AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 52.2023.222
Data decisione, Autorità: 21.08.2025, TRAM
Titolo: Licenza edilizia per opere su un fondo in zona agricola
Incarto n. 52.2023.222
Lugano 21 agosto 2025
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Flavia Verzasconi, presidente, Giovan Maria Tattarletti, Fulvio Campello
cancelliera:
Giorgia Ponti
statuendo sul ricorso del 9 giugno 2023 della
RI 1 patrocinata da: PA 1
contro
la decisione del 10 maggio 2023 (n. 2293) del Consiglio di Stato che ha respinto la sua impugnativa avverso la risoluzione con cui il Municipio di Vico Morcote le ha negato la licenza edilizia per diverse opere sul fondo __________;
ritenuto, in fatto
A. RI 1 è proprietaria del mapp. __________ di Vico Morcote, sito al di fuori della zona edificabile, in zona agricola. Da un'epoca precedente il 1972 sul fondo era presente un edificio su due livelli ad uso agricolo, al quale era addossata una tettoia. Il manufatto era stato costruito perlopiù in muratura in sassi, il tetto in coppi. Nella parte alta delle facciate est e ovest dell'edificio vi erano due tamponamenti in mattoni. A una decina di metri, si trovava una cisterna per la raccolta dell'acqua piovana.
B. a. Il 23 maggio 2019 RI 1 ha inoltrato al Municipio di Vico Morcote una domanda di costruzione per il recupero dell'edificio agricolo e della cisterna sul fondo __________. A quel momento i due manufatti si presentavano in un pessimo stato di conservazione e invasi da folta vegetazione. All'edificio mancava almeno la metà del tetto, i muri perimetrali erano in parte crollati, mostrando così ampi squarci, e la tettoia era ormai crollata. A mente dell'istante, il progetto avrebbe seguito una ricostruzione fedele delle strutture originali, con le stesse finiture a quel momento ancora visibili, in parte in muratura, in parte intonacati a calce.
b. Il 20 dicembre 2019 il Municipio di Vico Morcote ha rilasciato a RI 1 la licenza edilizia, alle condizioni espresse nell'avviso cantonale n. 110016 del 9 dicembre 2019. In particolare, la Sezione dell'agricoltura ha posto quali condizioni che non avvenissero cambiamenti di destinazione dell'edificio, che non fosse frazionato né ingrandito il deposito, che non fossero costruiti accessi e urbanizzato il fondo né che fosse creato un giardino sul terreno circostante, da continuare a gestire in modo agricolo.
C. a. Constatato che durante la ristrutturazione erano stati eseguiti dei lavori non autorizzati, il Municipio, dopo aver ordinato il 7 gennaio 2022 la sospensione di ogni attività, ha imposto a RI 1 la presentazione di una domanda di costruzione a posteriori.
b. Il 2 febbraio 2022 RI 1 ha dato seguito a quanto richiesto, per le opere già eseguite e per altre non ancora fatte. Queste comprendevano un ampliamento sotterraneo dei volumi dell'edificio (vano preesistente venuto alla luce durante i lavori), lo spostamento della scala interna che collega il piano terreno con il piano superiore, la formazione di una porta in luogo dell'approvata finestra sulla facciata ovest, una scala esterna a est dell'edificio, il rivestimento totale delle facciate dell'edificio con intonaco grezzo, la formazione di un pergolato a ovest, con relativa pavimentazione in beole, l'innalzamento del muro di contenimento a tergo del pergolato con un parapetto e la trasformazione della cisterna, previa copertura e formazione di una porta, in deposito.
c. Raccolto un nuovo avviso cantonale parzialmente favorevole (n. 122890 del 30 giugno 2022), l'Esecutivo comunale il 3 agosto 2022 ha rilasciato la licenza edilizia unicamente per quanto riguarda l'ampliamento sotterraneo dei volumi dell'edificio, lo spostamento della scala interna e la trasformazione della finestra in porta a ovest.
