AIUTO RICERCA
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Numero d'incarto: 50.2004.1
Data decisione, Autorità: 14.12.2005, TRAM
Titolo: quantificazione dell'indennità per l'espropriazione materiale e formale di un fondo incluso in una zona edificabile di interesse comunale
Incarto n. 50.2004.1-3
Lugano 14 dicembre 2004
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi, Matteo Cassina
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sui ricorsi 15 gennaio 2004 di
a) __________
b) Comune di __________
contro
la decisione 28 novembre 2003 (no. 49/99-127) del Tribunale di espropriazione, prolata in merito alla domanda di indennizzo per titolo di espropriazione materiale che la __________ ha inoltrato il 10 novembre 1999 nei confronti del comune di __________ relativamente al proprio mapp. __________;
viste le risposte:
2° gennaio 2004 del Tribunale di espropriazione,
11 febbraio 2004 del comune di __________,
al ricorso sub a);
2° gennaio 2004 del Tribunale di espropriazione,
18 febbraio 2004 della __________ SA,
al ricorso sub b);
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. La __________ SA di __________ è proprietaria del mapp. __________ di __________, un fondo di 1699 mq censito a RF quale prato.
Il terreno, di forma pressoché triangolare ed in leggero declivio, si trova in località __________, a SE del nucleo tradizionale del villaggio. Verso valle (W) confina con una via parzialmente asfaltata, la strada di servizio C3 __________.
B. Il PR di __________ entrato in vigore il 2 marzo 1993 ha inserito il mapp. __________ e altri fondi contermini aventi una superficie complessiva di ca. 9'400 mq in una zona edificabile di interesse comunale (Rp1) giusta gli art. 28 cpv. 2 lett. b e 85-92 LALPT volta a promuovere l'insediamento di residenze primarie. La proprietaria ha impugnato tale assetto pianificatorio, ma il suo ricorso è stato respinto dal Consiglio di Stato contestualmente all'approvazione del PR.
A seguito di una modifica di poco conto, nel 1996 la porzione meridionale della particella è stata inoltre gravata da un vincolo AP-EP per la realizzazione di una piazza di giro, in precedenza prevista sul prospiciente mapp. __________.
C. Dopo aver rifiutato l'offerta del municipio di acquistare il mapp. __________ ad un prezzo di 50.- fr. il mq e tentato invano di ottenerne l'esproprio formale, mediante notifica di pretese 10 novembre 1999 la __________ SA ha convenuto in giudizio il comune di __________ innanzi al Tribunale di espropriazione, postulando il riconoscimento di un'indennità di espropriazione materiale di complessivi fr. 767'500.- (fr. 450.- il mq per il terreno, oltre a fr. 3'000.- per spese di progettazione).
In sede di risposta il comune si è opposto fermamente alla domanda, sollecitando di rimando l'esproprio formale della proprietà a fr. 50.- il mq.
All'udienza di conciliazione del 15 giugno 2000 e nelle memorie conclusive presentate al dibattimento finale le parti si sono essenzialmente riconfermate nelle rispettive posizioni avverse.
D. Esaurite le formalità processuali, con decisione 29 gennaio 2002 il Tribunale di espropriazione ha respinto l'istanza della __________ SA, ritenendo che il mapp. __________ non fosse stato colpito da espropriazione materiale in conseguenza dell'entrata in vigore del PR.
Il primo giudice ha reputato in sostanza che il fondo era stato oggetto di una mancata attribuzione alla zona edificabile e che in casu non sussisteva alcuna circostanza eccezionale suscettibile di giustificare un risarcimento secondo la giurisprudenza resa in materia dal Tribunale federale.
E. Mediante ricorso 4 marzo 2002 la __________ SA ha impugnato la predetta pronunzia innanzi al Tribunale cantonale amministrativo, riproponendogli le richieste avanzate in prima istanza.
Con sentenza 25 luglio 2003 questo Tribunale ha accolto il gravame e previo annullamento del giudizio gravato ha retrocesso gli atti all’istanza inferiore affinché determinasse l’indennità dovuta all’espropriata. La zona Rp 1 nella quale è stato inserito il mapp. __________ è infatti una zona edificabile di interesse comunale giusta gli art. 85-92 LALPT, gravata in quanto tale da particolari restrizioni volte a promuovere l’insediamento di residenze primarie. Donde il riconoscimento di un esproprio materiale a cagione della notevole incidenza che i vincoli di destinazione apposti sul fondo hanno esercitato sul diritto di proprietà della __________ SA.
