AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 52.2022.177
Data decisione, Autorità: 20.03.2024, TRAM
Titolo: Licenza per tre stabili residenziali
Incarto n. 52.2022.177
Lugano 20 marzo 2024
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Giovan Maria Tattarletti, vicepresidente, Matea Pessina, Fulvio Campello
cancelliere:
Mariano Morgani
statuendo sul ricorso del 1° giugno 2022 della
RI 1 patrocinata da: PA 1
contro
la decisione del 27 aprile 2022 (n. 1960) del Consiglio di Stato, che respinge le impugnative inoltrate dalla ricorrente e dalla _______ contro la risoluzione del 3 dicembre 2019 con la quale il Municipio di Lugano ha concesso a CO 1 la licenza edilizia per tre stabili residenziali ai mapp. __________74, __________18 e __________19 di quel Comune;
ritenuto, in fatto
A. a. Dal 2020 la __________ è proprietaria di tre fondi confinanti nel Comune di Lugano (mapp. __________74, __________18, __________19; frutto del frazionamento dell'originale mapp. __________74), situati in zona residenziale R7 (l'estremità est del mapp. 18 è assegnata alla zona per attrezzature ed edifici pubblici; AP-EP). I tre sedimi si dispongono lungo via A, seguendone l'andamento digradante in direzione del lago. Tra gli stabili realizzati sui tre mappali figurano una villa in stile liberty (mapp. 74) e il garage M (mapp. __________18). Le proprietà si trovano nei pressi del centro culturale __________.
Estratto del piano del registro fondiario
b. Con domanda di costruzione del 30 novembre 2015, CO 1 ha chiesto al Municipio il permesso edilizio per demolire gli edifici sui tre fondi e per costruire al loro posto altrettanti stabili (ICON 1, 2 e 3), che ospiteranno 31 appartamenti, un esercizio pubblico (bar; ICON 1) con terrazza esterna, 48 stalli in autorimessa e un'area wellness con sauna/spa, area relax, spogliatoi e vasche (ICON 2). I tre edifici sono collegati dai livelli (semi)interrati, adibiti a garage. L'accesso all'autorimessa avverrà attraverso un varco nel muro di sostegno del terreno al di sotto dello stabile ICON 2.
Estratto planimetria
c. Nel termine di pubblicazione, al rilascio della licenza si sono opposti, tra gli altri, la __________ e la RI 1 (mapp. __________70; di __________), insieme ai singoli comproprietari, censurando il progetto sotto svariati profili.
d. Raccolto l'avviso cantonale favorevole del 17 marzo 2016 (n. 95605), il 13 luglio 2016 il Municipio ha concesso la licenza, respingendo le opposizioni con separate decisioni. Ha assortito il permesso con una serie di condizioni. In particolare ha esatto l'inoltro di una variante che tenesse conto che la terrazza sul tetto piano dello stabile ICON 1 non era approvata; di un'ulteriore variante relativa ai piani interrati, visti i conflitti col riale T__________ che scorre(va) intubato al di sotto dei tre fondi; di un nuovo piano delle canalizzazioni, posto che il concetto presentato non era chiaro; e di una variante della sistemazione esterna per risolvere i problemi di visuale per i veicoli in uscita dal garage.
B. Con giudizio del 22 agosto 2018 (n. 3788), il Consiglio di Stato ha accolto parzialmente i ricorsi pervenuti, annullando la licenza edilizia del 13 luglio 2016 e rinviando gli atti al Municipio, affinché, completata la domanda di costruzione secondo quanto richiesto nella predetta licenza edilizia ed integrata degli adeguamenti proposti dall'istante, abbia ad emettere, sentite le opponenti e raccolto un nuovo avviso cantonale ad aggiornamento del precedente, nuova decisione perfettamente impugnabile. Il Governo ha ritenuto che gli atti completivi prodotti e le modifiche proposte dall'istante in licenza durante la procedura ricorsuale (sistemazione a giardino della terrazza dello stabile ICON 1; contenimento della platea sotterranea; adeguamento del garage; riduzione dell'altezza dei tre edifici; eliminazione dei corpi tecnici sul tetto; ridefinizione dei terrapieni; riconteggio dell'area verde ecc.) non richiedessero una pubblicazione, in quanto assimilabili a una variante riduttiva. Il piano delle canalizzazioni avrebbe però dovuto essere completato. Tenuto conto di tutti gli aggiornamenti progettuali, dei numerosi aspetti di natura tecnica toccati e della complessità della loro valutazione, non volendo usurpare le competenze dell'autorità di prime cure, l'Esecutivo cantonale ha quindi reputato opportuno annullare la licenza e rinviare gli atti al Municipio, meglio qualificato per un riesame globale, affinché raccogliesse un nuovo avviso cantonale e statuisse nuovamente sulla domanda.
C. a. Preso atto di ciò, l'istante in licenza ha inoltrato la variante del 29 marzo 2019, volta all'adeguamento del progetto. La variante non è stata pubblicata all'albo, ma il 12 aprile 2019 la __________ e la RI 1 sono stati personalmente informati del suo inoltro. Con scritti del 17 aprile, 17 maggio e 6 giugno 2019 la RI 1 ha confermato la sua opposizione al progetto, sollevando nel contempo nuove contestazioni di ordine procedurale.
b. Raccolto l'avviso cantonale dell'8 agosto 2019 (n. 95605), il 3 dicembre 2019 il Municipio ha concesso la licenza, respingendo le opposizioni con separate decisioni. L'autorità comunale ha subordinato il permesso a una serie di condizioni, in particolare:
a tenore della decisione del CdS no. 3788 del 22 agosto 2018, tutte le unità abitative andranno destinate a residenza primaria (SULAP);
almeno 30 giorni prima della richiesta d'inizio lavori dovrà essere presentata e approvata una variante della sistemazione esterna che garantisca una visuale sufficiente nei due sensi ai veicoli in uscita dalla proprietà privata.
D. a. Contro la licenza edilizia sono insorte davanti al Consiglio di Stato sia la __________ sia la RI 1, quest'ultima unitamente ai singoli comproprietari (eccezion fatta per F__________), chiedendone l'annullamento.
b. Con la duplica del 22 ottobre 2020, CO 1, dopo aver sottoposto il progetto dell'autorimessa allo studio d'ingegneria __________, che ha suggerito alcune minime correzioni da apportare ai piani approvati, certificando che con queste rettifiche l'autorimessa è perfettamente conforme alle norme VSS, ha prodotto i piani corretti, sottoposti alle altre parti dal Servizio dei ricorsi.
c. Il 9 marzo 2021 la RI 1 ha versato agli atti la perizia del 25 gennaio 2021 dell'arch. ____________________, che ha rilevato difetti e lacune per quanto concerne il calcolo dell'indice di sfruttamento (i.s.), la sistemazione delle terrazze, il dimensionamento delle rampe e dei posteggi, il collettore per le acque chiare e la legislazione a favore dei disabili. L'istante in licenza e il Municipio, invitati a esprimersi in merito al referto, ne hanno contestato il carattere irrito e ne hanno chiesto l'estromissione dall'incarto.
d. Richiamate le considerazioni precedentemente espresse sulla necessità di un controllo incidentale del PR, come pure la scheda R6 del Piano direttore (PD), il 14 dicembre 2021 la RI 1 ha chiesto al Governo l'adozione di una misura sospensiva a salvaguardia della futura pianificazione (volta alla concretizzazione della scheda R6) e la revoca della licenza. Di seguito, in data 23 dicembre 2021 ha domandato al Consiglio di Stato, in qualità di autorità di vigilanza, l'adozione di una zona di pianificazione. L'Esecutivo cantonale ha trasmesso la richiesta per competenza al Dipartimento del territorio.
