AIUTO RICERCA
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Numero d'incarto: 80.2024.135
Data decisione, Autorità: 10.01.2025, CDT
Ricorso: TF 9C_110/2025 - 10.06.2025
Titolo: Reddito dell’attività lucrativa indipendente: commercio professionale di immobili, architetto che acquista un immobile insieme a un socio, costituisce una PPP, risana e vende gli appartamenti
Incarto n. 80.2024.135
Lugano 10 gennaio 2025
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici
cancelliere
Francesco Sciuchetti
parti
RI 1 rappr. da RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 8 luglio 2024 contro le decisioni del 5 giugno 2024 in materia di IC e IFD 2014 e 2015.
Fatti
A. Il 14 giugno 2011 __________, __________ e RI 1 hanno acquistato in comproprietà, rispettivamente con quote di ¼ ciascuno i primi due e di ½ il terzo, il mapp. n. __________ RFD di __________. Il 24 luglio 2012 hanno costituito il fondo in proprietà per piani (PPP). La PPP era costituita dai fogli __________ di 24‰, __________ di 456‰ e __________ di 520‰.
Il 28 febbraio 2014 i comproprietari hanno venduto a __________ la PPP n. __________ e il 9 luglio 2015 ai coniugi __________ e __________ la PPP n. __________.
Con due decisioni del 27 giugno 2016 l’allora__________ ha notificato a RI 1, di professione architetto, le tassazioni dell’imposta sugli utili immobiliari relative alle compravendite menzionate, commisurando l’utile da lui conseguito e l’imposta a suo carico come segue:
· per la PPP __________ utile di 871’370.– e imposta di fr. 252'679.–;
· per la PPP __________ utile di fr. 691'264.– e imposta di fr. 186'641.–.
B. Con due decisioni del 29 settembre 2021, RS 1 (di seguito UT) notificava a RI 1 e alla moglie la tassazione dell’imposta federale diretta 2014 e 2015, aggiungendo ai redditi dichiarati l’importo di fr. 871'370.– per il 2014 e di fr. 691'264.– per il 2015 a titolo di reddito derivante dal commercio professionale di immobili.
C. Con reclamo del 29 ottobre 2021, RI 1 contestava l’assoggettamento dei redditi in questione all’IFD per il 2014 ed il 2015, evidenziando come quella in questione fosse la sua prima operazione immobiliare. Il reclamante osservava di aver curato, “nella seconda metà degli anni duemila”, i lavori di ristrutturazione del mappale n. __________ RFD __________ per conto della società proprietaria __________, maturando onorari per circa fr. 400'000.– che la committente non sarebbe più stata in grado di pagare. Sicché, per non perdere il proprio ingente credito, avrebbe “chiesto aiuto” ai fratelli __________ e __________ per ritirare, in comproprietà, l’immobile e completarne la ristrutturazione. Per questi motivi riteneva non fosse corretto “assoggettare per l’operazione in questione il contribuente all’Imposta federale diretta e agli oneri AVS […]”.
D. Con due identiche decisioni del 5 giugno 2024, l’UT respingeva il reclamo del ricorrente con la seguente motivazione:
Secondo l’art. 18 cpv. l LIFD sono imponibili tutti i proventi dall’esercizio di un’impresa commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una libera professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente.
Vi è commercio professionale di immobili non appena il contribuente svolge un’attività che eccede la mera amministrazione del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante professionale, nell’intento di realizzare un profitto.
In particolare, sono a tutt’oggi considerati indizi di un attività lucrativa, il modo di procedere (sistematico o pianificato), la frequenza delle operazioni, la breve durata del possesso, I’esistenza di legami tra tali operazioni e l’attività professionale del contribuente, il fatto che questi si serva di conoscenze professionali proprie o di terzi, la partecipazione a una società di persone, l’uso di notevoli crediti e il reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni immobiliari (decisione TF 2C 29/2008 del 28 maggio 2008).
Non è determinante il fatto che questa sia la prima operazione, può venire qualificata come commercio di immobili anche una sola operazione, bensì viene valutata la natura della stessa.
Nella fattispecie il contribuente si avvale di capitali di terzi e delle sue conoscenze professionali, inoltre l’operazione è direttamente collegata alla sua attività aziendale; questi fattori definiscono il commercio di immobili.”
