AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2023.271
Data decisione, Autorità: 02.09.2025, CDT
Titolo: Imposta sugli utili immobiliari: valore di investimento, possesso durato oltre venti anni, deduzione del valore di stima vigente venti anni prima, determinante la data di entrata in vigore della stima ufficiale
Incarto n. 80.2023.271
Lugano 2 settembre 2025
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici
segretaria
Mara Regazzoni
parti
RI 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 28 novembre 2023 contro la decisione del 27 novembre 2023 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A. Con atto pubblico del 26 maggio 2023, iscritto a Registro fondiario il 20 giugno 2023, RI 1 ha venduto ai coniugi __________ e __________ il mapp. n. __________ RFD di __________, al prezzo di fr. 420'000.–.
Nella dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, la venditrice ha fatto valere in deduzione, al posto del valore di acquisto, il valore di stima in vigore 20 anni prima, stabilito in fr. 207'458.–. Al netto di tutte le deduzioni, ha dichiarato un utile imponibile di fr. 160’105.70.
B. Con decisione del 26 ottobre 2023, l’RS 1 (UT) ha notificato alla venditrice la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, commisurando l’utile imponibile in fr. 267'865.– e l’imposta dovuta in fr. 10'714.60. In particolare, la stima in vigore 20 anni prima è stata determinata in fr. 142'540.–.
C. Con reclamo del 9 novembre 2023, la contribuente ha contestato il valore considerato dall’autorità di tassazione quale valore di stima di 20 anni prima, argomentando che, da un documento ufficiale in suo possesso, la stima di fr. 207'458.–, da lei dichiarata, era stata stabilita considerando quale momento determinante il 1° gennaio 2003 ed era pertanto applicabile per il calcolo dell’utile immobiliare imponibile.
L’autorità di tassazione ha respinto il reclamo, con decisione del 27 novembre 2023, nella quale ha sostenuto che il momento determinante, indicato nella decisione dell’Ufficio di stima allegata al reclamo, si riferiva alla “situazione catastale (descrizione del fondo) e non alla stima”. Il valore applicato dalla stessa autorità nella decisione impugnata era rimasto in vigore fino al 31 dicembre 2004.
D. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente l’applicazione dell’importo di fr. 142'540.– quale valore di stima in vigore 20 anni prima, argomentando che la decisione relativa alla Revisione generale delle stime, in suo possesso, “indicava… chiaramente il momento determinante stabilito dal Consiglio di Stato (art. 40 LSt) la data del 01.01.2003 e in tale data, la stima di 20 anni fa indicata era di fr. 207'458.–”.
In via subordinata, “qualora fosse comprovata e documentata la data del 31.12.2004”, l’insorgente chiede che sia dedotto non il valore di stima in vigore 20 anni prima bensì il valore di acquisto, che corrisponde a fr. 160'000.–.
E. Nelle sue osservazioni dell’11 dicembre 2023, l’autorità di tassazione ribadisce che il valore di stima applicato nel calcolo dell’utile immobiliare imponibile è rimasto in vigore fino al 31 dicembre 2004. Non si oppone per contro alla deduzione del valore di acquisto, invece del valore si stima di 20 anni prima.
Diritto
Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (v. Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari ‑ Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59 s.).
1.2.
L’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
Nel caso in esame, la ricorrente ha fatto valere in deduzione, quale valore di investimento, il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà, da lei indicato in fr. 207'458.–. Secondo l’Ufficio di tassazione, tuttavia, quest’ultimo valore di stima sarebbe entrato in vigore solo il 1° gennaio 2005, mentre venti anni prima del trasferimento di proprietà imponibile il valore di stima ufficiale sarebbe ammontato a fr. 142'540.–.
2.2.
Per l’art. 12 cpv. 1 della Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID; RS 642.14) sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
Il Tribunale federale ha sottolineato che la definizione dell’utile immobiliare imponibile proposta dall’art. 12 cpv. 1 LAID si riallaccia al sistema generale dell’imposizione del reddito globale netto (“Gesamtreineinkommensbesteuerung”), previsto dall’art. 7 cpv. 1 LAID (cfr. p. es. la sentenza del 6 maggio 2013 n. 2C_77/2013 e giurisprudenza citata). Il riferimento al “valore di sostituzione” implica che i cantoni sono liberi – in caso di lunga durata del possesso – di assoggettare all’imposta il guadagno effettivamente conseguito o di prevedere un limite per il calcolo del guadagno imponibile; in questa ipotesi il prezzo di acquisto viene sostituito da un altro valore (cfr. Messaggio del 25 maggio 1983 del Consiglio federale a sostegno delle leggi federali sull’armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni e sull’imposta federale diretta, in FF 1983 III p. 64). Il valore sostitutivo deve concedere ai cantoni la possibilità di delimitare nel tempo la commisurazione dell’utile immobiliare, nel caso di proprietà di lunga durata (cfr. la sentenza del 6 maggio 2013 cit., consid. 5.2, con riferimento a: Zwahlen, in: Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, vol. I/1, 2a ediz., Basilea 2002, n. 56 ad art. 12 LAID).
Sempre secondo l’Alta Corte, anche nel caso in cui la commisurazione dell’utile immobiliare viene delimitata nel tempo, l’utile immobiliare deve restare la base di calcolo effettiva: con il “valore sostitutivo” viene semplicemente introdotta una finzione legale in merito al valore di investimento ad un determinato momento stabilito dal legislatore cantonale. Il valore sostitutivo deve pertanto essere inteso, dal profilo della legge sull’armonizzazione, quale nozione economica e deve essere determinato in modo tale da esprimere quel valore che corrisponde al valore di acquisto nel momento stabilito dalla legge. Ci si deve basare allora sul principio della determinazione del valore venale (cfr. la sentenza del 6 maggio 2013 cit., consid. 5.3).
