AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 52.2023.457
Data decisione, Autorità: 28.08.2025, TRAM
Titolo: Licenza edilizia per la ricostruzione di un edificio in zona agricola
Incarto n. 52.2023.457
Lugano 28 agosto 2025
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Flavia Verzasconi, presidente, Giovan Maria Tattarletti, Fulvio Campello
cancelliera:
Giorgia Ponti
statuendo sul ricorso del 12 dicembre 2023 di
RI 1 patrocinato da: PA 1
contro
la decisione dell'8 novembre 2023 (n. 5246) del Consiglio di Stato che ha respinto la sua impugnativa avverso la risoluzione con cui il Municipio di Caslano gli ha negato la licenza edilizia concernente il deposito sul mapp. __________ di sua proprietà;
ritenuto, in fatto
A. RI 1 è proprietario del mapp. __________ di Caslano, di oltre 16'000 m2, sito al di fuori della zona edificabile, in zona agricola, all'interno della zona di protezione delle acque sotterranee S3. In data imprecisata, ma in ogni caso prima del 1972, sul fondo è stato edificato tra l'altro un edificio (8 m x 8.50 m), in legno, utilizzato quale deposito e rimessa per utensili e macchinari agricoli vari. Esso si trova praticamente sul confine con la part. 1_____, sempre di proprietà di RI 1.
B. a. Il 24 ottobre 2022 RI 1 ha inoltrato al Municipio di Caslano una domanda di costruzione parzialmente a posteriori per diversi lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio. L'intervento prevedeva di sostituire tutta la struttura portante, le pareti e il tetto, che viene semplificato con due falde simmetriche. La costruzione, rivestita con perline in legno, è stata leggermente ridotta sul lato sud-ovest (da 8.5 m a 6.14 m) e allungata su quello nord-est/sud-est (da 8.00 m a 10.14 m), mentre l'altezza al colmo è stata abbassata di circa 1 m.
b. Su richiesta dell'Ufficio delle domande di costruzione (UDC) dei Servizi generali del Dipartimento del territorio, RI 1 ha precisato che avrebbe proceduto a pavimentare totalmente l'interno dell'edificio con un rivestimento stagno in calcestruzzo, fino ad allora presente solo sulla metà della superficie. Il progetto prevede inoltre un pozzetto separatore di oli e l'allacciamento alla fognatura comunale tramite pozzetto esistente sulla limitrofa part. 1__________. Le acque di scarico dal tetto e dai vialetti verrebbero smaltite tramite infiltrazione superficiale. Non vi sarebbe alcun deposito di sostanze potenzialmente nocive per le acque.
c. La domanda di costruzione ha suscitato l'opposizione del Dipartimento del territorio, tramite i Servizi generali (avviso n. 0126255-VG-2022 del 7 aprile 2023) che ha ritenuto il progetto non conforme alla destinazione agricola e in contrasto con interessi agricoli contrari preponderanti, in assenza dei quali avrebbe potuto di per sé essere autorizzato in applicazione dell'art. 24c della legge sulla pianificazione del territorio del 22 giungo 1979 (LPT; RS 700).
d. A fronte di tale avviso negativo (vincolante), l'Esecutivo comunale ha quindi negato il rilascio della postulata licenza edilizia (risoluzione del 19 aprile 2023).
C. Con decisione l'8 novembre 2023 il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso inoltrato da RI 1 avverso la predetta risoluzione municipale. Da un punto in vista formale, ha ritenuto che la decisione impugnata fosse sufficientemente motivata e che la fattispecie non abbisognasse dell'esperimento di un sopralluogo per essere acclarata ulteriormente. Nel merito, in estrema sintesi, ha negato l'esistenza delle condizioni per il rilascio di un permesso ordinario (art. 22 cpv. 2 lett. a LPT), siccome non conforme alla zona agricola (art. 16a LPT), o eccezionale (art. 24 LPT), in assenza di ubicazione vincolata. Nemmeno l'art. 24c LPT potrebbe venire in soccorso, dato che i lavori non sarebbero limitati quantitativamente e qualitativamente e non rientrerebbero nella mera eliminazione di difetti dovuti all'usura del tempo. Si tratterebbe in effetti, come sostenuto dalla Sezione dell'Agricoltura, di una ricostruzione totale dell'edificio e non di una manutenzione straordinaria.
