AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2024.264
Data decisione, Autorità: 03.04.2025, CDT
Titolo: Assoggettamento illimitato: immobile all’estero (Italia), considerazione ai fini della definizione dell’aliquota, valore di stima e valore locativo, riferimento al valore catastale italiano
Incarti n. 80.2024.264 80.2024.265
Lugano 3 aprile 2025
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici
cancelliere
Francesco Sciuchetti
parti
RI 1 __________, in qualità di erede di __________ RI 2
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 19 dicembre 2024 contro le decisioni 20 novembre 2024 in materia di IC e IFD 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 e 2022.
Fatti
A. Il 3 dicembre 2023 è deceduto a Lugano __________, coniugato con RI 2. L’unico figlio della coppia è __________, nato il 28 novembre 1989.
B. Il 28 settembre 2018, __________ e RI 2 hanno presentato un’“autodenuncia esente da pena” con la quale hanno dichiarato all’__________ diversi beni mobili e immobili posseduti in __________. Fra di essi figuravano, per quanto qui d’interesse, tre immobili siti a __________ (IT) e in particolare, secondo le indicazioni fornite dai contribuenti e le visure prodotte:
· una “casa unifamiliare e autorimessa” siti sul foglio 51, particella 991 sub. 1 e 2 in via __________ a __________, ai quali erano attribuite delle rendite catastali pari a euro 1'544.21, rispettivamente euro 71.58;
· un “magazzino, locale deposito” sul foglio 39, particella 649 sub. 1 e 2 in via __________ a __________, ai quali erano attribuite delle rendite catastali di euro 252.91, rispettivamente euro 175.60;
· ventiquattro particelle composte da “bosco, prato pascolo, ecc.” distribuite sui fogli 11, 18, 27, 28, 39, 40, 49, 50 e 51 a __________, alle quali era attribuito un reddito dominicale complessivo di euro 67.23 ed un reddito agrario di euro 48.49.
C. Con dichiarazione fiscale IC e IFD 2017 del 31 dicembre 2018, per quanto riguarda in particolare la determinazione del reddito e della sostanza esteri, i contribuenti rimandavano all’autodenuncia del 29 settembre 2018.
Per quanto concerne i periodi fiscali successivi, hanno dichiarato i seguenti beni e redditi all’estero:
2018
2019
2020
2021
2022
Part. 991:
· sostanza
80’885
78’022
77’630
74’372
70’876
· reddito
1’639
1’580
1’557
1’572
1’461
Part. 649:
· sostanza
23’400
22’571
22’458
21’516
20’054
· reddito
0
0
0
0
0
Altre:
· sostanza
3’278
3’162
3’146
3’014
2’872
· reddito
0
0
0
0
0
Relativamente alla casa e all’autorimessa di via __________, crociavano la casella “abitazione primaria” e, dal valore locativo, facevano valere in deduzione la percentuale del 20% per spese di gestione, amministrazione e manutenzione.
Per il magazzino/deposito di via __________ non veniva dichiarato alcun reddito, indicando che “si tratta di una vecchia stalla, non agibile e priva di allacciamenti per l’energia e l’acqua. Nessun valore locativo.”
Infine, per le 24 particelle di terreno agricolo, annotavano inoltre che “si tratta di terreni agricoli non produttivi, in zona rurale, esonerati dall’imposta in Italia”.
D. Con decisioni del 25 settembre 2024, l’UT ha notificato ai contribuenti le tassazioni IC e IFD per i periodi fiscali dal 2017 al 2022, nelle quali accertava i seguenti valori di reddito e sostanza:
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Reddito:
· Imponibile IC
83'400
111'400
80'000
80'300
80'400
80'000
· Imponibile IFD
85'800
114'200
83'100
83'800
84'000
84'100
· Per aliquota IC
100'900
114'500
96'700
96'100
96'200
94’600
· Per aliquota IFD
103'700
117'700
100'500
100'300
100’500
99’400
Sostanza:
· Imponibile
821'000
849'000
875'000
898'000
925'000
936'000
· Per aliquota
1'215'000
1'225'000
1'238'000
1'259'000
1'285'000
1'262'000
E. Con quattro separati reclami del 23 ottobre 2024, RI 2 e __________, in qualità di erede del defunto __________, impugnavano le menzionate decisioni di tassazione. Chiedevano la riduzione del valore attribuito alla casa di via __________ e alla “stalla” di via __________ all’“effettivo valore di mercato”.
