AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2024.168
Data decisione, Autorità: 04.08.2025, CDT
Titolo: Procedura: sproporzione fra entrate e uscite, onere della prova, reddito presunto, mutuo ipotecario assunto da persone in società semplice
Incari n. 80.2024.168 80.2024.169
Lugano 4 agosto 2025
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici
cancelliere
Francesco Sciuchetti
parti
RI 1 RI 2 entrambi rappr. da: RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 30 luglio 2024 contro la decisione del 17 luglio 2024 in materia di IC e IFD 2014.
Fatti
A. __________ (__________), cittadino , è coniugato con __________ (), che si è trasferita in Svizzera dal 1° agosto 2013.
B. a.
I contribuenti, non presentavano la dichiarazione fiscale IC/IFD 2014, neppure dopo la diffida del 19 aprile 2016. Motivo per il quale con decisione di tassazione d’ufficio del 19 ottobre 2016, l’RS 1 (UT) commisurava il reddito imponibile in fr. 164'500.- per l’IC (determinante per l’aliquota di fr. 170'500.-) e in fr. 162'000.- per l’IFD (fr. 167'900.- il reddito determinante per l’aliquota) e la sostanza in fr. 1'871'000.- (sostanza determinante per l’aliquota fr. 1'937'000.-).
I contribuenti venivano avvertiti che la tassazione d’ufficio era stata eseguita in applicazione degli artt. 204 cpv. 2 della LT e 130 cpv. 2 della LIFD e che la stessa poteva essere impugnata unicamente con il motivo della manifesta inesattezza. Il reclamo avrebbe dovuto essere inoltre motivato e indicare eventuali mezzi di prova: allo stesso doveva essere allegata la dichiarazione d’imposta debitamente compilata e corredata da tutti i certificati, attestazioni, documenti (ecc.), in caso contrario il gravame sarebbe stato dichiarato irricevibile.
b.
Con reclamo 16/17 novembre 2016 __________ impugnava la tassazione d’ufficio relativa al periodo fiscale 2014, indicando: “Nei prossimi giorni sarà mia premura inoltrare le dichiarazioni fiscali per gli anni 2013-2014 e 2015”. Il 29 novembre 2014, __________ trasmetteva la dichiarazione fiscale 2014.
C. a.
Con richiesta di documentazione del 1° marzo 2018, l’UT, a seguito dei reclami presentati contro le decisioni di tassazione 2011 e 2014, chiedeva la trasmissione del “bilancio e conto perdite e profitti delle società estere e delle loro partecipate in forma diretta o indiretta: __________, __________”. Inoltre, per le operazioni immobiliari intraprese nei Comuni di __________, __________, __________ e __________ venivano richieste le comprove del pagamento degli importi versati e conseguiti dalle stesse.
b.
Con risposta del 30 aprile 2018, la __________, trasmetteva i bilanci ed il conto perdite della società __________ nonché della __________.
Trasmetteva anche i giustificativi dei pagamenti e dei versamenti relativi alle operazioni immobiliari di __________, __________.
D. Con missiva del 29 gennaio 2020, seguita da un richiamo del 5 marzo 2020, l’autorità di tassazione chiedeva la trasmissione della documentazione seguente:
· Copia dell’atto costitutivo della __________;
· (…)
· Osservazioni in merito all’allegato calcolo entrate / uscite dell’anno 2014 dal quale risulta un’insufficiente disponibilità finanziaria per il sostentamento (…);
· Eventuali osservazioni relative alle valutazioni delle società: __________; __________; __________; __________.
E. I successivi accertamenti fiscali sono stati demandati dall’UT all’Ispettorato fiscale. Ne sono seguiti molteplici scambi di corrispondenza cartacea e telematica tra le parti, oltre ad incontri, con i quali sono stati sottoposti i calcoli del dispendio al contribuente.
F. Con richiesta di documentazione del 21 marzo 2024 l’UT invitava il contribuente, per il tramite del rappresentante, la __________, a trasmettere: “Eventuali ulteriori documenti o osservazioni a comprova del consumo del numerario 2011 (…)”, ed inoltre anche la “Comprova dell’esistenza del debito presso __________ relativamente all’operazione di __________ (deve in particolar modo essere chiara l’evoluzione dell’ammontare del debito dal 2014 ad oggi)”.
