AIUTO RICERCA
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Numero d'incarto: 11.1998.101
Data decisione, Autorità: 16.12.1998, ICCA
Incarto n.: 11.98.00101
Lugano 16 dicembre 1998/rgc
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d’appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, G. A. Bernasconi e Giani
segretaria:
Gronchi Pozzoli, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa ..______ (azione di accertamento del credito) della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città promossa con istanza del 24 ottobre 1996 dalla
Comunione dei comproprietari della Residenza __________ __________ __________, __________ (rappresentata dall’amministratrice __________ __________, __________, e patrocinata dall’avv. __________ __________, __________)
contro
__________ __________ -__________, __________ (patrocinata dall’avv. __________ __________, __________),
esaminati gli atti
posti i seguenti
punti di questione: 1. Se dev’essere accolta l’appellazione presentata il 9 giugno 1998 da __________ __________ __________ -__________ contro la sentenza emessa il 18 maggio 1998 dal Pretore della giurisdizione di Locarno-Città;
Ritenuto
in fatto: A. Il complesso residenziale denominato “Residenza __________ __________ __________ ” sorge sul fondo n. __________RFD di __________ ed è costituito dal 17 luglio 1981 in proprietà per piani, comprendente nove unità. L’autorimessa, situata al piano terreno dei due blocchi che compongono la residenza, costituisce il foglio n. , pari a 129/1000. Questa unità è stata a sua volta suddivisa in ventiquattro parti – attribuite in comproprietà ordinaria – a ognuna delle quali corrisponde un posteggio. L’uso dell’autorimessa e la ripartizione delle spese di manutenzione sono disciplinati da un regolamento della comproprietà e, accessoriamente, dal regolamento del condominio, entrambi stati menzionati nel registro fondiario. __________ __________ __________ - è comproprietaria dal 16 settembre 1982 di dieci posteggi – originariamente tredici, tre dei quali nel frattempo alienati – che essa ha acquistato da __________ __________ e __________ __________, promotori del complesso residenziale.
B. All’assemblea straordinaria del 10 giugno 1995 i comproprietari hanno approvato all’unanimità il bilancio relativo alle spese accessorie per l’autorimessa durante l’anno 1995. In occasione della riunione straordinaria tenutasi il 22 marzo 1996 l’assem-blea dei comproprietari ha ratificato il conguaglio per il 1995, invitando __________ __________ __________ -__________ a provvedere al pagamento di fr. 2’258.50 entro il 6 aprile 1996. L’assemblea ha inoltre convalidato il piano finanziario per il 1996 che, incluso il fondo di rinnovamento per il garage, implica una partecipazione di __________ __________ __________ -__________ alle spese pari a fr. 3’562.50. Il 23 settembre 1996, su richiesta della Comunione dei comproprietari, l’Ufficio esecuzioni di __________ ha spiccato contro __________ __________ __________ -__________ il precetto esecutivo n. __________per la somma di fr. 5’593.30 oltre interessi al 5%. L’escussa ha sollevato opposizione.
C. Il 24 ottobre 1996 la Comunione dei comproprietari della “Resi-denza __________ __________ __________ ” ha chiesto al Pretore della giurisdizione di Locarno-Città, la condanna di __________ __________ __________ -__________ al versamento di fr. 5’593.30 oltre interessi nonché il rigetto in via definitiva dell’opposizione al precetto esecutivo n. . Alla discussione del 5 dicembre 1996 la convenuta si è opposta all’istanza, sollevando l’eccezione di compensazione con un proprio credito di fr. 27’307.15 e in via riconvenzionale ha chiesto la condanna dell’istante al versamento della differenza fra i due importi. Il Segretario assessore, in applicazione dell’art. 12 cpv. 5 CPC, ha assegnato ad __________ __________ __________ - un termine per presentare l’allegato di risposta e la domanda riconvenzionale.
