AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2025.37
Data decisione, Autorità: 16.07.2025, CDT
Titolo: Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, appartamento divenuto abitazione secondaria per trasferimento di domicilio, non esenzione imposta da Legge federale sulle abitazioni secondarie
Incarto n. 80.2025.37
Lugano 16 luglio 2025
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici
cancelliera
Cristiana Balestra Gamboni
parti
RI 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 22 febbraio 2025 contro la decisione del 12 febbraio 2025 in materia di IC 2023.
Fatti
A. a.
RI 1 è domiciliato a __________ a far tempo dal 1° settembre 2022.
Prima, ha risieduto a __________, nell’appartamento di sua proprietà, acquistato nel 2016 (Foglio PPP __________ fondo base __________ RFD __________).
b.
Il 3 dicembre 2024, il contribuente inviava all’RS 1 (di seguito: UT) una copia parziale della Dichiarazione d’imposta IC/IFD 2023 presentata al Canton __________ qualche mese prima (10.09.2024), sprovvista di qualsiasi allegato (in particolare del Liegenschaftenverzeichnis).
Per quanto qui d’interesse, nella Dichiarazione d’imposta __________ aveva esposto un reddito immobiliare netto pari a fr. 3'716.‑ e sostanza immobiliare di fr. 249'232.‑ (stato al 31.12.2023).
B. Il 27 dicembre 2024, l’UT notificava a RI 1 la decisione di tassazione IC 2023, commisurando il reddito imponibile in fr. 8'200.‑ (determinante per l’aliquota: fr. 59'500.‑) e la sostanza imponibile in fr. 0.‑.
Rispetto a quanto dichiarato dal contribuente, l’autorità di tassazione aveva aggiunto il valore locativo dell’abitazione secondaria (di vacanza) pari a fr. 12'985.‑ lordi con la motivazione che “il valore locativo delle abitazioni secondarie corrisponde al valore di mercato delle pigioni della zona” e che “l’agevolazione fiscale prevista per le abitazioni primarie non può essere ammessa”.
L’autorità di tassazione concedeva, quali spese di gestione, amministrazione e manutenzione, la deduzione forfettaria pari a fr. 2'597.‑ con la motivazione “deduzione ammessa nella misura […] del 20% per immobili con più di 10 anni”.
Per quanto attiene all’imposta sulla sostanza, l’autorità di tassazione aveva diminuito il valore della sostanza immobiliare da fr. 249'232.‑ a fr. 184'914.‑, “come alle risultanze del catasto”.
C. Il 13 gennaio 2025, RI 1 presentava reclamo aggravandosi contro il valore locativo attribuito dall’UT all’appartamento di __________ e la mancata deduzione dei costi effettivamente sostenuti per la manutenzione dell’immobile.
Con decisione del 12 febbraio 2025, l’UT respingeva il reclamo. A motivo, adduceva che, poiché il reclamante era limitatamente imponibile nel Canton Ticino, l’abitazione di __________ si doveva considerare un’abitazione secondaria (casa di vacanza). Stabilendo che il valore di mercato dell’abitazione in caso di locazione a terzi sarebbe potuto essere di almeno fr. 1'100.‑ mensili, l’UT riteneva che un valore locativo di fr. 12'985.‑ fosse “del tutto prudenziale”. L’autorità di tassazione precisava altresì che “è irrilevante il fatto che, dal punto di vista civile, l’appartamento non disponga (secondo le indicazioni del reclamante) dell’autorizzazione di uso come residenza secondaria”, in quanto, “dal punto di vista fiscale, tenuto conto del domicilio civile e fiscale nel Canton __________, l’unità abitativa di __________ è solo ed esclusivamente da ritenere abitazione secondaria”.
Per quanto attiene invece alle spese di manutenzione, l’UT sottolineava che “il contribuente non ha mai fornito alcuna distinta delle spese richieste in deduzione e nessuna comprova delle stesse (fatture)”. Per quanto ne sapeva l’UT, i fr. 4'465.‑ concessi in deduzione dal Canton __________ potevano rappresentare delle spese condominiali non deducibili. L’autorità di tassazione aveva dunque concesso la deduzione forfettaria del 20%, anche se, trattandosi di un immobile di nuova costruzione, che nel 2023 aveva meno di 10 anni, la deduzione forfettaria avrebbe dovuto essere del 10%.