Il reclamante veniva inoltre avvertito del fatto che le decisioni impugnate avrebbero potuto essere riviste a suo sfavore (“reformatio in pejus”), con l’aggiunta di altri redditi, definiti in fr. 390'000.-.
La documentazione avrebbe dovuto essere prodotta entro il 10 aprile 2024.
L’autorità fiscale informava il contribuente che – in caso di inosservanza della richiesta – il reclamo sarebbe stato deciso in base alla documentazione già a disposizione dell’autorità e gli elementi imponibili sarebbero stati decisi come segue:
2014 – Reclamo su tassazione d’ufficio
· Titoli e capitali totale rettificato in CHF 2'431'772, differisce rispetto alla dichiarazione presentata nelle seguenti voci:
Valore (…) __________ da CHF 50'000 (nominale) a CHF 175’000
· Azzeramento numerario in quanto non comprovato
· Salario considerato al netto delle spese professionali e oneri assicurativi chiesti in deduzione (al netto CHF 53'925)
· Aggiunta forfait per spese di manutenzione immobili esteri per CHF 1’500
· Aggiunta reddito d’altra fonte per CHF 130’000
· Valore locativo di __________ confermato in CHF 27'330 lordi
· Aggiunta reddito d’altra fonte per CHF 390’000
G. Con decisione di tassazione dopo reclamo del 17 luglio 2024, l’UT ha notificato ai reclamanti la decisione dopo reclamo, nella quale ha commisurato il reddito imponibile in fr. 379'800.- per l’IC (determinante per l’aliquota in fr. 437'600.-) e in fr. 399'200.- per l’IFD (determinante per l’aliquota fr. 457'200.-) e la sostanza in fr. 2'022'000.- (determinante per l’aliquota fr. 2'090'000.-).
La motivazione era la seguente:
Con tempestivo reclamo del 16 novembre 2016 i contribuenti contestavano svariate voci della decisione di tassazione.
Dopo ampia e lunga valutazione, richieste e scambi di corrispondenza è stata inviata, in data 21 marzo 2024, una richiesta documentazione (sollecitata in data 4 giugno 2024) volta a chiarire gli ultimi aspetti rimasti non chiari e che avrebbero portato ad una decisione peggiorativa (reformatio in peius) per gli anni 2011, 2013 e 2014 in particolare per l’aggiunta di un reddito d’altra fonte per insufficienza di disponibilità finanziaria (problematica principale deriva dalla mancata comprova del consumo di numerario, tema trattato in maniera estensiva e discusso in più occasioni ma mai giustificato).
Richiesta che aveva come primo termine il 10 aprile 2024, richiamo come termine ultimo il 30 giugno 2024, in data 1 luglio 2024 è stata inviata una richiesta di proroga al 30 settembre 2024, richiesta negata con la lettera del giorno successivo.
Non avendo ricevuto la documentazione richiesta la decisione dopo reclamo è evasa in base a quanto discusso e riassunto nella lettera del 21 marzo 2024.
H. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2, rappresentati dalla __________, impugnano la decisione su reclamo. Nel dicembre 2013, __________ avrebbe partecipato, in veste di socio di una società di persone (in ragione di 1/3), all’operazione immobiliare __________, mediante un finanziamento di fr. 55'700.-. Nessun altro esborso sarebbe stato addebitato a lui o a conti bancari a lui riferiti. L’istituto di credito che finanziava l’operazione, __________, avrebbe a sua volta partecipato all’operazione immobiliare. Tra i soci vi sarebbe stato anche __________, il quale sarebbe poi stato oggetto di “note vicende” di cronaca, che avrebbero provocato l’interruzione dell’operazione immobiliare. Anche le relazioni con la __________ sarebbero cessate e, attualmente, il ricorrente sarebbe parte di un contenzioso che lo oppone a quest’ultima. __________ir gli avrebbe infatti fatto notificare un precetto esecutivo per oltre fr. 2'800'000.-. L’UT avrebbe avuto accesso alle ricostruzioni operate dal Ministero pubblico.