D. Nella sua risposta del 15 dicembre 1996 la convenuta ha proposto di respingere l’istanza e , in via riconvenzionale, ha postulato la condanna della comunione dei comproprietari al pagamento di fr. 21’919.85 oltre interessi al 6%. Il 5 febbraio 1997 la comunione dei comproprietari si è opposta alla domanda riconvenzionale. Alla discussione del 9 aprile 1997 ogni parte ha mantenuto le rispettive allegazioni e proposte di giudizio. Esperita l’istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale, rimettendosi al contenuto delle rispettive comparse scritte, nelle quali hanno ribadito le rispettive domande.
E. Statuendo il 18 maggio 1998, il Pretore ha condannato __________ __________ __________ -__________ a versare alla comunione dei comproprietari l’importo di fr. 5’387.30 oltre interessi al 5% dal 24 settembre 1996 e ha rigettato in via definitiva l’opposizione al precetto esecutivo n. __________. La tassa di giustizia di fr. 600.– e le spese sono state poste a carico della convenuta, con obbligo di rifondere alla controparte un’indennità per ripetibili di fr. 900.–. Inoltre il Pretore ha respinto la domanda riconvenzionale, ponendo la tassa di giustizia di fr. 700.– e le spese a carico della convenuta, tenuta a versare alla controparte fr. 2’800.– di ripetibili.
F. __________ __________ __________ -__________ è insorta contro la citata sentenza con un appello del 9 giugno 1998 nel quale postula la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere l’istanza e di accogliere integralmente la sua domanda riconvenzionale. Il 6 luglio 1998 l’appellante ha introdotto un’istanza tendente all’estro-missione dagli atti della testimonianza di __________ __________. Nelle sue osservazioni del 14 luglio 1998 la Comunione dei comproprietari ha chiesto di respingere il gravame e di confermare la sentenza impugnata.
Considerando
in diritto: 1. L’appellante ha prodotto con l’istanza del 6 luglio 1998 il verbale della deposizione rilasciata il 3 giugno 1998 da __________ __________ davanti al Amtsstatthalteramt di Lucerna in relazione a un procedimento penale per falsa testimonianza promosso da lei stessa. I documenti prodotti per la prima volta in appello non sono ricevibili, l’art. 321 cpv. 1 lett. b CPC vietando di addurre fatti e mezzi di prova nuovi in seconda sede (Cocchi/Trezzini, Codice di procedura ticinese annotato, Lugano 1993, n. 10 ad art. 86 e n. 1 ad art. 321). Ciò posto, il verbale del 3 giugno 1998 non può essere considerato ai fini del giudizio. Del resto la mancata acquisizione agli atti del nuovo documento non contrasta con l’obbligo di esaminare d’ufficio la nullità della testimonianza rilasciata da __________ __________, visto che le informazioni su cui l’attrice ha fondato la propria istanza di estromissione risultano già dal verbale di audizione del 15 dicembre 1997.
Posto che l’azione dell’appellante è intesa ad accertare un suo credito verso la comunione dei comproprietari, ci si potrebbe chiedere se la deposizione di un membro della comunione sia stata regolare. Contrariamente a quanto sembra ritenere l’appel-lante, non esiste però una responsabilità diretta dei singoli comproprietari accanto a quella della comunione per gli obblighi per i quali la comunione ha la capacità di agire, di stare in giudizio, di essere escussa e di avere un patrimonio (DTF 119 II 404, consid. 6). Ciò è appunto il caso in esame. Il singolo comproprietario non si identifica con la comunione dei comproprietari e non è quindi parte in causa, motivo per cui può deporre come teste e dichiararsi indifferente all’esito della lite (II CCA, sentenze del 14 marzo 1996 nella causa A. e del 30 settembre 1998 nella causa Condominio B.). Ne discende che nella fattispecie la deposizione litigiosa è stata assunta regolarmente e non vi è motivo per stralciare la prova dagli atti.
Quanto all’asserita falsità delle informazioni fornite dal teste, essa non costituisce di per sé una causa di nullità, essendo facoltà del giudice – se esiste fondato motivo – di deferire il testimone all’autorità penale e di sospendere la causa civile (art. 241 CPC; Rep. 1925, pag. 309). In quest’ambito nulla può essere rimproverato al Pretore, tanto più che egli non aveva motivo di dubitare del teste, le cui affermazioni concordavano con altri elementi istruttori.