Riguardo alla casa di via __________, sostenevano che, nella medesima zona, fossero in vendita abitazioni in condizioni migliori al prezzo medio di euro 600/m2. Inoltre per anni __________ avrebbe invano tentato di vendere tale proprietà per euro 135'000. Quantificavano quindi il suo valore di mercato in euro 122'650 (223 m2 x euro 550 [e non euro 600, trattandosi di una casa non ammobiliata]). In via subordinata chiedevano che il valore venisse stabilito sulla base dei costi di costruzione dell’immobile i quali, in assenza di un valore d’acquisto (in quanto “la casa non fu acquistata”), sarebbero “indicativi del valore immobiliare”.
La costruzione di via __________ invece sarebbe un edificio “decadente e non abitabile”, privo di allacciamenti all’energia elettrica, all’acqua potabile e alla fognatura. Pertanto il suo valore si attesterebbe intorno agli euro 14'000.-.
Quanto ai terreni agricoli, trattandosi per l’appunto di “terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina delimitate ai sensi dell’articolo 15 della legge 27 dicembre 1977, n. 984” gli stessi sarebbero esenti dall’IMU. Il loro valore sarebbe pertanto nullo.
Subordinatamente i reclamanti chiedevano la riduzione dei valori della sostanza immobiliare “conformemente e proporzionalmente al valore locativo”. A tal riguardo contestavano il calcolo del valore locativo della casa di via __________ determinato sulla base del 6% del valore dell’immobile in quanto non corrispondente al valore di mercato delle pigioni della zona. L’edificio sarebbe suddiviso in due unità abitative non collegate fra loro. L’appartamento al piano terra, “privo del mobilio necessario, elettrodomestici, area cottura, forno, pianali di lavoro e lavello”, avrebbe un valore locativo pari a fr. 0.-. L’intero stabile sarebbe poi privo di riscaldamento e, quindi, inabitabile per sei mesi l’anno. Il valore locativo dovrebbe essere ridotto ai mesi di potenziale utilizzo.
I reclamanti rilevavano inoltre come l’affitto mensile medio in __________ era di euro 322 (dati ISTAT); che __________ era un comune montano poco abitato; che il reddito medio netto in __________ nel 2017 era di euro 25'091 l’anno; e che, sempre in __________, la spesa media mensile per abitazioni era dell’11.7%. Sostenevano quindi che nessuno avrebbe potuto permettersi di pagare i fr. 1'588.- mensili calcolati dall’UT. A titolo di paragone, un appartamento di 450 m2 in un comune adiacente, con garage e posto auto, sarebbe stato messo in affitto per 1'000 euro mensili.
Il valore locativo di mercato della casa di via __________ si sarebbe attestato quindi a 233 euro al mese. Lo stesso avrebbe poi dovuto essere ridotto al “60-70%” giusta l’art. 20 LT ovvero euro 140 che, moltiplicati per i sei mesi abitabili all’anno, condurrebbero ad un valore locativo di fr. 932.- annui per il 2017 e di fr. 968.- annui per il 2018. Visto il già descritto stato fatiscente in cui si troverebbe la “stalla” di via __________, la stessa non avrebbe potuto essere in alcun modo utilizzata: il suo valore locativo sarebbe stato quindi pari a fr. 0.-. Il valore locativo della casa di via __________ avrebbe dovuto essere inoltre ridotto del 10% giusta l’art. 20 cpv. 3 LT, non trattandosi a loro avviso di una casa di vacanza. Infatti __________ vi avrebbe passato almeno 150 giorni all’anno, frequentandola in particolare durante i mesi estivi e primaverili.
