AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.1998.213
Data decisione, Autorità: 27.01.1999, CDT
Incarto n. 80.98.00213
Lugano 27 gennaio 1999
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici:
Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi
segretario:
Fiorenzo Gianinazzi
statuendo sul ricorso del 31 agosto 1998
in materia di: IC/IFD 95/96
presentato da:
e __________ __________, __________ __________, rappr. da: avv. __________. __________, __________ __________ __________,
ritenuto
in fatto ed in diritto
Nella notifica di tassazione dell' 11 maggio 1998, confermata su questo punto con decisione su reclamo del 17 agosto 1998, l'Ufficio di tassazione di Locarno respingeva la richiesta di dedurre gli interessi ipotecari pagati in relazione all'acquisto del mapp. n. __________ RFD di __________, poiché dall'insieme delle circostanze emergeva che l'acquisto e la successiva edificazione dovevano essere considerati un'unica operazione economica e che pertanto gli interessi pagati acquistavano valenza di oneri d'investimento. Ciò sarebbe inoltre dimostrato, secondo l’UT, dall’assunzione da parte della Banca __________ __________ del totale dei debiti precedentemente contratti, ivi compreso quello verso il __________ __________.
E' vero - avvertono ancora - che al momento della concessione del credito di costruzione, la __________ del __________ ha assunto il debito verso il __________ __________ per il finanziamento parziale concesso da tale Istituto bancario per l'acquisto della part. no. __________ RFD di __________, ma il debito è rimasto esattamente identico al credito originario concesso nel 1993. Ciò significa - concludono i ricorrenti su questo punto - che gli interessi ipotecari versati al __________ __________ fino a fine 1994 sono stati pagati personalmente dai ricorrenti e dagli altri comproprietari membri della società semplice e non sono quindi stati conglobati nel credito di costruzione concesso dalla __________ del __________.
I ricorrenti ripercorrono inoltre le travagliate vicende che li hanno indotti ad acquistare il mappale. Di ciò verrà detto in seguito, per quanto necessario.
La Divisione cantonale delle contribuzioni propone invece di respingere il ricorso, rilevando in sostanza che trascorso nemmeno un anno dall'acquisto del fondo tramite finanziamento bancario sono iniziati i lavori di costruzione della stazione di benzina e dell'albergo e che nel frattempo erano stati allestiti i relativi progetti. Delle ulteriori osservazioni al ricorso verrà detto in seguito, per quanto necessario.
In occasione dell'udienza del 10 novembre 1998 le parti si sono confermate nelle rispettive posizioni, illustrandole ulteriormente.
4.1.
Per l'imposta cantonale dalla totalità dei proventi sono deducibili gli interessi maturati su debiti ammessi in deduzione (art. 32 cpv. 1 lett. a LT; art. 33 cpv. 1 lett. a LIFD). Non possono invece essere dedotte le spese d'acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali (art. 33 lett. d LT; art. 34 lett. d LIFD).
4.2.
La deduzione dal reddito degli interessi di costruzione è questione che è stata a lungo controversa nella dottrina e nella giurisprudenza e in parte lo è ancora. La giurisprudenza del Tribunale federale ha tuttavia precisato in anni recenti che gli interessi di costruzione devono essere considerati per l'IFD una spesa finanziaria legata all'acquisto dell'immobile e che pertanto devono essere qualificati come spese per l'acquisto di un bene patrimoniale non deducibili in virtù dell'art. 23 DIFD. Essi non possono quindi (più) essere parificati a semplici interessi ipotecari (ASA 57 565; ASA 60 191; RF 1991 461; inoltre CDT n. 9 dell'11 febbraio 1993 in re E. C.).
Nelle citate sentenze il Tribunale federale espone le ragioni per cui gli interessi sul credito di costruzione costituiscono un costo di costruzione dell'immobile, ovvero una spesa d'investimento che non provoca una diminuzione della sostanza, bensì contribuisce a creare o a sviluppare una nuova fonte di reddito. In particolare gli interessi di costruzione concorrono a creare una plusvalenza che si manifesta nel valore complessivo dell'immobile (ASA 57 657, consid. 2a; ASA 60 194, consid. 1a e 3a-b e riferimenti).