e. Con giudizio del 27 aprile 2022, il Consiglio di Stato ha respinto le impugnative inoltrate dalla __________ e dalla RI 1, confermando la licenza edilizia del 3 dicembre 2019 in base alla variante riduttiva 29 marzo 2019 (…) ed alla variante 22 ottobre 2020 relativa all'autorimessa ed all'uscita veicolare su via A__________, prodotta dal resistente con l'atto di duplica ed approvata nella presente sede. Preliminarmente, pur prescindendo dalla sua estromissione dall'incarto, il Governo non ha preso in considerazione la perizia dell'arch. , trattandosi di un elemento probatorio non richiesto quanto effettivamente irrito. Di seguito, ha respinto le eccezioni riferite all'incompletezza della domanda di costruzione. In merito alla richiesta di adottare una zona di pianificazione, ha ritenuto di non essere competente in qualità di autorità di ricorso, ma semmai quale autorità di vigilanza. Per questa ragione, ha trasmesso l'istanza all'Ufficio della pianificazione locale (UPL). Di seguito, l'Esecutivo cantonale ha considerato che non sussistessero, relativamente ai fondi edificandi e relativo comparto, le condizioni nell'ambito del presente esame di prima fase ex art. 21 cpv. 2 LPT atte a giustificare il riesame puntuale del PR in ordine ad un loro eventuale declassamento. L'invocata vetustà della pianificazione comunale e il tasso di sfitto non avrebbero una diretta connessione coi fondi in parola. Ha quindi relativizzato la vicinanza col lago, rilevato l'assenza di qualsiasi tutela per gli edifici destinati alla demolizione e rimarcato la distanza dai beni culturali più prossimi. Ha inoltre tenuto conto del grado di urbanizzazione ed edificazione del comparto. Ne ha concluso che non vi fossero elementi concreti che facessero apparire plausibile un ridimensionamento del PR per il comparto in questione e tantomeno il suo declassamento. Di seguito, il Consiglio di Stato ha ritenuto che né il complesso edilizio nel suo insieme, né lo stabile ICON 1 da solo configurassero una costruzione a gradoni. Non sarebbe stato pertanto necessario disquisire sull'effettiva portata dell'art. 43 delle norme di attuazione del piano regolatore (NAPR) sulle costruzioni articolate sulla verticale. Ha pure respinto la tesi ricorsuale, in base alla quale, sulla scorta di uno scritto del Municipio del 10 dicembre 1991, risulterebbe che l'i.s. è esaurito a causa di un trasferimento di indici. Ha altresì escluso qualsiasi rilevanza della nota dell'Ufficio tecnico comunale (UTC) del 5 ottobre 1989, riferita a una vecchia proposta edificatoria. Ha inoltre reputato che l'area wellness, ancorché dotata di spazi generosi, non fosse sovradimensionata, dati il numero di unità abitative, il loro standing superiore e la superficie utile lorda (SUL) dei tre stabili. A titolo di paragone, ha richiamato la decisione di questo Tribunale del 2 settembre 2021 (inc. n. 52.2020.45). Ha poi respinto le eccezioni riferite all'indice di occupazione (i.o.) e all'area verde minima, tutelando i calcoli offerti dall'istante in licenza. Con riferimento ai punti panoramici lungo via M, ha confermato la tesi municipale, secondo la quale il vincolo grava unicamente i fondi immediatamente sottostanti, non quelli a valle. L'Esecutivo cantonale ha invece criticato la condizione di licenza che impone la presentazione di una variante che risolva i problemi di visibilità per i veicoli in uscita dalla proprietà. Ha tuttavia ritenuto che i piani corretti prodotti in corso di procedura ponessero rimedio ai difetti riscontrati dall'autorità di prime cure. Non essendo soggetti a pubblicazione, ha altresì considerato che potessero essere approvati in sede ricorsuale. Di seguito, ha respinto le eccezioni riferite al numero e al dimensionamento dei posteggi e alla pendenza delle rampe del garage. In merito alle critiche rivolte all'inserimento paesaggistico, il Governo ha preliminarmente rilevato che l'inventario federale degli insediamenti svizzeri da proteggere (ISOS) non prevede obiettivi di salvaguardia per l'intorno interessato, che il gruppo edilizio e le sue componenti, segnatamente la villa Liberty, non rientrano negli edifici assoggettati a protezione secondo il diritto comunale autonomo e che non vi sarebbero nelle vicinanze beni culturali protetti. Ha quindi ritenuto che non vi fossero ragioni per discostarsi dalle valutazioni positive del Municipio e dell'Ufficio natura e paesaggio (UNP).
E. Contro il predetto giudizio governativo, la RI 1, unitamente ai singoli proprietari, insorge davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che sia annullato e riformato nel senso di accogliere l'impugnativa e annullare di conseguenza la licenza edilizia. In via subordinata, domanda che gli atti siano retrocessi al Governo, affinché proceda ad emanare una decisione ai sensi dei considerandi. La parte ricorrente sostiene che la pronuncia governativa sarebbe nulla, nella misura in cui non precisa il nome del funzionario che ha partecipato all'istruttoria e/o alla redazione della decisione. Afferma inoltre che la decisione di non prendere in considerazione la perizia dell'arch. __________ sarebbe arbitraria e lesiva del suo diritto di essere sentita. Il diritto di fornire prove e allegazioni rilevanti andrebbe difatti garantito sino alla chiusura dell'istruttoria. Sia come sia, chiede a questa Corte di entrare nel merito delle censure ivi contenute (computo nella SUL delle terrazze; copertura a verde dei tetti; violazione delle normative sui disabili; dimensionamento rampe e posteggi). La ricorrente critica di seguito il Consiglio di Stato per aver valutato l'esigenza di un riesame del PR solamente dal punto di vista del sovradimensionamento delle aree fabbricabili. Avrebbe in realtà evocato altre ragioni, come il tasso di appartamenti sfitti e la vetustà del PR vigente, risalente al 1984. Neppure il fatto che il comparto è da tempo urbanizzato sarebbe di per sé un ostacolo al riesame del PR. La ricorrente sostiene che gli atti andrebbero pertanto retrocessi alla prima istanza, affinché si chini sulla richiesta di riesame procedendo alla necessaria ponderazione degli interessi. Il destino dei fondi in discussione atterebbe invece a una seconda fase; se il comparto sarà ancora edificabile lo stabilirà il pianificatore. La ricorrente afferma inoltre che il Consiglio di Stato avrebbe dovuto esaminare nel merito la sua richiesta di istituire una zona di pianificazione e di sospendere la procedura. Il recente avvio di una revisione del PR giustificherebbe a maggior ragione una misura di salvaguardia. La ricorrente chiede pertanto a questa Corte di entrare nel merito della questione, accertando la desuetudine dei piani, la necessità di sospendere la procedura di costruzione e, a garanzia della parità di trattamento, di ingiungere al Comune di Lugano di istituire una zona di pianificazione, affinché tutti i proprietari vengano trattati in maniera equa. Di seguito, richiamata la giurisprudenza dell'Alta Corte federale in applicazione dell'art. 14 cpv. 1 della legge federale sulle abitazioni secondarie del 20 marzo 2015 (LASec; RS 702), l'insorgente avanza dubbi sulla destinazione delle unità abitative quali residenze primarie, fissata quale condizione di licenza. Ritiene che l'autorità comunale avrebbe dovuto valutare d'ufficio se vi fossero gli indizi di un loro possibile utilizzo quali appartamenti di vacanza, posto che vi sarebbero dei dati oggettivi che porterebbero a ritenere che il loro mercato come abitazioni primarie sarebbe piuttosto limitato. Nel caso in cui risultasse un chiaro abuso del diritto, il permesso andrebbe annullato. In alternativa, gli atti andrebbero retrocessi per completare l'incarto coi necessari approfondimenti sul mercato immobiliare. La ricorrente non condivide poi la decisione del Governo, nella misura in cui, diversamente dall'Esecutivo comunale, non ha riconosciuto al complesso edilizio la qualità di costruzione a gradoni. A suo avviso, l'Esecutivo cantonale non avrebbe potuto scostarsi dalla valutazione del Municipio, al quale spetterebbe di dimostrare il rispetto dell'art. 43 NAPR. Il Consiglio di Stato avrebbe inoltre sottovalutato la presa di posizione dell'Esecutivo comunale del 10 dicembre 1991 e la nota interna del 5 ottobre 1989 dell'UTC. Per potersene distanziare avrebbe dovuto addurre fondate ragioni e procedere ai necessari approfondimenti. La ricorrente ripropone di seguito le censure riferite al mancato computo nella SUL dell'area wellness. Mantiene pure le eccezioni inerenti al superamento dell'i.o. e al mancato rispetto dell'area verde minima e di quella di svago. Critica di seguito il Governo per aver fatto propria la tesi del resistente, secondo la quale i punti di vista panoramici interesserebbero solamente i fondi immediatamente a valle della strada. L'insorgente insiste nel contestare l'inserimento delle opere nel paesaggio. Il progetto non potrebbe essere approvato, precisa, fintanto che il pianificatore non si sarà confrontato con l'ISOS, atteso che non lo avrebbe fatto con la variante di PR sulla tutela dei beni culturali, la quale avrebbe comunque superato l'orizzonte temporale dei 15 anni. Nulla osterebbe quindi a un controllo pregiudiziale del PR prima di concedere il permesso di demolizione che altererebbe in modo definitivo la situazione di fatto. Invoca al riguardo l'esigenza di conservare la villa Liberty e il garage M__________. La ricorrente contesta infine l'esenzione per la realizzazione del rifugio di protezione civile, nella misura in cui non sarebbe stato dimostrato che Lugano dispone di sufficienti posti protetti o che questi saranno realizzati a breve.
F. a. All'accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni. A identica conclusione pervengono CO 1, qui resistente, e il Municipio, con argomentazioni di cui si dirà, nella misura del necessario, in appresso. L'Ufficio delle domande di costruzione (UDC) conferma l'avviso cantonale e le precedenti prese di posizione. L'UNP non ha presentato osservazioni, mentre l'UPL ha confermato che il PR di Lugano andrà revisionato, dando atto che le autorità comunali si sono già attivate per l'allestimento di un masterplan, preludio all'adattamento della pianificazione. Ha quindi chiarito che in base al PD solo i Comuni con zone edificabili sovradimensionate sono tenuti ad adottare immediatamente una misura di salvaguardia della pianificazione. Ha aggiunto che, non avendo il Municipio di Lugano presentato l'analisi circa il dimensionamento del piano regolatore, non sussistevano le premesse per imporre l'istituzione di una zona di pianificazione.
b. In replica e duplica, le parti si riconfermano essenzialmente nelle rispettive tesi e domande di giudizio.