Nonostante il contribuente abbia fornito ogni prova atta a dimostrare che l’unico impiego di denaro nella precitata operazione è consistito nell’esborso di fr. 55'700.-, l’autorità fiscale gli avrebbe arbitrariamente “attribuito… il prezzo d’esercizio (CHF 433'000.-) considerando questo importo nel dispendio” e “non avrebbe del resto neppure preso in considerazione il debito ipotecario generato dall’operazione immobiliare __________, __________”. Al 31 dicembre 2014 risulterebbero debiti ipotecari nei confronti della __________ pari a fr. 2'128'391 e fr. 91'250.-, oltre agli interessi passivi di fr. 1'985.-.
Motivo per il quale il ricorrente chiede di rivedere il calcolo del dispendio, prendendo in considerazione unicamente l’impiego di fr. 55'700.- (e non di fr. 433'000.-) e tenendo conto di 1/3 del debito ipotecario complessivo con __________ pari a fr. 739'881.-.
I. Con osservazioni del 7 agosto 2024, l’UT di __________, dopo aver preliminarmente indicato che la problematica relativa all’acquisto del mappale di __________ è stata ampiamente discussa, rileva che il contribuente ha acquistato 1/3 “del fondo in questione per CHF 489'000.-“ e che “asserisce di aver finanziato il tutto solo con CHF 55'700 ma non è stata provata l’esistenza di un’ipoteca a carico del contribuente relativa all’acquisto”. Secondo l’UT, comprovata risulterebbe unicamente l’esistenza di un contenzioso con la banca, “che potrebbe essere relativo alla fase successiva all’acquisto”. Ad ogni modo, la genesi del debito non sarebbe chiara. Il fisco conclude affermando che “anche ammesso che __________ abbia ottenuto un terreno con un valore di 489'000 pagandolo CHF 55'700 vi sarebbe comunque una prestazione imponibile che sia donazione, distribuzione dissimulata di utile, prestazione valutabile in denaro o altro, in assenza di documenti chiari si è intrapresa [l]a strada ritenuta più plausibile”.
L. All’udienza del 28 aprile 2025, il ricorrente ha contestato il reddito d’altra fonte stabilito dall’autorità fiscale e ha prodotto il contratto di finanziamento quadro del 23 aprile 2014 della __________, una cronologia dell’operazione immobiliare di __________, un riassunto dell’evoluzione del debito e dei relativi interessi, il precetto esecutivo spiccato dalla __________, una convenzione e un riconoscimento di debito del 9 ottobre 2023, due estratti conto della __________ e un estratto conto della Banca __________.
L’autorità fiscale ha ribadito che mancherebbe la prova del finanziamento per l’acquisto del terreno.
__________ si è impegnato a richiedere all’istituto di credito il rilascio degli attestati fiscali relativi al finanziamento sia dell’acquisto del terreno sia della costruzione per i periodi fiscali a partire dal 2014.
M. Con risposta del 23 maggio 2025, l’insorgente ha prodotto gli estratti di due conti della __________, a comprova dell’impiego di mezzi propri, e ha fornito ulteriori dettagli circa il debito esistente, nel 2014, nei confronti della __________.
Secondo il ricorrente, l’ampia documentazione trasmessa al Tribunale corroborerebbe la prova del fatto che, per l’operazione immobiliare avvenuta nel 2014, la somma di fr. 55'700.- è l’unico importo bonificato.
Diritto
Contestata nel caso concreto è l’aggiunta di altri redditi per fr. 390'000.- operata dall’UT sulla base del calcolo delle entrate e delle uscite del 2014. Litigiosa nel periodo fiscale sub judice è in particolare la questione del finanziamento dell’acquisto del terreno di cui alla part. n. __________ RFD __________ da parte di __________ e dei soci __________ e __________, avvenuto, secondo la tesi del ricorrente, tramite la concessione di un prestito ipotecario dalla Banca __________. Il suo unico apporto in capitale sarebbe consistito in un versamento di fr. 55'700.- risalente al 2013. Da parte sua l’autorità fiscale ha ritenuto insufficienti le prove apportate in merito alla genesi e allo scopo del mutuo ipotecario ottenuto, che sembrerebbe riferirsi unicamente alla fase di edificazione del fondo.
