AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 16.2003.76
Data decisione, Autorità: 29.11.2004, CCC
Titolo: proprietà per piani composta di diversi edifici - ripartizione dei costi di risanamento per la rottura delle tubazioni nei bagni
Incarto n. 16.2003.76
Lugano 29 novembre 2004/rgc
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per giudicare il ricorso per cassazione 25 agosto 2003 presentato da
RI 1 patr. dall' RA 1
contro
la sentenza 3 luglio 2003 del Pretore della giurisdizione di Locarno Città nelle cause civili inappellabili (inc. n. IU.2002.1, IU. 2002.11, IU.2002.12) promosse con separate istanze 25 giugno 2001 e 7 giugno 2002 da
CO 1 CO 2 CO 3 tutti patr. dall'a RA 2
con le quali gli istanti hanno chiesto l'annullamento di alcune decisioni assembleari prese in data 25 maggio 2001 e 10 maggio 2002, domande parzialmente accolte dal giudice,
letti ed esaminati gli atti
considerato
in fatto e in diritto:
Sulla particella n. 751 RFD __________sorgono due immobili (stabile A e stabile B, quest'ultimo con accesso su via ____________________179) di quattro piani ciascuno di cui uno (stabile A) diviso in due blocchi adiacenti con accessi separati, uno su via __________181 e l'altro su via __________183. Nel 1985 il fondo è stato sottoposto al regime della proprietà per piani (Condominio ____________________CO 1c è titolare della proprietà per piani n. 7802 con diritto d'uso esclusivo sull'appartamento n. 41 al 4° piano, e della n. 7769 con diritto esclusivo sull'autorimessa n. 8 al piano terreno dello stabile A al numero civico 181. __________CO 2r è titolare della n. 7799, con diritto d'uso esclusivo sull'appartamento n. 38 al 4° piano, e della n. 7773 con diritto esclusivo sull'autorimessa n. 12 al piano terreno dello stesso stabile, mentre __________CO 3 è titolare, sempre nello stesso stabile A al numero civico 181, della n. 7800 con diritto d'uso esclusivo sull'appartamento n. 39 al 4° piano, e della n. 7771 con diritto esclusivo sull'autorimessa n. 10 al piano terreno.
Nella primavera del 2000 nello stabile A al numero civico 183 si sono verificati danni causati dalla rottura di tubazioni, in particolare di pluviali murati e di colonne di scarico, con conseguente fuoriuscita di acqua in alcuni appartamenti. Nell'autunno dello stesso anno analoghi problemi si sono verificati nello stabile B al numero civico 179. Per ovviare a detti inconvenienti si sono resi necessari lavori urgenti di risanamento, tant’è che il 28 aprile 2000 l'amministratrice del condominio (__________) ha convocato i proprietari all'assemblea ordinaria del 2 giugno 2000 mettendo all'ordine del giorno la discussione su questa trattanda (Dringliche Sanierungsarbeiten, cfr. p.to 8 doc. D inc. IU.2002.1), ovvero sul finanziamento dei lavori di rinnovo dell'isolazione del tetto dell'autorimessa (costo preventivato in fr. 34'000.-) e sui lavori di sostituzione di condotte e tubazioni varie in alcuni appartamenti degli stabili ai numeri civici n. 181 e 183 (costo previsto fr. 60'000.-, cfr. lettera 25 maggio 2000 di cui al doc. D inc. IU.2002.1). All'assemblea i comproprietari hanno incaricato il Comitato del condominio di esaminare la reale necessità di tali interventi e di proporre una chiave di riparto dei relativi costi (cfr. verbale doc. D inc. IU.2002.1), che è stata presentata alla successiva assemblea del 25 maggio 2001, durante la quale è stata approvata la proposta di addebitare al fondo di rinnovamento la metà dei costi concernenti i lavori eseguiti nello stabile A al numero civico 183 e nello stabile B (per un totale di fr. 115'084.40, cfr. doc. G inc. IU.2002.1, cfr. trattanda n. 3). Durante questa stessa assemblea è stata inoltre decisa, alla trattanda n. 4, la ripartizione tra tutti i comproprietari del Condomino __________” della rimanenza di fr. 57'542.20 (doc. G inc. IU.2002.1), mentre alla trattanda n. 6 è stata approvata la sostituzione dei citofoni nello stabile B per un costo previsto di fr. 4'000.-.