L’UT concludeva che “in questa sede si rinuncia a richiedere al contribuente la comprova delle spese effettive richieste in deduzione in quanto si ritiene che una volta ricevuta la documentazione la deduzione debba essere rivista a suo sfavore concedendo una deduzione inferiore, probabilmente nella misura forfettaria del 10% (fr. 1'299 invece che Fr. 2'597).
Infine, l’autorità di tassazione spiegava che “è irrilevante quanto deciso dall’autorità fiscale di __________ in merito alla proprietà immobiliare di __________, in quanto è l’ufficio di tassazione di __________ competente per la determinazione del reddito immobiliare (e relativa spes[a])”.
D. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 si aggrava nuovamente contro il valore locativo dell’abitazione secondaria accertato dall’UT e la relativa deduzione forfettaria delle spese di manutenzione, postulando il riconoscimento della deduzione di fr. 4'465.‑ quali costi di manutenzione effettivi e la riduzione del valore locativo a fr. 9'090.‑, a conferma dei dati accertati dalle autorità fiscali __________.
Avendo preso domicilio a __________ dal 1° settembre 2022, l’abitazione di __________ sarebbe rimasta disabitata, non potendo essere utilizzata dal proprietario a causa delle disposizioni della Legge sulle abitazioni secondarie.
Nel 2024 avrebbe quindi deciso di mettere in vendita l’immobile.
Fino a quando l’appartamento aveva funto da abitazione primaria, il valore locativo accertato dall’UT ammontava a fr. 9'090.‑ lordi, ragione per cui il valore locativo attribuito all’abitazione nel 2023 pari a fr. 12'984.‑ sarebbe “ingiustificato”.
Il ricorrente lamenta che anche la deduzione di fr. 4'465.‑, riconosciuta dal Canton __________ per i lavori di ristrutturazione e rinnovamento dell’appartamento, non gli sia stata concessa dal Canton Ticino. Afferma di aver inviato tutti gli allegati, tra cui le fatture, unicamente al Canton __________: “trattandosi di una «Steuerausscheidung» [ha] trasmesso solo la copia principale della Dichiarazione d’imposta”.
Contesta infine che il fisco ticinese, diversamente da quello lucernese non abbia tenuto conto della “ripartizione intercantonale del valore locativo (LU 96,51%, TI 3,49%) da aggiungere al totale dei redditi”.
E. Nelle osservazioni presentate il 7 marzo 2025, l’UT, confermandosi nella propria posizione, propone la reiezione del ricorso.
Diritto
I. Rapporti intercantonali
Il ricorrente è domiciliato nel Canton __________ a far tempo dal 1° settembre 2022. Nel Canton Ticino è assoggettato all’imposta in virtù della sua appartenenza economica, data dalla proprietà fondiaria (art. 3 cpv. 1 lett. c LT in relazione ad art. 5 cpv. 2 LT). L’assoggettamento è limitato alla parte del reddito e della sostanza per i quali sussiste un obbligo fiscale nel Cantone, in casu, la proprietà dell’appartamento di __________ (art. 5 cpv. 2 LT).
Le persone fisiche parzialmente assoggettate all’imposta sul reddito e sulla sostanza nel Cantone devono l’imposta sugli elementi imponibili nel Cantone all’aliquota corrispondente alla totalità dei loro redditi e della sostanza (art. 6 cpv. 1 LT).
1.2.
Nella misura in cui il diritto tributario cantonale non contiene disposizioni che delimitino il diritto di imporre del Cantone di domicilio, sono le norme di conflitto elaborate dal Tribunale federale nell'ambito dell’articolo 127 cpv. 3 Cost. a determinare quando e in quale misura il Cantone di domicilio debba rinunciare alla sua pretesa fiscale, in sé illimitata, a favore di una pretesa fiscale limitata di un altro Cantone. In caso di collisione tra le pretese fiscali del Cantone del domicilio e del Cantone di situazione degli immobili, si applica la regola secondo cui gli immobili e i relativi redditi sono riservati all'imposizione esclusiva del Cantone di situazione degli immobili. Quest’ultimo deve ammettere in deduzione le spese direttamente legate ai redditi e agli utili dell'immobile, come pure una quota proporzionale dei debiti e degli interessi passivi. Gli altri redditi e le altre spese del contribuente devono essere presi in considerazione solo per la determinazione dell'aliquota, senza tuttavia che ne derivi un vantaggio o uno svantaggio per il contribuente (sentenza TF 2C_1039/2020 del 6 ottobre 2021 consid. 4.1 e giurisprudenza citata).
