AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2024.3
Data decisione, Autorità: 16.12.2025, CDT
Titolo: Deduzioni: spese di manutenzione immobili, risanamento piscina, parti costitutive dell’immobile non considerate nel valore locativo, annullamento della decisione
Incarto n. 80.2024.3
Lugano 16 dicembre 2025
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici
segretaria
Mara Regazzoni
parti
RI 1 rappr. da: RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 22 dicembre 2023 contro la decisione del 29 novembre 2023 in materia di IC 2022.
Fatti
A. Nel periodo fiscale 2022, RI 1, domiciliata a __________ (ZH), era assoggettata alle imposte per appartenenza economica quale proprietaria del mapp. n. __________ RFD di __________.
Nella dichiarazione d’imposta 2022, la contribuente ha attribuito all’immobile un valore locativo di fr. 48'000.– ed ha fatto valere in deduzione spese di manutenzione per complessivi fr. 153’071.–. Fra queste ultime, i costi per il risanamento della piscina ammontavano a fr. 124'767.–, importo dal quale la contribuente aveva dedotto una quota di miglioria del 10%, sicché le spese deducibili corrispondevano a fr. 112’291.–.
B. Con decisione dell’11 ottobre 2023, l’RS 1 ha notificato alla contribuente la tassazione IC 2022, commisurando il reddito imponibile in fr. 18'200.– e quello determinante per l’aliquota in fr. 255'800.–. Per quanto concerne l’immobile di __________, ha ammesso in deduzione dal valore locativo di fr. 48'000.– spese di manutenzione per complessivi fr. 26'683.–, argomentando che la deduzione effettiva era “concessa solamente se giustificata, documentata e nei limiti stabiliti dalle vigenti norme”.
C. La contribuente ha impugnato la suddetta decisione con reclamo del 10 ottobre 2023, contestando la mancata deduzione di tutte le spese di manutenzione fatte valere. Negli anni 2022 e 2023 avrebbe rinnovato la piscina, che aveva oltre 20 anni, e gli impianti tecnici necessari. Per tener conto della costruzione di una nuova scala d’accesso e di “miglioramenti del comfort”, aveva dedotto dalle spese sostenute la quota del 10%.
Con decisione del 29 novembre 2023, l’autorità fiscale ha parzialmente accolto il reclamo, elevando la deduzione delle spese deducibili a fr. 30'953.– e precisando di non avere ammesso le spese per il giardino e la piscina e quelle per l’abbonamento dell’allarme e di avere riconosciuto nella misura del 50% l’abbonamento lift. Per quanto concerne in particolare le spese per la manutenzione del giardino e della piscina, il fisco cantonale si è così espresso:
Al riguardo si precisa che a partire dal 2013, dopo reclamo della contribuente, il valore locativo della proprietà immobiliare ticinese è stato ridotto, come a richiesta della contribuente, a Fr. 48'000 lordi annui.
L'autorità fiscale aveva accettato come valido tale importo, precisando già allora che le spese riferite alla cura del giardino e della piscina non potevano essere accettate quale costo di manutenzione in quanto oggetti non produttivi di reddito e non considerati nella determinazione del valore locativo.
Si rimanda alle decisioni su reclamo per gli anni 2014 e 2015 che citavano testualmente “per quanto riguarda le spese immobiliari effettive si precisa che quando un immobile è utilizzato direttamente dal proprietario non sono deducibili le spese di gestione corrente, di amministrazione e di cura e manutenzione del giardino (e di una eventuale piscina esterna)”.
Non rimane quindi che continuare con questa procedura, accettata come valida da entrambe le parti, anche per l'anno 2022 (principio della buona fede).
D. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente la deduzione di tutte le spese di manutenzione fatte valere con la dichiarazione d’imposta. I lavori di risanamento della piscina, in particolare, sarebbero stati imposti dalle “perdite d’acqua”, che avrebbero provocato una diminuzione di valore dell’immobile. La ricorrente ritiene “incomprensibile” il riferimento ad una decisione del 2015, che concerneva un reclamo con cui aveva contestato l’aumento “arbitario” del valore locativo da fr. 48'000.– a fr. 60'000.–.
E. Nelle sue osservazioni dell’8 gennaio 2024, l’autorità di tassazione propone di respingere il ricorso, invocando il principio della buona fede, secondo cui, “a seguito della determinazione del valore locativo, così come a suo tempo richiesto dalla contribuente, era chiaro ad entramb[e] le parti che eventuali interventi alla piscina non potevano rientrare tra le spese di manutenzione fiscalmente deducibili nella tassazione ordinari[a]”. Propone poi uno specchietto, da cui risulta l’ammontare del valore locativo stabilito per tutti i periodi fiscali dal 2009 in avanti e quello delle spese di manutenzione ammesse in deduzione.