D. Con decisione del 10 maggio 2023 il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso inoltrato da RI 1 avverso la risoluzione municipale nella misura in cui negava l'autorizzazione per il rivestimento totale dell'edificio con intonaco grezzo, la pavimentazione in beole e la trasformazione della cisterna in deposito. In sunto, ha dapprima ritenuto che non vi fosse alcun interesse agricolo all'ampliamento del deposito e alla sistemazione esterna. Ritenuta l'impossibilità di rilasciare un permesso ordinario, ha quindi esaminato se i presupposti dell'art. 24 della legge sulla pianificazione del territorio del 22 giugno 1979 (LPT; RS 700) fossero adempiuti, negando tuttavia che le opere fossero a ubicazione vincolata, in presenza solo di ragioni soggettive di comodo della proprietaria all'esecuzione di quelle opere. Nemmeno un permesso sulla base dell'art. 24c LPT entrava in considerazione nella fattispecie: per il rivestimento delle facciate le preesistenze non risultavano rispettate, il cambiamento di destinazione della cisterna in un ulteriore deposito non era giustificato a fronte di quello autorizzato nell'edificio principale e, infine, non vi era alcuna prova che la pavimentazione esterna fosse preesistente e che la stessa fosse solo stata ripristinata. Essa appariva piuttosto di recente fattura.
E. a. RI 1 impugna il giudizio governativo, chiedendo di annullarlo e di concederle la licenza edilizia per il rivestimento totale delle facciate dell'edificio con intonaco grezzo, la pavimentazione esterna in beole e la trasformazione della cisterna in deposito. Rimprovera anzitutto all'Autorità inferiore la violazione dell'obbligo di motivazione, perché non avrebbe spiegato il motivo dell'inammissibilità del rivestimento delle facciate e della trasformazione della cisterna in deposito, per i quali non avrebbe analizzato ogni singolo elemento richiesto. Ribadisce che la pavimentazione sarebbe stata preesistente e sarebbe stata messa in luce dalla pulizia del sedime. L'intervento dovrebbe pertanto essere ammesso, così come la trasformazione della cisterna per la raccolta di acqua piovana in deposito. Operazione che non comporterebbe alcun cambiamento radicale di destinazione, senza ripercussioni sul territorio, sull'urbanizzazione e sull'ambiente. Nemmeno l'aspetto esterno verrebbe mutato. Ininfluenti sarebbero i motivi per i quali la ricorrente ha chiesto la trasformazione di quell'oggetto.
b. Il Consiglio di Stato chiede di respingere il ricorso, senza formulare osservazioni. Analoga richiesta formula l'Ufficio domande di costruzione, che richiama le argomentazioni avanzate in precedente sede. Il Municipio di Vico Morcote si rimette al giudizio del Tribunale, non senza rilevare che in presenza di un avviso dipartimentale negativo, esso non può che far altro che negare la licenza edilizia.
c. La ricorrente non replica.
Considerato, in diritto
1.2. Il giudizio può essere emanato sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm). La situazione dei luoghi e dell'oggetto della contestazione emerge chiaramente dalle tavole processuali.
2.1. L'obbligo di motivare una decisione (componente del diritto di essere sentito garantito dall'art. 29 cpv. 2 della Costituzione federale della Confederazione svizzera del 18 aprile 1999; Cost.; RS 101; cfr. pure art. 46 cpv. 1 LPAmm), può essere ritenuto ossequiato quando l'autorità menziona, almeno brevemente, le ragioni che l'hanno spinta a decidere in un senso piuttosto che in un altro, permettendo in questo modo alle parti di rendersi conto della portata del giudizio e delle eventuali possibilità d'impugnazione dello stesso (cfr. DTF 134 I 83 consid. 4.1, 129 I 232 consid. 3.2, 126 I 97 consid. 2b, 121 I 54 consid. 2c, 117 Ib 64 consid. 4), oppure quando la motivazione risulta implicitamente dai diversi considerandi che compongono la decisione (cfr. STF 2C_505/2009 del 29 marzo 2010 consid. 3.1) o da rinvii ad altri atti (cfr. STF 2A.199/2003 del 10 ottobre 2003 consid. 2.2.2, 1P.708/1999 del 2 febbraio 2000 consid. 2). Non occorre che si esprima su tutti gli argomenti di fatto o di diritto. L'autorità può limitarsi ai punti essenziali (DTF 147 IV 249 consid. 2.4, 146 IV 297 consid. 2.2.7, 142 II 154 consid. 4.2).