2.1.
Secondo gli articoli 123 cpv. 1 LIFD e 196 LT, le autorità di tassazione determinano, con il contribuente, le condizioni di fatto e di diritto per una imposizione completa ed esatta. La procedura di tassazione è in tal modo caratterizzata dalla collaborazione reciproca dell’autorità di tassazione e del contribuente (procedura di tassazione mista). Il contribuente deve fare tutto il necessario per consentire una tassazione completa ed esatta (articoli 126 cpv. 1 LIFD e 200 cpv. 1 LT). Deve in particolare compilare la dichiarazione d’imposta in modo completo e veritiero (articoli 124 cpv. 2 LIFD e 198 cpv. 2 LT) e allegare i documenti necessari (articoli 125 LIFD e 199 LT). Su domanda dell’autorità di tassazione, deve fornire informazioni orali e scritte, soprattutto quando, alla luce della dichiarazione d’imposta, sorgono delle domande, per esempio a proposito dei redditi, delle spese per il loro conseguimento o dell’evoluzione patrimoniale (cfr. articoli 126 cpv. 2 LIFD e 200 cpv. 2 LT). Il contribuente è in tal modo reso responsabile per l’esattezza della propria dichiarazione.
Secondo gli articoli 130 cpv. 2 prima frase LIFD e 204 cpv. 2 prima frase LT, l’autorità di tassazione esegue la tassazione d’ufficio, in base a una valutazione coscienziosa, se il contribuente, nonostante diffida, non soddisfa i suoi obblighi procedurali oppure se gli elementi imponibili non possono essere accertati esattamente per mancanza di documenti attendibili. Oltre alla condizione della diffida, la legge fa dipendere la procedura di tassazione d’ufficio dall’adempimento di due condizioni: 1) che il contribuente non abbia soddisfatto i suoi obblighi procedurali oppure 2) che gli elementi imponibili non possano essere accertati esattamente per mancanza di documenti attendibili. Un’interpretazione letterale di questa disposizione (congiunzione “oppure”) lascia intendere che le due condizioni siano alternative. In virtù di una simile interpretazione, basterebbe la violazione degli obblighi di procedura perché l’autorità di tassazione possa procedere alla tassazione d’ufficio (dopo diffida). Secondo la giurisprudenza costante, tuttavia, il diritto di procedere ad una tassazione d’ufficio presuppone fondamentalmente che, dopo l’esame intrapreso dall’autorità di tassazione, sussista un’incertezza nei fatti, che impedisce a quest’ultima di procedere alla tassazione in modo completo e esatto (sentenza TF n. 2C_3/2019 del 4 luglio 2019 consid. 6.2 e giurisprudenza citata).
2.2.
Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, una tassazione d’ufficio può essere intrapresa non solo se gli elementi imponibili non possono essere accertati esattamente per mancanza di documenti attendibili, ma anche quando le circostanze di fatto determinanti per la tassazione non possono essere accertate, sebbene il contribuente non abbia violato alcun obbligo procedurale, vale a dire se l'incertezza dei dipende da altre ragioni, che non possono essere superate (sentenza 2C_179/2016 e 2C_180/2016 del 9 gennaio 2017 consid. 3.1 e giurisprudenza citata; v. anche Zweifel/Hunziker, in: Zweifel/Beusch [a cura di], Kommentar zum DBG, 4a ed., Basilea 2022, n. 41 ad art. 130 LIFD, p. 2203).
2.3.