Diritto
Mentre l’insorgente ritiene che i presupposti per la deduzione siano adempiuti, trattandosi per la maggior parte di spese di manutenzione e solo per un decimo di costi di miglioria, l’autorità di tassazione ha negato la deduzione fatta valere, argomentando che la piscina non sarebbe stata considerata nella determinazione del valore locativo, con la conseguenza che i costi per la sua manutenzione non sarebbero causalmente legati al conseguimento del reddito imponibile. Il fisco cantonale basa la sua decisione in particolar modo sulla decisione con cui ha accolto il reclamo per i periodi fiscali 2014 e 2015 ed ha ridotto il valore locativo da fr. 60'000.– a fr. 48'000.–, anticipando che non avrebbe più ammesso in deduzione future spese di “manutenzione del giardino (e di una eventuale piscina esterna)”.
Analoga disposizione esiste a livello cantonale (art. 31 cpv. 2 LT).
Le spese di manutenzione devono essere distinte dalle spese di miglioria di un immobile (cfr. articoli 33 lett. d LT e 34 lett. d LIFD). Mentre le spese di manutenzione servono a conservare i valori già esistenti, le spese di miglioria creano nuovi valori aggiuntivi (DTF 149 II 27 consid. 4.1).
Le spese di manutenzione vengono generalmente suddivise in tre distinte categorie:
· le spese di manutenzione in senso stretto (“Instandhaltungskosten”, “frais d’entretien courants”), ovvero le spese ricorrenti che tendono a garantire la funzionalità di un immobile (per esempio le piccole riparazioni; cfr. Richner/Frei/ Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 3ª ediz., Zurigo 2016, n. 40 ad art. 32 LIFD, p. 603; Merlino, in: Yersin/Noël [a cura di], Commentaire romand, LIFD, 2ª ediz., Basilea 2017, n. 65 ad art. 32 LIFD, p. 687);
· le spese di riparazione (“Instandstellungskosten”, “frais de remise en état”), ovvero le spese che intervengono a scadenze più lunghe e tendono a garantire la redditività di un immobile (per esempio il rinnovo di facciate; cfr. Richner/ Frei/Kaufmann/Meuter, op. cit., n. 41 ad art. 32 LIFD, p. 603; Merlino, loc. cit.);
· le spese di sostituzione o modernizzazione (“Ersatzanschaffungskosten”, “coût de remplacement”): se installazioni non più conformi alle esigenze moderne vengono sostituite, le relative spese sono deducibili, a condizione che le nuove offrano più o meno lo stesso grado di comodità di quello che offrivano le vecchie ai tempi in cui furono installate (sentenza CDT n. 80.96.170 del 27 gennaio 1997, in: RDAT II-1997 n. 4t).
Secondo l’autorità di tassazione, il valore locativo attribuito alla proprietà immobiliare della ricorrente non terrebbe conto della piscina esterna, oggetto degli interventi di risanamento intrapresi nel periodo fiscale litigioso.
3.2.
Il reddito da sostanza immobiliare è assoggettato all’imposta sul reddito federale e cantonale quale reddito imponibile. Vi rientra segnatamente il valore locativo di immobili o di parti di essi che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà (articoli 21 cpv. 1 lett. b LIFD e 20 cpv. 1 lett. b LT).
Per determinare il reddito netto si deducono dai proventi lordi imponibili le spese d’acquisizione e le deduzioni generali di cui agli articoli 26–33a LIFD (art. 55 LIFD) e 25-32c LT (art. 24 LT). Il contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, le spese di riattazione di immobili di nuova acquisizione, i premi d’assicurazione e le spese d’amministrazione da parte di terzi (articoli 32 cpv. 2 prima frase LIFD e 31 cpv. 2 prima frase LT).
Per gli immobili occupati dallo stesso proprietario, sono deducibili solo le spese di manutenzione che sono in relazione diretta con il valore locativo (imponibile). Si tratta praticamente delle spese sostenute dal contribuente per le riparazioni e il rinnovo del bene immobiliare, che rappresentano dei costi e non degli investimenti. Non sono per contro deducibili le spese d’acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali secondo gli articoli 34 lett. d LIFD e 33 lett. d LT, cioè quei costi di investimento che producono l’effetto di incrementare il valore dell’immobile (sentenza del TF 2C_1003/2017 del 21 giugno 2018 consid. 5.1, con riferimento a giurisprudenza e dottrina).
