AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 52.2024.185
Data decisione, Autorità: 31.05.2024, TRAM
Titolo: Revoca del blocco a registro fondiario da parte dell'autorità di I istanza LAFE. Legittimazione a ricorrere
Incarti n. 52.2024.185 52.2024.189 52.2024.206
Lugano 31 maggio 2024
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Flavia Verzasconi, presidente, Matteo Cassina, Sarah Socchi
cancelliera:
Giorgia Ponti
statuendo sui ricorsi
a.
b.
c.
del 10 maggio 2024 di RI 1 patrocinata da: PA 1
del 13 maggio 2024 di RI 2 patrocinata da:
del 22 maggio 2024 di RI 3 patrocinata da. ,
contro
la decisione del 9 aprile 2024 dell'Autorità cantonale di I istanza LAFE in materia di revoca del blocco a registro fondiario;
ritenuto, in fatto
A. a. Nel 1987, la cittadina svizzera RI 1 ha acquistato due appartamenti di un condominio a __________ (PPP P 1 eP 2, costituite sul fondo base part. 9). Nel 1988, ha alienato la PPP P 1 alla società , che nel 2003 l'ha poi rivenduta alla S di __________ (). La PPP P 2 (di 242/1000), tra il 1988 e il 1990, è invece stata progressivamente frazionata in quattro unità, che la predetta ha venduto ad altrettante società. Nel 2003, tali unità sono state parzialmente riunite e rivendute: la S, già titolare dal 1990 della PPP P 2 (di 41/1000), ha quindi comperato la nuova superficie di questa unità (di 59/1000), oltre alla PPP P 3 (di 27/1000). La F__________ di __________ (), già proprietaria dal 1988 della PPP P 4 (di 126/1000), ha invece acquistato la nuova superficie di tale unità (di 156/1000). Nessuna delle operazioni risulta essere stata assoggettata alla LAFE, visto in particolare che dalla documentazione prodotta nell'ambito dell'iscrizione dei trapassi (dichiarazioni o precedenti decisioni), da ultimo nel 2003, RI 1 si professava azionista unica a titolo personale delle società, segnatamente di S__________ e F__________.
b. Con decisione del 23 ottobre 2009, l'Autorità di I istanza del Distretto di __________ ha aperto una procedura di accertamento ai sensi dell'art. 25 cpv. 1bis della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero del 16 dicembre 1983 (LAFE; RS 211.412.41) nei confronti di S__________ e di F__________ relativamente all'acquisto delle rispettive PPP, assegnando loro, come pure a __________ I__________, un termine per formulare osservazioni. Nel contempo, richiamandosi all'art. 23 LAFE, ha ordinato il blocco a registro fondiario delle PPP (oltre al blocco del registro di commercio delle due società e delle loro azioni). Il provvedimento è essenzialmente stato motivato dai dubbi emersi sull'effettiva titolarità delle azioni delle due società acquirenti, se della cittadina elvetica RI 1 (come dichiarato al momento dell'acquisto) o se riconducibili al marito __________ I__________ (cittadino israeliano, e quindi persona all'estero ai sensi della LAFE).
c. La predetta procedura è in seguito rimasta pendente. Tra i coniugi I__________ - il cui matrimonio è stato poi dichiarato nullo da una sentenza italiana - sono invece sorte altre vertenze di natura penale e civile, in cui entrambi hanno essenzialmente rivendicato il ruolo di unico azionista e beneficiario economico delle citate società.
B. Nel 2017, le società A__________ () e RI 3 () hanno escusso la S__________ e la F__________. Dando seguito alle domande di fallimento presentate da A__________ (per il mancato pagamento di fr. 928'522.13 rispettivamente di fr. 712'888.09), con decisioni del 21 settembre 2017, cresciute in giudicato, il Pretore del Distretto di __________ ha pronunciato il loro fallimento (con effetto al giorno successivo). Le due società sono quindi state poste in liquidazione, secondo la procedura sommaria. Nel termine impartito dall'Ufficio dei fallimenti di __________ hanno tra l'altro insinuato i propri i crediti la RI 3, come pure RI 2 (rappresentata da ), subentrata a A. Nel 2019, RI 1 ha promosso davanti alla Pretura di __________ delle azioni di contestazione della graduatoria dei crediti (depositate il 1° marzo 2019), impugnando sia i crediti insinuati da RI 2 e da RI 3 (OR.2019.63-64), sia il rigetto delle sue pretese (OR.2019.52). Le cause civili sono pendenti (le prime sono attualmente sospese in attesa dell'esito della seconda).