Al contribuente spetta dimostrare l’esattezza degli elementi dichiarati, mentre spetta all’autorità fiscale portare la prova degli elementi imponibili che non sono stati dichiarati, ma comunque accertati. Quando un fatto non può essere provato, è colui al quale incombe l’onere della prova che deve sopportarne le conseguenze. Se le prove raccolte dall’autorità fiscale rilevano l’esistenza di elementi imponibili non dichiarati, allora appartiene nuovamente al contribuente stabilire l’esattezza delle sue allegazioni. Il ribaltamento dell’onere della prova è giustificato dagli elementi sufficientemente comprovanti raccolti dall’autorità di tassazione. Se l’autorità fiscale giunge alla conclusione che si realizza un’incertezza fattuale, allora potrà e dovrà procedere ad una valutazione dei fattori imponibili, segnatamente con l’ausilio di coefficienti sperimentali, dell’evoluzione del patrimonio o di un’analisi del tenore di vita del contribuente (cfr. articoli 130 cpv. 2 LIFD e 204 cpv. 2 LT; sentenza TF 2C_1101/2014 del 23 novembre 2015, consid. 3).
Nella fattispecie, come visto, nonostante abbia rinunciato ad una tassazione d’ufficio in senso stretto, per l’anno 2014 l’UT ha imputato al ricorrente un reddito di fr. 390'000.-, corrispondente all’ammanco scaturente dal seguente calcolo del dispendio.
Calcolo Entrate / Uscite anno 2014
Attivi
1.1.20[14]
31.12.20[14]
Entrate
Uscite
Titoli, capitali e numerario
19’500
57’965
38’465
Numerario
150’00
165’000
15’000
Prestiti
1'823’400
1'655’321
168’079
Sostanza aziendale netta
189’250
189’250
Adeguamento prestiti con corsi EUR/CHF medi
8’488
Acquisto immobili (comprese quote indivisioni)-> 433k __________ + 139k __________
572’533
Rinunce crediti __________
25’397
Passivi
1.1.20[14]
31.12.20[14]
Debiti privati
900’000
1'015’098
115’098
Proventi
Salari e altri emolumenti
67’378
Reddito titoli e capitali dedotta IP
13
Affitti incassati
6’000
Oneri
Spese professionali
4’800
Oneri assicurativi
8’640
Spese immobili
4’200
Interessi passivi
13’037
Spese titoli
100
Alimenti, rendite e oneri permanenti pagati
12’130
Ufficio registro __________
12’130
Acquisto auto
10’000
Rate auto
8’865
Spese acquisto __________ (valutate 3%)
14’670
Minimo vitale coniugi e figli
32’400
Totali
356’568
748’725
Disponibilità anno 20[14]
-392’157
Disponibilità mensile
-32’680
Ora, secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, se le spese private e l’evoluzione patrimoniale del contribuente fanno emergere un ammanco, l’autorità di tassazione ha il diritto di aggiungere ai redditi dichiarati un importo aggiuntivo stabilito per apprezzamento. Spetta poi al contribuente dimostrarne l’inesattezza (sentenza TF n. 2C_183/2017 e n. 2C_185/2017 del 6 marzo 2017 consid. 3.4).
3.2.
Come anticipato in narrativa, l’UT e l’Ispettorato fiscale hanno a più riprese sottoposto al ricorrente un calcolo delle entrate e delle uscite, dal quale emergeva un’importante mancanza di disponibilità finanziaria, invitandolo a prendere posizione.
Malgrado i numerosi scambi di corrispondenza e di documentazione intercorsi con il rappresentante del contribuente, proseguiti anche dopo il reclamo, l’UT non ha ritenuto sufficientemente provata l’esistenza di un debito ipotecario a suo carico relativo all’acquisizione del fondo part. n. __________ RFD __________. Ha quindi confermato il calcolo del dispendio, nel quale ha computato, alla voce “Acquisto immobili”, l’importo di fr. 433'000.-, corrispondente a un terzo del prezzo di acquisto del terreno e del residuo prezzo di acquisto del diritto di compera. Da cui un’eccedenza negativa riportata alla voce “Altri redditi” nella decisione di tassazione per fr. 390'000.-.
Il ricorrente, da parte sua, ritiene di aver ampiamente documentato l’esistenza di un debito ipotecario a suo carico al 31 dicembre 2014, relativo all’operazione immobiliare “__________” a __________, pari a fr. 2'219’641.-, di cui un terzo risulterebbe a suo carico, oltre a interessi passivi per complessivi fr. 1'985.–.
Ora, gli atti contenuti nel fascicolo permettono di ricostruire l’operazione immobiliare nei seguenti termini.