Ancora nel ricorso, il contribuente sostiene che il suo obbligo di collaborazione con l’autorità fiscale ticinese si limiti all’inoltro di una “copia principale della dichiarazione d’imposta”, dovendo per contro inviare tutti gli altri allegati solo al fisco del Cantone di domicilio.
2.2.
Secondo l’art. 198 cpv. 2 LT, il contribuente deve compilare la dichiarazione d’imposta in modo completo e veritiero, firmarla personalmente e inviarla, con gli allegati prescritti, all’autorità competente entro il termine stabilito.
Per il caso di contribuenti assoggettati all’imposta in più Cantoni, l’art. 2 cpv. 1 dell’Ordinanza del 9 marzo 2001 sull'applicazione della legge federale sull'armonizzazione delle imposte dirette nei rapporti intercantonali (RS 642.141) prevede che, se, per ragioni di appartenenza economica, sussiste un obbligo fiscale non soltanto nel Cantone di domicilio o di sede, bensì anche in altri Cantoni, la procedura di tassazione si svolge anche in questi altri Cantoni. Per l’art. 2 cpv. 2 dell’Ordinanza, il contribuente assoggettato all’imposta in parecchi Cantoni può adempiere il suo obbligo di allestire la dichiarazione fiscale mediante la presentazione di una copia della dichiarazione d’imposta del Cantone di domicilio o di sede. In ogni caso, secondo l’art. 2 cpv. 4 dell’Ordinanza, la procedura è retta dal diritto procedurale cantonale.
Nelle “Istruzioni per la compilazione della dichiarazione di imposta 2017” per i contribuenti “con domicilio fuori Cantone”, allestite dalla Divisione delle contribuzioni (https://www4.ti.ch/fileadmin/DFE/DC/DOC-IPF/2023/Istruzioni/Istruzioni_2023_dom._1_e_2.pdf ), si legge quanto segue:
Per procedere ad una corretta imposizione, l'autorità fiscale deve possedere anche quei dati che, pur non costituendo fattori imponibili inTicino, sono necessari per l'applicazione delle aliquote e per il calcolo proporzionale delle deduzioni, dei debiti e degli interessi passivi. Pertanto i/le contribuenti domiciliati/e fuori Cantone e con fattori imponibili in Ticino devono indicare non solo la sostanza situata in Ticino e il relativo reddito, ma anche il reddito e la sostanza complessivi.
I/Le contribuenti domiciliati/e in altri cantoni possono tuttavia adempiere al loro obbligo di presentare la dichiarazione d’imposta inviando, al competente Ufficio circondariale di tassazione, la “Dichiarazione d'imposta” ticinese (Modulo 1 in originale) non compilata ma firmata unitamente alla copia della dichiarazione d'imposta presentata nel loro Cantone di domicilio e alla copia di tutti i moduli complementari che riguardano gli immobili, così come, sempre per quanto riguarda gli immobili, degli eventuali documenti giustificativi a comprova delle spese di manutenzione effettive che sono state sostenute. (…)
2.3.
Competente per l’imposizione della sostanza immobiliare sita nel Canton Ticino e del relativo reddito è dunque esclusivamente il fisco ticinese, che applica la Legge tributaria cantonale. Anche se un contribuente, come il ricorrente, ha il domicilio fiscale in un altro Cantone, è quindi tenuto a prestare piena collaborazione con l’autorità di tassazione del Cantone di situazione degli immobili, per consentire un’imposizione conforme al diritto cantonale applicabile.
Invece, il ricorrente ha presentato unicamente una copia della Dichiarazione d’imposta IC/IFD inoltrata nel Canton Lucerna, senza allegarvi né il modulo relativo agli immobili (“Liegenschaftenverzeichnis”) né le fatture relative alle spese di manutenzione sostenute nel 2023.
Solo con il ricorso, ha presentato (parzialmente) tre fatture relative ai lavori di manutenzione intrapresi nel periodo fiscale litigioso.
2.4.