In precedenza il Tribunale federale aveva ripetutamente avuto modo di pronunciarsi sulla questione, tuttavia statuendo su ricorsi di diritto pubblico, quindi con potere cognitivo limitato al mero arbitrio. In quel delimitato contesto aveva avuto modo di non considerare arbitrarie decisioni cantonali di segno antitetico per lo più prese in materia di imposte reali e, meglio, sugli utili o il maggior valore immobiliare (DTF 101 Ia 79 ss.; ASA 60 194 s., consid. 2c; ASA 41 326 ss.; ASA 37 395 ss.).
4.3.
Di opinione diversa da quella recentemente espressa con pieno potere cognitivo dal Tribunale federale (ASA 57 654 ss..; ASA 60 191 ss.) era, ad esempio, il Tribunale amministrativo del Canton Ginevra (RDAF 1979 p. 151 ss.), quanto meno fino alla successiva modifica della legge che ha escluso tassativamente la deduzione degli interessi di costruzione (Oberson, La jurisprudence du Tribunal administratif de Genève en matière fiscale, in RDAF 1982 p. 78 s.), e lo è tuttora la Commissione cantonale di ricorso del Canton Vallese (RF 1991 423 ss.).
L'opinione espressa dal Tribunale federale è per contro condivisa dalla maggioranza dei cantoni (Stadelmann, Die steuerliche Bahandlung von Baukreditzinsen in der Schweiz, in RF 1992 p. 119) ed è stata espressamente fatta propria, ad esempio, dalla Commissione cantonale di ricorso del Canton Friburgo in un approfondito giudizio del 2 febbraio 1990 (RDAF 1993 p. 331), come pure da questa Camera (CDT n. 9 dell'11 febbraio 1993 in re E. C.; CDT n. 184 93 del 28 settembre 1993 in re V.V.; CDT n. 41, 44 e 45 del 14 aprile 1994 in re M. C.; CDT n. 91/94 del 25 maggio 1994 in re A. V.; CDT n. ..__________ del 27 ottobre 1995 in re J. E S. R.; CDT n. ..__________ del 28 luglio 1998 in re S. D.).
4.4.
Per altro, già in precedenza la giurisprudenza di questa Camera ha sempre trattato gli interessi di costruzione alla stregua di un costo di costruzione. Costante la giurisprudenza su questo tema in materia di Legge per l'imposta sul maggior valore immobiliare, che sempre ha considerato gli interessi di costruzioni quale spesa di miglioria deducibile secondo l'art. 9 cpv. 1 LIMVI (STF 10 maggio 1972 in re S. SA; STF 16 gennaio 1984 in re B.SA; STF del 22 aprile 1992 in re H.S.; Rep. 1973 299; RTT 1970 55 s.; CDT n. 701 del 26 ottobre 1972 in re L.G.; CDT n. 23/91 in re R.W.; CDT n. 362/90 in re S.N.: CDT 275 del 31 ottobre 1991 in P.G.).
4.5.
In successive sentenze questa Camera, nel solco della giurisprudenza tracciata dal tribunale federale e seguita dalla maggior parte dei Cantoni, ha avuto occasione di precisare vieppiù la propria giurisprudenza.
Rispondendo all’obiezione di chi considera facilmente aggirabile il rifiuto di dedurre dal reddito gli interessi di costruzioni mediante altre e più accorte soluzioni, quali ad esempio il prestito garantito da cartella ipotecaria già esistente, il credito assistito da pegno mobiliare, il ricorso al piccolo credito, il prestito tra parenti, ecc., ha precisato che la natura della garanzia prestata o addirittura l'assenza di garanzia non modifica la natura del credito (ASA 57 657, consid. 2 b e riferimenti) e ha definito, con l’Autorità giudiziaria friburghese, gli interessi di costruzione come interessi su un credito destinato ad apportare una plusvalenza a un immobile, che decorrono dall’inizio dei lavori fino alla loro fine, indipendentemente dalla forma del credito (RDAF 1993 p. 331; RF 49/1994 p. 91; CDT n. ..__________ del 27 ottobre 1995 in re J. E S. R.).
