurazione immobile (cfr. infra ad 1.3), sono anteriori all'apertura del fallimento. Non sono pertanto debiti della massa. Di conseguenza, siccome dette spese non sono potute essere prelevate sul ricavo della realizzazione – che non ha potuto aver luogo nell'ambito dell'esecuzione per motivi non ascrivibili all'Ufficio –, quest'ultimo, seppur non ne avesse chiesto in precedenza una sufficiente anticipazione, è legittimato a chiederne la rifusione alla ricorrente (cfr. Gilliéron, vol. I, n. 14 ad art. 68, con rif.).
1.3. Dal conto generale n° __________ risulta che l’Ufficio, il 18 maggio 2004, ha pagato all’assicurazione __________ fr. 5'965,70 a titolo di premi, importo che corrisponde a quello indicato nella fattura 12 maggio 2004, relativo alla polizza di assicurazione immobile (“Gebäudeversicherung”) n° __________, per il periodo dal 1° maggio 2004 al 30 aprile 2005. Orbene, gran parte di questo periodo è successivo all’apertura del fallimento di PI 1, avvenuta il 3 agosto 2004. I relativi premi ([365 – 94]/365 x 5'965,70 = fr. 4'429,35) sono pertanto da considerare quali spese della massa fallimentare, limitatamente al periodo intercorrente tra l’apertura del fallimento e la sua sospensione per mancanza di attivi (avvenuta con decisione 9 settembre 2004 del ), qualora nessun creditore abbia chiesto la continuazione della procedura fornendo la garanzia richiesta ai sensi dell’art. 230 cpv. 2 LEF. Siccome l’CO 1 non può più chiederne la restituzione all’, dovrà esigerne la rifusione all’amministrazione del fallimento per la durata della procedura fallimentare, rispettivamente a chi dovesse poi chiedere la realizzazione dell’immobile in conformità dell’art. 230a cpv. 2 LEF. In ogni caso, la parte dei premi riferiti al periodo successivo al 2 agosto 2004 non può, a questo stadio della procedura, essere posta a carico della ricorrente. Il provvedimento impugnato va pertanto riformato in tal senso.
La ricorrente denuncia una violazione dell'art. 36 RFF in quanto l'importo delle spese non è stato indicato nell'elenco oneri. A prescindere dal fatto che la censura è tardiva, visto che l'elenco oneri è stato comunicato agli interessati già l'8 giugno 2004, va comunque rilevato che l'art. 36 RFF (per il rinvio dell'art. 102 RFF) si riferisce solo agli oneri fondiari e non alle spese di amministrazione del pegno. Queste ultime non vanno indicate né nell'elenco oneri né nelle condizioni d'incanto (cfr. art. 34 e 45 RFF a contrario), bensì solo nel conto speciale delle spese di amministrazione, che viene depositato unitamente allo stato di riparto dopo la realizzazione (cfr. art. 20 cpv. 1 e 112 cpv. 2 RFF).
La ricorrente invoca anche la mancanza di chiarezza dei conteggi presentati nonché la carente corrispondenza degli importi indicati quali "sborsi d'ufficio" con l'estratto conto e i giustificativi consegnati alla creditrice.
La censura è quasi totalmente infondata. Il conto delle tasse e delle spese 23 agosto 2004 indica chiaramente le diverse tasse e spese prelevate. Il dettaglio della posta “sborsi Ufficio” (fr. 15'948,65) risulta dai conti generali n° __________ e __________ riferiti a PI 1, allegati al conto delle tasse e delle spese, che elencano in dettaglio gli esborsi pagati dall’Ufficio in relazione con l’amministrazione dell’immobile da realizzare. Vero è che la somma dei due conti generali (fr. 7'926,90 + 8'020,95 = fr. 15'947,85) non corrisponde al centesimo all’importo (fr. 15'948,65) riportato nel conto delle tasse e le spese, ma la ricorrente non può in buona fede pretendere di non aver capito come sono state calcolate le tasse e le spese contestate; avrebbe del resto potuto chiedere delucidazioni all’Ufficio, che le avrebbe anche potuto spiegare la ragione di essere della ripartizione degli sborsi in due conti generali distinti (il conto n° __________ riguarda le spese esposte per l’amministrazione dell’immobile – procedure d’incasso degli affitti e di sfratto – mentre il conto n° __________ concerne gli altri sborsi – onorario del perito, premi d’assicurazione, ecc.).
Ad onore del rigore contabile – e a prescindere dal principio “de minimis non curat praetor” –, va tuttavia ordinata all’Ufficio la riduzione della posta “Sborsi Ufficio” di fr. 0,80 (fr. 15'948,65 – fr. 15'947,85).