4.2.
Con atto pubblico rogato dal notaio __________ in data 11 dicembre 2013, __________, __________ e __________ in ragione di un terzo ciascuno, hanno acquistato dalla __________ SA e dalla __________ SA, un diritto di compera sul fondo part. __________ RFD , al prezzo di fr. 587’000.-. Di tale somma, fr. 117'000.- risultavano già versati sui conti delle società cedenti (vedi bonifici del 10 dicembre 2013 di fr. 55'700.- di __________ e di fr. 55'700.- e fr. 5'700.- di __________ sul cont, intrattenuto presso la Banca __________ n. __________, ed i versamenti del giorno seguente di fr. 58'500.- ciascuno a favore di __________ SA e di __________ SA) mentre i restanti fr. 470'000.- avrebbero dovuto essere corrisposti al più tardi al momento dell’esercizio del diritto di compera.
I cessionari avevano inoltre già versato, prima della stipula dell’atto, un importo di fr. 50'000.- alle cedenti, somma che era stata a sua volta corrisposta da queste ultime società ai concedenti il diritto di compera.
L’importo complessivo di fr. 167'000.-, già versato, doveva considerarsi quale pena convenzionale in caso di mancato esercizio del diritto di compera.
Qualora tale diritto fosse stato effettivamente esercitato, fr. 117'000.- sarebbero stati imputati quale acconto sul prezzo della cessione, mentre fr. 50'000.- avrebbero rappresentato il rimborso dell’acconto versato a titolo di prezzo di vendita del fondo.
Il prezzo di acquisto del fondo stabilito dal diritto di compera era di fr. 880'000.–.
4.3.
Con “contratto fiduciario” (“Treuhandvertrag mit Baukreditkontrolle”) e relativo contratto quadro del 23 aprile 2014 stipulato tra la Banca __________, la __________, __________, __________ e __________, la banca ha concesso un credito di costruzione complessivo di fr. 3'200'000.-, suddiviso in due linee distinte: una da fr. 2'950'000.- e l’altra da fr. 250'000.-, per la realizzazione di un edificio plurifamiliare sul predetto fondo di __________. Nello stesso atto, i costi di costruzione sono stati stimati in fr. 2'550'000.-, mentre quelli per l’acquisto del terreno in fr. 1'450'000.-.
Dall’esame dei movimenti relativi al conto di costruzione intestato a “__________ c/o __________ Sagl” e riferito al credito di fr. 2'950'000.-, risultano in particolare un accredito il 30 aprile 2014 di fr. 133'000.- con l’indicazione “Bonifico fondi propri part. __________ RFD di __________” ed un addebito in data 30 aprile 2014 pari a fr. 1'300'000.– a favore del notaio __________. Tale importo corrisponde alla somma del saldo del prezzo del diritto di compera (fr. 587'000.- meno l’acconto di fr. 167'000.- = fr. 420'000.-) e del prezzo di acquisto del fondo (fr. 880'000.-).
4.4.
Tra i documenti allegati dal ricorrente a comprova dell’esistenza di un debito ipotecario a suo carico nel periodo fiscale sub judice, figurano inoltre i rendiconti degli interessi e del capitale per l’anno 2014 relativi ai due conti di costruzione __________ e __________) entrambi intestati alla __________ presso l’indirizzo di __________ Sagl.
Il primo, riferito al credito di fr. 2'950'000.-, evidenzia un saldo contabile negativo al 31 dicembre 2014 di fr. 2'128'390.90, interessi per fr. 5'849.53 e commissioni per fr. 17'761.90. Il secondo, relativo al credito di fr. 250'000.-, riporta invece un saldo contabile negativo, alla fine del 2014, di fr. 91'250.-, con interessi per fr. 106.27 e commissioni per fr. 339.70.
In entrambi figura l’annotazione “Si prega di conservare a scopi fiscali”. Si tratta dunque di attestazioni fiscali secondo gli articoli 127 cpv. 1 LIFD e 43 cpv. 1 LAID
4.5.
