AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.1997.96
Data decisione, Autorità: 05.12.1997, CDT
Incarto n. 80.97.00096
Lugano 5 dicembre 1997
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici:
Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi
segretario:
Fiorenzo Gianinazzi
statuendo sul ricorso del 11 giugno 1997
in materia di: IC 91/92
presentato da:
__________, __________ __________,
rappr. da: __________ __________ __________ __________ __________ __________, __________ __________,
ritenuto
in fatto ed in diritto
__________ è proprietario di sostanza immobiliare in diversi comuni del Cantone e quindi soggetto fiscale limitatamente imponibile nel Canton Ticino.
Il 1° settembre 1989 vendeva le particelle n. __________ e n. __________ RFD di __________ al prezzo di fr. 11'897'720.--, conseguendo un guadagno lordo di fr. 5'266'520.--.
Nella notifica di tassazione IC 1991-92, dell'11 luglio 1994, l'UT di __________ -__________ esponeva al contribuente un reddito aziendale di fr. 1'317'380.-- di media annua, così calcolato:
prezzo di vendita: fr. 11'897'720
prezzo d'acquisto: fr. 6'631'200
migliorie: fr. 803'900
altri costi: fr. 261'330
IMVI: fr. 1'389'263
interessi passivi: fr. 177'266
utile fr. 2'634'761
Il reclamo, presentato in tempo utile dal contribuente, veniva evaso con decisione del 12 maggio 1997. L'UT modificava la tassazione a svantaggio del reclamante, negandogli la deduzione dell'IMVI dal prezzo di vendita e stabilendo così il guadagno in fr. 4'042'024.--, poiché l'imposta sul maggior valore immobiliare non era stata pagata.
Con il presente, tempestivo ricorso __________ __________, assistito dalla __________ __________, chiede la deduzione dell'IMVI e di conseguenza il ripristino della notifica di tassazione.
Avverte che al momento dell'emanazione della decisione su reclamo, egli aveva già pagato un acconto di fr. 600'000.-- e che a garanzie dell'IMVI scoperta aveva depositato una cartella ipotecaria accettata dall' Ufficio dei registri in quanto emessa su una proprietà di sicuro valore. Rileva inoltre che l'IMVI deve essere considerata deducibile nel biennio in cui l'utile è stato definito, sia nella misura in cui è stata effettivamente pagata, sia nella misura in cui è stata garantita.
Fa altresì presente che nel periodo fiscale 1991-92 egli ha dichiarato nel Comune di domicilio una perdita di fr. 902'560.-- per l'imposta cantonale e di fr. 562'168.-- per l'imposta federale diretta. Conclude quindi denunciando l'iniquità della soluzione prospettata dalla decisione su reclamo, che finisce per colpire in realtà nel periodo 1991-92 un reddito globale mai conseguito.
Veniva per contro lasciata aperta la questione relativa alla deduzione delle perdite aziendale, in attesa della produzione da parte del ricorrente della documentazione fiscale del canton Zurigo relativa alle modalità di deduzione delle perdite.
Con osservazioni del 12 settembre 1997 l'UT, dopo aver preso visione della documentazione prodotta, si confermava nella propria decisione. Il contribuente, dal canto suo, non si esprimeva sulla presa di posizione dell'UT.
In base ai princìpi ricavati dall'art. 46 cpv. 2 CF, per impedire casi di doppia imposizione intercantonale, gli utili derivanti dal commercio professionale d'immobili sono imponibili esclusivamente nel Cantone di situazione dell'immobile. Quest'ultimo deve ammettere la deduzione di tutti i costi, compresi gli interessi passivi, in relazione al conseguimento dell'utile. In questo senso, unanimemente, giurisprudenza (DTF 88 I 338; ASA 39 49; StE 1987 A 24.42.5) e dottrina (Locher, Doppelbesteuerung, § 9, II, Nr. 17; Höhn, Interkantonales Steuerrecht, p. 467 ss., § 28 IV A; Zuppinger/Schärrer/Fessler/Reich, Kommentar zum ZH StG, Ergänzungsband, 1983, § 6 Nr. 13a e 97a).
Tale soluzione, che accolla la deduzione integrale degli interessi debitori al Cantone di situazione dell'immobile, diverge da quella, pure stabilita dalla giurisprudenza del Tribunale federale relativa alla doppia imposizione, concernente gli immobili d'investimento situati in un cantone diverso da quello di domicilio o di sede del soggetto fiscale. In questi casi la deduzione degli interessi passivi viene ammessa nella proporzione degli attivi imponibili nel cantone di situazione dell'immobile rispetto al totale degli attivi (DTF 88 I 339, consid. 1; ASA 39 52; Höhn, op. cit., § 28 Nr. 17).