2.2. In concreto il Consiglio di Stato ha ritenuto che in generale l'identità preesistente con gli interventi prospettati non era rispettata. In particolare, ciò sarebbe palese per l'edificio principale, il cui rivestimento totale delle facciate ne ha modificato l'aspetto esterno, in contrasto con le condizioni di cui all'art. 24c cpv. 4 LPT. Le fotografie allegate dal Dipartimento in duplica ne sarebbero la dimostrazione. Per la cisterna ha ritenuto invece che non vi fosse la necessità oggettiva di disporre di un ulteriore deposito. Ha infine ritenuto che la sistemazione esterna è stata eseguita recentemente e la ricorrente non ha saputo dimostrare il contrario. Diversamente a quanto sostenuto dal ricorrente, il Governo ha quindi analizzato le singole opere contestate, che ha ritenuto non potessero spuntare un permesso edilizio. Se tali motivazioni siano corrette, è una questione di merito e non di difetto di motivazione. La sentenza impugnata è pertanto debitamente motivata e rispetta il diritto di essere sentito della ricorrente.
3.2. Nessuno pretende, giustamente, che questi interventi possano beneficiare di un permesso ordinario giusta l'art. 22 cpv. 2 lett. a siccome conformi alla destinazione agricola della zona (art. 16 e 16a LPT, 34 dell'ordinanza sulla pianificazione del territorio del 28 giugno 2000; OPT; RS 700.1). Tantomeno i medesimi possono esser autorizzati sulla base di un permesso eccezionale secondo gli art. 24, 24a e 24b LPT. Resta pertanto da esaminare se il permesso possa essere rilasciato sulla base dell'art. 24c LPT, circostanza negata dal Consiglio di Stato.
A sua volta, l'art. 42 OPT dispone che una trasformazione è considerata parziale e un ampliamento è considerato moderato se l'identità dell'edificio o dell'impianto, unitamente ai dintorni, rimane conservata nei tratti essenziali; sono ammessi miglioramenti volti a cambiare l'aspetto esterno (cpv. 1). Stato di riferimento determinante per la valutazione dell'identità, prosegue la norma (cpv. 2), è quello in cui si trovava l'edificio o l'impianto al momento dell'assegnazione a una zona non edificabile (cpv. 2). Di regola, quindi, il 1° luglio 1972 (STF 1C_312/2016 del 3 aprile 2017 consid. 2.1 e 4.1). In base al cpv. 3, il quesito se l'identità dell'edificio o dell'impianto rimanga sostanzialmente immutata va valutato tenendo conto di tutte le circostanze. Valgono in ogni caso le seguenti regole:
a. all'interno del volume esistente dell'edificio la superficie utile lorda computabile non può essere ampliata oltre il 60%, fermo restando che la posa di un'isolazione esterna è considerata quale ampliamento all'interno del volume esistente dell'edificio;
b. si può procedere a un ampliamento esterno se sono rispettate le condizioni di cui all'articolo 24c cpv. 4 LPT; in questo caso, l'ampliamento totale, sia in relazione alla superficie utile lorda computabile, sia in relazione alla superficie totale (somma della superficie utile lorda computabile e della superficie accessoria lorda) non deve superare il 30% o i 100 m2; gli ampliamenti all'interno del volume esistente dell'edificio sono computati solo per metà;
c. i lavori di trasformazione non devono consentire una modifica rilevante dell'utilizzazione di edifici abitati in origine solo temporaneamente.