F.Il 28 novembre 2003 il Tribunale di espropriazione si è pronunciato sulle indennità di spettanza dell’espropriata.
Esperite le usuali indagini a RF e concentrata la propria attenzione sulla compravendita di un terreno (mapp. __________) posto nelle immediate vicinanze di quello espropriato per il quale nel novembre del 1990 era stato soluto un prezzo di fr. 100.80 il mq, il primo giudice ha ritenuto che la particella della __________ SA, di sagoma più regolare e meglio posizionata, potesse valere fr. 120.-/mq. Accogliendo la domanda di espropriazione formale avanzata dal comune di __________ e operando una stima unica, ha quindi accordato alla proprietaria un indennizzo complessivo di fr. 120.- il mq oltre interessi a datare dal 1° settembre 1995, giorno in cui l’espropriata aveva manifestato per la prima volta la sua chiara intenzione di farsi risarcire.
Le spese di giudizio (fr. 1'000.-) e le ripetibili (fr. 2'800.-) sono state poste integralmente a carico del comune di __________.
G. Avverso questo giudicato entrambe le parti in causa sono insorte davanti al Tribunale cantonale amministrativo.
a) Con gravame 15 gennaio 2004 la __________ SA ha in sostanza rimproverato al primo giudice una scorretta applicazione del metodo statistico-comparativo per aver limitato le sue ricerche al solo comune di __________ e per aver considerato ai fini dell’estimo un terreno meno attrattivo di quello espropriato.
A mente dell’espropriata, un esame comparativo effettuato secondo le modalità indicate dalla giurisprudenza non poteva prescindere da un accertamento preliminare del livello delle transazioni realizzate negli ultimi anni in tutta l’area del Mendrisiotto, che per fondi di non meglio precisata natura edificabile si fisserebbe attorno a 300.- fr. il mq. Evocate le caratteristiche positive del mapp. __________, la ricorrente ha quindi rivendicato un’indennità espropriativa non inferiore a quella cifra.
b) Mediante ricorso di pari data anche il comune di __________ ha censurato l'ammontare dell'indennità stabilita dal Tribunale di espropriazione, postulando che la stessa venga definita in fr. 50.- il mq.
Secondo l’ente espropriante, per stimare correttamente il mapp. __________ non si dovevano prendere in considerazione le quotazioni dei terreni edificabili di __________, ma quelle delle superfici agricole, nella cui zona verrebbe ricollocato il fondo espropriato in caso di mancata attuazione del progetto legato all’istituzione della ZEIC Lungur. D’altro canto, la proprietà della __________ SA è priva di urbanizzazione, per cui il suo valore non potrebbe eccedere la somma di 50.- fr. il mq.
Il ricorrente ha contestato infine l’aggravio di spese e ripetibili disposto dal Tribunale di espropriazione. Questi oneri andavano addossati all’espropriata, maggiormente soccombente per aver avanzato in causa pretese manifestamente esagerate.
H. Il Tribunale di espropriazione si è opposto all'accoglimento di entrambe le impugnative, riconfermandosi nella propria decisione e nelle motivazioni ivi contenute.
Le parti si sono avversate vicendevolmente con argomentazioni che saranno riprese - ove occorresse - in appresso.
I. L’11 novembre 2004 si è tenuta un’udienza in contraddittorio preceduta da un sopralluogo nel corso del quale il giudice delegato ha visionato il mappale oggetto di espropriazione e i fondi circostanti.
Delle risultanze istruttorie si dirà, per quanto necessario, nei considerandi seguenti.
Considerato, in diritto
I gravami sono pertanto ricevibili in ordine e possono essere decisi con un unico giudizio (art. 51 PAmm) sulla scorta degli atti, integrati dalle risultanze del sopralluogo esperito l’11 novembre 2004. Il Tribunale rinuncia all’assunzione delle altre prove notificate dalla __________ SA (perizia, ispezione UR, testi) siccome insuscettibili di procurargli la conoscenza di ulteriori elementi di rilievo per il giudizio (art. 18 cpv. 1 PAmm). Le caratteristiche del mappale espropriato e dei luoghi circostanti sono ormai note al Tribunale. Quanto alla perizia, mezzo di prova sollecitato dall’espropriata per accertare il valore commerciale del suo terreno e l’ammontare dell’indennità dovutale, basterà ricordare che l'estimo compete al Tribunale e che l'esproprio in discussione concerne un comune terreno inedificato per la cui valutazione non occorrono nozioni specialistiche più estese di quelle in possesso dei giudici delle espropriazioni.