E. Mediante unico tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario RI 1, rappresentato dall’avv. __________, avversa le decisioni di tassazione IC/IFD 2014 e 2015. Lamenta in primo luogo una violazione del diritto di essere sentito postulando, subordinatamente alle richieste di riformare le decisioni di tassazione impugnate nel senso di espungere da suoi redditi quelli derivanti dalla vendita dei fogli di PPP __________ e __________ fondo base part. n. __________ RFD __________, e di rinviare l’incarto all’UT affinché, in esito ad ulteriori accertamenti, emetta una nuova decisione, un secondo scambio di scritti. Ribadisce di aver curato la ristrutturazione e l’ampliamento dello stabile di __________, il quale era destinato ad ospitare la filiale di una banca privata italiana da cui erano finanziati i lavori. A seguito dell’adozione di “normative di natura fiscale” da parte dell’Italia, le quali rendevano la piazza finanziaria luganese meno appetibile per la banca italiana, il finanziamento della stessa sarebbe venuto meno, sicché la società proprietaria dell’immobile e del progetto avrebbe rischiato il fallimento. In assenza di altri potenziali acquirenti, il ricorrente avrebbe deciso di cercare dei soci al fine di ritirare egli stesso l’immobile, nell’intento di non perdere gli onorari rimasti scoperti. Avrebbe allora trovato i fratelli __________ e __________, “interessati a prestare i soldi […] per l’operazione” e a parteciparvi. La banca __________, nel cui consiglio di amministrazione sedeva __________, avrebbe concesso quindi il credito “sia per una parte dell’acquisto sia per il cantiere e dopo aver versato i mezzi propri il ricorrente e i suoi soci iniziano i lavori”. Benché l’’intenzione dei tre soci fosse quella di affittare l’immobile, per “pura coincidenza” gli appartamenti sarebbero poi stati venduti a qualche anno di distanza l’uno dall’altro.
Quanto all’asserita violazione del diritto di essere sentito, l’insorgente lamenta un’insufficiente motivazione della decisione impugnata, la quale mancherebbe di confrontarsi con il reclamo. Nel merito, sostiene che le condizioni per ritenere un commercio professionale di immobili non siano adempiute, l’acquisto del menzionato fondo essendo avvenuto unicamente per evitare una “enorme perdita di onorari”. La vendita non sarebbe inoltre stata prospettata, ma l’intenzione sarebbe stata quella di affittare gli appartamenti ricavati dalla riattazione dell’immobile. Nessuno dei finanziatori sarebbe inoltre attivo in ambito immobiliare, né essi si sarebbero del resto messi insieme per acquistare e vendere l’immobile in breve tempo. In aggiunta a ciò il finanziamento “non era in gran parte eseguito da terzi”, ma esso sarebbe costituito preponderantemente dal corrispettivo che la società venditrice doveva al ricorrente e alla sua società. Infine, nella tassazione impugnata mancherebbero “le correzioni che andavano fatt[e] d’ufficio” ovvero quelle relativi ai debiti (imposte) e per “gli importi delle assicurazioni sociali dovuti”.
F. Con osservazioni del 17 luglio 2024 l’UT sostiene come, a suo avviso le decisioni impugnate siano debitamente argomentate evidenziando ancora che:
Il Tribunale federale ha poi avuto modo di precisare che nella valutazione dell’insieme delle circostanze concrete del singolo caso, anche in assenza di quegli elementi tipici di un’attività lucrativa indipendente, determinante rimane l’intento di conseguire un profitto.
[…]
Le asserzioni per cui la corrente sia una prima operazione da commerci[ante] come la volontà all’acquisto non hanno una valenza nella non qualificazione dell’operazione quale commercio professionale di immobili. Indizi a favore della qualifica quale commercio professionale d’immobili dell’operazione riteniamo siano il chiaro nesso con l’attività del contribuente, l’utilizzo di capitali dei terzi e l’intavolazione di una PPP. Già la descrizione fornita in sede di reclamo era ritenuta sufficiente a chiarire l’imponibilità dell’operazione, quanto indicato in sede di ricorso non muta la valutazione della fattispecie.
Diritto
Il ricorrente lamenta in primo luogo la violazione del diritto di essere sentito, per il fatto che, nella motivazione della decisione impugnata, l’autorità resistente non si sarebbe espressa sulle censure sollevate nel reclamo.