Alla censura circa la mancata indicazione dell'esatta base legale invocata – in sé infondata, siccome spettava alla ricorrente chiedere all’Ufficio l’allestimento di un conteggio particolareggiato delle spese ai sensi dell’art. 3 OTLEF, anticipandone le spese – è stato dato riscontro con lo scritto 19 novembre 2004 dell’Ufficio e con la concessione alla ricorrente della facoltà di presentare osservazioni (cfr. supra ad L). La motivazione dell’applicabilità degli art. 27 cpv. 3 e 28 OTLEF non era necessaria, siccome è tanto evidente che ci si può stupire che la ricorrente insista nell’attaccarsi a motivi di natura formale. Che non condivida l’interpretazione dell’Ufficio è altra questione che sarà esaminata con il merito del ricorso (infra ad 5).
La ricorrente lamenta la violazione del precetto dell'art. 27 OTLEF, che fissa la tassa per l'amministrazione di fondi al 5% delle pigioni o dei fitti riscossi o da riscuotere durante l'amministrazione. Nelle sue osservazioni 29 novembre 2004, aggiunge che “l’importo di fr. 15'948,65 comprende spese che certamente non possono essere poste a carico della procedente, quali i costi dell’avv. __________, della Pretura e dell’assicurazione” e sul riferimento dell’Ufficio agli art. 27 cpv. 3 e 28 OTLEF afferma che “nessuna di queste disposizioni giustifica la spesa che conteggiata”.
5.1. Queste censure, per quanto concerne tutte le poste diverse di quella rubricata quali “Sborsi Ufficio”, sono inammissibili. Infatti, la ricorrente, in violazione dell’art. 7 cpv. 3 lett. b LPR, non indica i motivi per i quali gli articoli della OTLEF indicati dall’Ufficio non sarebbero applicabili.
5.2. Per quanto riguarda la posta “Sborsi Ufficio”, il ricorso è pure inammissibile relativamente agli esborsi non partitamente indicati dalla ricorrente, con il rilievo abbondanziale che non si può comunque seriamente negare che le spese di perizia, di estratti RF o di pubblicazione edittale siano esborsi fondati sull’art. 13 cpv. 1 OTLEF per le prime (l’art. 28 OTLEF si riferisce solo ai casi in cui la stima viene eseguita dall’Ufficio stesso e non da un perito, cfr. Gilliéron, op. cit., n. 20 ad art. 155; [in materia di pignoramento]: Foëx, Basler Kommentar zum SchKG, vol. II, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n. 18 ad art. 97; contra: Känzig/Bernheim, Basler Kommentar zum SchKG, vol. II, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n. 35 ad art. 155) e sull’art. 27 cpv. 3 OTLEF per le altre.
5.3. La ricorrente contesta che gli esborsi a favore dell’avv. __________ possano esserle addebitati. Al punto 5 del ricorso, sembra sostenere che l’importo corrisposto all’avv. __________ superi l’onorario forfetario previsto all’art. 27 OTLEF (cpv. 1) per l’amministrazione del fondo. Pretende d’altronde di non essere mai stata direttamente interpellata circa l'amministrazione del fondo.
a) Giusta l’art. 27 cpv. 1 OTLEF, la tassa per l’amministrazione di fondi, compresa la conclusione di contratti di locazione o d'affitto, la tenuta dei libri e la contabilità, è del 5 per cento delle pigioni o dei fitti riscossi o da riscuotere durante l'amministrazione. Questa norma vale anche per i terzi che l’ufficio ha incaricato di assolvere tale compito (cfr. art. 1 cpv. 1 OTLEF; Circolare CEF n. 28/2002 del 16 gennaio 2004, ad n° 3.3.1, e punto 4 del mandato di amministrazione immobiliare ivi allegato; contra: Schöniger, Basler Kommentar zum SchKG, vol. I Basilea/ Ginevra/Monaco 1998, n. 41 ad art. 144). Tuttavia, le spese amministrative effettive (spese generali, esborsi in contanti) contano come spese (art. 27 cpv. 3 OTLEF) e in casi speciali, l'autorità di vigilanza può aumentare adeguatamente la tassa (art. 27 cpv. 4 OTLEF). La OTLEF ha carattere esaustivo (DTF 128 III 478, cons. 1). L’autorità di vigilanza deve, su ricorso, vegliare all’ossequio dei suoi disposti (DTF 128 III 478, cons. 2).