2.3.
Il legislatore ticinese ha adottato quale valore sostitutivo, in caso di possesso durato oltre venti anni, il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà.
La deroga al principio generale, prevista dall'art. 129 cpv. 2 LT, va intesa quale agevolazione di natura meramente processuale e, meglio, probatoria, giustificata dalla particolarità della situazione: consente di determinare in modo schematico il valore del precedente acquisto in quei casi in cui, data la lunga se non lunghissima durata del possesso, risulterebbe oltremodo difficile rintracciare le pezze giustificative relative ai costi di investimento (CDT n. 80.2003.175 del 19 dicembre 2003, in RtiD I-2004 n. 11t consid. 6.2. e 6.3.; inoltre Soldini/Pedroli, op. cit., p. 193).
La ricorrente ha prodotto una decisione di stima del 1° febbraio 2004, con la quale l’Ufficio cantonale di stima ha commisurato in fr. 207'458.– il valore globale di stima del mapp. n. __________ RFD di __________. Nella decisione si legge che “i valori sono definiti in base alla situazione vigente al momento determinante stabilito dal Consiglio di Stato (art. 40 LSt)” e che “esso è stato fissato al giorno 01.01.2003”.
Secondo l’autorità di tassazione, tuttavia, tale valore di stima sarebbe entrato in vigore solo il 1° gennaio 2005 e non sarebbe pertanto applicabile nel caso in esame.
3.2.
L’art. 6 cpv. 1 della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst; RL 215.600) prevede che i valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i Comuni del Cantone, siano oggetto, una prima volta, di una revisione generale in base ad un programma definito dal Consiglio di Stato.
Per l’art. 6 cpv. 2 Lst i nuovi valori di stima sono messi in vigore contemporaneamente per tutti i Comuni.
Per quanto concerne la procedura di revisione generale delle stime, l’art. 29 cpv. 1 Lst ha introdotto il sistema di raccolta dati tramite formulario, quale supporto per l'elaborazione delle stime (dichiarazione di stima). Secondo l’art. 30 cpv. 1 Lst la procedura di revisione inizia con la trasmissione dei formulari tramite i Municipi ai proprietari di fondi censiti nel Cantone.
L’art. 32 cpv. 1 Lst dispone che l’Autorità, tramite il Municipio, comunichi le decisioni di stima relative ai fondi edificabili o edificati (contenenti i dati d’accertamento e di valutazione) a tutti i contribuenti interessati, unitamente all’avviso di pubblicazione. La decisione di stima è impugnabile dapprima mediante reclamo alla stessa Autorità preposta (art. 34 Lst) e poi mediante ricorso al Tribunale di espropriazione (art. 37 Lst) e al Tribunale cantonale amministrativo (art. 38 Lst).
3.3.
L’art. 40 Lst stabilisce che tutti i valori di stima ufficiale dei fondi situati sul territorio del Cantone siano definiti in base alla situazione di fatto e di diritto vigente al momento determinante stabilito dal Consiglio di Stato, il quale fissa pure l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima e di ogni ulteriore aggiornamento.
Nel messaggio del Consiglio di Stato si spiega che è stato previsto che i valori di stima degli immobili di tutti i Comuni del Cantone, determinati in virtù della nuova legge, entrino contemporaneamente in vigore (vedi art. 6) e che la data della loro simultanea messa in vigore sarà fissata dal Consiglio di Stato (Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, ad art. 41).
3.4.
Con decreto esecutivo del 19 dicembre 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1° giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami sarebbe scaduto il 2 settembre 2004.
Con decreto esecutivo del 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito che “la data di entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino è il 1° gennaio 2005”.
3.5.
Ne consegue che il valore di stima ufficiale di fr. 207'458.–, indicato nella decisione del 1° febbraio 2004, è entrato in vigore solo il 1° gennaio 2005, come previsto dal citato decreto esecutivo del Consiglio di Stato del 7 dicembre 2004.
La data del 1° gennaio 2003, menzionata nella decisione del 1° febbraio 2004, non concerne l’entrata in vigore della stima bensì il momento determinante per stabilire la “situazione di fatto e di diritto”, sulla cui base procedere alla revisione generale delle stime.
In altri termini, la revisione generale delle stime si è basata sulla situazione di fatto e di diritto dei fondi al 1° gennaio 2003, ma le nuove stime sono entrate in vigore il 1° gennaio 2005.
La decisione impugnata, che ha negato l’applicazione del valore di stima determinato nell’ambito della revisione generale delle stime, è dunque legittima. Tale valore non era infatti ancora in vigore venti anni prima del trasferimento di proprietà imponibile.
Come visto, l’art. 129 cpv. 2 LT non impone di dedurre il valore di stima vigente venti anni prima, se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, ma consente unicamente al venditore di “chiedere” che tale valore “valga quale valore di investimento fino a tale data”.
Con il ricorso, la contribuente ha prodotto copia dell’istanza di iscrizione del 14 novembre 1984, da cui risulta che il mapp. n. __________ RFD di __________ era stato acquistato da __________ per fr. 160'000.–. La ricorrente ha acquistato l’immobile per successione nel 2023. Nulla si oppone pertanto alla deduzione del valore di acquisto di fr. 160'000.–, al posto del valore di stima ufficiale di fr. 142'540.–.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 27 novembre 2023 è riformata nel senso che quale valore d’investimento deducibile è dedotto il valore di acquisto di fr. 160'000.–, al posto del valore di stima di 20 anni fa.
a. nella tassa di giustizia di fr. 600.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 60.–
per un totale di fr. 660.–
sono a carico della ricorrente nella misura di due terzi (fr. 440.–).
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: La segretaria:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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