C. Con sentenza del 22 ottobre 2019 (n. 52.2018.606 in RtiD I-2020 n. 12), il Tribunale cantonale amministrativo ha dichiarato irricevibile il ricorso presentato da RI 3 e RI 2 contro la decisione del 30 novembre 2018, con cui l'Autorità di I istanza del Distretto di __________ aveva respinto una domanda di revoca del blocco a registro fondiario delle suddette PPP, formulata da __________ I__________. Il Tribunale ha in particolare ritenuto che - a prescindere dalla posizione di quest'ultimo - alle insorgenti, nella semplice veste di creditrici escutenti delle società proprietarie dei fondi, difettasse la legittimazione attiva, non essendo personalmente e direttamente toccate dalla decisione che manteneva il blocco cautelare (nelle more della procedura di accertamento ex art. 25 cpv. 1bis LAFE). Tanto più che le ricorrenti non potevano neppure prevalersi di una graduatoria cresciuta in giudicato, che attestasse in modo inoppugnabile i loro crediti.
D. a. Il 15 settembre 2020, l'Ufficio dei fallimenti ha pubblicato gli avvisi d'incanto delle PPP di S__________ (P 2, P 1 e P 3) e di F__________ (PPP P 4), per il 10 novembre 2020.
b. Questi avvisi sono stati impugnati da RI 1 davanti alla Camera di esecuzione e fallimenti quale autorità di vigilanza, che - dopo aver concesso l'effetto sospensivo ai ricorsi - con sentenza del 12 maggio 2021 (n. 15.2020.98-99) li ha annullati, disponendo che in vista della nuova asta l'Ufficio dei fallimenti procederà come indicato nel considerando 3.6. In particolare, dopo aver posto il quesito degli effetti di un blocco a registro fondiario sulla procedura di esecuzione forzata, vagliato la natura del blocco ordinato nel 2009 in base all'art. 23 LAFE e i possibili esiti della procedura LAFE in corso rispettivamente le possibili conseguenze sul piano civile (art. 26 e 27 LAFE), la Camera ha in particolare indicato che (consid. 3.6):
"[..] non è possibile determinare se il fondo sul quale grava un blocco LAFE può essere realizzato dall'amministrazione del fallimento prima che le autorità di applicazione della LAFE abbiano statuito sulla sorte del fondo. Certo, in sé il blocco del registro fondiario nel senso dell'art. 56 ORF non impedisce l'iscrizione del trapasso del fondo a favore dell'aggiudicatario. Vi è però il rischio che il trapasso venga poi annullato nel caso in cui l'autorità preposta dovesse promuovere l'azione di ripristino dello stato anteriore con successo. Ciò potrebbe del resto condizionare l'interesse dei potenziali acquirenti, influendo negativamente sulla loro propensione a partecipare all'asta o a formulare offerte corrispondenti al valore di mercato del fondo (sentenza 15.2017.56 citata, consid. 5.2 i.f.). I ricorsi vanno quindi accolti limitatamente a questo punto e va ordinato all'UF di sollecitare dall'Autorità cantonale di I istanza LAFE l'emanazione di una decisione di merito nella procedura LAFE, iniziata più di dieci anni fa, oppure perlomeno di chiederle l'autorizzazione di procedere alla vendita dei fondi all'incanto previa cancellazione dei blocchi menzionati nel registro fondiario o assicurazione scritta che non verrà dichiarato nullo il trapasso né richiesto il ripristino dello stato anteriore, garantendole la trattenuta di un'eventuale eccedenza a favore del Cantone giusta l'art. 27 cpv. 2 LAFE".