F. Con decisioni del 20 novembre 2024 l’Ufficio di tassazione accoglieva parzialmente i reclami del contribuente e modificava come segue gli elementi imponibili:
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Reddito:
· Imponibile IC
82'900
111'000
79’200
79’800
79'900
79’600
· Imponibile IFD
85'400
113'900
82'400
83'500
91'200
83’800
· Per aliquota IC
94’400
94’400
90'400
91'100
83'700
90’900
· Per aliquota IFD
97’200
111'900
94’100
95'300
95’500
95’600
Sostanza:
· Imponibile
819'000
846'000
873'000
896'000
923'000
935'000
· Per aliquota
1'148'000
1'164'000
1'191'000
1'213'000
1'239'000
1'148'000
A motivazione delle proprie decisioni, l’autorità di tassazione adduceva:
Presa visione della contestazione inoltrata e dopo riesame della documentazione, sulla base delle vigenti disposizioni e in assenza di aggiuntive comprove, il valore immobiliare estero per il calcolo dell’aliquota dell’imposta sulla sostanza viene stabilito a partire dai dati ricavati dalle visure catastali pari a fr 70'000.- per l’unità immobiliare di via __________ e fr. 268'000.- per Via __________.
Per quanto riguarda il valore locativo dell’immobile in Via __________, tenuto conto delle osservazioni presentate circa l’asserito stato del fabbricato, lo stesso viene azzerato mentre per l’ulteriore immobile situato in Via __________, per il calcolo dell’aliquota dell’imposta sul reddito, viene definito in fr. 16'000 dal quale si deduce un importo forfettario del 20% quali spese di manutenzione (cfr. sent.80.2015.225-226 CDT).
L’UT respingeva poi la censura riguardante l’asserita prescrizione del diritto di tassare per i periodi fiscali 2017 e 2018, indicando che il relativo termine era stato ripetutamente interrotto.
G. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 2 e __________, quale erede di __________, impugnano le decisioni dopo reclamo IC e IFD dal 2017 al 2022. Ribadendo le argomentazioni esposte nel reclamo, chiedono anzitutto la riduzione del valore attribuito alla casa di via __________ e della “stalla” di via __________ all’“effettivo valore di mercato e alla condizione in cui giacciono”. Le stime ufficiali del catasto, risalenti al periodo “post-costruzione” non rifletterebbero il reale valore degli immobili. L’assenza della necessaria manutenzione e lo spopolamento della zona montana in cui si situano ne avrebbe diminuito sostanzialmente il valore. Ciò troverebbe conferma negli infruttuosi tentativi di vendere la casa di via __________ al prezzo di euro 135'000. Del resto, come addotto con il reclamo, case di simili dimensioni ed in condizioni addirittura migliori avrebbero un valore di mercato compreso tra “211 e 719 euro/m2”.
Rimproverano quindi all’UT di non aver nemmeno preso in considerazione la proposta di stimare il valore della casa di via __________ partendo dai costi di costruzione, pari a circa fr. 87'000.-, a loro avviso analoghi “ai costi per l’acquisto di una casa”.
Quanto alla stalla di via __________, la stessa sarebbe sprovvista di allacciamenti ad acqua potabile, energia e fognatura, ed addirittura la statica dell’edificio sarebbe compromessa.
Il valore di questi immobili sarebbe quantificabile in euro 122'650 per l’abitazione e in euro 10'000 per la “stalla”.
Quanto al valore locativo attribuito alla casa di via __________, lo stesso non corrisponderebbe poi al reddito conseguibile in caso di locazione. Come addotto con il reclamo, una delle due abitazioni di cui si compone l’immobile sarebbe infatti priva di cucina e non sarebbe affittabile. L’assenza di riscaldamento renderebbe poi le abitazioni non abitabili per sei mesi l’anno. Lo stabile sorgerebbe inoltre in una zona montana, lontana da grandi centri urbani, con affitti di conseguenza più bassi. Tenendo conto della media degli stipendi in Italia, i fr. 1'333.- mensili calcolati dall’UT non potrebbero essere conseguiti. Il valore locativo dovrebbe essere determinato partendo dal dato di 2.22 euro/m2, fornito con il reclamo, come valore di riferimento per una casa di analoghe dimensioni in quella zona, tenendo inoltre in considerazione l’inabitabilità di una delle due unità e la possibilità di affittare l’intera struttura per soli 6 mesi l’anno. Dovrebbe poi essere concessa la riduzione del 60-70% di cui all’art. 20 cpv. 2 LT. Inoltre, la “pertinenza” (subalterno 2) di 21 m2, distaccata dalla casa, viste le infiltrazioni e la non conformità alle normative anti incendio, potrebbe essere utilizzata solo come magazzino per attrezzi da giardino e non avrebbe alcun valore locativo.