2.Entrambe le parti contestano, con fini diametralmente opposti, l’indennità espropriativa fissata dal Tribunale di espropriazione sulla scorta delle transazioni rinvenute a RF concernenti fondi edificabili siti nel comprensorio di __________.
Posto che l’espropriata non si è opposta giustamente alla legittima domanda del comune di completare l’esproprio materiale in via formale (sul tema cfr. STA 9 novembre 1998 in re Avosti), la materia dell’odierno contendere ruota unicamente attorno all’ammontare dell’indennizzo dovuto alla __________ SA per l’espropriazione totale della part. __________ di __________.
2.1. Giusta l'art. 9 Lespr, l'espropriazione ha luogo mediante piena indennità. La determinazione di questa è disciplinata dal principio secondo cui l'espropriato non deve subire un danno individuale, né conseguire particolari vantaggi per effetto dell'espropriazione. In altre parole, all'espropriato deve essere garantita la stessa situazione economica in cui si troverebbe se l'espropriazione non avesse avuto luogo, in modo che, per effetto dell'espropriazione, non subisca danni né ricavi vantaggi pecuniari (Hess-Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, N. 3 ss. ad art. 16 LFespr; DTF 95 I 455).
L'importo dell'indennità è calcolato in base all'intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 lett. a Lespr). Essa comprende pure l'ammontare di tutti gli altri pregiudizi subiti dall'espropriato come conseguenza dell'espropriazione. Per quanto attiene in particolare all’indennità di espropriazione materiale, essa corrisponde alla differenza tra il valore che avrebbe avuto il fondo secondo la sua classificazione di zona e il valore dello stesso fondo gravato dal vincolo pianificatorio (DTF 122 II 326 consid. 6c/bb). In altre parole, l'indennizzo si calcola deducendo dal valore edilizio pieno del terreno il suo valore residuo, corrispondente di norma a quello di una buona superficie agricola.
Nel contesto di un’espropriazione formale il dies aestimandi si situa al momento dell'anticipata immissione in possesso, rispettivamente al momento dell'emanazione della decisione da parte del Tribunale di espropriazione (art. 19 Lespr). Allorquando si realizzano gli estremi di un'espropriazione materiale, decisivo è per contro il giorno in cui è entrato in vigore il vincolo pianificatorio che l’ha determinata (Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction, expropriation, N. 1534; DTF 117 Ib 6 consid. 2b, 114 Ib 103 consid. 2). Se l'espropriazione materiale è seguita da un'espropriazione formale, l'indennità va stimata secondo i principi inerenti a ciascun genere di espropriazione anche laddove sia attuata una sola procedura di stima (Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, op. cit., N. 1550; DTF 114 Ib 108, in particolare consid. 2a), ferma restando la possibilità di prescindere da una seconda valutazione ai fini dell'espropriazione formale unicamente laddove i prezzi dei terreni divenuti inedificabili non abbiano conosciuto un aumento nel corso degli anni (DTF 108 Ib 334 consid. 4c).
2.2. In casu il dies aestimandi va situato in corrispondenza del 2 marzo 1993, giorno in cui è entrato in vigore il PR di __________ che ha provocato l’esproprio materiale della part. __________ (vedi STA 25 luglio 2003 in re eadem).
L’indennizzo deve essere determinato tenendo presente che in assenza del vincolo, volto a favorire l’insediamento di residenze primarie e sancito mediante l’istituzione della ZEIC, il fondo – in quanto fabbricabile e posto all’esterno del centro del paese – apparterrebbe alla zona Re, unica zona edificabile prevista dal PR di __________ oltre a quelle dei nuclei di villaggio (cfr. art. 33 NAPR). Contrariamente a quanto sostiene il comune, ai fini dell’estimo e della quantificazione dell’indennità non possono essere presi in considerazione i terreni di natura agricola. Così facendo, si risarcirebbe all’espropriata solo il valore residuo della sua proprietà, mentre la componente edilizia venuta meno con l’espropriazione materiale accertata da questo Tribunale nella precedente sentenza del 25 luglio 2003 passata in giudicato resterebbe insoluta.
Per il resto, l’indennità può essere senz’altro stabilita in esito ad una stima unica, atteso che tra l’intervento costitutivo di espropriazione materiale e la data determinante per la fissazione del risarcimento dovuto a titolo di esproprio formale (il 28 novembre 2003, giorno dell’emanazione della sentenza del Tribunale di espropriazione) il valore metrico residuo del fondo è certamente rimasto pressoché immutato, come dimostrano ripetute indagini effettuate dai giudici delle espropriazioni in punto alla recente evoluzione del mercato dei fondi inedificabili del cantone.