E. a. Il 9 aprile 2024, l'Autorità cantonale di I istanza LAFE ha comunicato all'Ufficio dei fallimenti di aver preso visione degli atti relativi alle procedure pendenti davanti alla Pretura di __________. Considerato che la causa riguardante l'accertamento della qualità di azionista delle due società era ancora in fase di istruttoria e appariva lontana da una conclusione, non ritenendo giustificato mantenere ulteriormente sospesa la procedura di esecuzione forzata, in linea con quanto indicato nel predetto giudizio dalla Camera di esecuzione e fallimenti, ha quindi disposto che si autorizza la procedura di realizzazione immobiliare, revocando il blocco ordinato in data 23 ottobre 2009 dall'allora autorità di I. istanza LAFE del Distretto di , a condizione che un'eventuale eccedenza giusta l'art. 27 cpv. 2 LAFE venga trattenuta a favore del Cantone. Il provvedimento è stato sottoscritto anche dall'autorità legittimata a ricorrere (Autorità cantonale di sorveglianza in materia LAFE), la quale ha confermato che il trapasso a seguito di aggiudicazione non sarà dichiarato nullo, né sarà richiesto il ripristino dello stato anteriore. Una copia dell'atto, indirizzato all'Ufficio dei fallimenti, è stato notificato anche al legale di __________ I e alla precedente patrocinatrice di RI 1.
b. Il 24 aprile 2024, l'Ufficio dei fallimenti ha quindi pubblicato gli avvisi d'incanto delle PPP di S__________ (, P 1 e P 3) e di F__________ (PPP P 4), per il 26 giugno 2024. RI 1 ha impugnato questi avvisi davanti alla Camera di esecuzione e fallimenti, con due rimedi del 3 maggio 2024.
F. a. Parallelamente, con ricorso del 10 maggio 2024 (a) RI 1 deduce ora la predetta decisione del 9 aprile 2024 dell'Autorità cantonale di I istanza davanti a questo Tribunale, chiedendo che sia annullata riguardo alla revoca del blocco, previa concessione dell'effetto sospensivo. Postula pure l'ammissione al beneficio dell'assistenza giudiziaria e del gratuito patrocinio. L'insorgente sostanzia anzitutto la ricevibilità del suo gravame, e in particolare la sua legittimazione attiva: invoca essenzialmente la sua veste di azionista e beneficiaria economica delle società fallite (rivendicata nei procedimenti civili in corso), il pregiudizio economico che patirebbe dagli incanti pubblici (possibili solo a seguito della revoca del blocco LAFE), oltre che dall'applicazione dell'art. 27 cpv. 2 LAFE (a sua dire errata), come pure la litispendenza delle azioni di contestazione della graduatoria (riguardanti in particolare i crediti insinuati dalle società offshore dell'ex marito che, se estromessi, permetterebbero di far tornare in bonis le società fallite). Nel merito, ricordate nuovamente le procedure civili e penali pendenti che osterebbero alla revoca del blocco, la ricorrente eccepisce in particolare una violazione del divieto d'arbitrio e della garanzia della proprietà (correlate alla condizione citata), oltre che del diritto di essere sentita.
b. Con due gravami separati, ma di tenore identico, del 13 maggio 2024 (b) e del 22 maggio 2024 (c), anche RI 2 e RI 3 impugnano la decisione del 9 aprile 2024 dell'Autorità cantonale di I istanza dinnanzi a questo Tribunale, ma postulandone solo la modifica nel senso che il blocco sia revocato senza condizioni o - in via subordinata - che il ricavato sia distribuito non solo ai creditori pignoratizi, ma anche a quelli chirografari (trattenendo quindi l'eventuale eccedenza a favore del Cantone solo una volta tacitati tutti i creditori). Premesso in ordine di ritenersi abilitate a insorgere contro la condizione riferita all'eccedenza (che lascerebbe impagati i loro crediti, ammessi nelle graduatorie), nel merito la ritengono comunque inammissibile, in particolare poiché ogni possibile azione di rimozione dello stato illecito e conseguenza civile di un'eventuale violazione della LAFE sarebbe perenta. La controversa condizione presupporrebbe inoltre l'accertamento di una tale violazione (contestata), tuttora non intervenuto. Non sarebbe poi dato di vedere perché l'esclusione dell'acquirente da un'eventuale eccedenza ex art. 27 cpv. 2 LAFE dovrebbe estendersi anche ai creditori chirografari.