La relazione d’affari relativa al credito ipotecario risulta essere stata disdetta dalla Banca __________, con lettera indirizzata a __________, il 14 maggio 2018. Il 16 maggio 2019 l’istituto di credito ha fatto spiccare nei confronti di __________ un precetto esecutivo per l’importo di fr. 2'863'967.05 oltre interessi al 10% dal 6 ottobre 2015, indicando quale titolo di credito:
“Rahmenvertrag für Bau- und Grundpfandkredite” (Contratto quadro per credito di costruzione e ipotecario) del 23./24.04.2014. “Sicherungsübereignung” (Trasferimento a titolo di garanzia) del 23./24.04.2014. Cartelle ipotecarie registrali di 1° grado di CHF 550'000.-, CHF 612'000.-, CHF 550'000.-, CHF 908'000.-, CHF 580'000.- oltre int. 10%, con diritto di subingresso come da allegato.
4.6.
A sostegno della propria tesi, secondo cui l’unico apporto di fondi propri da parte sua per l’acquisto e l’edificazione del fondo sia consistito nell’importo di fr. 57'500.- versato nel 2013, __________ ha versato agli atti una ricostruzione della Procura, esperita, secondo quanto riferito, nell’ambito del processo a carico – fra gli altri – di __________ e __________ per le note vicende giudiziarie relative alla società __________ Sagl. Nella sintesi finanziaria di tale rapporto, riguardo alla provenienza dei fondi propri, viene indicato quale unico contributo di __________ l’importo di fr. 55'700.-. Nello stesso rapporto della Procura, quanto ai fondi del conto costruzione, viene indicato che l’importo di fr. 1'300'000.- sarebbe confluito nell’acquisto del terreno.
4.7.
In considerazione di quanto esposto, ricavato dagli atti presenti nel fascicolo fiscale del contribuente, occorre ritenere apportata la prova dell’esistenza di un debito ipotecario a suo carico, alla fine del periodo fiscale in questione, pari a complessivi fr. 739'880.30 (2'219'640.90 / 3) e di interessi passivi di fr. 1'985.20 (5955.80 / 3) riferito anche all’acquisto del fondo part. n. __________ RFD __________.
Meno chiara risulta, invece, la questione relativa ai fondi propri apportati nel periodo fiscale oggetto di esame per l’acquisto del terreno. In particolare il contribuente non ha spiegato in modo soddisfacente da chi, quando ed in quale forma siano stati apportati i fondi propri necessari a coprire la differenza fra il prestito ottenuto dalla banca di fr. 3'200'000.- ed i costi di acquisto del terreno e di costruzione, quantificati dallo stesso istituto di credito in fr. 4'000'000.-.
5.2.
Da un lato, come visto, la Procura ha accertato che l’unico versamento effettuato da __________ a titolo di capitale proprio ammonta a fr. 55'700.-. Dall’altro, nell’analisi della richiesta di credito, la stessa ha indicato che la differenza tra il costo complessivo del terreno e della costruzione pari a fr. 4'000'000.-, e l’importo del credito richiesto, di fr. 3'200'000.-, sarebbe stata coperta mediante fondi propri pari a fr. 800'000.-, così suddivisi:
Acconti per fr. 300'000.-, indicati come “Mezzi propri per il terreno, di cui fr. 167'000.- già versati”;
Lavori propri per fr. 400'000.-, “Lavori propri che verranno fatturati a completamento della vendita degli appartamenti”;
Fondi propri liberi per fr. 100'000.–, da versare in contanti alla banca.
5.3.
In merito alla provenienza dei fondi propri, oltre a spiegare l’origine dei fr. 167'000.- già versati nel 2013, viene indicato che un importo di fr. 133'000.– è stato apportato da tale “__________” tramite il pagamento di una fattura. Il bonifico di tale importo sul conto costruzione relativo al credito ipotecario di fr. 2'950'000.- trova riscontro negli estratti prodotti dal contribuente, ove figura, in data 30 aprile 2014, un accredito di fr. 133'000.- con la causale “Bonifico fondi propri part. __________ RFD di __________”. Secondo quanto riportato nel rapporto della Procura, tale somma proviene da un conto cointestato alla __________, alimentato da un bonifico effettuato da __________ Sagl, il quale, a sua volta, è stato preceduto da un versamento di fr. 303'630.– da parte di __________ in relazione a una fattura emessa dalla Sagl per lavori di costruzione di una palazzina a __________. Dai bilanci di __________ Sagl emerge altresì un prestito di fr. 250'000.- a favore di __________, la/il quale non disponeva della liquidità necessaria per l’operazione di __________.