Considerato, in diritto
1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Certa è la legittimazione attiva della RI 1, direttamente e personalmente toccata dal giudizio di cui è destinataria (art. 21 cpv. 2 LE; art. 65 cpv. 1 della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100). Per quanto concerne la legittimazione dei comproprietari del mapp. 70, che si sono aggravati unitamente alla RI 1, si rileva che nella decisione governativa quale ricorrente è stata indicata solamente quest'ultima. Col gravame al Governo, ancorché intestato anche ai singoli comproprietari, è stata in effetti presentata solamente la procura sottoscritta dalla RI 1 (per il tramite dell'amministrazione del condominio), mentre con la replica è stata versata agli atti la procura di un solo comproprietario ( S__________). Atteso che la RI 1 è certamente legittimata a ricorrere, la questione può essere lasciata aperta (cfr. pure giudizio governativo, consid. 1). Con questa precisazione, il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è dunque ricevibile in ordine.
1.2. Il gravame può essere evaso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm). La situazione dei luoghi e dell'oggetto delle contestazioni emerge con sufficiente chiarezza dalle tavole processuali. Neppure la parte ricorrente sollecita l'assunzione di particolari mezzi di prova.
2.1. In base all'art. 52 cpv. 1 LPAmm la parte che intende chiedere la ricusazione di una persona incaricata di prendere o preparare una decisione deve presentare, non appena viene a conoscenza del motivo di ricusa, un'istanza motivata. In caso di ritardo il diritto di ricusazione decade (cfr. DTF 140 I 271 consid. 8.4.3 con rif.). Gli atti ai quali ha partecipato una persona tenuta a ricusarsi non sono in ogni caso nulli (cfr. messaggio n. 6635 del 23 maggio 2012 sulla revisione totale della legge di procedura per le cause amministrative del 19 aprile 1966, n. 18.3), ma annullabili e vengono ripetuti se la parte lo chiede entro dieci giorni da quello in cui è venuta a conoscenza del motivo di ricusazione (art. 54 cpv. 1 LPAmm). Trascorso questo termine, gli atti rimangono validi (cfr. messaggio citato, n. 18.5; STA 52.2019.420 del 31 agosto 2022 consid. 2.2).
2.2. Richiamati gli art. 29 e 30 della Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 (Cost.; RS 101), la ricorrente pretende che il giudizio querelato sarebbe nullo, in quanto non indica il nome del funzionario che ha seguito l'istruttoria e/o ha redatto il progetto di decisione. A torto. Il Servizio dei ricorsi assume le prove e allestisce i progetti di decisione sui ricorsi al Governo (cfr. art. 2 del regolamento concernente il Servizio dei ricorsi ed i suoi rapporti con il Collegio governativo e l'Amministrazione cantonale del 16 giugno 2009; RL 172.230; regolamento). I progetti di decisione vengono quindi trasmessi all'Esecutivo cantonale, che adotta la pronuncia (cfr. art. 6 del regolamento). Indipendentemente dal fatto che nessuna norma impone espressamente al Governo di indicare il nome dei funzionari che si sono occupati dell'istruttoria e/o della redazione del progetto di decisione, le contestazioni sollevate non giustificano in ogni caso né la nullità della pronuncia governativa (cfr. supra, consid. 2.1), né il suo annullamento. Atteso che il nominativo dei funzionari del Servizio dei ricorsi è noto, essendo riportato sul sito internet https://www4.ti.ch/can/srcs/servizio, la ricorrente avrebbe dovuto eccepire per tempo un'eventuale situazione d'impedimento, tale per cui uno o più funzionari si sarebbero dovuti astenere dalla trattazione del gravame, cosa che non ha invero mai fatto, posto che si è limitata a chiederne il nome in questa sede e non già al momento dell'inoltro del gravame al Consiglio di Stato. Ne discende che qualsiasi contestazione afferente a un motivo di ricusa è oramai tardiva e lesiva del principio della buona fede (cfr. DTF 132 II 485 consid. 4.3; STA 90.2006.16 del 2 marzo 2017 consid. 3.1; Benoît Bovay, Procédure administrative, II ed., Berna 2015, pag. 159).
L'insorgente afferma che la decisione del Governo di non prendere in considerazione la perizia dell'arch. __________, versata agli atti il 9 marzo 2021 (dopo la chiusura dello scambio di allegati), sarebbe arbitraria e lesiva del suo diritto di essere sentita. Il diritto di fornire prove e presentare allegazioni rilevanti andrebbe difatti garantito sino alla chiusura dell'istruttoria. Il Consiglio di Stato dovrebbe inoltre tenere conto di quei fatti la cui pertinenza non potrebbe essere esclusa a priori. Ora, trattandosi di una perizia di parte, il referto dell'arch. __________ va equiparato a un'allegazione della ricorrente e non a un mezzo di prova (cfr. DTF 142 II 355 consid. 6 con rif.; Nicolas Reymond/Ella Volz, La validité d'une expertise en procédure administrative fédérale, in: ex/ante 2/2022 pag. 46 segg., pag. 47 segg.). Il suo obiettivo era del resto quello di completare gli allegati ricorsuali (cfr. pag. 1), sollevando nuove censure (computo nella SUL delle terrazze; violazione delle normative sui disabili; dimensionamento rampe e posteggi; evacuazione delle acque). Ancorché a mesi di distanza dalla chiusura dello scambio degli allegati, l'atto è stato prodotto prima che l'Esecutivo cantonale rendesse la propria decisione. Non è stato d'altra parte formalmente estromesso dall'incarto, ma è anzi stato sottoposto alle altre parti per osservazioni. Il Governo ha comunque deciso di non tenerne conto, considerandolo un atto presentato in maniera irrita. Se abbia in questo modo leso i diritti della ricorrente è questione che può restare indecisa, atteso che qualsiasi violazione può ritenersi sanata in questa sede (cfr. DTF 129 I 129 consid. 2.2.3 con rinvii). L'insorgente ha infatti riproposto/richiamato le eccezioni contenute nel menzionato referto, chiedendo a questa Corte di decidere nel merito. Su di esse tutte le parti hanno avuto la possibilità di prendere posizione. Non vi sono dunque ragioni che ne impediscano l'evasione. Le contestazioni saranno affrontate singolarmente nei considerandi seguenti.
4.1. 4.1.1. Per costante giurisprudenza, il controllo incidentale (o pregiudiziale) del piano regolatore in sede di applicazione concreta, segnatamente nell'ambito del rilascio di una licenza edilizia, è di principio escluso (cfr. DTF 131 II 103 consid. 2.4.1 e rimandi). Un tale controllo è tuttavia possibile, a titolo eccezionale, non solo se l'interessato non poteva rendersi conto delle restrizioni impostegli o se non aveva avuto la possibilità di contestarle in occasione dell'adozione del piano regolatore, ma anche se sono date le condizioni per un riesame del piano regolatore ai sensi dell'art. 21 cpv. 2 della legge federale sulla pianificazione del territorio del 22 giungo 1979 (LPT; RS 700; cfr. DTF 145 II 83 consid. 5, 144 II 41 consid. 5.1; STF 1C_20/2019 dell'11 dicembre 2019 consid. 3.4 e rinvii). Secondo quest'ultima disposizione, in caso di notevole cambiamento delle circostanze, i piani d'utilizzazione sono riesaminati e, se necessario, adattati. Il mutamento delle circostanze può essere di fatto o di diritto, come una modifica di legge (cfr. DTF 144 II 41 consid. 5.1, 127 I 103 consid. 6b e rimandi). La norma mira ad assicurare alla pianificazione una certa stabilità, senza la quale i piani d'utilizzazione non potrebbero altrimenti adempiere la loro funzione (cfr. DTF 144 II 41 consid. 5.1, 128 I 190 consid. 4.2). L'art. 21 cpv. 2 LPT prevede un esame in due tappe: la prima determina se le circostanze si sono sensibilmente modificate, al punto da giustificare un riesame del PR; nella seconda fase avviene invece, se necessario, la sua modifica vera e propria (cfr. DTF 144 II 41 consid. 5.1, 140 II 25 consid. 3 e rinvii). In ognuna di queste tappe occorre procedere a una ponderazione degli interessi, tenendo conto, da un lato, della necessità a una certa stabilità della pianificazione, dall'altra, dell'interesse all'adattamento del piano dell'utilizzazione ai cambiamenti intervenuti. Occorre segnatamente considerare la durata raggiunta dal piano regolatore (tenendo presente che le zone fabbricabili sono predisposte di principio per coprire un fabbisogno di quindici anni, secondo l'art. 15 cpv. 1 LPT, e che tanto più una revisione del piano si avvicina a questo orizzonte temporale, tanto meno peso va dato all'affidamento nella stabilità del piano: cfr. DTF 145 II 83 consid. 5.4; cfr. pure STA 90.2014.3 del 9 marzo 2015 consid. 3.1), il suo grado di realizzazione e concretizzazione (laddove assume importanza, ad esempio, l'investimento di somme importanti nell'urbanizzazione o l'attuazione del piano regolatore mediante il rilascio di licenze edilizie), nonché l'importanza del motivo di revisione, la portata della modifica prevista e l'interesse che la giustificherebbe (cfr. DTF 140 II 25 consid. 3, 128 I 190 consid. 4.2; STF 1C_656/2018 del 4 marzo 2020 consid. 6.1.1). Allo stadio della prima fase, le esigenze sono tuttavia meno accresciute, un cambiamento notevole delle circostanze dovendo essere ammesso già quando entri in considerazione una modifica del piano regolatore nel comparto in questione e non sia d'acchito esclusa da opposti interessi della sicurezza del diritto e dell'affidamento nella stabilità dei piani (cfr. DTF 140 II 25 consid. 3.2; STF 1C_656/2018 citata consid. 6.1.1, 1C_40/2016 del 5 ottobre 2016 consid. 3.2, 1C_378/2016 del 1° maggio 2017 consid. 4.1; STA 52.2018.570-571 dell'11 maggio 2020 consid. 3.1, pubbl. in: RtiD I-2021 n. 39).