In caso di mancato accoglimento delle censure in merito al calcolo della sostanza immobiliare, i contribuenti chiedono che il valore della medesima venga ridotto a fr. 338'000.- anziché ai fr. 348'000.- stabiliti dall’UT, avendo la stessa autorità di tassazione attribuito alla casa di via __________ un valore di fr. 268'000.- e all’edificio di via __________ un valore di fr. 70'000.-.
H. Nelle proprie osservazioni del 2 gennaio 2025, l’UT si è confermato nelle argomentazioni delle decisioni impugnate.
Diritto
In quanto elemento imponibile in Svizzera (art. 21 cpv. 1 lett. b LIFD e art. 20 cpv. 1 lett. b LT), il valore locativo del fondo viene tuttavia preso in considerazione per la determinazione dell’aliquota dei contribuenti, sia per l’IFD sia per l’IC (esenzione con riserva di progressività; art. 7 cpv. 1 LIFD; decisione TF 2C_829/2016 e 2C_830/2016 del 10 maggio 2017, consid. 5.1 e riferimenti; per l’imposta cantonale, art. 6 cpv. 1 LT). Per l’imposta cantonale, inoltre, il valore dell’immobile all’estero viene considerato per la determinazione dell’aliquota che serve per calcolare l’imposta sulla sostanza. Secondo l’art. 42 cpv. 1 LT, gli immobili e i loro accessori sono imposti per il valore di stima ufficiale.
La Convenzione tra la Confederazione Svizzera e la Repubblica Italiana per evitare le doppie imposizioni e per regolare talune altre questioni in materia di imposte sul reddito e sul patrimonio (RS 0.672.945.41), prevede al suo articolo 6 paragrafo 1, che i redditi derivanti da beni immobili sono imponibili nello Stato contraente in cui detti beni sono situati. Giusta l’art. 24 cifra 3 della medesima Convenzione, se un residente della Svizzera percepisce redditi o possiede un patrimonio che, conformemente alle disposizioni della Convenzione, sono imponibili in Italia, la Svizzera esenta da imposta detti redditi o detto patrimonio salve le disposizioni del paragrafo 4, ma può, per determinare l’imposta afferente al rimanente reddito o al rimanente patrimonio di questo residente, applicare l’aliquota corrispondente all’intero reddito o all’intero patrimonio senza tener conto dell’esenzione.
Nella fattispecie in esame, i ricorrenti contestano il valore attribuito dall’autorità fiscale alla sostanza immobiliare estera, il quale non corrisponderebbe al reale valore di mercato. Contestano inoltre il metodo di calcolo del valore locativo il quale sarebbe nettamente superiore al reddito conseguibile dalla locazione degli immobili.
2.2.
L’art. 14 cpv. 1 LAID prevede che la sostanza è stimata al suo valore venale. Il valore reddituale può essere preso in considerazione in modo appropriato.
A livello di legislazione tributaria cantonale, l’art. 42 cpv. 1 LT, prevede che gli immobili e i loro accessori sono imposti per il valore di stima ufficiale. Se la decisione di stima è impugnata, il valore di stima che sarà contenuto nella decisione di stima cresciuta in giudicato ha valenza a partire dalla data di entrata in vigore della stima decretata dal Consiglio di Stato.
Nella sentenza CDT n. 80.2015.225/226 del 21.12.2017 (in RtiD I-2018 n. 4t), la Camera di diritto tributario ha ritenuto corretto prendere in considerazione per il calcolo dell’aliquota dell’imposta sulla sostanza, trattandosi di immobili in Italia, il valore catastale stabilito a partire dai dati ricavati dalla “visura storica per l’immobile” rilasciata dall’Agenzia delle entrate italiana (consid. 2.5.). La Camera ha in particolare ricordato che il valore catastale stabilito a partire dai dati ricavati dalla visura è un dato oggettivo, che proviene da un’autorità fiscale estera e che è agevolmente reperibile.