G. I ricorsi non sono stati intimati per la risposta, ma sono stati richiamati gli atti dall'Autorità cantonale di I istanza (art. 72 cpv. 1 della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100).
H. Con un successivo ricorso del 24 maggio 2024 - che viene evaso con giudizio separato di data odierna - RI 1 ha impugnato davanti al Tribunale cantonale amministrativo anche la decisione dell'8 maggio 2024 con cui l'Autorità cantonale di I istanza le ha negato la qualità di parte nell'ambito della procedura di accertamento successivo dell'obbligo dell'autorizzazione, disattendendo una richiesta di accesso agli atti.
Considerato, in diritto
La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 9 della legge di applicazione della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero del 21 marzo 1988 (LALAFE; RL 215.400). I ricorsi sono rivolti contro una decisione cautelare ex art. 23 LAFE (cfr. infra): quello di RI 2 (b) è senz'altro tempestivo, sia che lo si valuti secondo l'art. 20 cpv. 3 LAFE, sia giusta il termine di 15 giorni dell'art. 68 cpv. 2 della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013 (LPAmm; RL 165.100). La tempestività del gravame di RI 1 (a) e di RI 3 (c), insorti nel termine di 30 giorni dalla conoscenza della decisione impugnata da parte del loro rispettivo patrocinatore (cfr. ricorso (a) pag. 6 e ricorso (c) pag. 3), è invece data unicamente applicando il termine di 30 giorni di cui all'art. 20 cpv. 3 LAFE, ma non quello prescritto dalla procedura cantonale per le misure cautelari (art. 68 cpv. 2 LPAmm; cfr. sul tema: Urs Mühlebach/ Hanspeter Geissmann, Lex F., Kommentar zum Bundesgesetzes über den Erwerb von Grund-stücken durch Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986, n. 4 ad art. 23 e n. 22 ad art. 22; Clémy Vautier, L'application del la Loi sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, cinq ans de jurisprudence in: RDAF 1990 pag. 325 segg., pag. 380 n. 225). Tale quesito può tuttavia rimanere aperto, dato che tutte le impugnative - che possono essere evase con un unico giudizio, vertendo sul medesimo complesso di fatti (art. 76 cpv. 1 LPAmm) - vanno comunque dichiarate irricevibili per i motivi che seguono.
2.1. Secondo l'art. 20 cpv. 1 LAFE, sono impugnabili innanzi all'autorità cantonale di ricorso le decisioni dell'autorità di prima istanza, dell'ufficiale del registro fondiario, dell'ufficiale del registro di commercio e dell'autorità dell'incanto. Per quanto qui di rilievo, in base all'art. 20 cpv. 2 LAFE il diritto di ricorso spetta all'acquirente, all'alienante e a altre persone che hanno un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della decisione (lett. a). Per giurisprudenza, quest'ultima norma ha la medesima portata di quanto a suo tempo richiesto dall'art. 103 dell'abrogata legge federale del 16 dicembre 1943 sull'organizzazione giudiziaria e oggi dall'art. 89 cpv. 1 della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005 (LTF; RS 173.110; cfr. STF 2C_972/2016 del 31 ottobre 2017 consid. 2.1 e rimandi; Giorgio De Biasio/Simone Albisetti, LAFE – Giurisprudenza scelta cantonale e federale [1997-2016], Lugano 2017, pag. 246 segg.; Mühlebach/Geissmann, op. cit., n. 3 ad art. 20).