3.2. Il Tribunale di espropriazione ha concentrato le proprie ricerche sulle compravendite di terreni inedificati posti in zona Re di __________ avvenute tra il 1990 e il 1993. Giustamente, poiché al contrario di quanto pretende la __________ SA, ai fini di una corretta applicazione del metodo statistico-comparativo vanno prese in considerazione le transazioni effettuate prima del dies aestimandi nel comune di situazione del fondo espropriato (vedi consid. 2.2.), non quelle concluse in altre località del Mendrisiotto caratterizzate da realtà del tutto diverse per rapporto ai paesini della valle di __________ (cfr., sul tema, DTF 122 II 344 consid. 5a). Solo in assenza di qualsiasi dato di riferimento utilizzabile si possono estendere le indagini ai comuni vicini (cfr. Zen-Ruffinen/ Guy-Ecabert, op. cit., N. 1173 in fine; ZBl 1998, p. 142).
Le ricerche effettuate presso i pubblici registri hanno permesso di appurare che nei tre anni antecedenti la data determinante il prezzo medio pagato a __________ nell’ambito delle uniche due contrattazioni aventi per oggetto proprietà situate in zona Re di dimensioni sufficienti per l’edificazione è stato di fr. 89.80/mq. Nel dettaglio, gli importi soluti dagli acquirenti di questi fondi sono stati di:
fr. 100.80 il mq per il mapp. __________, di 1'091 mq (iscr. il 13.11.1990); fr. 78.80 il mq per il mapp. __________, di 825 mq (iscr. il 28.10.1993).
Trattasi di terreni di sagoma irregolare, ma sfruttabili secondo le possibilità edificatorie concesse dalle NAPR (i.s. 0.50; i.o. 30%; distanza dal confine 3 m). Il primo si trova immediatamente a valle di quello dedotto in esproprio e si distingue da quest’ultimo unicamente per la posizione meno elevata, tant’è che dal profilo dell’urbanizzazione sancita dall’art. 19 LPT entrambi risultano per difetto assolutamente equivalenti. Il secondo, nato dalla riunione delle vecchie part. __________, è collocato nello stesso comparto territoriale, ma ad una quota ancor più bassa, lungo la strada principale della valle che porta al nucleo di __________. Non v'è motivo per ignorare questi negozi, soprattutto quello concernente il mapp. __________, ai fini della determinazione del valore venale della particella espropriata. Vuoi perché hanno per oggetto fondi che possono essere immediatamente comparati – quantomeno per disciplina edilizia - alla proprietà della __________ SA, vuoi perché gli insegnamenti della giurisprudenza in materia di corretta applicazione del metodo statistico-comparativo non impediscono di far capo a singole transazioni per trarre deduzioni circa il livello di mercato di particolari fondi (DTF 122 I 174 consid. 3a); basta che l'operazione venga analizzata con cura e si giunga alla conclusione che non è stata influenzata da circostanze particolari (vendita tra parenti o comunque di compiacenza, vendita chiaramente speculativa, ecc.). Orbene, sotto questo specifico aspetto, nulla lascia supporre che le due transazioni siano state condizionate da elementi estranei ad una normale compravendita immobiliare. Ha ragione il comune quando annota che il mapp. __________ è stato comperato dal proprietario del fondo contermine, che verosimilmente aveva un interesse particolare ad estendere il proprio possedimento verso monte. Questo non significa però ancora che egli abbia agito con intenti speculativi pagando una somma smaccatamente esagerata, insuscettibile in quanto tale di essere considerata ai fini dell’estimo. Il ventaglio dei prezzi reperiti dal Tribunale di espropriazione sul complesso delle transazioni di ogni genere realizzate a __________ negli ultimi quindici anni dimostra senz’altro che l’operazione è attendibile.
3.3. L’importo indicativo di cui sopra (fr. 90.- il mq) va ora corretto ed adeguato in funzione delle specificità giuridiche e fattuali della proprietà espropriata, in modo da giungere al suo effettivo valore venale.