5.2.
Le ragioni di principio che hanno condotto a una diversa soluzione risiedono nel fatto che l'utile derivante dal commercio professionale di immobili viene imposto esclusivamente nel cantone di situazione dell'immobile. Con la conseguenza che tutti i costi necessari a conseguire questo utile vanno ammessi in deduzione nel cantone che li impone. In altre parole, la deduzione degli interessi passivi è connessa all'oggetto è, per usare la terminologia tedesca, "objektmässig" (cfr. Höhn, op. cit., § 28 Nr. 46). Ciò induce altresì a precisare che sono deducibili soltanto i costi che hanno una relazione diretta con il conseguimento dell'utile o, meglio, che sono qualificabili quali costi d'investimento ("Anlagekosten") (cfr. ASA 39 54, consid. 2b; Locher, op. cit., § 9, II Nr. 17, consid. 4a in fine; StE 1987 A 24.42.5, consid. 3).
Diversamente, nel caso di immobili di investimento, l'indebitamento e il relativo costo, poiché riferiti all'insieme degli attivi, vanno dedotti proporzionalmente, vale a dire, secondo la terminologia tedesca, "anteilmässig" (cfr. Höhn, op. cit., § 28 Nr. 17).
5.3.
Secondo la dottrina le perdite derivanti da commercio professionale d'immobili devono essere dedotte in virtù del diritto federale dall'utile immobiliare conseguito nello stesso anno nel medesimo cantone, anche se il diritto cantonale non lo prevede (Höhn, op. cit., § 28 Nr. 55 s.).
Pendente il ricorso, il contribuente ha prodotto le notifiche di tassazione del Canton Zurigo per l'anno 1990 e per l'anno 1991. La prima non denota alcuna perdita derivante da commercio professionale d'immobili, che possa essere accollata al Canton Ticino. La "Zwischeneinschätzung per 1.1.90", effettuata in base al § 59 f StG-ZH, conclude, per quanto concerne la parte del Canton Ticino, con un utile. Per contro, la tassazione per l'anno 1991 evidenzia una perdita, di pertinenza del Canton Ticino, di fr. 235'975.--.
6.2.
Va inoltre ricordato che nel Canton Zurigo nel caso delle persone fisiche il periodo di computo connesso al periodo di tassazione biennale è di un solo anno, a meno che non si verifichino modificazioni del reddito o della sostanza che oltrepassino i limiti posti dal § 54 LT-ZH. L'anno 1994 costituisce così, di regola, il periodo di computo per il periodo di tassazione 1995-96 (cfr. Richner/Frei/Weber/Brütsch, Zürcher Steuergesetz - Kurzkommentar, 2a ediz., Zurigo 1997, ad §§ 53-61 N. 6f, p. 441 s.) e così di seguito a ritroso nel tempo.
In caso di modifica degli elementi della tassazione, invece, ha luogo una tassazione principale straordinaria (§ 54 StG-ZH; Richner/Frei/Weber/Brütsch, op. cit., p. 344 s.).
6.3.
Stante quindi il sistema di imposizione seguito dal Canton Zurigo, parrebbe sussistere una perdita derivante dal commercio professionale d'immobili di pertinenza del Canton Ticino di complessivamente fr. 235'975.--, che deve essere dedotta dal reddito imponibile in Ticino in media annua.
Analogamente interpellato, il rappresentante del ricorrente si è limitato a ribadire l'esistenza di una perdita, senza meglio specificarne l'entità con riferimento alle basi temporali dell'imposizione nel Canton Zurigo e, meglio, senza precisare se, come parrebbe, la perdita sia relativa al solo anno di computo 1990, che fa stato per la tassazione principale straordinaria del 1991.
Si giustifica pertanto, su questo punto, di annullare in ordine la decisione su reclamo e di retrocedere gli atti all'Ufficio di tassazione, perché, dopo eventuali verifiche del caso presso l'Autorità fiscale del Canton Zurigo, statuisca di nuovo sull'importo della perdita deducibile.
Per questi motivi,
visto per le spese l'art. 231 LT 1994
dichiara e pronuncia
§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 12 maggio 1997 è annullata in ordine e gli atti sono retrocessi all'Ufficio di tassazione, perché determini nuovamente il reddito aziendale dopo ulteriori accertamenti sulle perdite deducibili e, meglio, come indicato al consid. 6, tenuto altresì conto dell'importo di fr. 600'000.-- pagato a titolo di imposta sul maggior valore immobiliare
Non si assegnano ripetibili.
Intimazione alle parti.
Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).
per la Camera di diritto tributario
del Tribunale d’appello
Il Presidente: Il Segretario:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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