4.1.2. La riduzione delle zone edificabili sovradimensionate costituisce un interesse pubblico importante (cfr. DTF 128 I 190 consid. 4.2), che è di principio suscettibile di prevalere su quello alla stabilità dei piani e sugli interessi privati dei proprietari interessati. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, la realizzazione di questo obiettivo - espressamente previsto dall'art. 15 cpv. 2 LPT a seguito della modifica della LPT del 15 giugno 2012 - non costituisce, da sola, un notevole cambiamento delle circostanze che giustifica di procedere a un controllo pregiudiziale di un piano regolatore sulla base dell'art. 21 cpv. 2 LPT (cfr. DTF 144 II 41 consid. 5.2). In effetti, se da un lato il regime transitorio della citata modifica della LPT non consente di aumentare la superficie complessiva delle zone edificabili fino all'adattamento dei piani direttori al nuovo diritto (cfr. art. 38a cpv. 2 LPT; DTF 144 II 41 consid. 5.2, 141 II 393 consid. 3; da notare che in Ticino l'art. 38a LPT non trova più applicazione, atteso che il 19 ottobre 2022 il Consiglio federale ha approvato la scheda R6) d'altra parte non esclude l'attuazione dei PR esistenti conformi alla LPT (cfr. DTF 144 II 41 consid. 5.2 e rinvii); tanto meno definisce quali fondi debbano essere toccati dall'eventuale ridimensionamento delle aree edificabili, scelta che compete in primo luogo alle autorità locali di pianificazione (cfr. DTF 144 II 41 consid. 5.2 e rimandi). Affinché l'entrata in vigore della modifica della LPT del 15 giugno 2012 possa essere considerata - allo stadio della prima tappa
4.2. Ancorché il tempo trascorso dalla data di approvazione della pianificazione in vigore (1984) superi abbondantemente l'orizzonte temporale dei 15 anni, la ricorrente non ha addotto elementi convincenti a sostegno di una modifica delle circostanze tale da giustificare un riesame del piano. In particolare, non vi sono fattori concreti che portino a ritenere che le zone edificabili della Città di Lugano siano sovradimensionate e che quindi le previsioni della pianificazione del 1984 si sarebbero rivelate inesatte. Al momento dell'emanazione della pronuncia governativa, il Comune non aveva ancora effettuato tale verifica (cfr. osservazioni dell'11 luglio 2022 dell'UPL). Visto quanto si dirà in appresso, si può in ogni caso escludere che un eventuale contenimento del comparto fabbricabile interesserebbe l'area in discussione. Nel caso di specie non si può in effetti parlare di una scarsa concretizzazione della pianificazione vigente. I sedimi edificandi e i mappali vicini, attribuiti alle zone R7 e R5, ospitano quasi tutti edifici di grandi dimensioni. I fondi che compongono il comparto sono inoltre ottimamente allacciati alla rete viaria e ben integrati nell'area urbana più centrale che si sviluppa a ridosso del lungolago tra Paradiso e il centro storico di Lugano. Fanno dunque parte del grande agglomerato urbano di Lugano, l'unico centro d'importanza nazionale del Cantone (scheda di PD R1 - Modello territoriale cantonale, n. 2.3.2). L'alto grado di attuazione e di urbanizzazione non può dunque essere messo in discussione. Il Governo ha peraltro richiamato gli ingenti interventi infrastrutturali che hanno recentemente interessato la zona (cfr. ris. gov. consid. 4.3). I fondi edificandi non si prestano di conseguenza a una riduzione dell'area edificabile, a maggior ragione che il comparto comprende già aree verdi private relativamente ampie (part. __________70, __________76, __________28, __________29, __________24), che l'intervento contestato peraltro estenderebbe (cfr. infra, consid. 6.5), e pubbliche, liberamente fruibili dalla cittadinanza (Parco __________ - mapp. __________06; Parco __________ - mapp. _____71), ciò che depone a sfavore di un'eventuale dezonamento. Quanto alla pretesa sovraedificazione va rilevato che, secondo gli indirizzi contenuti nella scheda R6 volti a uno sviluppo centripeto degli insediamenti, richiamati dalla stessa insorgente e di cui il legislatore comunale dovrà tenere conto nell'elaborazione del futuro piano regolatore, la riduzione delle potenzialità edificatorie (dezonamento o diminuzione dei parametri edilizi) andrebbe in ogni caso perseguita nei luoghi che, per caratteristiche morfologiche, mancanza d'urbanizzazione o poiché esposti a pericoli, sono inidonei all'edificazione, si prestano manifestamente ad altre funzioni (ad esempio agricola) e nei luoghi sensibili, dove le potenzialità edificatorie concesse sollevano problemi d'inserimento paesaggistico (ad esempio nei pressi dei nuclei, di beni culturali, lungo le rive dei laghi): non è questo il caso della zona di situazione (cfr. infra, consid. 4.3 e 6.5). Neppure il tasso di sfitto del Comune (ossia la percentuale di unità abitative vuote e destinate al mercato dell'affitto), genericamente invocato dall'interessata, può rappresentare, da solo, una valida ragione per procedere al riesame della pianificazione. I dati pubblicati dall'Ufficio di statistica (USTAT) nel 2022 mostrano peraltro che il problema interessa principalmente il Distretto di Mendrisio, mentre la situazione della Città di Lugano ha visto un certo miglioramento (tasso di sfitto del 3.24%, in calo del 14.2%; cfr. notiziario statistico USTAT 2022-33). Inoltre, in base alle proiezioni elaborate dal Cantone per l'orizzonte temporale 2040/2050, riportate nella scheda R1 del PD (cfr. n. 2.3.1), il numero di abitanti e posti di lavoro nel Luganese risulta destinato ad aumentare sensibilmente.
4.3. Un riesame del piano regolatore non si giustifica neppure in considerazioni dei parametri edificatori previsti dall'ordinamento, delle raccomandazioni dell'ISOS invocate dalla ricorrente o della tutela dei beni culturali. Innanzitutto, le possibilità edificatorie per la zona R7 non sono criticabili, visto che non consentono di realizzare stabili fuori scala per rapporto agli immobili esistenti, connotati anch'essi da dimensioni notevoli (cfr. mapp. __________96, _________97, ________70, 76, ________96). Il loro contenimento si porrebbe inoltre in contrasto con gli indirizzi per lo sviluppo centripeto degli insediamenti perseguiti dalla scheda R6 del PD. Quanto all'ISOS, i fondi edificandi si trovano all'interno dell'intorno circoscritto (I-Ci) XII (), al quale, contraddistinto da una categoria di rilievo b e un obiettivo di salvaguardia b, non è riconosciuto un particolare significato o particolari qualità storico-architettoniche (cfr. scheda ISOS di Lugano in vol. 2.2 Luganese L-Z, 2006, pag. 285). Le raccomandazioni dell'ISOS per questo intorno non rappresentano di conseguenza un motivo sufficiente per giustificare il controllo incidentale del PR. La ricorrente critica pure la variante di PR sui beni culturali per non aver assoggettato a tutela gli stabili siti ai mapp. __________74, __________18 e 19, neppure inseriti in un perimetro di rispetto (cfr. art. 34 lett. b NAPR e piano del paesaggio). Sennonché, essendo stata approvata in anni recenti (cfr. ris. gov. n. 1617 del 12 aprile 2017 e n. 2568 del 17 maggio 2023), la variante, contro la quale la ricorrente non risulta essersi peraltro aggravata, non può essere rimessa in discussione in questa sede. Segnatamente, non può essere contestata la scelta del pianificatore di non includere la villa Liberty e il garage M tra gli edifici degni di protezione (cfr. infra, consid. 6.5). La ricorrente non può comunque essere seguita quando sostiene che le autorità comunali non avrebbero tenuto conto dell'ISOS nella sua elaborazione. La tesi è sconfessata dagli atti pianificatori, che fanno ampiamente riferimento all'inventario federale.
4.4. In sintesi, dall'approvazione del piano regolatore non sono intervenuti cambiamenti di rilievo delle circostanze determinanti secondo quanto stabilito dalla dottrina e dalla giurisprudenza. Sussiste di contro un forte interesse alla certezza del diritto e alla fiducia riposta nella stabilità dei piani, preponderante rispetto al non dimostrato interesse al ridimensionamento delle aree fabbricabili e all'instaurazione di una tutela degli edifici destinati alla demolizione. Occorre di conseguenza concludere che il Municipio non dovesse riesaminare la propria pianificazione prima di concedere la licenza. Di riflesso, cade nel vuoto anche ogni critica per la mancata istituzione di una zona di pianificazione ex art. 27 cpv. 1 LPT. Quanto alla richiesta di sospendere la procedura in base all'art. 62 LST, quale misura di salvaguardia della futura pianificazione, si rileva che i passi finora compiuti dalle autorità comunali in vista della revisione del piano regolatore (v. masterplan e piano direttore comunale) non ne giustifica(va)no la pronuncia, ritenuto che nessuno ha dimostrato un contrasto tra il progetto in discussione e la pianificazione oggetto di studio. Segnatamente, visto quanto ritenuto ai considerandi precedenti, non vi sono elementi che portino a ritenere che le autorità proporranno un ridimensionamento delle potenzialità edificatorie per i sedimi in parola.