Talune qualità del mapp. __________, in particolare la sua posizione, hanno indotto il Tribunale di espropriazione ad assegnargli un valore di 120.- fr. il mq in esito ad un paragone diretto con il mapp. __________. Il fondo espropriato non si differenzia tuttavia in maniera così marcata dalla particella sottostante. Per morfologia, ubicazione, possibilità di sfruttamento e grado di urbanizzazione i terreni sono immediatamente comparabili e si equivalgono. Il sedime della __________ SA è posto invero ad un’altitudine superiore, ma questa peculiarità non gli consente di raggiungere la quotazione fissata dalla prima istanza (+ 33% per rapporto al prezzo medio di zona), né tanto meno gli permette di avvicinarsi ai valori rivendicati dalla sua proprietaria. Tanto più che nell’ottica di un’edificazione plurima, la porzione settentrionale del mapp. __________ risulta con certezza meno pregiata rispetto a quella meridionale, favorita dalla forma allungata e dalla disposizione longitudinale del fondo stesso.
Sulla scorta di quanto precede e tenuto conto dell'andamento del mercato immobiliare susseguente alla crisi del 1990, questo Tribunale ritiene che l’indennità espropriativa dovuta alla __________ SA debba essere determinata in fr. 105.- il mq.
4.1. Nei procedimenti contenziosi di espropriazione materiale le spese e le eventuali ripetibili vengono ripartite come in una normale procedura amministrativa, ovvero a dipendenza dell'esito del processo e del grado di soccombenza delle parti, conformemente al principio in tal senso dedotto dagli art. 28 e 31 PAmm. Se l'esistenza dell'espropriazione materiale è pacifica ed incontestata il proprietario avrà invece diritto ad ottenere la stima dell'indennità a spese dell'ente espropriante giusta l'art. 73 Lespr (RDAT I-1994 N. 48, 1987 N. 72, 1983 N. 82). Ai sensi di questa norma, le spese di procedura sono di regola interamente a carico dell'ente espropriante, che è tenuto a versare all'espropriato un'equa indennità a titolo di ripetibili. Una ripartizione delle spese e la rinuncia all'assegnazione di ripetibili è consentita qualora le pretese dell'espropriato fossero manifestamente esagerate o infondate (art. 73 cpv. 2 Lespr).
4.2. Nella decisione impugnata il Tribunale di espropriazione si è limitato a stimare l’indennizzo dovuto alla __________ SA per l’esproprio totale della sua proprietà, atteso che la controversia sulla ricorrenza dell’espropriazione materiale si era risolta definitivamente con la crescita in giudicato della sentenza 25 luglio 2003 di questo Tribunale. È quindi a giusto titolo che il primo giudice, in applicazione dell’art. 73 cpv. 1 Lespr, ha posto a carico del comune le spese e le ripetibili del giudizio di stima. Ben ponderate tutte le circostanze, questo Tribunale non ravvisa peraltro nella fattispecie gli estremi per ripartire gli oneri di procedura giusta quanto disposto dall'art. 73 cpv. 2 Lespr.
5.Ferme queste premesse, il ricorso dell’espropriata deve essere respinto e quello del comune di __________ parzialmente accolto.
Questo esito impone di ripartire tra le parti la tassa di giustizia, tenendo conto della preminente soccombenza della __________ SA sul complesso dei due ricorsi giudicati dal Tribunale cantonale amministrativo. Al comune di __________, assistito da un legale iscritto nel registro degli avvocati, vanno riconosciute ripetibili commisurate in funzione della reiezione del gravame dell’espro-priata e del successo limitato della sua impugnativa (art. 28 e 31 PAmm, applicabili in questa sede giusta il rinvio dato dagli art. 50 cpv. 3 e 70 Lespr).
Per questi motivi,
visti gli art. 9, 11, 19, 50, 52, 70, 73 Lespr; 18, 28, 31, 43, 46 e 51 PAmm;
dichiara e pronuncia:
Il ricorso della __________ SA è respinto.
Il ricorso del comune di __________ è parzialmente accolto.
Di conseguenza il dispositivo 1 della sentenza 28 novembre 2003 (no. 49-99/127) del Tribunale di espropriazione è annullato e riformato come segue:
Per l'espropriazione materiale e formale del mapp. __________ RF di __________ il comune di __________ verserà alla proprietaria una indennità di fr. 105.- il mq, oltre interessi al saggio usuale dal 1° settembre 1995.
La tassa di giudizio di fr. 2'000.- è posta a carico della __________ SA nella misura di fr. 1'200.- e del comune di __________ per la differenza.
La __________ SA verserà al comune di __________ fr. 1'440.- a titolo di ripetibili.
Intimazione a:
.
terzi implicati
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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