2.2. In base all'art. 89 cpv. 1 LTF ha il diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo (lett. a), è particolarmente toccato dalla decisione impugnata (lett. b) e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa (lett. c). Per consolidata prassi, l'interesse degno di protezione consiste nell'utilità pratica che procurerebbe alla parte ricorrente l'accoglimento del ricorso ossia, in altri termini, nel fatto di evitare un pregiudizio di natura economica, ideale, materiale o di altro genere che la decisione impugnata le occasionerebbe. L'interessato dev'essere toccato in modo diretto e concreto e in una maniera e con un'intensità superiore alla maggioranza dei cittadini. L'interesse invocato (che può anche essere di mero fatto), oltre a essere pratico e attuale, deve trovarsi con l'oggetto del litigio in un rapporto stretto, speciale e degno di essere preso in considerazione. Il ricorso formulato da un singolo nell'interesse generale o di un terzo è escluso (cfr. DTF 144 I 43 consid. 2.1; STF 2C_261/2022 del 7 febbraio 2024 consid. 4.2.1 e rimandi). La giurisprudenza ritiene in particolare che anche il ricorso di un terzo a favore del destinatario sia ammissibile solo se la decisione impugnata comporta per chi insorge un pregiudizio diretto; un semplice interesse di fatto (economico) - mediato o riflesso - all'annullamento o alla modifica del provvedimento non basta (cfr. DTF 141 V 650 consid. 3.1, 135 V 382 consid. 3.3.1; STF 2C_1158/2012 del 27 agosto 2013 consid. 2.3.2 e rimandi). In tal senso, la sola qualifica di creditore del destinatario (cfr. DTF 134 V 153 consid. 5.3.2.3, 130 V 560 consid. 3.5) o di azionista della società contro cui è rivolta una decisione (cfr. STF 2C_1158/2012 citata consid. 2.3.3 e rimandi) non è sufficiente a fondare la legittimazione attiva (cfr. STA 52.2018.606 citata consid. 2.2; René Wiederkehr/Stefan Eggenschwiler, Die allgemeine Beschwerdebefugnis Dritter, Eine Übersicht über die Rechtsprechung zur materiellen Beschwerdebefugnis Dritter im öffentlichen Verfahrensrecht, Berna 2018, pag. 83 segg., in particolare n. 291 e 304 segg.).
3.2. 3.2.1. Ferme queste premesse, è anzitutto da escludere che a RI 1 possa essere riconosciuta l'abilitazione a ricorrere contro la decisione del 9 aprile 2024 (che l'Autorità cantonale di I istanza le ha inviato in copia solo per informazione, come specificato nel suo atto dell'8 maggio 2024). Nella rivendicata veste di azionista e beneficiaria economica di F__________ e S__________ (oggetto di cause civili davanti alla Pretura di __________, OR.2018.5-6), l'insorgente non risulta anzitutto personalmente e direttamente toccata dalla revoca del blocco cautelare sui fondi delle società acquirenti. In generale, nella misura in cui ha solo un diritto di partecipazione economico alla società mediante le proprie azioni, l'azionista è in effetti solo indirettamente toccato da una decisione rivolta contro la SA e il suo patrimonio immobiliare (cfr. STF 2C_1158/2012 citata consid. 2.3.3 e rinvii). In concreto, non va poi dimenticato che con la dichiarazione di fallimento gli immobili in oggetto sono entrati a far parte della massa destinata al comune soddisfacimento dei creditori (art. 197 cpv. 1 della legge federale sulla esecuzione e sul fallimento dell'11 aprile 1889; LEF; RS 281.1), privando le debitrici della capacità di disporne (art. 204 cpv. 1 LEF); da quel momento, gli atti di amministrazione e di realizzazione degli stessi possono essere compiuti unicamente dall'amministrazione del fallimento (art. 240 LEF) - in concreto curata dall'Ufficio dei fallimenti (cfr. anche sentenze II CCA 12.2017.162-163 pag. 4; STA 52.2018.606 citata consid. 