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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.1996.110
Data decisione, Autorità: 25.10.1996, CDT
Incarto n. 80.96.00110
Lugano 25 ottobre 1996
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici:
Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi
segretario:
Fiorenzo Gianinazzi
statuendo sul ricorso del 3 giugno 1996
in materia di: IC/IFD 95/96
presentato da:
, __________ () rappr. da: __________. __________, __________ __________,
ritenuto
in fatto ed in diritto
__________, cittadina germanica domiciliata in __________, è proprietaria di una casa di vacanza a __________. È quindi limitatamente imponibile in Svizzera e in Ticino.
Nella tassazione IC/IFD 1995-96 l' Ufficio di tassazione di Locarno le ha esposto un valore locativo per la casa d'abitazione di __________ di fr. 47'460.-- di media annua (cfr. decisione su reclamo del 13 maggio 1996), a fronte di un importo di fr. 42'275.-- denunciato dall'interessata nella dichiarazione d'imposta e corrispondente al valore locativo dell'abitazione, che era stato stabilito dall' Ufficio di tassazione nel periodo fiscale precedente.
All'udienza del 17 settembre 1996 le parti si sono confermate nelle rispettive posizioni. La Camera, d'accordo le parti, ha quindi deciso di incaricare il proprio perito di determinare il valore locativo della villa in questione.
Giusta l'art. 20 cpv. 1 lett. b LT e 21 cpv. 1 lett. b LIFD l'uso da parte del proprietario del suo immobile o di parte di esso è fiscalmente imponibile quale reddito della sostanza immobiliare: ad esso viene attribuito un valore locativo.
3.2
La legge non indica tuttavia come debba essere valutato ai fini dell'imposizione il vantaggio economico derivante dall'uso personale della proprietà fondiaria. Secondo la giurisprudenza il valore locativo deve corrispondere alla pigione che il contribuente dovrebbe pagare per avere l'uso di un bene equivalente. Altrimenti detto: il valore locativo deve corrispondere alla mercede che, secondo le condizioni di mercato, il proprietario potrebbe richiedere locando lo stesso immobile ad un terzo. In altre parole, il valore locativo deve corrispondere, in linea di principio, al valore oggettivo di mercato.
3.3
Il Tribunale federale ha per altro confermato che il valore locativo deve corrispondere “al canone che si potrebbe esigere equamente da un locatario desideroso di assicurarsi il godimento di un oggetto del genere - tenendo conto in modo adeguato delle particolarità della costruzione e delle sue installazioni, in quanto esse rispondano ai bisogni normali di un utente di condizioni economiche e sociali analoghe a quelle del proprietario” (ASA 15 p. 361; 438 consid. 1; DTF 69 I 24/25; Rusconi, L’ imposition de la valeur locative, Losanna 1988, p. 98). Che il valore locativo così stabilito corrisponda o meno ad una rimunerazione normale del capitale investito nel fondo non è essenziale (DTF 66 I 80), e il proprietario è tenuto a lasciarsi fiscalmente imputare il corrispettivo del reddito in natura così percepito, non l'interesse normale del valore in capitale dell' oggetto (DTF 69 I 24; STF del 12 novembre 1975 in re A. S. p. 4 s.).
L'art. 20 cpv. 2 LT precisa che il valore locativo è stabilito tenendo conto della promozione e dell'accesso alla proprietà e della previdenza personale. Tale precisazione è stata voluta dal Legislatore cantonale per consentire di stabilire il valore locativo mediante parametri schematici prudenziali. Per l'imposta cantonale esso corrisponde quindi, di regola, a una percentuale del valore di stima dell'immobile, che varia a dipendenza dell'anno di costruzione dell'immobile. Quando però questo metodo porta a dei risultati in contrasto con il principio secondo cui il valore deve corrispondere a quello reperibile sul mercato, è consentito far capo a valutazioni individualizzate (cfr. Circolare n. 15 del 15 gennaio 1995 concernente il valore locativo della Divisione cantonale delle contribuzioni, cifra 2.2.1)
4.2
L'art. 21 cpv. 2 LIFD precisa, a sua volta, che il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle condizioni locali usuali e dell'utilizzazione effettiva dell'abitazione al domicilio del contribuente. Il riferimento alle condizioni locali usuali sta a significare, come per il passato, che determinante per l'IFD rimane il valore di mercato reperibile, che deve essere stabilito in via comparativa tenendo conto anche delle vecchie abitazioni e quindi non necessariamente il canone di locazione massimo conseguibile (Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, p. 92). Il riferimento all'utilizzazione effettiva, dal canto suo, va inteso unicamente quale limitazione spaziale ma non temporale dell'uso dell'immobile da parte del proprietario. Con ciò il Legislatore federale ha voluto venire incontro a determinate situazioni, segnatamente a quelle di coniugi o vedovi, che, una volta allevati i figli, si ritrovano a vivere in abitazioni divenute troppo grandi, perché rispondenti alle esigenze di una famiglia numerosa. La prova della sottoutilizzazione dell'abitazione spetta al contribuente. Il Legislatore con il riferimento all'utilizzazione effettiva dell'abitazione non ha invece minimamente voluto venire incontro a chi, per ragioni proprie, occupa la propria abitazione, in particolare quella secondaria, solo durante determinati periodi dell'anno (Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum Gesetz die direkte Bundessteuer, p. 93).