Giusta l'art. 42 cpv. 1 OPT gli interventi sono pertanto ammessi nella misura in cui l'identità dell'edificio o dell'impianto unitamente ai dintorni rimane conservata nei tratti essenziali; sono inoltre ammessi miglioramenti volti a cambiare l'aspetto esterno. Le modifiche possono consistere in trasformazioni interne, ampliamenti esterni, come anche in cambiamenti (parziali) di destinazione. Il quesito di sapere se l'identità dell'edificio o dell'impianto resti sostanzialmente immutata, va valutato tenendo conto globalmente di tutte le circostanze (art. 42 cpv. 3 OPT; DTF 147 II 25 consid. 3.8; STF 1C_312/2016 del 3 aprile 2017 consid. 3.3). Occorre segnatamente considerare gli aumenti della superficie utile lorda, ma anche le modifiche di tutti gli altri aspetti determinanti dal punto di vista dell'identità sostanziale (volume, aspetto esteriore, cambiamenti di utilizzazione, estensione dell'urbanizzazione, accrescimento del comfort ecc.; DTF 132 II 21 consid. 7.1.2; STF 1C_617/2019 del 27 maggio 2019 consid. 5.2; STA 52.2010.63 del 15 marzo 2011 consid. 3.1.2). La valutazione globale deve dunque comprendere in particolare l'aspetto esterno dell'immobile, la tipologia e l'estensione della destinazione d'uso, il numero di unità abitative, l'accessibilità, lo scopo economico e l'impatto sull'urbanizzazione e sull'ambiente (STF 1C_312/2016 citata consid. 3.1, 1C_488/2010 dell'8 settembre 2011 consid. 2.3, pubbl. in: ZBl 113/2012 pag. 271; Rudolf Muggli, in Heinz Aemisegger/Pierre Moor/Alexander Ruch/Pierre Tschannen [curatori], Praxiskommentar RPG, Bauen ausserhalb der Bauzone, Zurigo 2017, art. 24c n. 24 e segg.). L'identità non è in ogni caso più data se sono superati i limiti quantitativi fissati dall'art. 42 cpv. 3 lett. a e b OPT per gli ampliamenti all'interno e all'esterno del volume esistente.
Per gli ampliamenti all'esterno del volume occorre inoltre che sia rispettato l'art. 24c cpv. 4 LPT (STF 1C_480/2019 del 16 luglio 2020 consid. 3.3, 1C_415/2014 del 1° ottobre 2015 consid. 3.6).
alle modifiche eseguite rispetto al precedente permesso, bensì rispetto alla situazione preesistente.
5.1. Chiariti questi limiti, sui quali le parti qua e là equivocano, per quanto riguarda gli interventi eseguiti sull'edificio agricolo la ricorrente sostiene che a causa del cattivo stato di conservazione dei muri, si è reso necessario il loro consolidamento statico che non poteva essere eseguito con il mantenimento delle parti a facciavista. L'intonaco sarebbe già stato presente anche nell'edificio originario. L'integrazione dell'edificio nel paesaggio, aggiunge, sarebbe inoltre migliorata grazie alla scelta dei colori e delle finiture, conformi al contesto e alla lettura storica della costruzione. A prescindere dal fatto che la ricorrente su questo intervento (ma anche sugli altri) si limita a riscrivere parola per parola il contenuto del suo ricorso dinanzi all'Autorità inferiore, ciò che non è conforme ai requisiti di forma di cui all'art. 70 cpv. 1 LPAmm, non v'è chi non veda che la sostanza edilizia precedente sia stata completamente e radicalmente stravolta con quanto eseguito abusivamente: da un edificio agricolo in stile tradizionale in muratura in sasso a facciavista, con alcuni inserti sparsi di intonaco e due tamponamenti in mattoni rossi su entrambe le pareti est e ovest, si è passati a un edificio completamente intonacato, che nulla ha più a che vedere con l'originale, del quale sono stati abbandonati, quanto a stile, i tratti caratteristici. Certo, è vero che le norme federali sopra menzionate non esigono che vi sia da un punto di vista dell'aspetto esterno perfetta identità tra il vecchio e il nuovo. Per valutare se l'identità è mantenuta, occorre piuttosto tenere conto di tutte le caratteristiche essenziali della costruzione rilevanti da un punto di vista della pianificazione territoriale. Tuttavia, se il progetto edilizio si discosta in modo significativo dall'edificio esistente in termini di forma, stile e design, la modifica diviene completa e non è più possibile appellarsi all'art. 24c LPT per spuntare un'autorizzazione edilizia (STF 1C_567/2021 del 23 gennaio 2023 consid. 