Secondo le disposizioni dell’ordinamento italiano, che si riferiscono al calcolo dell’Imposta municipale sugli immobili (IMU), in vigore dal 2012, per i fabbricati iscritti in catasto il valore dell’immobile, che funge da base di calcolo del tributo, è costituito da quello ottenuto applicando all’ammontare delle rendite risultanti in catasto, vigenti al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutate del 5 per cento, dei moltiplicatori che dipendono dalla categoria catastale. In particolare, per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A (con esclusione della categoria catastale A/10), il coefficiente è 160 (sentenza CDT n. 80.2015.225/226 del 21.12.2017 consid. 2.4).
2.3.
2.3.1.
Nel caso concreto, il calcolo del valore catastale degli immobili ubicati a __________ è stato effettuato sulla base dei dati ricavati dalle visure prodotti dai contribuenti. I ricorrenti non contestano che tale calcolo sia stato operato correttamente ma ritengono che il reddito e la sostanza così determinati siano nettamente superiori ai valori reali reperibili sul mercato, considerati in particolare l’assenza di domanda, lo stato degli immobili in questione e la loro remota ubicazione. Ritengono quindi preferibile determinare il valore della casa di via __________ sulla base dei costi di costruzione.
2.3.2.
Ora, in conformità con la decisione n. __________, non si può che confermare la correttezza dell’operato dell’UT che è partito dai dati delle visure storiche catastali per definire il valore di stima degli immobili. Come già indicato nella precedente decisione della Camera di diritto tributario, prendere in considerazione altri fattori, quali ad esempio il valore d’acquisto sarebbe certamente possibile, ma l’accertamento sarebbe più complesso, poiché si dovrebbe tener conto del tempo trascorso dal momento in cui il contribuente è divenuto proprietario. In concreto, gli insorgenti sostengono che non esisterebbe un contratto di compravendita per la casa di via __________ in quanto “la casa non fu acquistata”. A tal riguardo si limitano ad asseverare che, per analogia, dovrebbero essere utilizzati i costi di costruzione, quantificati in “circa CHF 87’000”, senza però documentare in alcun modo tale spesa. Nulla hanno invece addotto i ricorrenti in merito all’acquisto dell’edificio di via __________.
Già per questi motivi non si può che confermare la scelta dell’autorità di tassazione di basarsi sul valore catastale stabilito a partire dai dati ricavati dalla visura il quale, come ricordato da questa Camera nella citata sentenza, è un dato oggettivo, che proviene da un’autorità fiscale estera e che è agevolmente reperibile.
Pertanto, non vi è alcun motivo di discostarsi dai valori stabiliti dall’UT in fr. 268'000.- per lo stabile di via __________ e in fr. 70'000.- per l’immobile di via __________, sulla base della metodologia adottata da questa Camera con la menzionata sentenza.
Nella decisione di tassazione dopo reclamo IC 2017 del 20 novembre 2024, l’UT ha tuttavia indicato un valore della sostanza immobiliare __________ di fr. 348'000.- mentre la somma aritmetica dei valori attribuiti ai due fondi è di fr. 338'000.- (al terzo fondo, composto da terreni agricoli, non risulta invece essere stato attribuito alcun valore). La richiesta dei contribuenti di ridurre il valore della sostanza immobiliare sita in __________ a fr. 338'000.- merita pertanto accoglimento.