1.2.
Adita dal contribuente con reclamo, l’autorità di tassazione deve prendere una decisione motivata (art. 208 cpv. 2 LT; art. 135 cpv. 2 prima frase LIFD), fondandosi sui risultati dell’inchiesta (art. 208 cpv. 1 LT; art. 135 cpv. 1 LIFD; v. anche Agner/Jung/ Steinmann, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundes-steuer, Zurigo 1995, p. 422).
Per giurisprudenza costante, il diritto a una motivazione ha natura formale: la sua violazione comporta, di regola, l’annullamento dell’atto impugnato, senza che vada vagliato se quest’ultimo, nel merito, è corretto (DTF 119 Ia 136 consid. 2a p. 138, 118 Ia 17 consid. 1a p. 18, 104 consid. c p. 109 con relativi riferimenti).
L’art. 29 Cost. fed. impone alle autorità amministrative e giudiziarie di pronunciarsi sulle allegazioni delle parti nei considerandi delle loro decisioni, riferendosi agli argomenti da queste addotti. Una motivazione può comunque essere ritenuta sufficiente quando l’autorità menziona, almeno brevemente, i motivi che l’hanno spinta a decidere in un senso piuttosto che nell’altro e pone quindi l’interessato nelle condizioni di rendersi conto della portata del giudizio e delle eventuali possibilità d’impugnazione presso un’istanza superiore (DTF 114 Ia 242 consid. 2, 112 Ia 109 consid. b e rimandi, 111 Ia 1).
Per far ciò l’autorità giudicante non deve pronunciarsi necessariamente su tutti gli argomenti e le eccezioni sollevati, ma può li-mitarsi a prendere posizione su quelli principali ed essenziali, atti a influire sulla decisione di merito (DTF 111 Ia 1, cons. 3a; DTF 107 Ia 248, consid. 3a; DTF 105 Ib 248/9, consid. 2a; DTF 101 Ia 3).
1.3.
Nel caso in esame la seppur concisa motivazione contenuta nella decisione impugnata non omette di indicare i motivi che hanno condotto l’autorità fiscale a ritenere di essere in presenza di un commercio professionale di immobili. Dopo aver correttamente esposto la norma di legge applicabile e i criteri giurisprudenziali stabiliti dal Tribunale federale per determinare la sussistenza o meno di un’attività lucrativa, l’UT ha elencato gli indizi ritenuti determinanti per l’imposizione del reddito immobiliare conseguito dal reclamante. Certo, l’autorità fiscale non si pronuncia sull’argomento con cui il reclamante, in esito all’esposizione della fattispecie, sostiene di essersi visto “costretto”, per evitare un ingente perdita, a portare avanti il cantiere in qualità di proprietario. Tuttavia tale circostanza, come meglio si vedrà nel seguito, non è determinante ai fini della decisione di merito – motivo che verosimilmente ha condotto l’UT a non soffermarvisi – sicché nemmeno da questo profilo si intravede una violazione del diritto di essere sentito del contribuente.
Che l’imposizione dell’utile immobiliare degli anni fiscali in questione si riferisca poi alla vendita dei fogli di PPP __________ e __________ del fondo base part. n. __________ RFD __________, è esplicitamente menzionato nelle decisioni di tassazione IFD 2014 e 2015 del 5 giugno 2024. Ciò che del resto RI 1 risulta aver compreso senza alcun fraintendimento, avendo inquadrato correttamente nel reclamo la fattispecie alla base dell’imposizione, sicché non si vede quale pregiudizio possa aver subito dall’assenza di riferimenti all’immobile in questione nella decisione su reclamo.
Con le osservazioni presentate nell’ambito della procedura di ricorso poi, l’autorità fiscale ha ulteriormente argomentato la propria posizione esplicitando fra l’altro che quello che era il principale argomento di reclamo, ovvero di essere stato “costretto” all’acquisto del fondo per evitare la perdita del proprio onorario, non aveva alcuna influenza sulla qualifica del commercio professionale di immobili, sicché quand’anche, per ipotesi di lavoro, la decisione dopo reclamo dovesse essere considerata non sufficientemente motivata, tale carenza sarebbe stata sanata. Il ricorrente non ha peraltro replicato.