4.3
Per ragioni di praticità e di praticabilità del diritto, il valore locativo di abitazioni unifamiliari verrà stabilito, di massima, come accennato sopra, applicando al valore di stima ufficiale dell'immobile il tasso del 5%, se la stima è entrata in vigore dopo il 1° gennaio 1990, del 6,5% se la stima risale a un periodo compreso tra il 1° gennaio 1986 e il 1° gennaio 1989 e del 7,25% se la stima risale al 1° gennaio 1985 o è anteriore a tale data (Istruzioni 1995-96 per la compilazione della dichiarazione d'imposta). Tale modo di procedere non è, in linea di principio, contrario al principio dell'uguaglianza di trattamento (CDT n. 424 dell'11 novembre 1986 in re M.B.; CDT n. 498 del 12 dicembre 1986 in re C.S.).
Questa Camera per potersi esprimere con cognizione di causa, data la particolarità dell'immobile, una villa unifamiliare estremamente lussuosa con vista imprendibile sul lago, un oggetto per amatori, dunque, ha provveduto a interpellare il proprio perito, il quale, pur tenendo conto della difficile situazione in cui versa attualmente il mercato immobiliare, ha attribuito al solo immobile un valore di fr. 1'145'000.-- e ha considerato certamente adeguato il valore locativo determinato dall' autorità fiscale, la quale si è invero attenuta al metodo di calcolo basato su parametri schematici, applicando al valore ufficiale di stima l'aliquota prevista dall'autorità fiscale cantonale in funzione della vetustà della stima.
5.2
Le osservazioni proposte dal patrocinatore della ricorrente non consentono una diversa soluzione. Il calcolo proposto, invero ingiustificatamente prudenziale, conduce a un valore locativo che non si discosta da quello determinato dall' Ufficio di tassazione in modo talmente crasso, da indurre questa Camera a scostarsi dalla valutazione basata su parametri schematici.
Non si giustifica pertanto, nel caso in esame, di dipartirsi dalla valutazione effettuata dall'UT applicando parametri uniformi, che garantiscono una sostanziale parità di trattamento tra proprietari di appartamenti usati in proprio.
5.3
L’applicazione del parametro del 7.25% al valore ufficiale di stima, conformemente alla Circolare dell’ Amministrazione cantonale delle contribuzioni, dà un risultato sicuramente compatibile con i criteri elaborati dalla giurisprudenza in materia di valori locativi. Il valore determinato dall’ Ufficio di tassazione corrisponde a poco meno di un canone locatizio di fr. 4’000.-- mensili, che, per quanto possa apparire elevato, è senz’altro adeguato e anche conseguibile sul mercato per una villa come quella della contribuente.
Si tratta infatti di una costruzione signorile, di finissima esecuzione, dalle modalità esecutive assai costose. Basti pensare all' ampio porticato di cui dispone la villa e alla piscina, al tetto interamente eseguito in coppi, al largo uso di pietra naturale faccia-vista.
Non v'è dubbio, secondo questa Camera, che un libero professionista (medico, avvocato, ingegnere, ecc.) o un alto dirigente (direttore d'azienda, di banca, ecc.) sarebbe senz'altro disposti a sborsare un canone di locazione mensile di fr. 4'000.-- per un oggetto di tale lusso.
Non vi sono pertanto ragioni di ricondurre il valore locativo a quello del periodo precedente o addirittura ad uno inferiore, favorendo così la ricorrente rispetto ad altri contribuenti in situazione analoga.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT 1994
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 200.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 150.–
per un totale di fr. 350.–
sono a carico della ricorrente.
Intimazione alle parti.
Per l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).
Per l'IFD è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).
per la Camera di diritto tributario
del Tribunale d’appello
Il Presidente: Il Segretario:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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