La ricorrente ripropone la tesi secondo la quale vi sarebbe stato un trasferimento di indici dalle part. __________74, __________18 e __________19 in favore di fondi vicini, non identificati. Lo attesterebbe lo scritto del 9 dicembre 1991 del Municipio, redatto in occasione del frazionamento del fondo originale (part. __________74), che riporta quanto segue:
(…) lo scrivente Municipio, nella seduta del 9.12.1991, ha preso atto del piano di mutazione citato che prevede il frazionamento del fondo edificabile no. __________74 RFD di Lugano in 3 parcelle. Le facciamo osservare che le possibilità edificatorie delle parcelle sono esaurite e le superfici utili lorde (SUL) eccedenti sottoelencate saranno iscritte nel registro degli indici:
particella __________74 SUL eccedente m2 133
particella __________18 SUL eccedente m2 396
particella __________19 SUL eccedente m2 493.
La tesi è stata respinta dal Municipio e dal Governo. A ragione. L'art. 38a LE è stato introdotto nella legge con emendamento del 6 febbraio 1995 (BU 1995, 158) allo scopo di facilitare il trasferimento di quantità edificatorie, che la prassi aveva da tempo ritenuto possibile, anche in assenza di base legale, tra fondi confinanti, ubicati nella stessa zona e soggetti alle stesse prescrizioni d'utilizzazione (cfr. STA 52.2010.50 del 20 aprile 2010 consid. 3.1 con rif.; RDAT II-1991 n. 38). Il trasferimento di indici tra sedimi contermini era dunque possibile anche prima dell'introduzione dell'art. 38a LE. L'estratto del registro agli atti non riporta tuttavia cessioni di SUL per i sedimi in discussione. Lo fa invece per il vicino mapp. __________76, attestando un travaso di quantità edificatorie dal mapp. __________67 (cfr. doc. 51 allegato alla duplica del 21 settembre 2020 inoltrata dal Municipio dinanzi al Governo). Neppure dallo scritto del 9 dicembre 1991 sono in verità deducibili cessioni di indici. Accerta piuttosto che le possibilità edificatorie sono esaurite e che vi è un eccesso di SUL pari a 1'022 m2. Lo stesso Municipio ha confermato che all'epoca è stato verosimilmente constatato che i tre fondi erano stati edificati in misura eccessiva rispetto a quanto ammesso dal piano regolatore entrato successivamente in vigore. In tal senso, gli stabili attualmente ancora presenti, catalogabili tra i più vecchi del comparto (cfr. portale online dell'Ufficio di topografia Swisstopo - Viaggio nel tempo immagini aeree), configurano quindi opere in contrasto col diritto posteriore. La conclusione, che è stata avallata dall'Esecutivo cantonale, appare plausibile, posto che gli stabili esistenti occupano la quasi totalità della superficie edificabile, sviluppandosi su due-tre livelli. Le rimostranze della ricorrente, che si limita a riproporre quanto sostenuto davanti alle istanze inferiori, non possono pertanto trovare accoglimento. Va da sé che, con la demolizione di questi stabili, la superficie edificabile tornerà a completa disposizione della proprietaria e che le nuove opere devono attenersi agli indici in vigore. Aspetto, quest'ultimo, che verrà approfondito qui di seguito. Il Governo ha escluso qualsiasi rilevanza anche della nota del 5 ottobre 1989 dell'UTC, stante che il servizio si era limitato, senza accenno alcuno agli indici pianificatori, a riportare l'esito della richiesta formulata dall'allora proprietario e la relativa valutazione parzialmente negativa del Municipio, così come il motivo della stessa. Effettivamente, come ricostruito nel dettaglio dal Municipio con la duplica del 21 settembre 2020 (alla quale si rinvia per brevità), il progetto dell'epoca contemplava un edificio comprendente uffici, negozi, appartamenti e un autosilo con quasi 300 posti auto. Le critiche sollevate dall'UTC, condivise dal Municipio solo in parte, concernevano l'ingente numero di stalli. Nulla che osti all'approvazione dei tre stabili qui in discussione può dunque essere dedotto da quel documento, relativo a un altro progetto.
5.2. Area wellness
5.2.1. Giusta l'art. 37 cpv. 1 LE, l'indice di sfruttamento (i.s.) è il rapporto tra la SUL e la superficie edificabile del fondo. Secondo l'art. 38 cpv. 1 LE, quale SUL si considera la somma della superficie dei piani sopra e sotto terra degli edifici, incluse le superfici dei muri e delle pareti nella loro sezione orizzontale. Dal computo della SUL sono escluse tutte le superfici non utilizzate o non utilizzabili per l'abitazione o il lavoro; tra queste, le cantine, i solai, gli essiccatoi e le lavanderie delle abitazioni; i locali per il riscaldamento, per il combustibile, per i serbatoi; i locali per i macchinari degli ascensori, della ventilazione o della climatizzazione; i locali comuni per lo svago nelle abitazioni plurifamiliari; i vani destinati al deposito di biciclette e carrozzine per bambini, al posteggio anche sotterraneo di veicoli a motore ecc. (cfr. art. 38 cpv. 1 LE). Per gli stabili plurifamiliari torna dunque applicabile l'art. 38 cpv. 1 LE, che esclude dal computo i locali comuni per lo svago (cfr. STA 52.2012.353 27 dicembre 2012 consid. 2.2, 52.2016.291 del 21 settembre 2017; RDAT 1984 n. 44). Determinante in tal caso è che i locali comuni siano fisicamente e chiaramente separati dai vani d'uso privato (cfr. Adelio Scolari, Commentario, Cadenazzo 1996, n. 1124 ad art. 38 LE). La superficie degli spazi non conteggiati nella SUL deve inoltre situarsi in un rapporto ragionevole con i bisogni oggettivi dell'utilizzazione principale dell'edificio. Locali non computabili sovradimensionati sono computati per la parte eccedente (cfr. STA 52.2020.45 citata consid. 2.2, 52.2013.305 del 6 novembre 2013 consid. 2.1, 52.2009.137 del 7 settembre 2009 consid. 2.1; Scolari, op. cit., n. 1129 ad art. 38 LE).
5.2.2. Riservati agli occupanti degli appartamenti, gli spazi dell'area wellness rappresentano locali comuni per lo svago inseriti in una residenza plurifamiliare. Di principio non andrebbero quindi conteggiati nella SUL. Criticati sono tuttavia il loro dimensionamento e quindi il mancato computo parziale. Ora, gli stabili in rassegna ospitano una trentina di appartamenti. La loro SUL è molto importante (4'466.39 m2). Gli spazi chiusi dell'area wellness, che assommano una zona SPA/sauna con tre vasche (267.85 m2), locali spogliatoi e servizi (94.90 m2) e uno spazio relax (69.50 m2), ammontano invece a poco più di 430 m2. Nel complesso corrispondono quindi grossomodo al 10% della SUL totale. Seppur generosamente dimensionati, restano tutto sommato in un rapporto ragionevole col resto delle edificazioni. Essendo a disposizione di una trentina di abitazioni primarie di alto standing e quindi potenzialmente di decine di persone, sussiste pure un rapporto ragionevole coi bisogni delle destinazioni residenziali. Non vi sono perciò parti eccedenti da computare nella SUL, che rispetta quindi i limiti di legge (cfr. correzione calcolo SUL del 29 marzo 2019).
5.3. Terrazze
L'insorgente sostiene che anche alcune terrazze andrebbero computate nella SUL degli stabili. A torto. Pur essendo al riparo dalle precipitazioni atmosferiche, le terrazze contestate, coperte e chiuse lateralmente su tre lati, rimangono esposte al vento e al freddo. Non si prestano dunque a essere utilizzate per il soggiorno di persone a scopo residenziale. La decisione di escluderle dal computo della SUL è dunque conforme al diritto e alla giurisprudenza.
5.4. Indice di occupazione (i.o.)
In base alla domanda di costruzione l'i.o. risulta largamente rispettato (35.44% < 40%; cfr. art. 21 cpv. 1 NAPR). Prendendo posizione sulle critiche sollevate in proposito, il Governo ha accertato che l'autorimessa risulta completamente interrata con fuori terra solo il portale di accesso (…) e che la formazione di uno strato di terra a copertura del suo ingresso (…) non pone di per sé particolari problemi. Ha aggiunto che dai calcoli e dagli schemi elaborati dall'istante in licenza si può dedurre che le parti non inglobate nelle sistemazioni del terreno dei corpi di collegamento tra i tre stabili - non assimilabili a opere sotterranee - sono state giustamente computate quale superficie edificata (cfr. calcolo dell'i.o. allegato alla relazione tecnica della variante con annessi schemi e tabella). Oltre alle censure ricorsuali, il Consiglio di Stato ha dunque respinto pure la tesi del Municipio, in base alla quale i corpi di collegamento rientrerebbero invece per intero nel concetto di costruzione sotterranea ex art. 10 cpv. 1 NAPR. La ricorrente ha criticato l'Esecutivo cantonale per essere giunto alla conclusione che l'i.o. sarebbe stato calcolato correttamente, limitandosi però a un generico rinvio ai suoi precedenti allegati. Dal momento che non si è confrontata con l'analisi effettuata dal Governo, non vi sono tuttavia ragioni per rimetterne in discussione le deduzioni, vista pure una riserva di superficie edificabile di 128.48 m2 (cfr. calcolo citato).