Con istanza del 25 giugno 2001 (inc. IU.2002.1) __________CO 1, __________CO 2 e __________CO 3 hanno convenuto in giudizio la Comunione dei comproprietari del Condominio __________” postulando l'annullamento della decisione assembleare 25 maggio 2001 con particolare riferimento alle trattande n. 3, 4 e 6, poiché contrarie all'art. 712h CC, non potendosi porre a carico di tutti i comproprietari del Condominio il costo di interventi eseguiti all'interno di singoli appartamenti o in uno solo degli stabili, e quindi di spettanza dei soli condomini interessati. La convenuta ha innanzi tutto sollevato l'eccezione di incompetenza del Pretore per la mancata indicazione del valore litigioso, mentre nel merito, e con riferimento agli interventi eseguiti solo in determinati appartamenti, ha rilevato che gli stessi si sono resi necessari a causa di problemi alle strutture comuni (tubazioni) per l'eliminazione dei quali si è dovuto procedere dall'interno distruggendo alcuni elementi collegati alle tubazioni (vasche, lavandini), da qui la decisione di porre a carico di tutti i comproprietari i relativi costi. Per quanto attiene alla spesa relativa alla sostituzione dei citofoni, osserva che la stessa è stata suddivisa tra tutti i comproprietari poiché il condominio forma una sola unità ed è iscritto come tale a RF. Il 9 gennaio 2002 il Pretore, dopo avere accertato il valore inappellabile della lite ha respinto l’eccezione sollevata dalla convenuta.
Il 10 maggio 2002 ha avuto luogo una nuova assemblea dei comproprietari del Condomino __________durante la quale è stato approvato il rapporto dell'amministrazione e del comitato dei proprietari che quantifica in fr. 98'971.60 i costi per gli interventi di risanamento eseguiti nello stabile B per eliminare i danni causati dalla rottura delle tubazioni dei bagni e dell'acqua potabile nel corso del 2001 (trattanda n. 3). In quella stessa sede è stata approvata la ripartizione tra tutti i comproprietari di questi costi e la copertura della metà dei medesimi con il fondo rinnovamento (trattanda n. 4.1), nonché lo spostamento di due posteggi esterni (trattanda n. 6: recte 7).
Con istanza 7 giugno 2002 __________CO 1 ha chiesto l'annullamento delle predette decisioni assembleari (trattande n. 3, 4.1 e 6: recte 7) (inc. IU.2002.11) siccome contrarie all'art. 712h CC, non potendosi porre a carico di tutti i comproprietari interventi di spettanza di alcuni condomini. Con analoga azione del medesimo giorno anche __________CO 2 e __________ CO 3 sono insorti contro le decisioni di cui alle trattande n. 3 e 4.1. (inc. IU.2002.12) La __________si è opposta a entrambe le istanze, rilevando che i lavori contestati erano necessari per riparare i danni cagionati dalla rottura di strutture comuni appartenenti al Condominio, i tre stabili formando una sola e unica unità. In merito alla problematica sollevata da __________CO 1sulla nuova demarcazione dei posteggi, la convenuta ha negato che la stessa fosse fonte di un qualsiasi disagio per l'istante.
Dopo avere congiunto le tre cause per l'istruttoria e il giudizio (cfr. ordinanza del 16 settembre 2002), con sentenza del 3 luglio 2003 il Pretore ha parzialmente accolto le istanze. Egli, in relazione alle decisioni assembleari del 25 maggio 2001, ricono__________CO 1la legittimazione ad agire con riferimento alla contestazione della trattanda n. 3 (utilizzo del fondo di rinnovamento per la copertura della metà dei costi di riparazione dei danni riscontrati nello stabile B e nello stabile A con accesso su via __________183), ha accolto la domanda non potendosi dedurre dagli atti se gli interventi effettuati per una spesa complessiva di fr. 103'184.40 si riferiscano, e se del caso in quale misura, a parti comuni o a parti attribuite in uso esclusivo ai singoli comproprietari e, in questo caso, se i lavori si siano resi necessari per ripristinare i danni cagionati dalla riparazione di parti comuni o se trattavasi piuttosto di migliorie volute dal comproprietario. Il Pretore ha pure annullato la trattanda n. 4, dovendo la convenuta non solo dividere le spese di ripristino delle parti comuni da quelle di proprietà esclusiva di un condomino, ma altresì procedere alla suddivisione dei costi tra gli stabili direttamente interessati. Quanto alla trattanda n. 6 (sostituzione citofoni nello stabile B) il primo giudice ha negato agli istanti la legittimazione attiva respingendo comunque anche nel merito la loro contestazione, i costi di sostituzione dei citofoni essendo già stati verosimilmente addebitati ai soli comproprietari interessati. Per quanto concerne le decisioni assembleari del 10 maggio 2002, il Pretore ha respinto la contestazione degli istanti in merito alla trattanda n. 3, difettando ai medesimi la legittimazione attiva mentre, per i motivi sopra evidenziati (necessità di distinguere i costi di riparazione delle parti comuni da quelli attinenti alle parti di diritto esclusivo, di ripartire i lavori eseguiti nelle singole unità ma dipendenti dalla riparazione di parti comuni e gli interventi di miglioria e di suddividere i costi a dipendenza dei lavori eseguiti nei tre diversi edifici) ha accolto le loro istanze annullando la trattanda n. 4.1. Egli ha altresì annullato anche la trattanda n. 6 recte 7 (spostamento demarcazione posteggi esterni), la stessa non essendo stata approvata dalla maggioranza qualificata così come previsto nel regolamento condominiale.