Per quanto concerne le spese relative alla manutenzione del giardino, come pure di attrezzature quali campi da gioco e da tennis, piscine ecc., le stesse non sono deducibili se tali elementi non sono stati considerati effettivamente nella determinazione del valore locativo (Locher, Kommentar DBG, 2a ed., Basilea 2019, n. 29 ad art. 32 LIFD, p. 957 e giurisprudenza citata).
3.3.
In una sentenza del 17 luglio 2020 (n. 80.2019.118/119, in RtiD I-2021 n. 6t), la Camera di diritto tributario ha annullato una decisione, con la quale l’Ufficio di tassazione aveva negato la deduzione delle importanti spese, sostenute dal ricorrente per la riparazione della piscina, argomentando che quest’ultima non era stata considerata nella determinazione del valore locativo. Infatti, il valore locativo, che deve essere assoggettato alle imposte sul reddito, concerne tutti i beni immobili e tutte le parti costitutive degli stessi, ad eccezione di eventuali installazioni o strutture particolarmente lussuose, che devono essere assimilate a beni di consumo e come tali non considerate nel valore locativo. Siccome la piscina dei ricorrenti non era particolarmente lussuosa e stravagante, doveva essere considerata nel calcolo del valore locativo della loro abitazione. Gli atti sono stati pertanto rinviati all’autorità di tassazione, affinché determinasse il valore locativo dell’immobile, tenendo conto anche della piscina esterna. Essa avrebbe poi verificato se le spese fatte valere per il risanamento della piscina costituissero spese di manutenzione deducibili secondo la legge e la giurisprudenza applicabili (cfr. anche la sentenza CDT n. 80.2022.126 del 30 giugno 2022).
3.4.
Nel caso in esame, il valore locativo dell’immobile della ricorrente è stato stabilito in fr. 48'000.–. Non è noto in base a quali criteri sia stato determinato.
Coerentemente con le decisioni poc’anzi citate, anche nella fattispecie in discussione si impongono l’annullamento della decisione impugnata e il rinvio degli atti all’autorità di tassazione. Quest’ultima deve infatti stabilire il valore locativo della proprietà immobiliare dell’insorgente, tenendo conto anche della piscina esterna, nel caso in cui fosse verificato che non vi è compreso.
3.5.
L’autorità di tassazione ha tuttavia spiegato di aver ridotto il valore locativo, che in precedenza ammontava a fr. 60'000.–, in seguito ad un reclamo della contribuente, a partire dal periodo fiscale 2013.
Nelle decisioni relative ai periodi fiscali 2014 e 2015, in particolare, l’UT avrebbe “precisato” che “quando un immobile è utilizzato direttamente dal proprietario non sono deducibili le spese di gestione corrente, di amministrazione immobiliare e di cura e manutenzione del giardino (e di una eventuale piscina esterna)”.
Secondo il fisco cantonale, “in considerazione del principio della buona fede… era chiaro ad entrambe e parti che interventi alla piscina non potevano rientrare tra le spese di manutenzione fiscalmente deducibili nella tassazione ordinaria”.
Ora, non risulta tuttavia che la riduzione del valore locativo, decisa in seguito al reclamo della contribuente, sia stata determinata dalla mancata considerazione della piscina esterna.
D’altra parte, per le ragioni precedentemente esposte, il valore locativo deve comprendere tutte le parti costitutive degli immobili di cui il proprietario ha il godimento, comprese le piscine.
Quanto alla frase inserita nella motivazione delle decisioni relative ai periodi 2014 e 2015, la stessa si limita ad escludere la deduzione di determinate spese, “quando un immobile è utilizzato direttamente dal proprietario”, senza riferirsi tuttavia alle particolarità del caso in esame, tanto è vero che menziona una “eventuale” piscina esterna.
Non sono pertanto adempiute le condizioni perché si possa ritenere che la contribuente abbia rinunciato a far valere le spese di manutenzione della piscina. Un’eventuale rinuncia a far valere deduzioni previste dalla legge sarebbe peraltro estremamente problematica, considerata la portata che ha il principio di legalità nell’ambito delle imposte (art. 127 cpv. 1 Cost.; cfr. anche DTF 151 II 262 consid. 7.1).
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 29 novembre 2024 è annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione per una nuova decisione.
Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.
Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Lucerna, entro 30 giorni (art. 73 LAI Copia per conoscenza:
municipio di .
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: La segretaria:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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