5.5. Area verde/area di svago
5.5.1. Nella zona R7, l'art. 21 cpv. 2 NAPR richiede un'area verde minima pari al 30% della superficie edificabile. Secondo l'art. 7 NAPR, l'area verde deve consistere in un'area unitaria, direttamente accessibile dagli edifici alla quale è annessa e non essere pavimentata, ma mantenuta a prato o a giardino, possibilmente alberata (cpv. 1). Essa non può essere adibita a posteggio, deposito o simili, mentre può essere calcolata nelle superfici richieste per lo svago (cpv. 2). Nell'area verde, soggiunge la norma (cpv. 3), non è concessa alcuna costruzione fuori terra, computabile negli indici. Piscine, pannelli solari ecc., devono essere ubicati fuori dalle superfici che costituiscono l'area verde. In base al cpv. 4, sotto le superfici costituenti l'area verde possono essere realizzate costruzioni sotterranee e costruzioni sporgenti dal terreno naturale al massimo su un lato e aventi una copertura praticabile, ricoperta di vegetazione. In particolare, lo spessore del terreno non deve essere inferiore a 50 cm. La norma contiene diversi concetti giuridici di natura indeterminata, che riservano all'autorità decidente una certa latitudine di giudizio ai fini dell'individuazione del loro contenuto, che le istanze di ricorso sono tenute a rispettare (cfr. DTF 145 I 52 consid. 3.6, 96 I 369 consid. 4; STF 1C_616/2020 del 2 agosto 2021 consid. 4.1, 1C_650/2019 del 10 marzo 2019 consid. 2; RtiD I-2013 n. 44 consid. 2.3 e rimandi). Esige in particolare che l'area verde minima sia formata da una superficie unitaria (mantenuta a prato o a giardino, possibilmente alberato) e sia direttamente accessibile dallo stabile al cui servizio si pone. Ammette inoltre che la stessa possa sovrastare delle costruzioni interrate ed essere computata nell'area di svago.
5.5.2. In base all'art. 27 cpv. 1 LE, richiamato dall'art. 36 cpv. 2 NAPR, i proprietari di stabili di abitazione con più di cinque appartamenti devono creare sulla proprietà privata sufficienti aree di svago, soleggiate e discoste dal traffico, da destinare durevolmente a tale scopo. Ove sia possibile, devono essere create aree di svago che servono contemporaneamente a più stabili di abitazione (cpv. 2). Se la creazione di aree di svago private è oggettivamente impossibile, i proprietari sono tenuti a corrispondere al Comune un adeguato tributo da destinare alla formazione di aree di svago pubbliche (cpv. 3).
L'obbligo di formare aree di svago e di ricreazione annesse agli edifici è analogo a quello di realizzare i posteggi necessari. Si tratta di una restrizione della proprietà consistente in un'obbligazione di fare (cfr. Scolari, op. cit., n. 267 e 287 segg. ad art. 29 LALPT). L'area di svago deve essere idonea allo scopo. Quest'esigenza non è soddisfatta se la superficie è troppo esigua e presenta una configurazione inadeguata. L'area di svago deve essere effettivamente a disposizione per il gioco dei bambini; l'esistenza di un prato verde in cui non si può giocare non adempie allo scopo della legge (cfr. STA 52.2019.631 del 4 novembre 2021 consid. 2, Scolari, op. cit., n. 1066-1067 ad art. 27 LE).
5.5.3. Le autorità inferiori hanno accertato che attorno agli edifici verranno realizzati 1'272.30 m2 di area verde, pari al 45.14% della superficie edificabile dei tre fondi (2'818.46 m2), ben superiore al limite del 30%. Tenuto conto del margine di apprezzamento che va riconosciuto all'autorità comunale, non è insostenibile ritenere, come ha fatto il Municipio, che si tratti di aree unitarie, ancorché intercalate dalle costruzioni principali e da muri di sostegno, agevolmente accessibili dagli stabili alle quali sono connesse. Le generiche eccezioni sollevate dalla ricorrente a tal riguardo non consentono di sovvertire le conclusioni dell'Esecutivo comunale, tutelate dal Consiglio di Stato. La conformità con le disposizioni sull'area verde risulta dunque data. Le superfici verdi più ampie sono inoltre pianeggianti, arretrate dalla strada, ragionevolmente soleggiate e quindi utilizzabili per il gioco. Ritenuto che gli art. 7 cpv. 2 e 36 cpv. 2 NAPR ammettono la sovrapposizione tra area verde e area di svago, pure gli art. 27 LE e 36 cpv. 2 NAPR risultano ossequiati. Anche in questo caso, le rimostranze dell'insorgente sono destituite di fondamento. Segnatamente, non tutta l'area verde deve essere sfruttabile quale area di svago per rispondere alle esigenze fissate dall'ordinamento comunale.
6.1. La legge sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011 (LST; RL 701.100) prevede all'art. 104 cpv. 2 una clausola estetica positiva (principio operativo) applicabile a tutto il territorio cantonale. Secondo tale norma, le costruzioni devono inserirsi nel paesaggio in maniera ordinata e armoniosa. L'art. 100 del regolamento della legge sullo sviluppo territoriale del 20 dicembre 2011 (RLST; RL 701.110) precisa che l'inserimento ordinato e armonioso si verifica quando l'intervento si integra nello spazio circostante, ponendosi in una relazione di qualità con le preesistenze e le caratteristiche dei luoghi. Il principio è applicato dall'UNP nell'esame delle domande di costruzione che riguardano le zone edificabili se il progetto comporta un impatto paesaggistico significativo (cfr. art. 109 cpv. 1 lett. c LST). È tra l'altro considerato tale un progetto che comporta un intervento su una superficie superiore ai 2'000 m2 (cfr. art. 107 cpv. 2 lett. b RLST).
6.2. Per giurisprudenza, nell'interpretazione del concetto d'inserimento ordinato e armonioso nel paesaggio l'autorità non deve affidarsi alla sua sensibilità soggettiva, ma deve fondarsi su criteri oggettivi, dimostrando che la loro applicazione ad una determinata fattispecie deve condurre al divieto o alla limitazione del diritto di costruire (cfr. DTF 114 la 343 consid. 4b; STA 52.2014.63 del 23 febbraio 2015 consid. 3.3, confermata da: STF 1C_195/2015 dell'11 maggio 2015; STA 52.2013.35 del 3 novembre 2014 consid. 5 e rimandi; Lorenzo Anastasi/Davide Socchi, La protezione del patrimonio costruito, con particolare riferimento all'inventario ISOS, in: RtiD I-2013, pag. 367 seg.). La clausola estetica possiede una portata autonoma e va attuata in aggiunta alle vigenti prescrizioni edilizie. Essa non deve comunque svuotare di ogni contenuto, in maniera generalizzata, le prescrizioni edilizie dei piani regolatori. In tal senso, il Tribunale federale ha ripetutamente rilevato che le costruzioni che rispettano le prescrizioni di zona non possono essere considerate contrarie all'obbligo di inserirsi adeguatamente nel contesto paesaggistico soltanto perché comportano volumi e sfruttamenti maggiori di quelli degli edifici circostanti (cfr. DTF 115 Ia 363 consid. 3a; 115 Ia 114 consid. 3d; STA 52.2010.147 del 24 agosto 2010, consid. 3.3.1 confermata da STF 1C_442-448/2010 del 16 settembre 2011, in: RtiD I-2012 n. 11 consid. 3.3; Anastasi/Socchi, op. cit., pag. 359 con rinvii). Occorre bensì che lo sfruttamento delle possibilità edificatorie vigenti appaia irragionevole, come, ad esempio, quando si tratta di proteggere un sito, un edificio o un insieme di costruzioni che presentano qualità estetiche notevoli, mancanti all'immobile progettato o messe in pericolo dalla sua realizzazione (cfr. STF 1C_258/2017 del 28 agosto 2017 consid. 6.2 con rimandi).
6.3. Il concetto d'inserimento ordinato e armonioso nel paesaggio costituisce una nozione giuridica indeterminata che, come tale, conferisce all'autorità decidente una certa latitudine di giudizio ai fini dell'individuazione del suo contenuto normativo. Chiamato a statuire sull'interpretazione data dalle istanze inferiori, il Tribunale giudica di per sé con pieno potere di cognizione, che esercita tuttavia con riserbo. Nella misura in cui la norma riserva alle autorità di prime cure anche un certo margine discrezionale, il sindacato di legittimità che questo Tribunale è chiamato ad esprimere è invece circoscritto alla violazione del diritto, segnatamente sotto il profilo dell'abuso del potere di apprezzamento (art. 69 cpv. 1 lett. a LPAmm). Ove la valutazione estetica appaia plausibile, questa Corte non può dunque censurarla, sostituendo
il suo apprezzamento a quello dell'autorità decidente (cfr. DTF 100 Ia 82 consid. 4a; STA 52.2015.67 del 22 dicembre 2016, consid. 6.3, 52.2013.35 del 3 novembre 2014 consid. 5.3).