D. a. RI 1 impugna il giudizio governativo dinanzi a questo Tribunale, al quale chiede di annullarlo e di rinviare gli atti al Municipio per il rilascio della licenza edilizia. Lamenta la mancata tenuta di un sopralluogo da parte dell'Autorità inferiore, che chiede anche in questa sede, e un'insufficiente motivazione delle ragioni per cui la Sezione dell'Agricoltura si è opposta al rilascio della licenza, riprese nella risposta dell'UDC dinanzi al Governo. Nel merito, contesta l'esistenza di presunti interessi agricoli preponderanti che osterebbero agli interventi prospettati e ribadisce che l'edificio non viene ampliato, anzi ridotto nelle sue dimensioni per una migliore integrazione nel paesaggio. Ritiene quindi adempiute le condizioni di cui all'art. 42 OPT per la concessione del permesso edilizio.
b. Il Consiglio di Stato chiede di respingere il ricorso, senza formulare osservazioni. L'UDC si limita a richiamare le sue precedenti allegazioni. Dal canto suo, il Municipio di Caslano ricorda che il diniego della licenza è la conseguenza dell'avviso negativo dipartimentale, vincolante, e si rimette al giudizio del Tribunale.
c. Il ricorrente in replica, preso atto dei generici contenuti delle risposte che non farebbero che avvalorare le sue tesi, chiede nuovamente l'esperimento di un sopralluogo, la cui necessità è contestata in duplica dall'UDC.
Considerato, in diritto
1.2. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm). La situazione dei luoghi e dell'oggetto del contendere emerge con sufficiente chiarezza dai piani e dalle fotografie agli atti. Visto anche l'esito, non occorre dar seguito al sopralluogo richiesto dal ricorrente.
Non si entra nel merito della censura di violazione del diritto di essere sentito del ricorrente per l'insufficiente motivazione del parere della Sezione dell'Agricoltura, ripreso nella sua risposta davanti al Consiglio di Stato. Oggetto di impugnativa dinanzi a questo è in effetti la decisione governativa, che in quanto tale non è censurata di insufficiente motivazione, e non già le prese di posizione dei vari uffici dipartimentali.
Come ricordato in narrativa, il progetto edilizio contestato prevede la sostituzione di tutta la struttura portante del manufatto agricolo, esistente da una settantina d'anni, delle pareti laterali esterne e del tetto. L'entità di questi interventi non possono che essere considerati quale ricostruzione totale della struttura precedente. Vista la loro portata, oltrepassano chiaramente i limiti di una manutenzione o di un semplice consolidamento dell'edificio. Ciò detto, resta pertanto da esaminare se il permesso possa essere rilasciato sulla base dell'art. 24c LPT, circostanza negata dal Consiglio di Stato, poiché gli interventi non sarebbero limitati qualitativamente e quantitativamente (…) e non rientrano pertanto nel campo della mera eliminazione di difetti dovuti all'usura del tempo (decisione impugnata, consid. 10). Nessuno pretende invece, giustamente, che questi interventi possano beneficiare di un permesso ordinario giusta l'art. 22 cpv. 2 lett. a LPT siccome conformi alla destinazione agricola della zona (art. 16 e 16a LPT, art. 34 dell'ordinanza sulla pianificazione del territorio del 28 giugno 2000; OPT; RS 700.1). Tantomeno i medesimi possono esser autorizzati sulla base di un permesso eccezionale secondo gli art. 24, 24a e 24b LPT.