2.3). L'azionista non ha insomma alcun potere di disposizione sui beni appartenenti alla massa. In tal senso, va pure sottolineato come la realizzazione forzata che incombe ora sui fondi non dipenda dalla procedura LAFE, ma da quella di liquidazione delle due società fallite - che in base a quanto emerge dal citato giudizio della Camera di esecuzione e fallimenti del 12 maggio 2021, già in passato l'insorgente non è invero stata in grado di contrastare, né invocando le azioni di contestazione della graduatoria da lei promosse (le quali non ostano alla vendita forzata degli attivi, ma solo al riparto dei ricavi, che non potrà avvenire prima che la graduatoria sia divenuta definitiva; cfr. art. 261 LEF e 83 cpv. 1 RUF), né le altre procedure civili o penali pendenti (cfr. CEF 15.2020.98/99 citata consid. 2). Da questo profilo, non v'è quindi chi non veda come la richiesta dell'insorgente di annullare la revoca del blocco cautelare non abbia nulla a che fare con gli obiettivi perseguiti dalla LAFE - cioè impedire l'adozione di disposizioni sugli immobili che potrebbero vanificare i provvedimenti resi in applicazione di questa legge (cfr. art. 23 LAFE), che mira a limitare l'acquisto di fondi da parte di persone all'estero per evitare l'eccessivo dominio straniero del suolo indigeno (cfr. art. 1 LAFE) - ma appare strumentale e più che altro finalizzata a conseguire quanto non è finora stata in grado di ottenere nell'ambito della procedura retta dalla LEF. 3.2.2. Nella misura in cui nemmeno la sua qualità di creditrice è ancora stata assodata in modo inoppugnabile da una graduatoria definitiva (cfr. supra consid. B), parimenti da escludere è pure che l'insorgente possa al momento prevalersi di un interesse diretto, pratico e attuale a impugnare il provvedimento di mera natura cautelare riguardante la trattenuta di un'eventuale eccedenza ai sensi dell'art. 27 cpv. 2 LAFE, che allo stadio odierno delle cose non può evidentemente procurarle alcuno dei pregiudizi economici o violazioni della proprietà addotti. A maggior ragione considerando che, come già accennato, fintanto che saranno pendenti le azioni di contestazione della graduatoria, non potrà beneficiare di un riparto dei ricavi dell'asta pubblica (cfr. CEF 15.2020.98/99 citata consid. 2), i cui avvisi sono peraltro stati nuovamente impugnati (cfr. supra consid. Eb). Anche da questo profilo, all'insorgente difetta dunque l'abilitazione a insorgere contro il provvedimento cautelare.
3.3. Per gli stessi motivi, non può neppure essere riconosciuta la legittimazione attiva delle ricorrenti RI 2 e RI 3, che quali semplici creditrici escutenti - i cui crediti sono stati contestati dalle azioni di graduatoria di cui si è detto (supra consid. B) - non possono neppure prevalersi di una graduatoria cresciuta in giudicato, che attesta in modo inconfutabile la loro qualità di creditori e un loro eventuale diritto a un riparto del ricavo dell'asta dei fondi (comunque prematuro). Analogamente a quanto già concluso nella precedente procedura (STA 52.2018.606 citata consid. 2.3), e conformemente a quanto indicato poc'anzi per l'insorgente RI 1, è da escludere che le ricorrenti siano toccate in modo attuale, diretto e concreto dalla decisione cautelare impugnata, che sfugge quindi a un esame di merito.
4.2. L'istanza di assistenza giudiziaria e gratuito patrocinio di RI 1 è respinta in quanto il gravame non aveva alcuna possibilità di esito favorevole (art. 3 cpv. 3 della legge sull'assistenza giudiziaria e sul patrocinio d'ufficio del 15 marzo 2011; LAG; RL 178.300). 4.3. La tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a carico delle ricorrenti, secondo soccombenza. Quella dell'insorgente RI 1 tiene conto della sua situazione finanziaria.
Per questi motivi,
decide:
I ricorsi (a), (b) e (c) sono irricevibili.
La domanda di assistenza giudiziaria e gratuito patrocinio di RI 1 è respinta.
La tassa di giustizia di fr. 2'000.- è ripartita tra RI 2 (fr. 800.-), RI 3 (fr. 800.-) e RI 1 (fr. 400.-).
Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).
Intimazione a:
C.p.c. a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
La presidente La cancelliera
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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