In relazione al valore locativo, l’art. 21 cpv. 2 LIFD sancisce che viene stabilito tenendo conto delle condizioni locali usuali e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del contribuente. Secondo detta disposizione e la giurisprudenza in materia d’imposta federale diretta, il valore locativo deve essere stimato in base al valore di mercato (cfr. art. 16 cpv. 2 in fine LIFD; DTF 123 II consid. 4b), prendendo in considerazione le condizioni locali (sentenza TF n. 2C_829/2016 e 2C_830/2016 del 10 ottobre 2017, consid. 7.1.; sentenza TF n. 2C_757/2015 dell’8 dicembre 2016 consid. 5.1.). Il valore locativo deve inoltre corrispondere all’ammontare che il proprietario o il detentore dei diritti di godimento dovrebbe pagare sul mercato per occupare il bene immobile nelle stesse condizioni (sentenza TF n. 2C_829/2016 del 10 ottobre 2017, consid. 7.1 e riferimenti). Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, il valore locativo fissato dal Cantone in materia di imposta federale diretta non deve essere al di sotto del 70% (del 60% per l’imposta cantonale e comunale) del valore di mercato (sentenza TF n. 2C_829/2016 del 10 maggio 2017 consid. 7.1. e riferimenti). Il Tribunale federale ha negato che l’art. 21 cpv. 2 LIFD, che fa riferimento alle condizioni locali, vieti di calcolare il valore locativo servendosi di un metodo forfetario basato su una percentuale del valore fiscale dell’immobile.
Per quanto concerne il valore locativo di un immobile situato all’estero, il Tribunale federale ha ritenuto giustificato determinarlo nella misura di una percentuale del valore fiscale o del valore venale. L’Alta Corte ha sottolineato che l’art. 21 cpv. 2 LIFD non impone un metodo di calcolo preciso e che le stesse direttive dell’Amministrazione federale delle contribuzioni del 25 marzo 1969 concernenti la determinazione del valore locativo delle case d’abitazione (ASA 38 p. 121 ss.) prevedono che i cantoni possano fissare il valore locativo in una percentuale del valore fiscale o venale. Secondo le direttive citate, il valore locativo lordo rappresenterebbe in generale il 6% del valore fiscale o, a titolo di controllo, un rendimento netto corrispondente al 3% o al 4% del capitale proprio investito nell’immobile (sentenza TF n. 2C_829/2016 e 2C_830/2016 del 10 maggio 2017, consid. 7.2 e 7.3).
Su questi presupposti, la Suprema Corte ha recentemente respinto il ricorso di un contribuente, proprietario di un immobile in Italia, il cui valore locativo era stato determinato nella misura del 6% del valore di stima dichiarato, ricordando che la determinazione del valore locativo in ragione di una percentuale del valore fiscale o venale di un immobile, che tiene quindi già conto anche della sua collocazione geografica, è di principio ammessa e non lede come tale il diritto federale (sentenza 9C_646/2022 del 7 febbraio 2023 consid. 7.4, con riferimento alle sentenze 2C_724/2021 del 23 giugno 2022 consid. 5.3 e 7.3; 2C_829/2016 del 10 maggio 2017 consid. 7.3, entrambe con riferimento anche alle già citate direttive dell'Amministrazione federale delle contribuzioni del 25 marzo 1969, che indicano proprio come il valore locativo lordo in base alle stime cantonali corrisponde in generale al 6 % del valore fiscale).
3.2.
Per quanto concerne il diritto cantonale ticinese, secondo l’art. 1 del decreto esecutivo del 2 dicembre 2020 concernente l’imposizione delle persone fisiche valido per il periodo fiscale 2021, il valore locativo corrisponde al valore di mercato della pigione per immobili dello stesso genere nella medesima posizione (cpv. 1). Il valore locativo delle abitazioni primarie corrisponde mediamente al 60-70% del valore di mercato della pigione; in mancanza di altri elementi utili al suo calcolo, esso corrisponde, di regola, al 90% del valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima nella decisione di stima (cpv. 2). Per l’art. 20 cpv. 3 LT, la riduzione di cui al capoverso 2 non è invece ammessa per gli immobili utilizzati prevalentemente a scopo di vacanza.
Ora, a parte il fatto che il “valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima” non esiste, per definizione, in relazione a immobili siti all’estero, va anche ricordato che, in una sentenza di principio risalente al 9 maggio 2008 (CDT n. 80.2007.173, in: RtiD II-2008 n. 3t), questa Camera ha esaminato la prassi consistente nel servirsi del valore di reddito secondo il calcolo della stima ufficiale, già applicata a partire dal periodo fiscale 2006, sulla base di una circolare della Divisione delle contribuzioni, concludendo per la sua illegalità.