b) Nel caso concreto, il canone di locazione dovuto per l’uso dell’immobile da realizzare risulta essere di fr. 69’600.-- per 8 mesi (cfr. scritto 21 febbraio 2003 dell’avv. __________ all’CO 1), ossia di fr. 104'400.--/anno. La tassa ai sensi dell’art. 27 cpv. 1 LEF ammonta pertanto a fr. 5'220.--/anno. Poiché la gestione dell’immobile è durata dal 23 febbraio 2003 (cfr. supra ad C) al 3 agosto 2004 (cfr. supra ad F), la tassa dovuta è di fr. 7'569.-- (fr. 104'400.-- x 5% x 522/360). Orbene, l’onorario versato all’avv. __________ è pari a fr. 6'576,90. Tenendo conto dell’intero periodo di amministrazione (che inizia il 5 giugno 2002, cfr. supra ad A), l’Ufficio avrebbe addirittura potuto prelevare una tassa pari a fr. 11'281.--. Il ricorso è pertanto da ritenere infondato su questo punto.
c) L’asserzione della ricorrente secondo cui non sarebbe mai stata direttamente interpellata circa l'amministrazione del fondo, oltre che tardiva, è contraria al vero. Dai documenti dell’incarto si evince in effetti che sia la banca (cfr. supra ad D) sia il suo patrocinatore (scritto 17 luglio 2003 __________ RA 1/CO
5.4. La ricorrente contesta anche l’esborso a favore “della Pretura”. Sono in realtà due: uno di fr. 250.-- a favore della Pretura __________ (tassa di giustizia di cui al dispositivo n° 2 della sentenza 16 luglio 2003, cfr. supra ad C i.f.) e l’altro di fr. 1'100.-- a favore della Pretura __________ (sentenza 27 luglio 2004, cfr. supra ad D i.f.). Trattandosi di tasse e spese relativi alle procedure d’incasso degli affitti e di sfratto, sono ovviamente da considerare quali esborsi ai sensi dell’art. 27 cpv. 3 OTLEF (cfr. art. 17 RFF e Schöniger, op. cit., n. 41 ad art. 144). A titolo abbondanziale, va del resto osservato come alla banca rimanga la facoltà di ricuperare parte degli onorari corrisposti all’avv. __________ – fino a concorrenza delle indennità ripetibili – e delle spese giudiziarie presso __________ S.A.
5.5. Infine, la ricorrente contesta in modo esplicito, ancorché senza motivazione, anche gli importi corrisposti all’assicurazione. Già si è detto al considerando 1.3 del fatto che parte del premio pagato dall’ufficio è da considerare quale spesa della massa fallimentare. La rimanenza (fr. 1’536,35) deve invece essere anticipata dalla ricorrente. Infatti si tratta manifestamente di un esborso ai sensi dell’art. 27 cpv. 3 OTLEF, siccome l’ufficio è tenuto per legge a rinnovare le assicurazioni usuali (art. 17 RFF al quale rinvia l’art. 101 cpv. 1 RFF; punto 1 del mandato di amministrazione immobiliare allegato alla Circolare CEF n. 28/2002).
7.Il ricorso va pertanto parzialmente accolto, nel senso che la posta “sborsi Ufficio” del conto delle tasse e delle spese 23 agosto 2004 va ridotta di fr. 4'430,15 (fr. 4'429,35 [cons. 1.3] + fr. 0.80 [cons. 3]), ossia va stabilita in fr. 11'518,50 (fr. 15'948,65 - fr. 4'430,15).
Non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF).
richiamati gli art. 17, 20a, 68, 157 cpv. 1, 262 LEF, art. 20, 36, 112 RFF, 7 LPR, 13, 27, 28, 61 e 62 OTLEF;
pronuncia: 1. Il ricorso 6 agosto 2004 di RI 1, __________, è parzialmente accolto.
1.1. Di conseguenza, nel conto delle tasse e delle spese 23 agosto 2004 dell’Ufficio di esecuzione di Lugano, la posta “sborsi d’Ufficio” è ridotta da fr. 15'948,65 a fr. 11'518,50.
§ L’CO 1, per quanto concerne la parte del premio assicurativo non addebitabile alla ricorrente, si determinerà in conformità con quanto disposto al considerando 1.3.
Non si prelevano spese né si assegnano indennità.
Contro queste decisioni è dato ricorso entro dieci giorni alla Camera delle esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale federale a Losanna, per il tramite della scrivente Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello, in conformità dell’art. 19 LEF.
4.Intimazione a:
–____________________ RA 1, __________
– PI 1, c/o __________, __________, __________
Comunicazione all’CO 1.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
quale autorità di vigilanza
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
| Informazioni legali | Requisiti minimi | Contatta il webmaster