4.1. Secondo l'art. 24c LPT, fuori delle zone edificabili, gli edifici e impianti utilizzabili in base alla loro destinazione ma non più conformi alla destinazione della zona, sono per principio protetti nella propria situazione di fatto (cpv. 1). Con l'autorizzazione dell'autorità competente, prosegue la norma (cpv. 2), tali edifici e impianti possono essere rinnovati, trasformati parzialmente, ampliati con moderazione o ricostruiti, purché siano stati eretti o modificati legalmente. Lo stesso vale per gli edifici abitativi agricoli e gli edifici annessi utilizzati a scopo di sfruttamento agricolo, eretti o trasformati legalmente prima che il fondo in questione diventasse parte della zona non edificabile ai sensi del diritto federale. Il Consiglio federale emana disposizioni al fine di evitare ripercussioni negative per l'agricoltura (cpv. 3). L'aspetto esterno di un edificio, aggiunge la norma (cpv. 4), può essere modificato soltanto se ciò è necessario per un'utilizzazione a scopo abitativo conforme agli standard attuali o per un risanamento energetico, oppure per migliorare l'integrazione dell'edificio nel paesaggio. In ogni caso è fatta salva la compatibilità con le importanti esigenze della pianificazione territoriale (cpv. 5). L'art. 24c LPT è applicabile a edifici e impianti costruiti o trasformati legalmente prima che il fondo in questione diventasse parte della zona non edificabile ai sensi del diritto federale (edifici e impianti secondo il diritto anteriore; cfr. art. 41 cpv. 1 OPT). Non è invece applicabile a edifici e impianti agricoli isolati non abitati a meno che non sia dimostrato un loro uso non agricolo antecedente al 1° luglio 1972 (art. 41 cpv. 2 OPT; cfr. Rudolf Muggli, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [curatori], Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zurigo/Basilea/Ginevra 2017, ad art. 24c n. 20).
4.2. L'art. 42 OPT dispone che una trasformazione è considerata parziale e un ampliamento è considerato moderato se l'identità dell'edificio o dell'impianto, unitamente ai dintorni, rimane conservata nei tratti essenziali; sono ammessi miglioramenti volti a cambiare l'aspetto esterno (cpv. 1). Stato di riferimento determinante per la valutazione dell'identità è quello in cui si trovava l'edificio o l'impianto al momento dell'assegnazione a una zona non edificabile (cpv. 2). Il quesito se l'identità dell'edificio o dell'impianto rimanga sostanzialmente immutata va valutato tenendo conto di tutte le circostanze (cpv. 3 primo periodo). In ogni caso non è più garantita qualora siano superati i limiti quantitativi prescritti dall'art. 42 cpv. 3 lett. a e b OPT per gli ampliamenti all'esterno e all'interno del volume esistente dell'edificio. I lavori di trasformazione non devono inoltre consentire una modifica rilevante dell'utilizzazione di edifici abitati in origine solo temporaneamente (art. 42 cpv. 3 lett. c OPT).
4.3. La ricostruzione di un edificio o un impianto distrutto, volontariamente (demolizione) o involontariamente (cause naturali, catastrofe) è possibile soltanto se al momento della distruzione o della demolizione era ancora utilizzabile secondo la destinazione e vi era ancora un interesse alla sua utilizzazione (art. 42 cpv. 4 OPT; cfr. DTF 127 II 209 consid. 3a). La tutela delle situazioni acquisite non si estende infatti anche a edifici abbandonati da tempo, in rovina, inutilizzabili o pronti alla demolizione; le rovine non possono essere trasformate in nuove costruzioni (cfr. STF 1C_207/2015 del 9 settembre 2015 consid. 4.1, 1C_125/2012 del 30 ottobre 2012 consid. 2.1 e rimandi). Anche in caso di ricostruzione deve inoltre essere preservata l'identità dell'edificio esistente nei tratti essenziali (cfr. DTF 127 II 209 consid. 3, STF 1C_554/2011 del 2 aprile 2012 consid. 3.2; Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, Berna 2006, n. 23 ad art. 24c e rimandi). Entro questi termini, può anche essere trasformato parzialmente (cfr. Rudolf Muggli, op. cit., n. 39 e 42 ad art. 24c; Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, Berna 2006, n. 23 ad art. 24c). In particolare, in base all'art. 42 cpv. 4 OPT, il volume dell'edificio può essere ricostruito entro i limiti necessari per realizzare la superficie ammessa ai sensi del cpv. 3 (esclusa la lett. a, relativa all'ampliamento all'interno del volume esistente), mentre l'ubicazione può divergere in misura minima, ove risulti indicato dal profilo oggettivo.