6.4. L'ISOS va preso in considerazione anzitutto nel quadro dell'allestimento del PD e dei piani di utilizzazione e diventa vincolante per i privati nella misura in cui viene recepito in questi strumenti (cfr. DTF 135 II 209 consid. 2.1). Di principio, non ha una portata diretta nell'ambito dell'esame di una domanda di costruzione (cfr. DTF 135 II 209 consid. 5.1). In altri termini, per i privati diventa vincolante solo nella misura in cui è stato recepito dai piani di utilizzazione. Nel singolo caso, in quanto valido sostegno scientifico per la valutazione delle qualità spaziali e storico-architettoniche di un insediamento, può tuttavia essere considerato nell'ambito di un'eventuale ponderazione degli interessi sotto il profilo della protezione del paesaggio (cfr. DTF 135 II 209 consid. 2.1; STA 52.2020.560 del 28 novembre 2022 consid. 2.6, 52.2014.63 del 23 febbraio 2015 consid. 3.4, 52.2011.516 del 10 ottobre 2012, pubbl. in RtiD I-2013 n. 44 consid. 4.1 con rinvii; Anastasi/Socchi, op. cit., pag. 350 seg.).
6.5. La ricorrente insiste nel sostenere che il complesso edilizio non si inserirebbe in maniera adeguata nel paesaggio. Non esamina tuttavia le qualità estetiche e architettoniche dei nuovi edifici. Si rinvia in proposito alle condivisibili valutazioni delle autorità inferiori. L'insorgente sostiene in buona sostanza che le nuove opere non potrebbero essere approvate, finché il legislatore comunale non si sarà confrontato con l'ISOS e in particolare con le raccomandazioni valide per l'I-Ci XII. Rifacendosi anche ai compiti demandati dal PD ai Comuni nell'ambito della tutela del paesaggio e dei beni culturali, ritiene che occorrerebbe procedere a un controllo pregiudiziale del piano regolatore prima di autorizzare la demolizione degli edifici esistenti, in quanto degni di tutela. La recente variante pianificatoria non avrebbe in effetti tenuto in debita considerazione il valore della villa Liberty e del garage M__________. Le tesi non possono trovare accoglimento. Con riferimento all'invocato controllo incidentale del piano regolatore in ragione delle raccomandazioni dell'ISOS e delle pretese qualità degli edifici da demolire si rinvia a quanto esposto al consid. 4.3. Resta il fatto che i contenuti dell'ISOS non possono essere ignorati nella valutazione dell'inserimento delle nuove costruzioni, nemmeno laddove, come in concreto, non si sono tradotti in vincoli pianificatori (cfr. supra, consid. 6.4). Nel caso di specie le invocate raccomandazioni non sono tuttavia suscettibili di imporre per ragioni di natura estetica delle restrizioni delle facoltà edificatorie più incisive di quelle stabilite dal piano regolatore. Per l'intorno circoscritto in discussione l'ISOS non pretende difatti di essere in presenza di un insediamento di una qualità tale per cui le facoltà edificatorie concesse dalla pianificazione del 1984 appaiono ora irragionevoli (cfr. supra, consid. 4.3). L'elemento più importante e centrale per il quartiere di L__________ è il complesso ecclesiastico della Chiesa , che tuttavia è ubicato in un'area piuttosto lontana dai fondi dedotti in edificazione. Significativo è inoltre l'insieme di ville del primo Novecento che sorgono lungo - a monte - via L (11.2), che però, anche a causa dello scarto altimetrico esistente, non è a contatto (visivo) diretto con la nuova edificazione, prevista nella porzione inferiore della retrostante via A__________ (cfr. scheda ISOS, pag. 304 seg.). L'I-Ci XII risulta quindi estraneo agli elementi di maggiore interesse storico-architettonico, circostanza confermata anche dal piano del paesaggio.
Estratto ISOS
Quanto al rischio di sovraedificazione evocato dall'ISOS, si rileva che i tre nuovi stabili non andranno ad aggiungersi all'esistente, ma a sostituirlo, e che, benché più alti delle attuali opere, occuperanno porzioni di fondo decisamente inferiori, ciò che permetterà di recuperare spazi verdi relativamente ampi. Da questo profilo si rapporteranno quindi meglio anche coi fabbricati più a monte (mapp. __________97, __________70 e __________76).
Gli obiettivi di salvaguardia b non consentono d'altra parte di escludere la demolizione degli stabili esistenti, atteso che a questi ultimi non è riconosciuto un particolare valore. Il complesso edilizio (n. 0.0.32) è infatti identificato come elemento segnalato di valenza neutra (complesso che segue la pendenza della strada di edificio abitativo a 3 piani in stile Liberty del 1908 e officina con salone esposizione auto a copertura piana; cfr. scheda ISOS, pag. 285). Già si è d'altronde detto che neppure la recente variante di PR sulla tutela dei beni culturali ha ritenuto che le opere esistenti fossero degne di protezione. Nella misura in cui la ricorrente adduce il contrario, essa si fonda dunque su un preteso valore storico-architettonico degli edifici mai formalmente riconosciuto.
Riassumendo, non è dato di vedere perché l'ISOS dovrebbe determinare nel caso specifico un metro di giudizio più severo quo all'adempimento del requisito dell'inserimento ordinato e armonioso nel paesaggio o, con particolare riferimento alla demolizione degli stabili esistenti, delle restrizioni più incisive di quelle stabilite dal piano regolatore e dalle sue varianti più recenti.
Di seguito verranno esaminate le altre censure/critiche sollevate direttamente col gravame o nel contesto della perizia dell'arch. __________.
7.1. Residenza primaria
Con la controversa licenza il Municipio ha disposto che tutte le unità abitative andranno destinate a residenza primaria (cfr. n. 1 pag. 2). Il beneficiario del permesso non ha contestato tale condizione. Richiamata la giurisprudenza del Tribunale federale in merito ai casi d'invocazione abusiva dell'art. 14 cpv. 1 LASec, la ricorrente sostiene tuttavia che sussisterebbero dei dubbi in merito all'effettiva destinazione primaria delle nuove unità abitative, ciò che giustificherebbe la retrocessione degli atti per approfondimenti. L'argomentazione è infondata. In effetti, una simile censura potrebbe essere sollevata qualora si fosse confrontati con un Comune in cui vigono delle limitazioni alla realizzazione di nuove abitazioni secondarie e con fondati sospetti che la destinazione primaria addotta per le nuove unità abitative fosse abusiva, segnatamente in ragione di una domanda insufficiente per simili residenze. Non può di contro essere eccepita laddove, come a Lugano, la quota di abitazioni secondarie è inferiore alla soglia del 20% (cfr. art. 1 LASec; geoportale dell'amministrazione federale sulle abitazioni secondarie) e non vi sono neppure prescrizioni (più restrittive) che limitano questo tipo di abitazioni.
7.2. Costruzione a gradoni
7.2.1. In base all'art. 43 NAPR, qualora particolari condizioni del terreno lo giustificassero, il Municipio può prendere in esame l'edificazione di case a gradoni, se le progettate costruzioni soddisfano le seguenti condizioni:
1.1. la costruzione dovrà inserirsi in modo conveniente nel quadro edilizio e paesaggistico generale ed accompagnare la pendenza naturale del terreno;
1.2. le coperture a terrazza dovranno essere sistemate a giardino;
1.3. i parametri edificatori sono quelli previsti per le singole zone;
1.4. l'altezza è misurata per ogni singolo blocco;
1.5. la copertura a terrazza di ogni elemento, non potrà avere una profondità inferiore a 1.5 volte l'altezza della facciata di quello successivo, ritenuta una profondità minima di 12 m.
7.2.2. La ricorrente critica il Governo per aver sconfessato il Municipio, concludendo che né gli stabili nel loro complesso, né l'edificio ICON 1 da solo potessero essere assimilati a una costruzione articolata sulla verticale e che non dovessero di conseguenza ossequiare le prescrizioni dell'art. 43 NAPR. Ne avrebbe così leso l'autonomia. La tesi non può essere condivisa. A suo tempo, l'Esecutivo comunale aveva riconosciuto al complesso edilizio la qualità di costruzione a gradoni, per poi sostanzialmente riservarla al solo stabile ICON 1. Ha in ogni caso ritenuto che l'art. 43 NAPR non ostasse al rilascio del permesso. Ora, l'art. 43 NAPR non fornisce una definizione di costruzione articolata sulla verticale propria del diritto comunale autonomo. Già per questo motivo viene meno la pretesa lesione dell'autonomia comunale. In concreto, si deve pertanto fare riferimento alla dottrina e alla giurisprudenza in materia. Con il termine di costruzione a gradoni s'intende in genere una forma di costruzione, edificata su un terreno in pendio, strutturata in due o più elementi (corpi) coperti da tetti piani, disposti a quote diverse sulla verticale del pendio e caratterizzati da facciate che si aprono verso valle, sfruttando quale terrazza il tetto del gradone sottostante (cfr. Lorenzo Anastasi/Sarah Socchi, Le costruzioni a gradoni nel Canton Ticino, in RtiD I-2015, pag. 379 segg., pag. 380 con rif.; cfr. pure AGVE 2009 pag. 153 segg., pag. 152 consid. 2.2.2; BEZ 2001 n. 16, pag. 48). Nel caso di specie, ancorché si trovino a quote diverse, siano collegati dai livelli (semi)interrati e condividano quindi alcuni spazi e strutture (principalmente l'autorimessa e dei vani tecnici), decisivo è il fatto che le parti completamente fuori terra dei tre stabili progettati si ergono in maniera indipendente tra loro, rispettando la distanza minima tra edifici. I tre fabbricati non configurano di conseguenza una (unica) costruzione a gradoni. Dal canto suo, lo stabile ICON1 appare come un fabbricato strutturato su più piani, sormontato da un attico, situato all'interno di un fondo sostanzialmente pianeggiante organizzato su due livelli (piani di facciata e sezioni). Anche in questo caso, la decisione del Governo di non qualificarlo come una costruzione a gradoni appare quindi sostenibile. Ne consegue che gli stabili in discussione non sono tenuti a rispettare le prescrizioni dell'art. 43 NAPR.