4.6.
In questo contesto, ancora recentemente, questa Camera ha avuto modo di decidere che gli interessi passivi, pagati in relazione ad un credito acceso per finanziare la riattazione di una stalla, non sono deducibili in quanto configurano dei costi di investimento (CDT n. ..__________ del 28 luglio 1998 in re S. D.).
Come nel caso giudicato dal Tribunale federale nella sentenza del 20 novembre 1995, in cui l’ Alta Corte ha rifiutato la deduzione degli interessi passivi, anche se l'acquisto del bene fondiario da un lato e la demolizione e la nuova costruzione dell'immobile dall'altro erano stati finanziati tramite due contratti distinti, i comproprietari avevano dapprima acceso un credito per finanziare l'acquisto di una stalla e in seguito un altro per riattarla, rendendo così evidente una stretta correlazione tecnica, economica e temporale tra l’acquisto dell’immobile e la sua riattazione, tale da connotare i prestiti contratti e i relativi interessi come “di costruzione” (CDT n. ..__________ del 28 luglio 1998 in re S. D.).
I ricorrenti così ricostruiscono i fatti che li hanno condotti dapprima ad acquistare e poi a vendere il mapp. n. __________ di __________.
"In sostanza nel 1993 il Signor __________ __________, comproprietario di 1/2 della part. no. __________ RFD di __________ con il signor __________ , si era visto notificare dall' di __________ la disdetta del mutuo ipotecario in essere sul citato mappale, poiché da tre anni il signor __________ non faceva fronte alla quota parte di interessi ipotecari a suo carico.
Come notorio il signor __________ era un operatore immobiliare, successivamente fallito, che ora è gravato da attestati di carenza beni per alcune decine di milioni di franchi.
Il signor , che non era in grado di far fronte da solo alle richieste dell' si rivolse all'avv. __________ chiedendogli di elaborare una soluzione per evitargli l'onta del pignoramento e della realizzazione dei suoi beni per “ripianare” i debiti in essere presso l'__________.
Va detto che a un certo momento il signor ümin aveva informato l' circa l'esistenza di un fantomatico acquirente, che però non era disposto a pagare tutto il debito esistente, per cui occorreva il consenso dell'__________ per vendere il fondo ad un prezzo inferiore al mutuo in essere.
Tale offerta di acquisto venne successivamente confermata all'__________ da un notaio di __________.
L'__________ di __________ a seguito di tale scritto del notaio __________, fissò un prezzo per la cessione del mappale no. __________ RFD di __________ inferiore al suo credito ipotecario nei confronti dei signori __________ e __________.
Il fantomatico acquirente mai però si materializzò, per cui l'__________ decise di procedere nell'esecuzione avviata nei confronti dei signori __________ e __________.
A questo punto il ricorrente, d'accordo con il signor __________ __________, pure comproprietario della part. no. __________ RFD di __________ e cugino del signor __________, per evitare la vendita all'incanto del mappale no. __________ RFD di __________ e la successiva emissione di un attestato di carenza beni nei confronti del signor , concordarono con quest'ultimo di rilevare dall' il fondo in questione al prezzo scontato precedentemente stabilito dalla banca, fermo restando che il signor __________ avrebbe successivamente perlomeno riacquistato una parte dell'immobile, Proporzionalmente a quanto i suoi introiti gli permettevano di sopportare.
Da qui il giro in tempi rapidissimi delle diverse quote di comproprietà della part. no. __________ RFD di __________.
