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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2025.166
Data decisione, Autorità: 03.09.2025, CDT
Titolo: Imposta sugli utili immobiliari: utile imponibile, costi di investimento, realizzazione giardino d’inverno
Incarto n. 80.2025.166
Lugano 3 settembre 2025
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici
segretaria
Mara Regazzoni
parti
RI 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 25 giugno 2025 contro la decisione del 26 maggio 2025 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A. I coniugi RI 1 e __________ hanno acquistato il 14 aprile 2014 il mapp. n. __________ RFD di __________ al prezzo di fr. 780'000.–.
Il 27 aprile 2021 RI 1 si è aggiudicata la quota di un mezzo del mapp. n. __________ del marito, nell’ambito dell’incanto pubblico per la liquidazione dei beni di spettanza del fallimento di __________, al prezzo di fr. 7'000.–.
Il 29 agosto 2024 RI 1 ha venduto a __________ il mapp. n. __________ RFD di __________ al prezzo di fr. 1’000'000.–.
B. Nella dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, la venditrice ha fatto valere in deduzione dal valore di alienazione, oltre al prezzo di acquisto (fr. 780'000.–), spese di costruzione e di miglioria per fr. 111'131.– e spese di acquisto e di vendita per fr. 12'980.–, commisurando in tal modo l’utile imponibile in fr. 95'889.–.
Notificandole la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26 febbraio 2025, l’RS 1 ha commisurato l’utile imponibile in fr. 313'584.– e l’imposta dovuta in fr. 70'918.95. Nel calcolo dell’utile immobiliare, ha tenuto conto del fatto che il fondo alienato era stato acquistato per metà nel 2014 e per metà in occasione dell’aggiudicazione avvenuta nel 2021. Di conseguenza, i costi di miglioria riconosciuti (pari a un terzo delle spese per la sostituzione della cucina e di una doccia) sono stati dedotti solo nella misura di un mezzo, così come le spese di acquisto fatte valere. Per quanto concerne la quota acquistata all’incanto, dal valore di alienazione sono stati dedotti il prezzo di aggiudicazione, i crediti garantiti da pegno immobiliare, le ipoteche legali e le spese di aggiudicazione, per un totale di fr. 285'737.–.
C. Con reclamo del 6 marzo 2025, la contribuente ha contestato il mancato riconoscimento dei costi di costruzione e di miglioria fatti valere, in particolare per la sostituzione della cucina, per il cappotto termico, per la sostituzione del pavimento e dei serramenti e per si sistemazione del tetto, per un totale di fr. 111'131.–.
L’autorità di tassazione ha respinto il reclamo, con decisione del 26 maggio 2025, nella quale ha ribadito che la maggior parte delle spese chieste in deduzione rientravano fra le spese di manutenzione e quelle finalizzate al risparmio energetico, come tali deducibili nell’ambito dell’imposta sul reddito. Una quota di miglioria (un terzo) era stata ammessa limitatamente alle spese di sostituzione della cucina e del rifacimento del locale doccia.
D. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 chiede la deduzione, a titolo di costi di miglioria, di un ulteriore importo di fr. 14'294.55, corrispondente alle spese per la realizzazione di un giardino d’inverno, laddove in precedenza c’era una terrazza aperta, senza tetto e senza infissi, con calpestio in ghiaia.
E. Nelle sue osservazioni al ricorso, l’Ufficio di tassazione propone di accogliere parzialmente il ricorso, tenendo conto del fatto che le spese per il giardino d’inverno sono state sostenute negli anni 2013 e 2014, cioè prima che la ricorrente diventasse proprietaria della quota di un mezzo del marito. L’importo deducibile ammonterebbe di conseguenza alla metà del costo fatto valere, cioè a fr. 7'147.–.
Diritto
Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
Secondo l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:
· i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;
· i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria, le tasse di allacciamento e il contributo di plusvalore di cui agli art. 93 e seguenti della legge sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011 (LST);
· le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.
2.2.
Per quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di diritto. È peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato all’aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente all’importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).
2.3.
Non possono invece essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT).
La legge federale sull’imposta federale diretta e la legge tributaria consentono, al contribuente che possiede immobili privati, di dedurre le spese di manutenzione, le spese di riattazione di immobili di nuova acquisizione, i premi d’assicurazione e le spese d’amministrazione da parte di terzi (articoli 32 cpv. 2 prima frase LIFD e 31 cpv. 2 LT).
Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, quali spese di manutenzione secondo l’art. 32 cpv. 2 prima frase LIFD sono deducibili le spese che servono a mantenere, a ripristinare o a sostituire il valore d’uso concreto di un bene in un immobile. Le spese che comportano un aumento del valore di un immobile devono essere distinte dalle spese di manutenzione (art. 34 lett. d LIFD). Mentre i costi di manutenzione servono a preservare i valori già esistenti, con le spese di miglioria si creano nuovi valori aggiuntivi. La delimitazione tra la conservazione del valore e l’incremento del valore avviene secondo criteri tecnico-oggettivi. Il termine di paragone non è rappresentato dal valore dell’immobile nel suo complesso, ma da quello dell’installazione concretamente sottoposta a manutenzione o sostituzione. Tutte le spese che migliorano lo stato di un immobile hanno un carattere di miglioria. Sulla base di un punto di vista funzionale, è decisivo il fatto che la misura in questione abbia comportato un miglioramento qualitativo e quindi un incremento di valore dell’immobile (sentenza 9C_677/2021 del 23 febbraio 2023, in DTF 149 II 27 = ASA 91 p. 680 = RF 78/2023 p. 456 = StE 2023 B 25.6 n. 91 = RDAF 2023 II 77 consid. 4.1 e giurisprudenza citata).
2.4.
Per quanto concerne l’onere della prova, in ambito fiscale vale il principio in base al quale l'autorità deve sostanziare l’esistenza di elementi che fondano o aumentano il carico impositivo, mentre i fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso l'erario devono essere dimostrati dal contribuente (p. es. DTF 133 II 153 consid. 4.3 p. 158).
Secondo giurisprudenza, la prova delle spese sostenute a tale titolo avviene di regola mediante presentazione di fatture quietanzate o di altri documenti giustificativi (sentenza TF 2C_1186/2016 del 24 aprile 2017 consid. 4.3 con riferimenti a giurisprudenza e dottrina).
Nella fattispecie, con la decisione impugnata l’autorità di tassazione ha ammesso in deduzione solo in parte le spese che la ricorrente aveva fatto valere quali costi di costruzione e di miglioria, trattandosi perlopiù di spese di manutenzione e di spese finalizzate al risparmio di energia e alla protezione dell’ambiente, come tali deducibili nell’ambito dell’imposta sul reddito. Con il ricorso in esame, la contribuente contesta unicamente il mancato riconoscimento delle spese per la realizzazione di un giardino d’inverno, per un ammontare di complessivi fr. 14’294.55.
3.2.
Come riconosciuto dalla stessa autorità di tassazione, nelle osservazioni al ricorso, alla luce della documentazione prodotta con il ricorso, si deve riconoscere che l’intervento per la realizzazione del giardino d’inverno assuma carattere di miglioria. Non si è trattato infatti della riparazione né della sostituzione di una struttura esistente, bensì dell’aggiunta di nuove componenti.
Anche la Circolare n. 7/2023 del 1° aprile 2023 della Divisione delle contribuzioni (Deduzioni sui proventi della sostanza immobiliare privata, n. 6.1) menziona, fra gli interventi di miglioria totale o parziale dell’immobile, elencati a titolo esemplificativo, quelli per l’ampliamento, inteso come aggiunta di nuovi elementi accessori o di parti abitative (per es. la costruzione di una veranda chiusa in sostituzione di una terrazza aperta).
3.3.
L’art. 128 cpv. 2 LT prevede che, per il calcolo dell’utile e la durata della proprietà, sia determinante il precedente trasferimento.
Come rileva l’Ufficio di tassazione, nelle osservazioni al ricorso, i costi di investimento in discussione sono stati sostenuti negli anni 2013 e 2014. L’insorgente è divenuta proprietaria esclusiva dell’immobile venduto solo nel 2021, con l’aggiudicazione all’incanto della quota di un mezzo appartenente al marito.
L’utile immobiliare è stato conseguentemente calcolato tenendo conto del fatto che l’acquisto è avvenuto in due momenti diversi.
La ricorrente ha pertanto diritto alla deduzione delle spese di miglioria, sostenute negli anni 2013 e 2014, limitatamente alla quota di un mezzo di cui era proprietaria a tale momento.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 26 maggio 2025 è riformata nel senso che i costi di costruzione e di miglioria sono aumentati nella misura di fr. 7'147.–.
a. nella tassa di giustizia di fr. 500.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–
per un totale di fr. 580.–
sono a carico della ricorrente nella misura di un mezzo
(fr. 290.–).
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: La segretaria:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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