In una sentenza del 21 dicembre 2017 (n. 80.2015.225, in RtiD I-2018 n. 4t), la Camera di diritto tributario ha stabilito che esigenze di praticabilità impongono di stabilire il valore locativo degli immobili situati all’estero, che serve unicamente a determinare l’aliquota per il calcolo dell’imposta in Svizzera, nella misura di una percentuale del loro valore fiscale. Considerato il fatto che l’autorità fiscale ticinese deduce ancora dal valore locativo le spese di manutenzione (forfetarie), si giustifica l’applicazione del tasso del 6%, proposto dalle citate direttive dell’AFC.
Il Tribunale federale ha già riconosciuto che è conforme al diritto federale superiore determinare il valore locativo relativo all'imposta cantonale allo stesso modo di quello stabilito per l’imposta federale diretta (sentenza 9C_646/2022 del 7 febbraio 2023 consid. 8.2).
3.3.
Nel caso in disamina, con l’autodenuncia del 28 settembre 2018__________ e RI 2 avevano prodotto le visure degli immobili siti in __________, contenenti i valori delle rendite catastali sulla base dei quali l’UT ne ha determinato il valore secondo le modalità illustrate ai considerandi precedenti. A seguito del reclamo con cui i contribuenti hanno spiegato che l’edificio di via __________consisteva in una stalla fatiscente, l’UT ha esentato tale immobile dal reddito locativo. Nemmeno per i terreni agricoli l’UT ha computato alcun reddito. Per la casa di via __________ l’autorità di tassazione ha invece stabilito un valore locativo di fr. 16'000.-, corrispondente al 6% del valore catastale attribuitogli (fr. 268'000.-), deducendo poi da tale importo il 20% a titolo di spese di manutenzione.
Secondo i ricorrenti, alla casa di via __________ sarebbe stato attribuito un valore locativo troppo elevato. Una delle due unità abitative che compongono l’edificio sarebbe infatti sprovvista della cucina e non potrebbe quindi essere ceduta in locazione. Inoltre l’intero edificio non avrebbe il riscaldamento e potrebbe essere affittato solo per sei mesi l’anno. Il “subalterno 2” sarebbe inoltre un magazzino privo di valore locativo. Tali circostanze, unitamente alla lontananza della costruzione da grandi centri abitati, e alle condizioni del mercato renderebbero irrealizzabile il reddito di fr. 1'333.- calcolato dall’UT, il quale non sarebbe nemmeno in linea con i parametri di redditi e affitti italiani.
Asseverano inoltre i ricorrenti di aver provato a vendere l’immobile per euro 135'000.- ma di non aver trovato nessun acquirente.
4.2.
Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, l’uso proprio (“Eigengebrauch”) non è fiscalmente rilevante, se un immobile non può essere utilizzato a causa di circostanze esterne oggettive, come ad esempio se una casa di vacanza, priva di riscaldamento, sia abitabile soltanto durante un certo periodo dell’anno (cfr. sentenza del TF n. 2C_1039/2015 del 28 aprile 2016, consid. 3.3 con riferimenti). Non è neppure imponibile il valore locativo, nell’ipotesi in cui l’oggetto resta vuoto, poiché – nonostante seri sforzi intrapresi – non può essere locato o venduto (cfr. sentenze del TF n. 2C_1039/2015 del 28 aprile 2016, consid. 3.3 e rif.; n. 2C_182/2015 del 3 novembre 2015, consid. 4.2; n. 2C_773/2009 del 23 aprile 2010, consid. 2.2.1; DTF 72 I 223 consid. 3).
L’uso proprio assume invece rilevanza fiscale, se il proprietario non abita, di fatto, nell’immobile, ma si riserva tale diritto, senza però esercitarlo. In tal modo, egli detiene comunque l’immobile, giacché potrebbe occuparlo in qualsiasi momento (cfr. sentenze del TF n. 2C_1039/2015 del 28 aprile 2016, consid. 3.3 con riferimenti e n. 2C_773/2009 del 23 aprile 2010, consid. 2.2.1). Per l’imposizione del valore locativo non è decisivo domandarsi se l’immobile è effettivamente utilizzato, bensì se lo stesso è a disposizione per l’uso proprio e se sussiste la facoltà di godimento (cfr. sentenza del TF n. 2C_182/2015 del 3 novembre 2015, consid. 4.2).