3.1, 1C_128/2018 del 28 settembre 2018 consid. 5.3 con riferimenti). Com'è in concreto. Lo mostrano in modo più che eloquente le fotografie agli atti, riprodotte nello specchietto di confronto eseguito nella precedente sede ricorsuale in duplica dal Dipartimento. Irrilevanti sono le considerazioni della ricorrente circa il colore, le finiture o l'inserimento dell'edificio nel paesaggio che non possono certamente compensare la cancellazione delle caratteristiche essenziali della struttura originaria. Il ricorso su questo punto è quindi chiaramente privo di fondamento.
5.2. Le stesse considerazioni possono essere trasposte anche per la cisterna, che la ricorrente ha trasformato in deposito, inserendo nella superficie laterale curva una porta e coprendola con una base superiore piatta. La modifica dell'aspetto esterno del manufatto, che in precedenza si presentava come un cilindro aperto sopra (proprio perché deputato alla raccolta dell'acqua piovana), è anche in questo caso radicale. Il deposito, al di là della forma cilindrica mantenuta, con quella copertura non ha più nulla da spartire con la cisterna. Visto che già per le modifiche dell'aspetto esterno la trasformazione non può più rientrare nei limiti di quanto concesso dall'art. 24c LPT, non occorre soffermarsi oltre e approfondire il tema dell'ammissibilità in quanto tale del cambiamento di destinazione da deposito di acqua a deposito di altro genere di materiali, tesi perorata dalla ricorrente. Il ricorso, seppur per altri motivi rispetto a quanto espresso dal Consiglio di Stato, non può essere accolto.
5.3. Infine, non merita miglior sorte nemmeno la censura relativa alle beole a ovest dell'edificio. In effetti, la tesi del Governo, secondo cui queste sono di recente fattura e non, come sostenuto dalla ricorrente, preesistenti e rinvenute grazie alla pulizia del terreno, non è insostenibile. Basta gettare un occhio alle fotografie agli atti, che rendono l'immagine di una pavimentazione nuova. Conclusione che emerge anche considerando il grave stato di incuria in cui versava in generale il fondo prima degli interventi di ristrutturazione (per cui appare assai improbabile che vi fosse, anche se nascosta sotto terra, una simile ordinata pavimentazione) e l'utilizzo precedente di quello spiazzo quale riparo per gli animali che non abbisognavano di certo di una pavimentazione così curata. Del resto, la ricorrente si è ben guardata dal produrre ulteriori prove che avrebbero potuto confermare la tesi del rinvenimento delle beole grazie alla pulizia del terreno, documentando ad esempio le varie fasi di scavo o inoltrando delle dichiarazioni di persone presenti a quel momento. L'obbligo di collaborare all'accertamento dei fatti, sancito all'art. 26 LPAmm, è a maggior ragione decisivo quando una parte vuole trarre da un fatto conclusioni ad essa favorevoli. Tanto più che in concreto non era certamente impossibile attestare la situazione rinvenuta durante i lavori. Anche su questo punto il ricorso è dunque votato all'insuccesso.
Per questi motivi,
decide:
Il ricorso è respinto.
La tassa di giustizia di fr. 1'800.- già anticipata dalla ricorrente, rimane a suo carico.
Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).
Intimazione a:
CO 1 2. CO 2 3. CO 3
Per il Tribunale cantonale amministrativo
La presidente La cancelliera
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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