In coerenza con gli accertamenti svolti in sede penale, appare plausibile che la somma di fr. 133'000.- – unitamente agli importi già versati nel 2013 per fr. 167'000.- – sia stata destinata come fondi propri per un totale complessivo di fr. 300'000.-, finalizzati all’acquisto del terreno. __________, pur essendo divenuto proprietario del terreno in ragione di 1/3 ha tuttavia contribuito unicamente in ragione di fr. 55'700.-. Nemmeno sembra avere apportato ulteriori fondi propri per l’edificazione dell’immobile.
5.4.
Su tali questioni l’UT non si è pronunciato, avendo rigettato in toto l’esistenza di un debito ipotecario riferito all’acquisto del terreno ed avendo semplicemente computato un terzo del residuo prezzo di acquisto del fondo pari a fr. 1'300'000.-,ovvero, una volta dedotti i fr. 55'700.- già versati nel 2013, fr. 433'000.-, quale uscita nel calcolo del dispendio del contribuente.
Alla luce delle conclusioni di questa Corte, che ha riconosciuto l’esistenza di un debito di fr. 739'880.30, la questione dell’impiego di mezzi propri, così come ipotizzato dalla Procura, necessita di un ulteriore approfondimento. Sebbene tale riconoscimento consenta di risolvere la problematica del dispendio sollevata dall’UT, il fatto che il contribuente abbia versato soltanto fr. 55'700.- per l’acquisto di un terreno del valore di fr. 1'467'000.-, di cui è divenuto proprietario per un terzo, solleva ulteriori interrogativi. Gli elementi emersi dal fascicolo penale suggeriscono infatti che i restanti mezzi propri necessari all’acquisto – stimati in complessivi fr. 300'000.-, di cui fr. 167'000.- già versati nel 2013 – siano stati in realtà apportati da terzi.
Dovrà quindi essere chiarito l’ipotizzato impiego di fr. 133'000.- (oltre ai fr. 167'000.- già versati nel 2013) quali fondi propri da parte di terzi per l’acquisto del terreno, e gli eventuali aspetti fiscali legati a tale apporto.
Parimenti dovrà essere chiarito l’eventuale apporto di fondi propri (riferiti all’edificazione del fondo) sotto forma di “lavori in proprio” da parte della __________ Sagl nel periodo fiscale in questione, apporto che – secondo l’ipotesi della Procura – sarebbe tuttavia avvenuto in tale modalità a partire dalla fine di aprile 2015, momento in cui la società ha cessato l’emissione di fatture.
Pertanto, il fascicolo dovrà essere rinviato all’UT per ulteriori accertamenti.
5.5.
In tali circostanze, il ricorso è parzialmente accolto, riconoscendo l’esistenza di un debito a carico di RI 1 pari a fr. 739'880.30, oltre a interessi passivi per fr. 1'985.20. Di conseguenza, l’importo di fr. 390'000.- riportato alla voce “Altri redditi” derivante dal calcolo del dispendio viene eliminato.
Per il resto, la decisione impugnata è annullata e gli atti sono rinviati all’autorità fiscale competente, affinché proceda alle verifiche necessarie sugli aspetti fiscali relativi all’ipotizzato apporto di fondi propri da parte di terzi.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
§ La decisione di tassazione dopo reclamo del 17 luglio 2024 è riformata nel senso che è riconosciuto un debito di fr. 739'880.30 ed interessi passivi di fr. 1'985.20. Conseguentemente, l’importo di fr. 390'000.- alla voce “Altri redditi” è stralciato.
§§ Per il resto la decisione impugnata è annullata e gli atti sono ritornati all’UT affinché proceda nei propri incombenti.
Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali. Non si assegnano ripetibili.
Contro il presen Copia per conoscenza:
municipio di __________.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il cancelliere:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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