La determinazione del reddito imponibile delle persone fisiche ai fini dell’imposta federale diretta è disciplinata dagli articoli 16 e seguenti della LIFD. L’art. 16 LIFD stabilisce che sottostà all'imposta sul reddito la totalità dei proventi, periodici e unici. Tenuto conto anche dell’elenco esemplificativo degli artt. 17-23 LIFD, questa disposizione è espressione, nell’ambito dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, della teoria dell’incremento del patrimonio o dell’imposizione del reddito globale netto (“Reinvermögenszugangstheorie”), come pure della regola secondo cui tutti i redditi del contribuente sono in linea di principio imponibili, compresi gli utili in capitale conseguiti mediante alienazione, realizzazione o rivalutazione contabile di elementi della sostanza commerciale (art. 18 cpv. 2 LIFD). Secondo l'art. 16 cpv. 3 LIFD, gli utili in capitale conseguiti nella realizzazione di sostanza privata sono per contro esenti da imposta. Ciò significa che un utile in capitale è soggetto all’imposta federale diretta solo se il bene ceduto fa parte della sostanza commerciale del contribuente, non invece se rientra nella sua sostanza privata (sentenza del TF 2C_918/2021 consid. 3.1 e giurisprudenza citata).
2.2.
Per giurisprudenza costante, la distinzione tra utile in capitale conseguito nella realizzazione di sostanza privata (esente da imposta) e guadagno di carattere commerciale, frutto dell'esercizio di un'attività indipendente (imponibile come reddito), dipende dalle circostanze concrete. Va tuttavia tenuto conto del fatto che la nozione di attività lucrativa indipendente s’interpreta in modo ampio e che vanno considerati quali utili in capitale esenti da imposta sul reddito solo quegli utili ottenuti da un privato in maniera fortuita o nel quadro della semplice amministrazione della sua sostanza privata.
Quando l'attività del contribuente eccede questo quadro relativamente stretto ed è orientata nel suo insieme all'ottenimento di un reddito, occorre per contro considerare che il contribuente eserciti un'attività lucrativa indipendente i cui proventi in capitale sono imponibili. A seconda dei casi, una simile qualificazione può giustificarsi anche in assenza di un'attività riconoscibile da terzi e/o organizzata in forma d’impresa commerciale, e se essa non viene esercitata che in maniera accessoria, occasionale o temporanea.
È soprattutto in relazione alle transazioni di privati con riferimento a immobili o titoli che la giurisprudenza ha sviluppato criteri per tracciare la linea di demarcazione tra utili in capitale privati e commerciali. In particolare, i seguenti elementi sono stati considerati indizi di un'attività lucrativa indipendente che va oltre la mera amministrazione della sostanza privata:
· il carattere sistematico e/o pianificato delle operazioni,
· l’elevata frequenza delle transazioni,
· la breve durata di possesso dei beni prima della loro rivendita,
· la stretta relazione tra la presunta attività indipendente (accessoria) e la formazione e/o la professione (principale) del contribuente,
· l’utilizzo di conoscenze specialistiche,
· l’impiego di fondi di terzi di una certa importanza per finanziare le operazioni,
· il reinvestimento degli utili realizzati,
· la costituzione di una società semplice.
Ciascuno di questi indizi può portare, in combinazione con altri o anche - eccezionalmente - da solo, se assume un’intensità particolare, al riconoscimento di un’attività lucrativa indipendente. In ogni caso, sono determinanti le circostanze concrete del caso, così come si presentano al momento dell’alienazione (sentenza del TF 2C_918/2021 consid. 3.2 e giurisprudenza citata, in particolare DTF 125 II 113 consid. 5e e 6a).
Nella fattispecie in esame, il ricorrente ritiene di aver conseguito un utile in capitale di natura privata e contesta che siano dati gli indizi rilevati dall’autorità fiscale per ritenere l’operazione di natura commerciale. Ribadendo come l’acquisto sarebbe avvenuto per evitare la perdita del suo onorario, sostiene pure che la vendita non era stata programmata, l’intenzione sua e dei soci essendo quella di affittare gli appartamenti. Nessuno dei soci sarebbe poi attivo in ambito immobiliare né essi si sarebbero messi insieme per acquistare e vendere l’immobile in breve tempo. Il finanziamento dell’operazione, poi, sarebbe in gran parte avvenuto grazie al suo credito verso la società venditrice.