Il Pretore, preso atto che l’ammontare del credito vantato dalla comunione dei comproprietari non era contestato, ha respinto l’eccezione di compensazione invocata dalla convenuta e la sua domanda riconvenzionale volta a ottenere a differenza tra i due crediti. Egli ha ritenuto che la convenuta non poteva prevalersi di un credito verso la comunione dei comproprietari, visto che quest’ultima non ha mai autorizzato la procedura giudiziaria sulla quale la convenuta fonda la sua pretesa, per altro nemmeno promossa nell’interesse della comunione dei comproprietari.
Giusta l’art. 120 CO quando due persone sono debitrici l’una verso l’altra di somme di denaro o di altre prestazioni della stessa specie, ciascuna di esse, purché i due crediti siano scaduti, può compensare il proprio debito col proprio credito (cpv. 1); il debitore può tra l’altro opporre la compensazione sebbene il suo credito sia contestato (cpv. 2). In particolare l’eccezione di compensazione è lecita se in presenza di due crediti scaduti e esigibili soccorrono il requisito della reciprocità e della similarità (Gauch/Schluep, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 6ª edizione, pag. 244 nota 3330 segg.). L’accezione di reciprocità implica che il creditore principale sia il debitore della pretesa compensatoria, rispettivamente che il creditore compensatorio sia il debitore della pretesa principale (Gauch/ Schluep, op. cit., pag. 245 nota 3333 segg.). Nella fattispecie, posto che l’appellante non contesta di essere debitrice nei confronti dell’attrice, litigioso è anzitutto se quest’ultima sia debitrice della convenuta per la sua pretesa compensatoria.
L’appellante ribadisce di avere sostenuto, con il benestare della comunione dei comproprietari, un procedimento giudiziario avviato nei suoi confronti dai promotori della proprietà per piani e di avere in quella sede difeso i diritti degli altri comproprietari in materia di garanzia dei difetti, ritenuto che all’epoca nell’autori-messa si erano verificate importanti infiltrazioni e che l’assem-blea ne aveva preteso invano dai promotori l’eliminazione degli inconvenienti. La convenuta vanterebbe quindi nei confronti della comunione un credito corrispondente agli oneri processuali posti a suo carico nella suddetta procedura, di cui la comunione si sarebbe fatta carico in occasione dell’assemblea tenutasi il 27 ottobre 1990. A suffragio della sua tesi la convenuta adduce inoltre che solo così si spiegherebbe la diligenza con cui essa ha costantemente informato l’assemblea sul seguito del procedimento giudiziario, lo svolgimento in quella sede di una perizia volta a stabilire i difetti di tutta l’autorimessa e l’attitudine dei comproprietari come se si trattasse di un problema comune.
L’assemblea dei comproprietari costituisce l’organo supremo della proprietà per piani, la quale decide gli affari amministrativi che non competono all’amministratore, tra cui si annoverano tutte le questioni fondamentali volte al mantenimento e all’uso della proprietà per piani (art. 712m cifra 1 CC; Meier-Hayoz/Rey, in: Berner Kommentar, nota 22 seg. ad art. 712m CC). Di principio, i singoli comproprietari esprimono la loro volontà sul destino della comproprietà in occasione delle assemblee convocate dall’amministratore (art. 712n CC). Inoltre, come per le associazioni, il consenso scritto di tutti i soci a una proposta è parificata a una risoluzione sociale quand’anche non sia stata tenuta un’assemblea, a condizione che i comproprietari diano all’unanimità il loro accordo (art. 66 cpv. 2 CC; Meier-Hayoz/Rey, op. cit., nota 118 seg. ad art. 712m CC). Alla stessa stregua è ammesso il voto per corrispondenza, con l’unica differenza che è sufficiente ottenere la maggioranza dei voti per ritenere accolto l’oggetto della deliberazione (art. 880 CO, Meier-Hayoz/Rey, op. cit., nota 121 segg. ad art. 712m CC).