Sempre perché è solo il fisco ticinese che è competente per l’imposizione della sostanza immobiliare e il relativo reddito, non può entrare in considerazione, come sembra auspicare l’insorgente, una ripartizione intercantonale del valore locativo intrapresa dall’autorità di tassazione del Canton Lucerna. La percentuale da lui indicata (LU 96,51%, TI 3,49%), ripresa dal riparto intercantonale allestito dal fisco lucernese, serve unicamente a calcolare l’ammontare delle deduzioni che, secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, devono essere ripartite fra i Cantoni in proporzione al reddito netto attribuito alle diverse sovranità fiscali (sul tema Locher, Einführung in das interkantonale Steuerrecht, 5a ed., Berna 2024, § 10, p. 83 ss.). Nel caso concreto, la percentuale indicata è servita al fisco del Cantone di domicilio per stabilire in quale misura ammettere le deduzioni sociali e generali (“Sozial- und allgemeine Abzüge”).
II. Valore locativo
Secondo l’art. 20 cpv. 1 lett. b LT, è imponibile quale reddito della sostanza immobiliare il valore locativo di immobili o di parti di essi che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito.
3.2.
La legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni obbliga i cantoni ad assoggettare all’imposta sul reddito il valore locativo (in virtù del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett. a e dell’art. 7 cpv. 1 LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative alle sue modalità di accertamento, lasciando in tal modo ai cantoni un certo margine. In relazione alla questione in che misura il valore locativo possa scendere rispetto al valore di mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non pone pertanto alcun altro limite se non quelli che derivano dagli articoli 8 cpv. 1 e 127 cpv. 2 Cost. (DTF 125 I 65 consid. 2b, p. 67; DTF 124 I 145 consid. 3, p. 152 ss.). L’Alta Corte ha stabilito che il valore locativo può essere inferiore al valore di mercato (DTF 124 I 145 consid. 4d; cfr. sentenza TF n. 2C_757/2015 dell’8 dicembre 2016 consid. 2), precisando poi che il 60% del valore di mercato rappresenta il limite inferiore che è ancora conforme al principio costituzionale dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost.).
3.3.
L’art. 20 cpv. 2 LT precisa che il valore locativo, tenuto conto della promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale, è stabilito al 60-70 per cento del valore di mercato delle pigioni e che per il suo calcolo è possibile considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale.
Dal 1° gennaio 2009 è entrato in vigore l’art. 20 cpv. 3 LT, secondo cui la riduzione di cui al capoverso 2 non è invece ammessa per gli immobili utilizzati a scopo di vacanza. La modifica è stata proposta dal Consiglio di Stato nel quadro delle misure di risanamento dei conti adottate con il preventivo 2009 ed è stata così motivata:
Nella misura in cui la residenza di vacanza resta a disposizione del titolare, il relativo vantaggio deve essere calcolato in forma piena. Secondo il Governo non vi sono motivi oggettivi tali da condurre all'adozione di misure che promuovano l'accesso della proprietà di residenze secondarie di vacanza. Di conseguenza, il valore locativo delle residenze di vacanza deve corrispondere ai valori di mercato senza riduzioni o provvedimenti nell’ottica di favorire l’accesso alla proprietà. Nemmeno deve essere dimenticata la ricaduta sui comuni di residenze di vacanza, i quali devono assumersi oneri di infrastrutture comunali senza importanti ricadute in termini di gettito fiscale. In sintesi, la misura che proponiamo, attuata tramite una modifica dell'art. 20 LT, comporta un onere fiscale supplementare a carico di soggetti fiscali titolari di una residenza secondaria e quindi, presumibilmente, contribuenti facenti parte della classe media superiore. Osserviamo inoltre che una parte importante di questi contribuenti (circa il 50%) sono residenti fuori cantone o all’estero
(cfr. Messaggio del Consiglio di Stato no. 6133 del 15 ottobre 2008 concernente il Preventivo 2009 e obiettivo di bilancio 2011, par. 6.5.3).
L’autorità di tassazione ha stabilito il valore locativo dell’abitazione di __________ per l’anno sub judice in fr. 12'985.‑. Per calcolare questo importo, l’autorità di tassazione ha ripreso dal periodo fiscale precedente il valore locativo attribuito all’appartamento (fr. 9'090.‑) ‑ che il ricorrente non ha contestato e che nel ricorso reputa “corretto” ‑ e lo ha riportato al 100% (fr. 9'090.‑ / 70 * 100 = 12'985.‑), perché ha ritenuto che l’appartamento fosse divenuto un’abitazione secondaria dal momento che il ricorrente aveva spostato il suo domicilio nel Canton __________ a far tempo dal 1° settembre 2022.