Il valore locativo è imponibile tutto l’anno anche per quanto attiene alle residenze secondarie oppure alle altre residenze di vacanza. Il contribuente ha l’onere della prova circa le circostanze che comportano l’esenzione del valore locativo e sopporta le conseguenze dell’assenza di prove, conseguenza che si traduce nel mantenimento del valore locativo più elevato (Merlino, in: Noël/Aubry Girardin [a cura di], Commentaire romand LIFD, 2a ed., Basilea 2016, n. 98 ad art. 21 LIFD).
4.3.
Nella fattispecie in esame, a ragione l’autorità di tassazione ha ritenuto che gli insorgenti non abbiano addotto alcuna circostanza esterna oggettiva atta a comportare, ai sensi della giurisprudenza, l’esenzione del valore locativo.
L’intenzione di vendere l’immobile – così come del resto lo stato degli immobili – è rimasta allo stadio di puro parlato non avendo gli insorgenti in alcun modo documentato tale circostanza.
A titolo abbondanziale va anche rilevato che, in una sentenza del 29 luglio 2019, la Suprema Corte ha affermato che non basta che il proprietario abbia deciso di vendere l’immobile, perché venga meno il valore locativo, ma deve essere accertato che egli viva altrove e che non lo occupi più egli stesso (sentenza n. 2C_1087/2018, in RF 74/2019 p. 804). Nel caso in esame gli stessi insorgenti hanno evidenziato nel reclamo che __________ trascorreva almeno 150 giorno l’anno, durante i mesi estivi e primaverili, nella casa di via __________ a __________ (senza specificare se venisse occupata solo un’unità abitativa o entrambe).
4.4.
Il concetto di abitazione primaria si lega a quello di domicilio. I contribuenti hanno pertanto diritto all’imposizione del valore locativo ridotto rispetto al valore di mercato delle pigioni solo per quella casa o per quell’appartamento dove hanno il domicilio fiscale (cfr. per analogia DTF 138 II 105, in particolare consid. 6.3.1, con riferimento al requisito dell’”uso personale” dell’abitazione, ai fini del differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare in caso di reinvestimento privato).,
Ora, il descritto utilizzo dell’abitazione di via __________, unitamente al fatto che nei periodi fiscali sub judice i contribuenti abbiano sempre avuto il proprio domicilio fiscale in Ticino, permette anche di rispondere negativamente alla richiesta di riduzione del valore locativo al 60-70% del valore di mercato delle pigioni. Trattandosi in tutta evidenza di un’abitazione secondaria, nella misura in cui l’autorità di tassazione ha ritenuto che il valore locativo debba essere calcolato applicando l’art. 20 cpv. 3 LT, la decisione deve essere confermata.
4.5.
Neppure i pretesi problemi legati alle condizioni abitative giustificano una rinuncia alla considerazione del valore locativo. La casa è infatti agibile, come dimostra il fatto stesso che l’insorgente non abbia addotto di aver chiesto l’esenzione o perlomeno una riduzione dell’IMU (Imposta municipale unica). D’altra parte, come già ricordato, gli stessi insorgenti hanno ammesso che __________ ne faceva regolarmente uso per diversi mesi all’anno.
4.6.
Il ricorrente non ha pertanto provato l’esistenza di circostanze esterne oggettive che abbiano impedito di utilizzare l’immobile in discussione.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
§ Di conseguenza, la decisione dopo reclamo IC 2017 del 20 novembre 2024 è riformata nel senso che la sostanza immobiliare ammonta a fr. 338'000.-.
a. nella tassa di giustizia di fr. 1’400.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 100.–
per un totale di fr. 1’500.–
sono a carico dei ricorrenti nella misura di nove decimi (fr. 1'350.-).
municipio di __________.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il cancelliere:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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