Nella fattispecie non è contestato che l’eventuale autorizzazione ad agire in giudizio per tutti i comproprietari e la loro partecipazione agli oneri processuali derivanti dalla procedura soggiacciono a una deliberazione in tal senso dell’assemblea condominiale. Si tratta di verificare se nella fattispecie la comunione dei comproprietari abbia conferito all’appellante l’autorizzazione ad agire in sua vece, come la convenuta sostiene sia avvenuto in durante l’assemblea del 27 ottobre 1990. Ora, nel relativo verbale figura testualmente:
Garagen-Betrieb
a) (...)
b) (...)
c) Herr __________ schilderte die momentane Situation “Wassereinbrüche” in der Garage.
– Herr __________ hat einen Rückbehalt von fr.30’000.– vorgenommen. Dieser Rückbehalt soll __________ & __________ dazu bewegen, die Sanierungsarbeiten durchzuführen.
– Alle Stockwerkeigentümer erklären sich bereit, falls erforderlich zu bezeugen, dass “Wassereinbrüche” regelmässig stattfinden.
– Es wurde bewusst gemacht, dass alle Garageneigentümer vertraglich für Sanierungskosten gemeinsam haften, falls __________ & __________ seine Verpflichtungen nicht erfüllt.
– Die Eigentümer der Garage unterstützten Herrn __________ in seinem Bemühungen, die Sanierungsarbeiten duchzusetzen.
Contrariamente a quanto adduce l’appellante, il citato verbale non comprova che a suo marito fosse concessa l’autorizzazione a tutelare gli interessi della comunione dei comproprietari nella vertenza che lo opponeva a __________ __________ e __________ __________, né tanto meno che la comunione abbia riconosciuto una sua partecipazione agli oneri della causa. Tutt’al più la comunione dei comproprietari ha preso atto dello stadio in cui si trovava la lite tra l’appellante e i promotori a proposito delle infiltrazioni nell’autorimessa.
Successivamente, benché i comproprietari non abbiano mai esplicitamente aderito alla proposta dell’appellante, su richiesta di quest’ultima tutti i comproprietari dei parcheggi sono stati convocati all’assemblea straordinaria del 29 marzo 1986, in esito alla quale hanno deciso di chiedere ai promotori una chiara proposta di intervento e bei ungenügenden Sanierungsvorschlägen, gemeinsames rechtliches Vorgehen und auch entsprechende Kosten-Aufteilung (lettera di __________ __________ del 20 marzo 1986, verbale assembleare del 29 marzo 1986). In quella stessa occasione __________ __________ e il marito dell’appellante sono stati incaricati di controllare costantemente la situazione nell’autorimessa e di informare gli altri proprietari di parcheggi. La comunione dei comproprietari non ha intrapreso comunque procedimenti giudiziari nei confronti dei promotori. Il 18 febbraio 1987 la convenuta ha comunicato a tutti i comproprietari che era stata allestita una perizia sui difetti dell’opera nella procedura che la opponeva a __________ __________ e __________ __________, soggiungendo testualmente:
Für die Bestellung der Expertise musste ich eine Vorzauszahlung über fr. 4’000.– leisten und ich mache alle Eigentümer darauf aufmerksam, dass die gesamten daraus resultierenden Kosten, sofern das Gericht diese Kosten nicht __________ /__________ überwälzt, zwischen den Eigentümer __________ __________ __________ gerecht übernommen werden müssen. (...) Ohne Ihren Gegenbericht innert 8 Tagen nehme ich an, dass Sie mit meinem Vorgang einverstanden sind und eine Versammlung der Eigentümer um die Osternzeit ist nach meiner Ansicht wieder unumgäglich.
In risposta a tale comunicazione il comproprietario __________ ha aderito il 25 febbraio 1987 alla proposta di suddividere i costi dell’operazione, a condizione che tutti i comproprietari fossero d’accordo e si assumessero una parte degli oneri in proporzione alle loro quote di proprietà. Il 25 luglio 1987 il comproprietario __________ ha ribadito l’importanza e la priorità delle infiltrazioni nell’autorimessa e ha auspicato un approfondimento del problema nella successiva assemblea condominiale (doc. 8, lettera K). Gli altri comproprietari non hanno reagito. Dopo di allora, i verbali si limitano a riprendere i resoconti dell’appellante sull’evoluzione delle infiltrazioni nell’autorimessa (verbale assembleare del 29 ottobre 1988 e del 28 ottobre 1989, doc. 8).