Il reddito da sostanza immobiliare così commisurato è stato confermato dall’autorità di tassazione anche in sede di reclamo.
4.2.
Ora, il ricorrente contesta il valore locativo accertato in fr. 12'985.‑ in quanto “l’appartamento può essere utilizzato solamente come residenza primaria e nella fattispecie il proprietario [ndr: l’insorgente] non ne può beneficiare per uso proprio” a causa della Legge sulle abitazioni secondarie.
Si deve escludere, in primo luogo, che il semplice fatto che l’appartamento non sia utilizzato dal proprietario giustifichi la rinuncia all’imposizione del valore locativo.
Il Tribunale federale ha riconosciuto che non sussiste un uso proprio imponibile se l'immobile è vuoto perché non può essere utilizzato a causa di circostanze oggettive ed esterne (ad esempio per mancanza di riscaldamento nel periodo invernale) o perché, nonostante l'intenzione e gli sforzi seri, non può essere affittato o venduto. Si presume invece che sussista un uso proprio imponibile anche se il proprietario non abita effettivamente l'immobile, ma si riserva il diritto di farlo senza esercitarlo; anche in tal caso egli detiene l'immobile perché può occuparlo in qualsiasi momento (sentenze TF n. 2C_940/2021 del 20.09.2022 consid. 3.2; n. 2C_509/2020 del 07 ottobre 2020 consid. 3 e altri riferimenti citati).
Nel periodo fiscale litigioso, se anche fosse stato disabitato, l’appartamento era comunque a disposizione dell’insorgente “in forza del suo diritto di proprietà” (art. 20 cpv. 1 lett. b LT). Come visto, perché gli venga attribuito un valore locativo imponibile, non è necessario che sia usato effettivamente, ma è sufficiente che l’immobile rimanga a disposizione del proprietario e che possa occuparlo in qualsiasi momento.
4.3.
Dopo il trasferimento del domicilio nel Canton Lucerna, l’appartamento di __________ si deve considerare casa di vacanza.
In una sentenza in materia di utili immobiliari, il Tribunale federale ha considerato abitazione primaria quella dove il contribuente ha il suo domicilio. In caso di cambiamento di domicilio, lo stesso immobile viene considerato casa di vacanza (cfr. DTF 138 II 105).
In casu, nel periodo fiscale 2023, l’appartamento di __________ è dunque da considerarsi residenza secondaria non avendo il contribuente il suo domicilio nel Canton Ticino. Giusta l’art. 20 cpv. 3 LT, la riduzione del 60-70 per cento del valore di mercato delle pigioni non può (più) essere ammessa. Il valore locativo deve quindi essere calcolato per intero (fr. 9'090.‑ /70*100 = 12'985.‑).
4.4.
4.4.1.
Il ricorrente sostiene tuttavia di non poter utilizzare l’appartamento come residenza secondaria a causa delle restrizioni poste dalla Legge federale sulle abitazioni secondarie (LASec; RS 702).
Accogliendo l’iniziativa sulle abitazioni secondarie, nel 2012 il Popolo svizzero ha voluto limitarne la loro costruzione. La LASec attua l’articolo costituzionale in materia (art. 75b Cost.) ed è in vigore dal 1° gennaio 2016. Tutti i Comuni devono stendere annualmente un inventario delle abitazioni.
Per l’art. 6 cpv. 1 LASec, nei Comuni in cui la quota di abitazioni secondarie determinata secondo l’articolo 5 supera il 20 per cento non possono essere autorizzate nuove abitazioni secondarie. Se in un Comune la quota di abitazioni secondarie è inferiore al 20 per cento e il rilascio di un’autorizzazione edilizia comporterebbe l’aumento di tale quota ad oltre il 20 per cento, l’autorizzazione non può essere rilasciata.
Nel Comune di __________, le abitazioni secondarie superano il 20% (v. https://www.are.admin.ch/are/it/home/sviluppo-e-pianificazione-del-territorio/diritto-pianificatorio/abitazioni-secondarie.html; ultima consultazione: 10.06.2025).
4.4.2.