Fu solo a metà 1994 che i comproprietari della part. no. __________ RF decisero di dare avvio alla costruzione del citato fondo, su cui inizialmente era prevista l'edificazione solo della stazione di servizio __________, perché nel frattempo tale società aveva chiesto ai comproprietari di poter aprire una stazione di benzina.
Il progetto di massima per la stazione di servizio __________, parte integrante del contratto di locazione sottoscritto, fu allestito dalla __________ __________, __________.
Fu solo in un secondo tempo che i comproprietari fecero elaborare dall'Arch. __________ __________ il progetto per la costruzione del __________ __________, perché nel frattempo il signor __________ __________, aveva detto di essere interessato ad affittare e gestire un __________ a __________. Evidentemente i comproprietari ritennero che tale soluzione avrebbe permesso un miglior uso e una maggior redditività del fondo in questione, rispetto alla soluzione minimalista dell'edificazione della sola stazione di benzina."
5.2.
Secondo i ricorrenti, la progettazione della stazione di servizio e del __________ da parte di due diverse persone in tempi successivi dimostrerebbe chiaramente che i comproprietari della part. no. __________ RFD di __________ non avrebbero acquistato tale fondo con l'intenzione ab initio di procedere alla sua edificazione e che ciò sarebbe avvenuto solo a seguito di circostanze fortuite. Mancherebbe così all’intera operazione quell'unità economica tra acquisto e edificazione, che l' Ufficio di tassazione pone a fondamento della propria decisione di rifiutare la deduzione degli interessi passivi.
I ricorrenti rilevano inoltre, a ulteriore dimostrazione dell'assenza di un'unità economica tra acquisto ed edificazione, che la licenza edilizia del 1993 rilasciata al progetto dell'arch. __________ per una palazzina di 18 appartamenti non fu mai presa in considerazione e utilizzata dagli attuali comproprietari della part. no.__________ RFD di __________. Ciò costituirebbe, a mente loro, un ulteriore indizio che né i ricorrenti né gli altri comproprietari avevano acquistato il fondo già con l'idea di procedere alla sua edificazione.
5.3.
Le dettagliate spiegazioni fornite dai ricorrenti circa la genesi dell’intera operazione (acquisto dell’immobile per evitare a una terza persona il fallimento; successivo tentativo, non riuscito, di rivenderlo tale e quale; decisione, date le circostanze, di edificare, non secondo il progetto originario, ma secondo un progetto del tutto nuovo, modificato in seguito così da abbinare la stazione di benzina a un albergo garni) illustrano certo la genesi, invero travagliata, che ha condotto all’edificazione finale del fondo, ma non fanno venire meno quella stretta connessione temporale, che induce senza esitazione questa Camera a considerare interessi di costruzione gli interessi ipotecari pagati per l’acquisto del fondo. È praticamente inoppugnabile che il fondo, pur acquistato per le ragioni illustrate nel ricorso e ulteriormente sviluppate in occasione dell’udienza, non fosse destinato, anche per l’impegno finanziario richiesto dall’acquisto, a essere “tesaurizzato”, e rimanere inedificato per un periodo prolungato di tempo. Dall’insieme delle circostanze emerge piuttosto che il fondo era destinato a essere costruito entro breve tempo e in questo contesto non sono di rilievo le esitazioni né le varianti apportate cammin facendo al progetto iniziale. Il tempo intercorso tra l’acquisto e l’inizio dei lavori appare tutto sommato contenuto, sicché a giusta ragione l’UT ha considerato tutti gli interessi pagati a partire dall’acquisto interessi di costruzione.
5.4.
È infine appena il caso di rilevare, a titolo abbondanziale, che tutti gli interessi pagati per l’acquisto e la costruzione del fondo potranno essere fatti valere, indipendentemente dalla loro qualifica formale, quali costi di investimento in caso di vendita dell’immobile nell’ambito della tassazione dell’eventuale utile immobiliare.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT 1994
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 600.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–
per un totale di fr. 680.–
sono a carico dei ricorrenti.
Intimazione alle parti.
Per l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).
Per l'IFD è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il Presidente: Il Segretario:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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