Ora, alla luce delle circostanze esposte non si può sostenere che l’assemblea dei comproprietari abbia validamente autorizzato l’operato della convenuta e neppure che si sia fatta garante dei relativi costi. Tale conclusione trova conferma anche negli eventi successivi all’assemblea del 27 ottobre 1990. Come detto, la comunione dei comproprietari non è, sin dal principio, intervenuta nella causa riconvenzionale promossa dall’appellante. Non si può certo negare il suo interessamento al risanamento dell’autorimessa e a un chiarimento sulla natura dei danni. Ciò non significa, comunque, che essa abbia accettato di partecipare in modo indiretto a una procedura giudiziaria a lei estranea, tanto più che l’azione si è conclusa a solo beneficio dell’appellante, la quale ha ottenuto una riduzione del prezzo di acquisto di fr. 5’000.– (sentenza del 5 giugno 1991). L’unico beneficio per la comunione dei comproprietari consisterebbe, tutt’al più, nel disporre di una perizia giudiziaria in cui sono esaminati in modo approfondito i difetti dell’autorimessa. Qualora una partecipazione ai costi potesse essere ammessa, questa dovrebbe essere limitata così alle spese peritali. Se non che, le due risposte allo scritto del 18 febbraio 1987 e il silenzio della maggior parte dei comproprietari non sono di ausilio all’appel-lante. Come si è visto (consid. 6), infatti, solo il consenso scritto di tutti i membri può essere equiparato a una risoluzione sociale. Ininfluente è infine il fatto che durante l’assemblea del 2 novembre 1991 i comproprietari, presa conoscenza dell’esito della causa tra l’appellante e i promotori del condominio e la possibilità di presentare appello, si siano interrogati sull’opportunità di partecipare alle spese giudiziarie nell’eventualità di un appello interposto dal marito dell’appellante. Essi hanno infatti deciso di partecipare ai costi solo se quest’ultimo avesse diviso l’importo a suo tempo trattenuto e avesse condotto la causa solo sui danni dell’autorimessa (doc. 8, lett. H, pag. 2, n. 12: dass eine Beteiligung [an den Kosten] nur erfolgen kann, wenn Herr __________ den zurückgestellten Betrag ordnungsgemäss begleicht und die Klage nur bezüglich den aufgetretenen Schäden an der Garage führt).
L’eventuale sostegno finanziario della comunione, vincolato a precise condizioni, riguardava pertanto la sola ipotesi di un appello e un eventuale accordo in tal senso non implicava automaticamente una partecipazione agli oneri processuali di prima sede. In ogni modo, le condizioni enunciate all’assemblea non si sono verificate già per il fatto che la convenuta non ha presentato appello contro la sentenza del 5 giugno 1991 (inc. 2992). Il problema della partecipazione della comunione ai costi giudiziari è stato ancora affrontato all’assemblea del 3 ottobre 1992: in quell’occasione non è stato possibile trovare un accordo sulla ripartizione dei costi affrontati dalla convenuta poiché quest’ul-tima sosteneva che le spese avrebbero dovuto essere divise tra tutti i comproprietari in proporzione dei rispettivi millesimi, mentre i titolari degli appartamenti ritenevano che i costi riguardavano solo i comproprietari dell’autorimessa (doc. 8, lett. I, pag. 2).
Concludendo, sulla scorta dell’istruttoria non risulta che la comunione dei comproprietari abbia autorizzato l’appellante a rappresentarla in giudizio, né tanto meno che abbia deliberato l’assunzione dei costi giudiziari. L’appello si rivela pertanto infondato e deve essere respinto.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia: 1. L’appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
a) tassa di giustizia fr. 650.–
b) spese fr. 50.–
fr. 650.–
sono posti a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte fr. 1’500.– per ripetibili d’appello.
– avv. __________ __________, __________;
– avv. __________ __________, __________.
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città.
Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente La segretaria
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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