Con il presente tempestivo gravame la Comunione dei comproprietari del Condominio __________”, regolarmente autorizzata a stare in lite anche in questa sede come risulta dal verbale dell'assemblea straordinaria del 12 novembre 2004, è insorta contro il predetto giudizio postulandone l'annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all'art. 327 lett. g CPC (impugnato è in particolare l’annullamento delle trattande n. 3 e 4 delle decisioni assembleari del 25 maggio 2001 e della trattanda n. 4.1 dell'assemblea del 10 maggio 2002). La ricorrente rimprovera al Pretore di aver arbitrariamente valutato le risultanze istruttorie ritenendo che nei conteggi sottoposti ai condomini fossero incluse anche le migliorie apportate a taluni appartamenti, circostanza chiaramente esclusa dai testi secondo i quali le migliorie sono state pagate direttamente dagli interessati e non sono state poste a carico di tutti i comproprietari. Contestata è inoltre la conclusione pretorile che ha proposto la ripartizione dei costi di risanamento tra i diversi edifici interessati, il condominio __________formando un'entità unica, iscritta come tale a registro fondiario.
Con osservazioni 29 settembre 2003 gli istanti hanno postulato la reiezione del ricorso.
Giusta l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell’equità. Arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di un diritto certo (DTF 129 I 8 consid. 2.1; 128 I 273 consid. 2.1; 127 I 60 consid. 5a).
La ricorrente contesta innanzi tutto l’accertamento del primo giudice secondo il quale nei conteggi sottoposti all’approvazione delle assemblee condominiali del 25 maggio 2001 e 10 maggio 2002 in relazione agli interventi di risanamento effettuati nello stabile A in __________183 e nello stabile B, erano comprese anche opere di miglioria di spettanza del singolo condomino. A fronte della chiara e tempestiva contestazione degli istanti, secondo i quali nei conteggi approvati durante le assemblee del 25 maggio 2001 e del 10 maggio 2002 erano contemplate anche spese attinenti a lavori effettuati in parti in diritto esclusivo e di spettanza del solo comproprietario interessato, spettava alla convenuta provare il contrario, ovvero che tutti gli interventi fatturati dalle varie ditte concernevano parti comuni o parti in diritto esclusivo nelle quali si era dovuto intervenire per ovviare a problematiche sorte nelle parti comuni, rispettivamente che i lavori di miglioria effettuati a vantaggio esclusivo di un singolo condomino e ai quali hanno fatto riferimento __________ (secondo cui la parte di spesa riguardante il privato si aggirava circa sul 10% (forse anche meno), e __________(secondo il quale i lavabi sono stati tolti e rimessi quelli già esistenti……Chi però aveva desiderio di cambiare tale lavandino se l'è pagato da solo, cfr. verbale 17 giugno 2002), erano stati da questi pagati. Mancando qualsiasi indicazione in tal senso della convenuta, che si è limitata a ribadire la necessità degli interventi fatturati siccome attinenti a parti comuni, senza mai sostenere che nelle fatture agli atti non fossero contemplati lavori di miglioria, non può essere considerata arbitraria la conclusione del primo giudice secondo la quale dalle fatture agli atti, tutte indirizzate all'amministratrice del Condominio, non è possibile escludere la fatturazione anche di interventi di miglioria. Il contenuto generico di gran parte delle stesse (cfr. al proposito le fatture 21 dicembre 2000 __________ SA, 27 dicembre 2000 __________ __________SA, 31 dicembre 2000 __________SA, 27 febbraio 2001 ____________________AG, 19 gennaio 2001 ____________________SA: doc. M) non fornisce infatti nessuna indicazione sul tipo di lavoro svolto (riparazione danni o miglioria), ciò che non permette di considerare insostenibile l'accertamento pretorile circa l'avvenuta fatturazione ai condomini anche di spese di miglioria di spettanza del singolo comproprietario (fatturazione peraltro confermata da Valerio __________là dove afferma che la parte di spesa riguardante il privato si aggirava circa sul 10% …...non ci siamo posti il problema del "privato" poiché da sempre si è proceduto a tale sistema, cfr. verbale 17 giugno 2002).