Di parere contrario è l’autorità di tassazione, secondo cui sarebbero determinanti il nesso con l’attività del contribuente, l’utilizzo di capitali di terzi e l’intavolazione di una PPP.
3.2.
Nel caso qui in disamina, a giudizio di questa Camera, una serie di indizi fondano l’esistenza di un commercio di immobili imponibile fiscalmente.
3.3. Breve durata del possesso
Nel caso di specie, tanto la durata del possesso del foglio di PPP __________ (2 anni 8 mesi e 4 giorni secondo la decisione di tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari) quanto quella del foglio di PPP __________ (4 anni e 25 giorni) è stata breve.
3.4. Conoscenze professionali
Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, nell’ambito della verifica dell’esistenza di un commercio professionale di immobili, si ritiene che un architetto disponga di competenze professionali e conoscenze specialistiche in materia di beni immobili che possono essere messe a frutto nella gestione di quest'ultimi (sentenza 9C_81/2023 del 18 settembre 2023 consid. 3.1 e giurisprudenza citata).
In concreto, è indubbio che la vendita dei fondi in questione e la progettazione e la cura della fase realizzativa dell’edificio svolte dal ricorrente, di professione architetto, sono strettamente connesse.
Sempre secondo il Tribunale federale, il fatto che un contribuente abbia acquistato un fondo allo scopo di procurare lavoro per la sua impresa, e per poi rivenderlo edificato, se possibile conseguendo un utile, fa sì che l’immobile rientri nella sua sostanza commerciale, in considerazione della stretta relazione tra l’immobile e l’attività principale del contribuente (cfr. p. es. la sentenza dell’8 gennaio 1999, in DTF 125 II 113 = ASA 67 p. 644 = RF 54/1999 p. 327 = RDAF 1999 II 385, consid. 6b).
Vi è quindi un indiscutibile legame tra l’operazione immobiliare sub judice e la professione del ricorrente, il quale sostiene di aver acquistato l’immobile per non perdere il proprio credito relativo alla sua progettazione ed ha in seguito curato la fase realizzativa della struttura maturando, per sua stessa ammissione ulteriori ingenti onorari.
Nel periodo fiscale litigioso l’insorgente era peraltro anche membro del consiglio di amministrazione della __________ SA, il cui scopo sociale è così definito nello statuto: “Operare nel campo dell'architettura in genere, de designo ed immobiliare, attraverso la conduzione di uno studio di architettura, in particolare svolgere mandati di: design e progettazione arredamenti interni; consulenza nel settore edile; allestimento perizie; pianificazione immobiliare, territoriale ed urbana; la società può assumere partecipazioni ad altre società aventi scopo analogo”. Emerge, pertanto, una chiara conoscenza professionale dell’ambito immobiliare in ossequio alla giurisprudenza federale. CheRI 1, oltre alle conoscenze specialistiche conferitegli dalla professione di architetto, beneficiasse dei contatti necessari a portare avanti il progetto immobiliare in questione, trova altresì conferma nel fatto che egli abbia trovato due soci con cui portare a termine l’operazione attraverso la concessione di un prestito ipotecario, facilitata dalla presenza nel consiglio di amministrazione di uno di essi.
3.5. Carattere sistematico e/o pianificato delle operazioni
Con carattere sistematico e/o pianificato della vendita si intendono comportamenti quali ad esempio: attività di valorizzazione attraverso lottizzazioni, costruzioni, promozioni pubblicitarie, ecc.; acquisto con l’evidente intenzione di rivendere l’immobile il più rapidamente possibile con un profitto; sfruttamento degli sviluppi del mercato (cfr. sentenza del TF 2C_702/2020 del 21 aprile 2022 consid. 2.2; 2C_551/2018 dell’11 giugno 2019 consid. 2.1.3; 2C_966/2016 del 25 luglio 2017 consid. 3.3; ciascuna con rimandi). Il Tribunale federale ha ripetutamente sottolineato che un'attività intensa esercitata per mettere in valore un fondo, attrezzandolo, dotandolo d'infrastrutture, urbanizzandolo ed edificandolo, esce dal quadro dell'amministrazione patrimoniale ed ha quindi carattere professionale (cfr. DTF 97 I 167 cons. 4b; 96 I 655 cons. 2; ASA 45 469).