L’art. 11 cpv. 1 LASec prevede che, fatte salve le limitazioni d’uso esistenti o future del diritto cantonale o comunale, il tipo di uso abitativo delle abitazioni realizzate in virtù del diritto anteriore è libero.
Si ricorda che, ai sensi della LASec, un’abitazione realizzata in virtù del diritto anteriore è un’abitazione realizzata prima dell’11 marzo 2012 nel rispetto delle disposizioni in vigore o la cui realizzazione risultava autorizzata in tale data con decisione passata in giudicato (art. 10 LASec).
Come ha precisato il Consiglio federale nel Messaggio 14.023 del 19 febbraio 2014 concernente la Legge federale sulle abitazioni secondarie (in: FF 2014 2065, p. 2087), secondo l’art. 11 cpv. 1 LASec, le abitazioni costruite secondo il diritto anteriore possono di principio essere utilizzate senza limitazioni d’uso, vale a dire liberamente come abitazioni primarie o secondarie, salvo diversa disposizione del diritto cantonale o comunale. Ciò significa che le abitazioni costruite secondo il diritto anteriore possono continuare a essere vendute o affittate liberamente, anche come abitazioni secondarie.
Inoltre, secondo l’art. 25 cpv. 5 LASec, le autorizzazioni edilizie rilasciate e passate in giudicato conformemente al diritto procedurale cantonale dopo il 1° gennaio 2013 e fino all’entrata in vigore della stessa LASec restano valide a condizione che siano state rilasciate in base all’ordinanza del 22 agosto 2012 sulle abitazioni secondarie. La LASec è entrata in vigore il 1° gennaio 2016.
Il fondo su cui è edificato il condominio del ricorrente è stato costituito in proprietà per piani nel 2012. È dunque più che verosimile che l’appartamento del ricorrente non sia soggetto alle limitazioni previste dalla LASec.
In applicazione delle regole che disciplinano l’onere della prova in materia fiscale, competeva comunque al contribuente la produzione della licenza edilizia che dispone la limitazione d’uso secondo l’art. 7 LASec. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, infatti, l'autorità di tassazione deve sostanziare l'esistenza di elementi che fondano o aumentano il carico impositivo, mentre i fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso l'erario vanno dimostrati dal contribuente (DTF 140 II 248 consid. 3.5).
D’altra parte, l’art. 7 cpv. 4 LASec prevede che, immediatamente dopo che l’autorizzazione edilizia è passata in giudicato, l’autorità preposta al rilascio delle autorizzazioni edilizie incarichi l’ufficio del registro fondiario di menzionare nel registro fondiario la limitazione d’uso riguardante il fondo in questione. Nel caso in esame, a Registro fondiario non è menzionato un onere d’uso quale abitazione primaria.
4.4.3.
Neppure il riferimento alla LASec consente pertanto all’insorgente di beneficiare dell’esenzione fiscale del valore locativo o della riduzione dello stesso, riservata all’abitazione primaria.
III. Deduzione delle spese di gestione e manutenzione immobili
Secondo l’art. 9 cpv. 3 della Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID; RS 642.14), il contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, le spese di riattazione di immobili di nuova acquisizione, i premi d’assicurazione e le spese d’amministrazione da parte di terzi. I Cantoni possono inoltre prevedere deduzioni per la protezione dell’ambiente, per provvedimenti di risparmio energetico e per la cura di monumenti storici.
L’art. 9 cpv. 3 lett. a LAID indica che il Dipartimento federale delle finanze determina in collaborazione con i Cantoni quali investimenti destinati al risparmio energetico ed alla protezione dell’ambiente possono essere assimilati alle spese di manutenzione.
5.2.
Analoga disposizione esiste a livello cantonale, anche se l’art. 31 cpv. 2 LT disciplina espressamente le spese di riattazione di immobili di nuova acquisizione solo a partire dal 1° gennaio 2020.
La Divisione delle contribuzioni aveva nondimeno manifestato la volontà di abolire la cosiddetta “prassi Dumont” già a decorrere dal 1° gennaio 2010, come dimostra inequivocabilmente la Circolare n. 7/2010 del mese di aprile 2011. Tale Circolare è stata nel frattempo abrogata e sostituita con la Circolare 7/2023 del 1° aprile 2023.
5.3.