La ricorrente ritiene inoltre arbitraria la proposta del Pretore di suddividere le spese relative agli interventi di risanamento tra i tre stabili con conseguente addebito delle stesse solo agli edifici direttamente interessati. Secondo l'art. 712h cpv. 1 CC i comproprietari devono contribuire alle spese per la manutenzione ordinaria, la riparazione e le innovazioni delle parti comuni del fondo e dell'edificio proporzionalmente al valore delle loro quote. Questa norma è di natura dispositiva (Wermelinger, Das Stockwerkeigentum, 2004, n. 63 ad art. 712h CC), di modo che i comproprietari possono derogarvi sia nel regolamento che mediante decisione assembleare (Wermelinger, op. cit., n. 78 ad art. 712h CC). Deroga che in concreto non è stata prevista né nel regolamento, l’art. 6 stabilendo lo stesso criterio di riparto di cui all'art. 712h cpv. 1 CC, e neppure durante le assemblee dei comproprietari, durante le quali è stata decisa la suddivisione dei costi indistintamente tra tutti i comproprietari a dipendenza delle loro quote. Contrariamente a quanto preteso dalla ricorrente la diversa chiave di riparto proposta dal Pretore non è arbitraria, ritenuto che la dottrina ammette simile intervento del giudice quando la chiave di riparto delle spese adottata dalla comunione dei comproprietari è contraria all'art. 712h cpv. 3 CC (Meier-Hayoz/Rey in Berner Kommentar, n. 27 ad art. 712h CC; (Wermelinger, op. cit., n. 86 ad art. 712h CC). Secondo questa disposizione, di natura imperativa, se i lavori sono relativi a parti di edificio che non servono o servono minimamente a taluni comproprietari, se ne deve tenere conto nella ripartizione delle spese (Wermelinger, op. cit., n. 96 ad art. 712h CC). In tal senso se i lavori eseguiti in una parte comune non sono di nessuna utilità oggettiva per il comproprietario (Wermelinger, op. cit., n. 98 ad art. 712h CC), il giudice può stabilire una diversa chiave di riparto delle spese che tenga conto di questa circostanza (Wermelinger, op. cit., n. 86 ad art. 712h CC). Nel caso di specie, ritenuto che gran parte degli interventi effettuati sulla particella n. 751 RFD __________interessavano solo lo stabile B e lo stabile A con accesso su Via __________183 (cfr. teste __________, verbale 16 settembre 2002) e non anche lo stabile A in cui si trovano gli appartamenti degli istanti, non può essere censurato il fatto per il Pretore di essersi distanziato dalla chiave di riparto dei costi proposta dalla convenuta, anche perché la soluzione scelta dal primo giudice è condivisa dalla dottrina maggioritaria (cfr. con riferimento alla proprietà per piani formata da diversi edifici come nel caso concreto Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 68 ad art. 712h CC; Wermelinger, op. cit., n. 115 ad art. 712h CC;DTF 112 II 312).
Alla luce di quanto sopra esposto il ricorso, che non ha evidenziato il titolo di cassazione invocato, ovvero l'arbitraria valutazione delle risultanze istruttorie da parte del primo giudice, deve essere respinto.
Tasse, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 cpv. 1 CPC e la tariffa
giudiziaria
pronuncia:
Il ricorso per cassazione della RI 1 25 agosto 2003 è respinto.
Gli oneri del presente giudizio consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 600.-
b) spese fr. 80.-
fr. 680.-
già anticipati dalla ricorrente rimangono a suo carico con l'obbligo di rifondere alle controparti complessivamente fr. 600.- per ripetibili .
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno Città.
terzi implicati
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello
La presidente La segretaria
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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