Nel caso in esame, come evidenziato dallo stesso ricorrente, egli, operando in società con __________ e __________, ha costituito il fondo in proprietà per piani (PPP), ha portato avanti la ristrutturazione dell’immobile, ed infine ha proceduto alla vendita degli appartamenti negli anni fiscali in discussione. Indipendentemente dalla sua affermazione di aver avuto inizialmente l’intenzione di locare gli appartamenti, ciò non toglie che il conseguimento dell’utile immobiliare litigioso sia stato reso possibile dagli interventi descritti. La stessa costituzione della PPP costituisce un indizio di attività lucrativa, poiché facilita la vendita futura degli immobili (sentenza TF 2C_18/2018 del 18 giugno 2018 consid. 3.2 e giurisprudenza citata). Essa non sarebbe stata necessaria se i proprietari avessero semplicemente voluto cedere in locazione gli appartamenti.
3.6. Partecipazione a una società di persone
Nel caso in disamina, RI 1, __________ e __________ hanno acquistato in comproprietà il fondo part. n. __________ RFD __________, accendendo un debito ipotecario. Di seguito, una volta portato a termine il risanamento dell’immobile, i soci hanno costituito le PPP, due delle quali sono state vendute nei periodi fiscali in questione. Essi hanno quindi formato una società semplice per la gestione dell’operazione immobiliare.
3.7. Impiego di fondi di terzi di una certa importanza
L’insorgente sostiene di aver trovato i fratelli __________ e __________, “interessati a prestare i soldi […] per l’operazione” e a parteciparvi. Inoltre, la banca __________, nel cui consiglio di amministrazione sedeva __________, avrebbe concesso un credito “sia per una parte dell’acquisto sia per il cantiere”. Alla fine del 2014 il debito dei comproprietari nei confronti della Banca __________ ammontava a fr. 1'600'000.–.
L’impiego di fondi terzi è un criterio a cui la giurisprudenza del Tribunale federale accorda grande importanza, nella misura in cui è in generale interpretato come il segno di un’attività oltrepassante i limiti della semplice amministrazione della sostanza immobiliare (sentenza 2A_512/2003 del 2 aprile 2004 consid. 2.3).
Sebbene il ricorrente sostenga che “gran parte del finanziamento per l’acquisto era il corrispettivo che la società di __________ doveva al ricorrente risp. alla sua società”, vi è stato comunque un importante ricorso a fondi di terzi.
Il Tribunale federale ha ricordato, a più riprese, che anche una sola operazione immobiliare può costituire un commercio professionale d’immobili se vi è chiara intenzione di realizzare un reddito (StE 2004 B 91.3 N.4, RDAF 2005 II 37; DTF 125 II 113, ASA 67, 644, RDAF 1999 II 385).
Conseguentemente, l’UT ha ritenuto un reddito aggiuntivo per l’imposta federale diretta di fr. 871'370.– per il 2014 e di fr. 691'264.– nel 2015, derivanti dalla vendita, nei rispettivi periodi fiscali, dei fogli di PPP __________ e __________ del fondo base part. n. __________ RFD __________.
Come già accennato, non bastano ad escludere il carattere professionale dell’operazione le affermazioni del ricorrente, secondo cui egli sarebbe stato “costretto” ad acquistare l’immobile al fine di non perdere i propri onorari rimasti insoluti dalla società venditrice e gli appartamenti venduti sarebbero stati inizialmente destinati alla locazione. Per quanto riguarda la prima questione, a ben vedere, non fa che confermare che, al fine di scongiurare la perdita, ciò che realmente interessava al ricorrente in relazione all’operazione immobiliare era il conseguimento di un profitto, indipendentemente dal fatto che ciò avvenisse tramite il percepimento di pigioni o dalla vendita dell’immobile. In relazione alla seconda, ciò che è determinante è quanto avvenuto, cioè la vendita con un importante profitto; l’intenzione professata è peraltro contraddetta dal fatto che poco dopo l’acquisto i comproprietari abbiano costituito l’immobile in PPP, cosa che non sarebbe stata necessaria per cedere in locazione gli appartamenti.