4.4. Nella fattispecie, tutte le condizioni esatte dall'art. 24c LPT e dall'art. 42 OPT sono adempiute, contrariamente a quanto sostenuto nella decisione impugnata che invero non affronta il tema dell'adempimento o no dei requisiti ai quali la ricostruzione dell'edificio fuori zona deve sottostare. Ora, il nuovo edificio, che si situa sostanzialmente sull'impiantito di quello precedente, ne riprende i tratti essenziali, le caratteristiche e la tipologia di costruzione: le pareti esterne, in legno, sono intermezzate da ampie aperture che permettono il transito per la sosta degli usuali macchinari agricoli; il tetto, semplificato in due falde simmetriche, è in lamiera. L'edificio risulta essere stato ridotto nelle sue dimensioni, soprattutto per quanto riguarda l'altezza al colmo, inferiore di circa 1 m rispetto al precedente manufatto. Fatto, questo, che permette di concludere per un miglioramento significativo del suo inserimento nel paesaggio (di tale circostanza ne danno atto anche le Autorità dipartimentali nel loro avviso, pag. 2). Ritenuto che non è richiesto che il vecchio stato sia identico al nuovo, in concreto l'identità è quindi sostanzialmente mantenuta. Nessuno mette inoltre in dubbio che il ricorrente faceva/fa ancora uso regolare della costruzione come deposito/rimessa e che egli avanza un interesse sempre attuale a continuare l'utilizzo dello stabile in questi termini, non fosse altro che per mettere a riparo, come in passato, i vari macchinari e utensili che servono tra l'altro alla gestione del vasto fondo di sua proprietà. Del resto, anche i Servizi generali hanno confermato che di per sé i lavori potrebbero essere autorizzati poiché rispettosi delle condizioni di cui all'art. 24c LPT. Quanto ai preponderanti interessi contrari (art. 43a OPT), argomento dirimente per negare il rilascio della licenza edilizia, essi si rivelano assolutamente inconsistenti. Tali interessi, come specificato nella risposta dell'UDC all'impugnativa in prima sede, consisterebbero nella sottrazione di fatto di superficie agricola utile. Ora, la ricostruzione del precedente edificio non sottrare nulla in più rispetto a quanto non già sottratto in precedenza da oltre 60 anni. È anzi vero il contrario, dato che la superficie sulla quale insiste il nuovo stabile è inferiore di circa il 10% rispetto a quella occupata dal precedente manufatto (da 68 m2 si è passati a 62 m2 circa). In ogni caso, le norme del diritto federale applicabili alla fattispecie ammettono addirittura un moderato aumento esterno delle quantità edificatorie (nei termini di cui all'art. 42 cpv. 3 lett. b OPT in relazione con il cpv. 4 della stessa norma), per cui a maggior ragione nella fattispecie la ricostruzione prevista non pone alcun problema da questo punto di vista. Avallare la tesi dell'Autorità cantonale equivarrebbe a svuotare di ogni significato e portata le possibilità previste dall'art. 24c LPT di intervenire su qualsiasi edificio fuori zona edificabile in contrasto con la destinazione di zona. Infine, si rileva che l'Autorità competente non ha sollevato altri interessi contrari alla realizzazione del progetto avversato. Non vi sono dunque motivi per negare la ricostruzione dell'edificio in questione. In accoglimento del ricorso, la decisione impugnata, al pari di quella municipale con cui la domanda di costruzione è stata respinta, devono essere annullate. Gli atti vanno ritornati al Municipio affinché proceda a rilasciare senz'altro la licenza edilizia così come postulato dall'istante.
Per questi motivi,
decide:
Di conseguenza:
1.1. la decisione dell'8 novembre 2023 del Consiglio di Stato (n. 5246) e la risoluzione del Municipio di Caslano del 19 aprile 2023 sono annullate;
1.2. gli atti sono ritornati al Municipio di Caslano per il rilascio della licenza edilizia così come postulato dal ricorrente.
Non si preleva tassa di giustizia. Al ricorrente è restituito l'anticipo versato. A quest'ultimo lo Stato del Cantone Ticino rifonderà fr. 1'500.- a titolo di ripetibili.
Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).
Intimazione a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
La presidente La cancelliera
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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