7.3. Punti panoramici
7.3.1. Secondo l'art. 38 NAPR, per la protezione del panorama, il piano delle zone e il piano del paesaggio indicano i punti panoramici da rispettare o da valorizzare. La norma prevede una serie di prescrizioni che li riguardano. Nel caso di specie i punti panoramici lungo via M__________ e via L__________ sono indicati col n. 2. Nei fondi soggetti a tale vincolo, le costruzioni devono permettere la creazione di canali di vista che si ottengono con una distanza minima dai confini di 5 m, riservate quelle previste dalle zone R7, R7a, R7b, R5. La norma stabilisce inoltre degli incrementi della distanza minima a dipendenza dell'ingombro della costruzione.
Estratto piano del paesaggio
7.3.2. Come nella fattispecie oggetto della sentenza di questa Corte del 16 marzo 2018 (inc. n. 52.2016.504), il Municipio ha ribadito che la restrizione sancita dall'art. 38 cpv. 2 NAPR grava unicamente i fondi direttamente a valle delle strade, lungo i quali sono fissati i punti panoramici di categoria 2. Come già ritenuto dal Tribunale, questa interpretazione del diritto comunale autonomo non è insostenibile e va pertanto tutelata. Le generiche critiche della ricorrente non consentono di arrivare a una diversa conclusione. Nel caso di specie, i fondi edificandi, separati dai punti panoramici da una fascia di proprietà private, non sono quindi soggetti ai vincoli lungo via M__________, tantomeno a quelli lungo via L__________.
7.4. Rifugio di protezione civile
Lugano figura tra i Comuni esonerati dalla realizzazione del rifugio obbligatorio nel settore abitativo (sino al 31 dicembre 2025), dato un grado di copertura uguale o maggiore al 100% (l'elenco dei Comuni esentati è reperibile sul sito internet https://www4.ti.ch/fileadmin/DI/SMPP/Documentazione/Tabella_comuni_esone-ro_rifu-gi_TI.pdf). In base all'art. 61 cpv. 1 della legge federale sulla protezione della popolazione e sulla protezione civile del 20 dicembre 2019 (LPPC; RL 520.1), correttamente la Sezione del militare e della protezione della popolazione ha quindi esatto un contributo sostitutivo (cfr. avviso cantonale, pag. 11 seg.). Le generiche contestazioni sollevate, che mettono in dubbio il fatto che Lugano disponga di sufficienti posti protetti pubblici senza addurre alcun elemento concreto a loro sostegno, cadono pertanto nel vuoto.
7.5. Legislazione a favore dei disabili
7.5.1. La legge federale sull'eliminazione di svantaggi nei con-fronti dei disabili del 13 dicembre 2002 (LDis; RS 151.3) si applica alle costruzioni e agli impianti accessibili al pubblico e agli immobili con più di otto unità abitative (cfr. art. 3 lett. a e c LDis). Per quanto attiene all'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici, il diritto federale si limita a porre regole di principio e disposizioni quadro, che, per essere applicabili in un caso concreto, necessitano di misure legislative cantonali di esecuzione (cfr. DTF 132 I 82 consid. 2.3; STA 52.2021.48 del 10 novembre 2022 consid. 11.1, 52.2007.411 del 10 aprile 2008 consid. 6.1). In quest'ottica, l'art. 30 cpv. 2 LE dispone che nella costruzione, come pure negli ampliamenti o trasformazioni di una certa importanza, di edifici e impianti privati accessibili al pubblico, deve essere tenuto conto dei bisogni dei disabili per quanto ragionevolmente esigibile dal profilo economico. Sono determinanti le prescrizioni tecniche emanate dalla SIA (cpv. 3).
7.5.2. L'arch. __________ muove una serie di critiche al progetto in merito al mancato rispetto delle misure a favore dei disabili. L'autorità dipartimentale competente (Ufficio di sanità) non ha invece da parte sua rilevato particolari problemi, né ha chiesto correttivi o modifiche al progetto. Ha semplicemente rimarcato la necessità di attenersi ad alcuni standard di cui alle norme SIA 500 per quanto riguarda l'accessibilità degli appartamenti e del bar, il dimensionamento del servizio igienico dell'esercizio pubblico e la presenza di sufficienti posti auto riservati. Da un esame dei piani, allestiti in scala adeguata (cfr. art. 12 cpv. 2 RLE), non risulta che tali indicazioni non siano rispettate. Per il resto, le critiche rivolte all'arredamento del bar non possono giustificare il diniego della licenza. Il passaggio tra la spa/sauna e le vasche è invece largo 1.20 m, come preteso, mentre il bar non è raggiungibile unicamente tramite delle scale, bensì attraverso l'ingresso principale su via A__________ e - tramite ascensore - dalla portineria dello stabile ICON 1. Ragionevolmente, la portineria e l'area di disimpegno davanti all'ingresso saranno poste sullo stesso livello e quindi prive di barriere architettoniche. I problemi di transito verso le cantine sono stati infine superati, posto che la variante le ha eliminate tutte, soprattutto per migliorare gli spazi di circolazione dei veicoli (cfr. piante di livello). I corridoi d'accesso alle cantine potevano in ogni caso essere convenientemente allargati, restringendo queste ultime. Anche da questo profilo, il progetto resistente dunque alle critiche.
7.6. Dimensionamento rampe e posteggi
L'arch. __________ solleva delle censure pure contro il progetto dell'autorimessa (secondo la variante del 2019), ritenendo violate le norme dell'Associazione svizzera dei professionisti della strada e dei trasporti (VSS). Va preliminarmente ricordato che le invocate norme VSS (alle quali rinviano genericamente gli art. 48 e 49 NAPR; cosiddetto rinvio dinamico) - al pari delle altre prescrizioni tecniche emanate dalle associazioni professionali indicate nell'art. 30 RLE - non assurgono a disposizioni di diritto pubblico, ma fungono da direttive, ossia regole volte a codificare una prassi e a orientare la valutazione dell'autorità, alla quale spetta comunque un certo margine di apprezzamento (cfr. STA 52.2017.178 del 9 agosto 2018 consid. 3.1 e rinvii, 52.2012.278 citata consid. 2.2, 52.2011.419 dell'11 novembre 2011 consid. 2.2; RDAT I-1995 n. 39 consid. 2.2). Non vanno pertanto applicate rigidamente, ma sempre in base al caso concreto, nel rispetto del principio di proporzionalità (cfr. STF 1C_589/2013 del 19 giugno 2014 consid. 7.1, 1C_246/2009 del 1° febbraio 2010 consid. 4.1 con rinvii). Ferme queste premesse, le critiche mosse al progetto non sono tali da giustificare il diniego del permesso o l'imposizione di particolari modifiche progettuali. Alcune eccezioni risultano peraltro superate dai piani prodotti con la duplica davanti al Governo (v. tavole 001 e 002 del 20 ottobre 2020). Segnatamente, la rampa d'accesso al garage rispetta la pendenza del 5% entro i 5.00 m di profondità dal campo stradale e in prossimità della porta d'accesso (cfr. pianta livello 1). Viste la riorganizzazione di alcuni posti auto e la correzione degli angoli di alcune pareti e della pendenza delle rampe interne, gli spazi di manovra e circolazione non destano particolari preoccupazioni. La distanza dai pilastri tra i posteggi è facilmente deducibile tramite misurazione. Per il resto, si rinvia alle valutazioni del Governo (cfr. consid. 9.4), con le quali l'insorgente nemmeno si confronta.
7.7. Sistema di smaltimento delle acque
Nel suo referto l'arch. __________ afferma che le edificazioni dovrebbero rispettare una distanza minima dal canale in cui scorreva il riale T__________. Ha inoltre sostenuto che il suo utilizzo dovrebbe avere delle ripercussioni sulla tassa d'allacciamento. Ora, il riale T__________ scorreva in galleria al di sotto di diversi fondi privati, tra i quali i mapp. __________74, __________18 e 19. Recentemente è stato deviato in un nuovo canale di raccolta sotto via A. La vecchia condotta è stata mantenuta per garantire lo smaltimento delle acque chiare provenienti dagli allacciamenti privati. La variante del 2019 mantiene il collegamento delle condotte delle acque chiare a quel canale. Nella misura in cui non vi scorre più un corso d'acqua, è equiparabile a un collettore pubblico e non esige pertanto il rispetto di una distanza minima in base alla legislazione federale sulla protezione delle acque, né un particolare arretramento tecnico (cfr. Linea guida cantonale Spazio riservato alle acque
8.2. La tassa di giustizia segue la soccombenza della ricorrente (art. 47 cpv. 1 LPAmm). Quest'ultima dovrà inoltre versare al resistente, patrocinato, una congrua indennità a titolo di ripetibili per questa istanza (art. 49 cpv. 1 LPAmm).
Per questi motivi,
decide:
Il ricorso è respinto.
La tassa di giustizia di fr. 3'000.-, già anticipata nella misura di fr. 1'800.-, è posta a carico della ricorrente, che rifonderà alla resistente fr. 2'500.- a titolo di ripetibili di questa sede.
Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).
Intimazione a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il vicepresidente Il cancelliere
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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