Le spese di gestione di un immobile (in particolare, quelle per la pulizia, l’illuminazione ed il riscaldamento delle parti comuni di uno stabile e quelle per l'acqua potabile e la raccolta dei rifiuti) costituiscono spese per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia e possono essere dedotte dal reddito, eccezionalmente, alla condizione che gravino un contribuente che a sua volta le trasferisce su una o più persone per cui costituiscono costi di mantenimento effettivi, come si verifica nel caso del proprietario che cede in locazione un immobile e riceve quale corrispettivo la pigione oltre all'indennizzo per i costi accessori, ma non quando è il proprietario ad abitare la propria casa, nel quale caso i costi che verrebbero traslati sugli inquilini non sono di solito compresi nel calcolo del valore locativo ed il contribuente che abita la propria casa non ha pertanto il diritto alla deduzione degli stessi (cfr. p. es. sentenza CDT n. 80.2002.200 del 20 gennaio 2003 in re K. e giurisprudenza e dottrina citate; inoltre sentenza TF n. 2A.683/2004 del 15 luglio 2005 in ASA 77 p. 161 = StE 2006 B 25.6 n. 53 = RDAF 2005 II 502 consid. 2.5).
5.4.
Per facilitare il lavoro sia dell’amministrazione fiscale sia dei contribuenti, invece della somma effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni immobili privati, il contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva, stabilita dal Consiglio di Stato per l’imposta cantonale (art. 31 cpv. 4 LT).
La deduzione complessiva ammonta:
· al 10% del reddito lordo dell’immobile (pigioni o valore locativo) se, alla fine del periodo fiscale, l’immobile risale al massimo a 10 anni prima;
· al 20% del reddito lordo dell’immobile (pigioni o del valore locativo) se, alla fine del periodo fiscale, l’immobile ha più di 10 anni
(cfr. art. 2 cpv. 1 del Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994 [RLT; RL 640.110]).
Il contribuente può scegliere tra la deduzione dei costi effettivi e la deduzione complessiva per ogni periodo fiscale e per ognuno dei suoi immobili (art. 2 cpv. 2 RLT).
Tornando al caso di specie, in sede di reclamo l’insorgente allegava il Liegenschaftsblatt 2023 per l’immobile di __________ dal quale si evincono in particolare il valore locativo e le spese attribuite dal Canton __________. Il Canton __________ ha ammesso le spese effettive per fr. 4'465.‑, come dichiarato dal contribuente. Il Canton Ticino, competente per la tassazione dell’immobile, in mancanza della descrizione degli interventi e dei relativi giustificativi, ha invece concesso la deduzione forfettaria, nella misura del 20%, nonostante l’immobile non avesse ancora 10 anni.
6.2.
Solo in sede di ricorso, il contribuente allega (perlomeno in parte) i giustificativi relativi alle spese sostenute nel 2023. Si tratta di costi il “ritinteggio” dell’appartamento (fattura __________ __________, fr. 1'675.80), per lavori di posa piastrelle (fattura __________, fr. 1'615.-) e per la sostituzione del battiscopa (fattura __________ SA, fr. 1'173.95).
Sebbene la copia della fattura __________ sia incompleta (è stata prodotta solo l’ultima pagina), si può ritenere che tutti i costi fatti valere siano effettivamente spese di manutenzione deducibili.
Si giustifica quindi la deduzione dell’importo di fr. 4’465.‑.
Nonostante l’esito del gravame, parzialmente favorevole all’insorgente, la tassa di giustizia e le spese di procedura sono poste a suo carico, per il fatto che solo con il ricorso ha prodotto la documentazione dei costi fatti valere. L’art. 231 cpv. 3 LT prevede infatti che la tassa di giustizia e le spese di procedura davanti alla Camera di diritto tributario possano essere poste totalmente o parzialmente a carico del ricorrente vincente, fra l’altro, se questi, conformandosi agli obblighi che gli incombevano, avrebbe potuto ottenere soddisfazione già nella procedura di tassazione o di reclamo.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
§ Di conseguenza, la decisione dopo reclamo del 12 febbraio 2025 è riformata nel senso che è ammessa la deduzione delle spese effettive di manutenzione dell’immobile nella misura di fr. 4'465.–, invece della deduzione forfetaria di fr. 2'597.–.
a. nella tassa di giustizia di fr. 800.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–
per un totale di fr. 880.–
sono a carico del ricorrente.
municipio di .
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: La cancelliera:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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