L’insorgente lamenta poi il fatto che nella tassazione impugnata manchino le “correzioni che andavano fatt[e] d’ufficio” e “almeno quelle per i debiti (imposte) e in particolare per gli importi delle assicurazioni sociali dovuti”, rimproverando all’autorità fiscale di computargli un reddito senza correggere le deduzioni.
In effetti, né nella decisione impugnata, né nelle osservazioni al ricorso vi è alcun accenno alla deduzione dei contributi AVS dovuti in relazione al reddito da attività lucrativa indipendente costituito dal guadagno derivante dal commercio professionale di immobili conseguito da RI 1.
Occorre pertanto esaminare se per gli anni fiscali in discussione, il ricorrente avesse diritto a vedersi dedotti gli accantonamenti per i contributi AVS.
5.2.
Nell’ambito privato, un costo è deducibile al momento della sua scadenza, che coincide al più presto con quello della fatturazione (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4a ediz., Zurigo 2021, § 50, n. 90, p. 878; Bugnon, in: Noël/Aubry Girardin [a cura di], Commentaire de la LIFD, 2a ed., Basilea 2017, n. 3 ad art. 41 LIFD, p. 919). Criteri diversi vigono nell’ambito della sostanza commerciale, dove il principio di imparità esige che i costi e le perdite siano presi in considerazione già nel momento in cui vengono provocati e riconosciuti. Per quanto concerne le spese, non si deve pertanto attendere il momento in cui i creditori faranno valere le loro pretese, ma si deve tener conto delle uscite patrimoniali, già nel momento in cui si concretizzano, mediante ammortamenti e accantonamenti per ridurre gli utili (Reich/Hunziker, in: Zweifel/Beusch [a cura di], Kommentar zum DBG, 4a ed., Basilea 2022, n. 16b ad art. 25 LIFD, p. 612).
Anche nel caso di un contribuente che esercita un’attività lucrativa indipendente, il momento in cui un costo è deducibile dipende tuttavia dal fatto che si applichi il principio “di competenza” (Soll-Methode) o “di cassa” (Ist-Methode). I contribuenti che sono obbligati a tenere – o tengono volontariamente – una contabilità commerciale, sottostanno al principio di competenza. Un costo è dunque deducibile nel momento in cui sorge l’obbligo. Per i restanti contribuenti, si applica il principio di cassa ed è dunque determinante il momento del pagamento da parte del debitore (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, op. cit., § 50, n. 83, p. 877).
5.3.
Nella fattispecie in esame, RI 1 sostiene che i redditi derivanti dalla vendita dei fogli di PPP __________ e __________ del fondo base part. n. __________ RFD __________ costituiscano degli utili in capitale conseguiti nella realizzazione di sostanza privata. Per tale ragione, benché il ricorrente tenga una contabilità, negli anni 2014 e 2015 non sono stati registrati tali redditi né, di conseguenza, risulta alcun accantonamento per il pagamento dei contributi AVS in relazione a tali guadagni.
Ora, dal momento che, contrariamente a quanto ritiene RI 1, l’autorità fiscale ha (correttamente) considerato quale reddito dell’attività lucrativa indipendente il guadagno derivante dal commercio professionale di immobili ripreso dalla decisione di tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, si giustifica di dedurre, nel calcolo dell’imposta federale diretta, il consueto accantonamento per i contributi AVS.
In queste circostanze, nella misura in cui concernono la (mancata) deduzione dell’accantonamento per contributi AVS, le decisioni impugnate sono annullate e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione per una nuova decisione. Del fatto che solo in sede di ricorso il contribuente abbia fatto valere la deduzione in questione verrà tenuto conto ponendo a suo carico gli oneri processuali e non assegnando indennità per ripetibili.
Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico del ricorrente, soccombente.
Per questi motivi,
visto per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
1.2. Nella misura in cui concerne la mancata deduzione degli accantonamenti per i contributi AVS, le decisioni IC e IFD 2014 e 2015 del 5 giugno 2024 sono annullate e gli atti sono rinviati all’Ufficio circondariale di tassazione di Lugano affinché si pronunci nuovamente.
a. nella tassa di giustizia di fr. 4’000.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 100.–
per un totale di fr. 4’100.–
sono a carico del ricorrente.
Non si assegnano ripetibili.
municipio di .
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il cancelliere:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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